Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva calcolato il risarcimento per un esproprio basandosi sull'edificabilità di fatto di un terreno. I giudici hanno ribadito che l'unico criterio valido è l'edificabilità legale, ovvero quella prevista dagli strumenti urbanistici vigenti al momento del vincolo. La Corte ha chiarito che la vicinanza a zone abitate o la presenza di infrastrutture non sono sufficienti a qualificare un'area come edificabile se il piano regolatore la destina a un uso pubblico, come la viabilità.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di condanna per danni a un immobile locato, stabilendo che il giudice di merito aveva erroneamente ignorato due fatti decisivi: una perizia che attestava un'usura preesistente e uno studio sulla vulnerabilità sismica che rendeva necessaria una radicale ristrutturazione. Il caso ruota attorno alla presunzione di buono stato dell'immobile al momento della consegna e alle prove necessarie per superarla.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della delibera assembleare che istituisce un fondo cassa condominiale utilizzando l'avanzo di gestione. Secondo la Corte, tale decisione rientra nel potere discrezionale dell'assemblea e non richiede l'inserimento di un punto specifico all'ordine del giorno, essendo sufficiente l'approvazione del rendiconto. Inoltre, il bilancio condominiale non necessita di formalismi societari, ma deve essere sufficientemente chiaro e intelligibile da permettere ai condomini di comprendere le voci di spesa e di entrata.

Una società si opponeva al pagamento delle spese per la demolizione di un immobile abusivo da essa acquistato. La Cassazione ha annullato la decisione di merito per violazione del contraddittorio, poiché il giudizio si era svolto senza la partecipazione del consulente tecnico, creditore delle somme, e dei soggetti condannati penalmente per l'abuso, ritenuti parti necessarie del processo. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per un nuovo esame nel rispetto del corretto contraddittorio.

Una committente in un contratto di appalto impugna una decisione che la obbligava al pagamento nonostante i vizi dell'opera. La Corte d'Appello chiarisce che senza un'accettazione tacita dei lavori, il termine di 60 giorni per la denuncia dei difetti non si applica. La corte riforma la sentenza iniziale, riducendo significativamente l'importo dovuto dalla committente sottraendo i costi per l'eliminazione dei difetti.

La Corte d'Appello ha riformato una sentenza di primo grado, ritenendo validi due contratti di compravendita immobiliare stipulati da una persona anziana. Gli eredi avevano agito in giudizio per nullità, sostenendo l'incapacità naturale della venditrice. La Corte ha stabilito che la prova dell'incapacità al momento dell'atto e della malafede degli acquirenti non era stata fornita in modo rigoroso, confermando la validità delle vendite.

Una società ha citato in giudizio il Ministero dell'Interno e un Comune per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla loro prolungata inerzia nel procedere allo sgombero di un proprio complesso immobiliare occupato abusivamente. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha stabilito che la giurisdizione su tale controversia spetta al giudice ordinario. La decisione si fonda sul principio che, quando la Pubblica Amministrazione omette di compiere un'attività vincolata per legge, come la tutela dell'ordine pubblico e della proprietà privata, il cittadino fa valere un diritto soggettivo e non un interesse legittimo. L'inerzia della PA in questo contesto configura un illecito civile e la relativa richiesta di risarcimento rientra nella competenza del tribunale ordinario.

La Corte di Cassazione stabilisce che, in seguito alla modifica giudiziale delle tabelle millesimali, l'azione per ingiustificato arricchimento condominio spetta all'amministratore e non ai singoli condomini. La sentenza che modifica le tabelle ha efficacia costitutiva e non retroattiva. La Corte ha inoltre confermato la legittimità dell'intervento in causa di un altro condomino interessato alla corretta ripartizione delle spese.

Una parte, dopo aver saldato per intero le spese di un procedimento esecutivo per cui era stata condannata in solido con le sorelle, ha agito per il recupero delle loro quote. I giudici di merito avevano respinto la richiesta, addebitando l'intero importo alla sola proprietaria dell'immobile interessato. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che la ripartizione delle spese di esecuzione, liquidate con un provvedimento definitivo e non impugnato, si presume in quote uguali tra i condebitori. La mancata opposizione a tale provvedimento preclude future contestazioni sulla divisione interna dei costi.

Un gruppo di condomini impugna una delibera sulla ripartizione spese condominiali per lavori straordinari, sostenendo l'errata applicazione di una tabella millesimale. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, affermando che l'interpretazione del regolamento condominiale spetta al giudice di merito. La Corte ha ritenuto corretta l'applicazione estensiva della tabella a tutte le opere con un interesse comune, come previsto dal regolamento stesso, e non solo a quelle sul tetto.

