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Diritto Immobiliare

Appalto ristrutturazione e vizi del massetto

In tema di appalto, il committente può chiedere la riduzione del corrispettivo e il risarcimento dei danni se l’opera presenta vizi o difformità. L’appaltatore è inoltre responsabile dei ritardi nella consegna, salvo che non dipendano da causa a lui non imputabile.

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Spoglio condominiale: ordine di rimozione tubazioni

Dei condomini hanno citato in giudizio il proprio condominio per spoglio condominiale, accusandolo di aver rimosso e sostituito tubazioni private nel loro appartamento senza autorizzazione, durante un intervento di manutenzione. Il Tribunale di Bari, supportato dalle conclusioni di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) che ha confermato l’illegittimità dell’operato, ha accolto il ricorso. Ha ordinato al condominio l’immediato ripristino dello stato originario delle tubazioni a proprie spese e ha fissato una penale giornaliera per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dei lavori.

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IVA compravendita: chi paga l'imposta?

In una causa di opposizione a un decreto ingiuntivo, un acquirente di un immobile commerciale sosteneva che il prezzo pattuito fosse comprensivo di IVA. Il Tribunale ha respinto l’opposizione, confermando che, in assenza di un patto contrario esplicito, l’onere dell’IVA compravendita immobiliare grava sull’acquirente, come previsto dalla legge e dal contratto stesso, che poneva a suo carico ‘ogni imposta inerente l’acquisto’. La Corte ha inoltre ritenuto corretta l’applicazione dell’aliquota ordinaria, non avendo l’acquirente provato la sussistenza dei requisiti per un’aliquota agevolata.

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Condominio, nullità delibere assembleari condominiali

La sentenza ribadisce i principi di trasparenza e correttezza nella redazione del rendiconto condominiale, la necessità del rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi, e l’obbligo di rispettare le norme del codice civile in materia di condominio.

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Manufatti preesistenti e responsabilità contrattuale, vizi occulti

La presenza di manufatti che limitano l’uso di un bene immobile, se preesistente all’acquisto, non comporta responsabilità del condominio ma deve essere imputata al venditore. L’acquirente può agire in via contrattuale per vizi occulti.

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Azione revocatoria: inefficacia cessione immobiliare

Una banca ha promosso un’azione revocatoria contro un garante e il beneficiario di un trasferimento immobiliare. Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda, dichiarando l’atto di cessione inefficace nei confronti della banca. La decisione si fonda sulla prova che la cessione pregiudicava la garanzia patrimoniale del creditore (eventus damni) e che sia il debitore sia il terzo acquirente erano consapevoli di tale pregiudizio (scientia damni), desunta dal loro stretto e pregresso rapporto d’affari.

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Usucapione bene ereditario: la guida completa

La sentenza analizza un caso di usucapione di beni immobiliari la cui eredità era stata devoluta allo Stato. I ricorrenti hanno dimostrato un possesso pubblico, pacifico e ininterrotto per oltre vent’anni, a partire dal 1988. Il Tribunale ha accolto la domanda, riconoscendo l’avvenuta usucapione, poiché i ricorrenti hanno fornito prova del possesso materiale (corpus possessionis), mentre lo Stato non è riuscito a superare la presunzione legale dell’intenzione di possedere come proprietari (animus possidendi). La decisione sottolinea come il decorso del tempo e la prova testimoniale siano stati decisivi per l’accertamento del diritto di proprietà.

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Accettazione tacita eredità: notifica a erede defunto

Una società creditrice ha agito in giudizio per ottenere l’accertamento dell’accettazione tacita di eredità da parte degli eredi di un suo debitore. Il Tribunale ha dichiarato la nullità del ricorso notificato a un’erede già deceduta, poiché un giudizio non può essere instaurato contro un soggetto inesistente. Per gli altri eredi, che nel corso della causa hanno accettato l’eredità, il giudice ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, condannandoli però al pagamento delle spese legali in base al principio della soccombenza virtuale, a causa della loro iniziale inerzia che aveva reso necessario l’avvio del contenzioso.

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Contratto preliminare: valido senza agibilità?

Una parte acquirente ha citato in giudizio la venditrice per ottenere la nullità o la risoluzione di un contratto preliminare, lamentando difformità urbanistiche e la mancata consegna del certificato di agibilità al momento della firma. Il Tribunale di Roma ha respinto le domande, stabilendo che la sanzione della nullità non si applica ai contratti preliminari, ma solo a quelli definitivi. Inoltre, ha escluso un grave inadempimento, poiché il termine per il rogito non era essenziale e le irregolarità sono state sanate successivamente con l’ottenimento dell’agibilità, confermando la validità del contratto.

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Ipoteca su quota indivisa: no all'accantonamento

Un creditore, titolare di un’ipoteca su quota indivisa di un immobile, ha chiesto l’accantonamento della somma ricavata dalla vendita forzata e spettante all’erede del comproprietario non esecutato. Il Tribunale di Roma ha respinto la richiesta, chiarendo che la garanzia ipotecaria, sebbene valida, non è sufficiente. Per ottenere le somme, il creditore deve promuovere un’autonoma azione esecutiva contro il proprietario della quota ipotecata, non potendo avvalersi del semplice meccanismo dell’accantonamento previsto per i creditori intervenuti senza titolo contro il debitore esecutato.

