Diritto Immobiliare

Una controversia su un regolamento di confini e l'asserita occupazione di una stradina privata arriva in Cassazione. La Corte rigetta il ricorso, chiarendo la differenza tra integrazione del contraddittorio in cause scindibili e inscindibili e ribadendo il proprio limite a riesaminare nel merito le prove, come la posizione di alcune piante usate per definire il confine.

Un'azienda di trasporti ha tentato di terminare un contratto di locazione commerciale invocando il recesso per gravi motivi, legati a nuove sfide economiche. I tribunali, inclusa la Corte di Cassazione, hanno respinto la richiesta. La decisione sottolinea che il conduttore non solo deve indicare i gravi motivi, ma deve anche fornire elementi concreti che ne dimostrino la reale incidenza economica, tale da rendere la prosecuzione del rapporto eccessivamente onerosa. L'appello è stato dichiarato inammissibile per vizi procedurali, confermando l'importanza di provare la gravità delle ragioni addotte.

Un socio di una cooperativa edilizia ha citato in giudizio la società per vizi e difformità dell'immobile assegnatogli, chiedendo una riduzione del prezzo. La cooperativa si è opposta, sostenendo che dovessero applicarsi solo le regole societarie interne e non quelle sulla compravendita. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della cooperativa, confermando un principio fondamentale: il rapporto tra socio e cooperativa è duplice. Oltre al legame associativo, esiste un rapporto di scambio (sinallagmatico) che fa sorgere in capo al socio il diritto alla garanzia vizi immobile cooperativa, tipico del contratto di vendita. Le delibere assembleari, pur vincolanti, non possono annullare questo diritto individuale.

Una coppia di coniugi si vede negare il diritto di prelazione agraria su un fondo confinante. La Corte d'Appello di Ancona conferma la decisione, stabilendo che la loro attività agricola, finalizzata unicamente all'autoconsumo per l'allevamento di pochi animali, non soddisfa i requisiti di stabilità, continuità e finalità economica necessari per la qualifica di 'coltivatore diretto'. La sentenza sottolinea che la coltivazione deve essere l'attività principale e non meramente strumentale all'allevamento.

Una recente ordinanza della Cassazione affronta il caso di due ex coniugi che avevano costruito un immobile su due lotti di terreno adiacenti, di proprietà esclusiva di ciascuno. La Corte ha stabilito che, in assenza di un accordo contrario, il principio di accessione su fondi confinanti prevale: ciascuno diventa proprietario della porzione di edificio che insiste sul proprio terreno. Viene così respinto il ricorso della ex moglie che rivendicava la comproprietà basandosi sulla legislazione post-sisma e sul contributo comune alla costruzione.

Un co-erede ricorre in Cassazione dopo che la Corte d'Appello ha negato la sua richiesta di usucapione coerede su una proprietà condivisa con un altro erede residente all'estero. La Corte d'Appello aveva evidenziato che la vendita parziale della loro quota (2/3) implicava il riconoscimento dei diritti del terzo erede. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che per l'usucapione tra coeredi è necessaria la prova di una volontà inequivocabile di possedere in via esclusiva, prova che in questo caso non è stata fornita.

Due co-proprietari rivendicavano la proprietà esclusiva di un pozzo nero condominiale, in contrasto con la presunzione di comunione legale. La Corte di Cassazione ha respinto il loro ricorso, riaffermando che per superare tale presunzione è indispensabile presentare un "titolo contrario", ovvero l'atto originario che ha costituito il condominio. La Corte ha chiarito che l'onere della prova spetta a chi rivendica il diritto esclusivo e che le attuali norme sulle parti comuni si applicano anche agli edifici costruiti prima del 1942.

Un condomino impugna una delibera assembleare che gli ordina di rimuovere una struttura dal proprio balcone. La Corte d'Appello dichiara l'impugnazione inammissibile per carenza di interesse ad agire. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5129/2024, ribalta la decisione, affermando che sussiste l'interesse ad agire del condomino quando la delibera, asserendo diritti su una proprietà privata, crea una situazione di incertezza e un pregiudizio concreto, legittimando così l'impugnazione.

Un'azienda ospedaliera ha citato in giudizio un'amministrazione comunale per la restituzione di alcuni immobili. La Corte d'Appello ha respinto la domanda, sostenendo che l'azienda non avesse provato la propria titolarità. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, rilevando che i giudici di merito avevano omesso di esaminare un decreto regionale fondamentale che disciplinava proprio il trasferimento beni pubblici in questione. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione che tenga conto di tale atto.

Una società ha visto il proprio ricorso respinto dalla Corte di Cassazione. La questione centrale riguarda l'inammissibilità del ricorso cassazione, determinata dal fatto che la sentenza d'appello si fondava su due motivazioni distinte e autonome ('rationes decidendi'). La società ricorrente non ha impugnato validamente una di queste motivazioni, rendendola definitiva. Poiché tale motivazione era di per sé sufficiente a sorreggere la decisione, la Corte ha dichiarato l'intero ricorso inammissibile per carenza di interesse, senza esaminare gli altri motivi.