La Corte di Cassazione esamina un caso di locazione uso diverso con durata annuale, collegata a un precedente contratto di comodato. La società conduttrice contestava la validità del termine breve, sostenendo la simulazione del comodato. Le corti di merito hanno confermato la validità del contratto, legando la durata transitoria della locazione alla disponibilità temporanea dell'immobile da parte della locatrice. La Cassazione, riconoscendo la rilevanza delle questioni di diritto sollevate, ha disposto il rinvio della causa a pubblica udienza per una decisione approfondita.

Una proprietaria subisce danni a causa di lavori edili nel fondo vicino. I tribunali di merito condannano solo il direttore dei lavori e il subappaltatore, escludendo il proprietario committente. La Corte di Cassazione, riconoscendo la particolare rilevanza della questione sulla responsabilità del committente, non decide il caso ma lo rinvia a una pubblica udienza per un esame approfondito. La decisione finale chiarirà i limiti della responsabilità del proprietario per i danni causati dall'appaltatore.

Un fratello cita in giudizio l'altro, sostenendo che due compravendite immobiliari stipulate dalla loro madre in favore di quest'ultimo fossero in realtà una simulazione vendita per mascherare delle donazioni. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d'appello, ha ribadito un principio fondamentale: l'erede legittimario che agisce per tutelare la propria quota di legittima è considerato un 'terzo' rispetto all'atto simulato. Di conseguenza, può dimostrare la simulazione con ogni mezzo di prova, incluse le presunzioni come lo stretto rapporto di parentela e la mancata prova del pagamento del prezzo.

La Corte di Cassazione ha respinto una richiesta di correzione errore materiale avanzata nell'ambito di una controversia ereditaria. La richiesta mirava a inserire i dati catastali di un immobile in una sentenza della Suprema Corte. La Corte ha chiarito che non vi era alcun errore da correggere, poiché la dichiarazione di nullità dell'atto di vendita simulato era stata pronunciata dalla Corte d'Appello, e tale sentenza era già titolo idoneo per le necessarie annotazioni nei registri immobiliari, rendendo superfluo un intervento correttivo della Cassazione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23494/2024, ha stabilito che l'atto di costituzione di una servitù su un terreno agricolo è soggetto all'imposta di registro con l'aliquota prevista per gli atti costitutivi di diritti reali di godimento (8%) e non a quella più onerosa per i trasferimenti di terreni agricoli (15%). La Corte ha chiarito la distinzione fondamentale tra "costituzione" e "trasferimento" di un diritto. La servitù non viene trasferita ma creata ex novo, comprimendo il diritto di proprietà del fondo servente. Questa pronuncia consolida un importante principio sull'imposta registro servitù.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 23487/2024, ha rigettato il ricorso di alcuni soggetti condannati per occupazione senza titolo di un complesso immobiliare. La Corte ha chiarito che non sussiste litispendenza se il giudizio di rinvio disposto in sede penale non viene riassunto. Inoltre, ha ribadito che per devolvere la causa alla Sezione Specializzata Agraria non è sufficiente affermare l'esistenza di un contratto di affitto, ma occorre fornire almeno un principio di prova. Infine, ha confermato la legittimità della condanna generica al risarcimento del danno per il solo fatto dell'illegittima privazione del possesso del bene.

La titolare di un'impresa alberghiera sospendeva il pagamento del canone di locazione a causa delle cattive condizioni dell'immobile, imputando alla proprietà l'omissione di lavori di manutenzione straordinaria. I giudici di merito hanno risolto il contratto per grave inadempimento della conduttrice. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che non può riesaminare la valutazione della prova e l'accertamento dei fatti compiuti dai giudici di merito, se non in presenza di un vizio di motivazione grave e testuale.

Una società in-house di un ente pubblico ha avviato una procedura per la locazione di un immobile ad uso ufficio. Una delle società partecipanti, esclusa dalla scelta finale, ha impugnato gli atti. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno risolto il conflitto sulla giurisdizione locazioni PA, stabilendo la competenza del giudice ordinario. La Corte ha chiarito che il contratto di locazione stipulato da un ente pubblico o da una sua società controllata ha natura privatistica e riguarda diritti soggettivi, anche se preceduto da una procedura di selezione competitiva.

La Corte di Cassazione ha annullato una decisione di inammissibilità per tardività, ribadendo che il termine lungo appello è di un anno, e non di sei mesi, per tutti i giudizi iniziati prima del 4 luglio 2009. La Corte ha chiarito che il momento determinante è il deposito del ricorso di primo grado, rendendo tempestivo un appello considerato erroneamente tardivo dalla corte di merito.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un conduttore che, a seguito di uno sfratto per morosità, lamentava l'inadempimento del locatore per la presunta inidoneità dell'immobile a uso commerciale. I giudici hanno stabilito che i motivi di ricorso non sollevavano questioni di diritto, ma miravano a una inammissibile rivalutazione dei fatti già accertati nei precedenti gradi di giudizio, confermando la risoluzione del contratto per colpa del conduttore.