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Risoluzione contratto locazione per inadempimento

Il Tribunale di Roma ha respinto la richiesta di risoluzione del contratto di locazione avanzata da un locatore per il mancato pagamento di un canone e di una fideiussione decennale. La decisione si fonda sulla valutazione della ‘scarsa importanza’ dell’inadempimento del conduttore, il quale aveva agito nella convinzione di poter compensare un credito derivante da un distinto preliminare di vendita. Anche la domanda riconvenzionale del conduttore di sospendere i pagamenti è stata respinta, poiché aveva già agito giudizialmente per recuperare lo stesso credito.

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Simulazione vendita immobiliare: nullità e donazione

Due sorelle hanno impugnato con successo una vendita immobiliare conclusa decenni prima dal loro padre a favore del cognato. Il Tribunale di Roma ha accertato la simulazione vendita immobiliare, dichiarando nullo sia l’atto di compravendita sia la donazione dissimulata per vizio di forma. Di conseguenza, l’immobile è stato considerato come mai uscito dal patrimonio del defunto, rientrando nell’asse ereditario. La sproporzione del prezzo e le dichiarazioni nel testamento del padre sono state prove decisive.

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Condominio e riparazioni, chi paga?

Il condomino non può pretendere il rimborso per riparazioni effettuate sul suo terrazzo di proprietà esclusiva, anche se sostenute come necessarie a causa di lavori condominiali male eseguiti. Avrebbe dovuto agire direttamente contro l’appaltatore.

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Ripetizione di indebito: onere della prova del pagamento

Un ex inquilino ha richiesto la restituzione di somme per utenze elettriche successive alla fine della locazione. Il Tribunale ha respinto l’appello, confermando la decisione di primo grado. La motivazione centrale è che l’attore non ha adempiuto all’onere della prova richiesto per l’azione di ripetizione di indebito, non dimostrando l’effettivo pagamento delle somme richieste, ma solo la ricezione delle fatture.

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Accertamento quota di comproprietà su autorimessa

Viene accolta la domanda di accertamento della quota di comproprietà relativa a un immobile, in presenza di un precedente atto di divisione che ne ha modificato la consistenza. Il Tribunale ha stabilito che la quota di comproprietà dei convenuti si riferisce esclusivamente alla porzione di autorimessa loro attribuita in seguito alla divisione, escludendo la necessità della probatio diabolica.

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Azione revocatoria: inefficace la vendita al parente

Un promissario acquirente di un immobile, dopo aver visto la società venditrice cedere lo stesso bene alla figlia del legale rappresentante, agisce in giudizio. Nel frattempo, la società fallisce. Il Tribunale rigetta la domanda del primo acquirente, il cui diritto era già stato negato con sentenza passata in giudicato. Accoglie, invece, la domanda riconvenzionale del curatore fallimentare, esercitando l’azione revocatoria e dichiarando inefficace la vendita al parente in quanto lesiva dei diritti dei creditori.

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Sfratto per morosità e risoluzione contratto di locazione

La sentenza affronta la tematica della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, in particolare per morosità nel pagamento dei canoni. Il Tribunale ribadisce che la prova dell’inadempimento spetta al locatore, mentre al conduttore spetta la prova del fatto estintivo. Inoltre, la mancata opposizione alla fase di rilascio dell’immobile non preclude la possibilità di contestare l’ammontare dei canoni dovuti.

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Risarcimento danni per immissioni intollerabili

La sentenza affronta il tema della responsabilità per immissioni intollerabili (art. 844 c.c.) e il relativo diritto al risarcimento del danno, affermando che, pur essendovi una violazione del diritto di proprietà, è necessaria la prova del nesso di causalità tra le immissioni e i danni lamentati per ottenere il risarcimento del danno patrimoniale.

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Rimborso spese coniuge: no se per la casa familiare

Un ex marito ha richiesto il rimborso delle spese sostenute per la ristrutturazione della casa familiare, di proprietà esclusiva della ex moglie. Il Tribunale ha respinto la domanda, stabilendo che tali esborsi rientrano nei doveri di contribuzione ai bisogni della famiglia e, in assenza di un accordo specifico, non sono rimborsabili dopo la separazione. La decisione si fonda sul principio di solidarietà che governa i rapporti matrimoniali.

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Comodato fondo rustico: la guida alla restituzione

Una proprietaria ha agito in giudizio contro un familiare per la restituzione di un terreno agricolo concesso in comodato d’uso gratuito. La parte convenuta ha sollevato diverse obiezioni procedurali, tra cui l’incompetenza del tribunale ordinario a favore della sezione specializzata agraria. Il Tribunale ha respinto tutte le eccezioni, affermando che il comodato fondo rustico non rientra tra i contratti agrari e ricade nella giurisdizione civile ordinaria. Di conseguenza, ha ordinato l’immediata restituzione del terreno, essendo il contratto scaduto.

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