La Corte di Cassazione dichiara la cessazione della materia del contendere in un ricorso. La sentenza di appello impugnata era stata nel frattempo revocata e sostituita dalla stessa Corte d'Appello, facendo venir meno l'interesse del ricorrente a proseguire il giudizio di legittimità. Questo principio conferma che l'interesse ad agire deve persistere fino al momento della decisione finale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5074/2024, ha confermato il diritto al risarcimento per gravi difetti di un immobile, specificamente per carente isolamento acustico. Gli acquirenti, costretti a trasferirsi a causa dei rumori intollerabili, hanno ottenuto il rimborso dei costi di costruzione per eliminare i vizi e dei canoni di locazione sostenuti. La Corte ha stabilito che il superamento dei limiti di legge sull'inquinamento acustico presume l'intollerabilità del rumore e che il costo per una nuova abitazione rappresenta un danno diretto e risarcibile quando l'immobile difettoso diventa inabitabile.

La Corte di Cassazione dichiara l'improcedibilità di un ricorso in materia di locazione abitativa. Nonostante il caso di merito riguardasse la nullità di un contratto verbale, la decisione si è basata su un vizio procedurale: il ricorrente non ha depositato la relata di notificazione della sentenza d'appello, un adempimento prescritto a pena di improcedibilità del ricorso in Cassazione. La Corte ha inoltre escluso l'applicazione della cosiddetta "prova di resistenza", poiché il ricorso era stato notificato oltre il termine breve di 60 giorni dalla pubblicazione della sentenza.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5049/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di usucapione beni pubblici. Il caso riguardava la richiesta di trasferimento di un alloggio di edilizia popolare, contrastata dalla pretesa di un terzo che affermava di aver usucapito una parte del terreno. La Suprema Corte ha chiarito che gli immobili appartenenti al patrimonio indisponibile dello Stato e destinati a finalità sociali, come l'edilizia popolare, non possono essere acquisiti per usucapione da privati, poiché ciò sarebbe incompatibile con la loro destinazione pubblica.

In un complesso caso di rivendicazione di proprietà contro lo Stato, la Corte di Cassazione ha emesso un'ordinanza interlocutoria. Anziché decidere nel merito di un ricorso per revocazione, la Corte ha disposto il rinvio a pubblica udienza. La decisione si basa sulla necessità di seguire un precedente provvedimento e chiarisce l'inapplicabilità delle recenti riforme processuali al caso di specie, poiché avviato prima della loro entrata in vigore.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5019/2024, ha rigettato il ricorso di un'impresa edile, confermando la legittimità del recesso per giusta causa esercitato dai committenti. La Corte ha stabilito che, in caso di inadempimenti reciproci in un contratto di appalto, il recesso del committente è valido se l'inadempimento dell'appaltatore (in questo caso, un significativo ritardo nei lavori) è prevalente rispetto a quello del committente (un parziale mancato pagamento). La sentenza ha inoltre chiarito che le nuove norme sui tassi di interesse non si applicano retroattivamente ai procedimenti già in corso.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso in materia immobiliare a causa di una procura speciale nulla. Il mandato conferito all'avvocato era infatti limitato esplicitamente alla sola richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza d'appello e non a proporre il ricorso di legittimità. Di conseguenza, il legale è stato condannato personalmente al pagamento delle spese processuali.

La Corte di Cassazione ha dichiarato un ricorso inammissibile presentato da due soci di una società conduttrice contro una sentenza di condanna al pagamento di canoni di locazione e penali. Il ricorso è stato giudicato tale per una serie di vizi procedurali, tra cui la mancanza di specificità dei motivi, il tentativo di ottenere una nuova valutazione dei fatti e la mancata contestazione della ratio decidendi della sentenza d'appello. La Corte ha ribadito che il giudizio di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di merito, sottolineando l'importanza di redigere un ricorso che rispetti rigorosamente i requisiti formali previsti dal codice di procedura civile.

In una complessa controversia immobiliare tra vicini, la Corte di Cassazione, con l'ordinanza 5017/2024, ha chiarito la portata del giudicato interno. La Corte ha stabilito che l'accertamento della proprietà esclusiva di un'area, sebbene contenuto solo nelle motivazioni di una precedente sentenza d'appello e non nel dispositivo, costituisce un punto fermo e vincolante per le fasi successive del processo. Ignorare tale accertamento da parte del giudice del rinvio costituisce un errore di diritto, portando alla cassazione della sentenza impugnata.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 5023/2024, ha stabilito i principi per l'interpretazione della clausola di manleva in un contratto di appalto. Un ente pubblico aveva richiesto di essere tenuto indenne da una società costruttrice per i danni derivanti da una procedura espropriativa. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che, in presenza di un testo contrattuale chiaro, l'interpretazione deve attenersi al significato letterale delle parole. La clausola, facendo specifico riferimento alla "esecuzione dei lavori", non poteva essere estesa a coprire oneri diversi, come quelli legati all'esproprio.