Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che determinava il conguaglio per la divisione di un immobile in edilizia convenzionata. L'errore risiedeva nel calcolo del valore dell'immobile, poiché il consulente tecnico aveva incluso una quota di superficie non residenziale superiore ai limiti di legge. La Suprema Corte ha ribadito che, in questi casi, la superficie non residenziale computabile non può eccedere il 40% di quella utile, più una quota per l'autorimessa. La causa è stata rinviata per un nuovo calcolo corretto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24218/2025, chiarisce i requisiti di specificità dei motivi di appello in una causa di scioglimento di comunione e usucapione. La Corte ha cassato la decisione d'Appello che aveva erroneamente ritenuto generico l'atto di impugnazione contro il riconoscimento dell'usucapione di un immobile. Viene ribadito che, per una valida impugnazione, è sufficiente individuare chiaramente i punti contestati e le ragioni della critica, senza la necessità di redigere un progetto di sentenza alternativo. La decisione sottolinea l'importanza di una corretta valutazione della specificità dei motivi di appello per garantire il diritto di difesa.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso di un conduttore che aveva esercitato il recesso anticipato da un contratto di locazione commerciale adibito a farmacia. La Corte ha stabilito che la volontà di espandere la propria attività, pur essendo un'esigenza imprenditoriale, non costituisce un "grave motivo" che legittima il recesso conduttore. Tale decisione deve fondarsi su eventi imprevisti, oggettivi e non dipendenti dalla volontà dell'imprenditore. Di conseguenza, il recesso è stato dichiarato inefficace e il conduttore condannato al pagamento dei canoni fino alla data in cui l'immobile è stato nuovamente locato.

La Corte di Cassazione dichiara l'improcedibilità di un ricorso in materia di locazione a causa del mancato deposito della relazione di notificazione della sentenza impugnata, come richiesto dall'art. 369 c.p.c. La decisione sottolinea il rigore formale richiesto per gli adempimenti processuali, evidenziando che l'omissione non è sanabile e rende inutile l'esame nel merito delle questioni sollevate. Questo caso ribadisce la cruciale importanza della diligenza procedurale nel giudizio di legittimità.

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che dichiarava la simulazione di una vendita immobiliare tra coniugi. Un imprenditore, debitore di una società, aveva venduto alla moglie le sue quote immobiliari. La società creditrice ha agito in giudizio, sostenendo che l'atto fosse simulato per sottrarre i beni alla garanzia del credito. La Corte ha ritenuto provata la simulazione vendita immobiliare sulla base di una serie di indizi gravi, precisi e concordanti, come il termine di pagamento anomalo (dieci anni) e la palese incapacità economica della moglie di far fronte all'acquisto. La sentenza chiarisce che l'azione di simulazione promossa dal terzo creditore non è soggetta a mediazione obbligatoria e non deve essere sospesa in attesa della definizione del giudizio sul credito.

Una società venditrice, dopo aver impugnato una sentenza che la obbligava a trasferire un immobile, ha ritirato la somma depositata dalla società acquirente a titolo di prezzo. Pur avendo dichiarato di ritirare la somma 'con riserva', la Corte di Cassazione ha stabilito che tale atto costituisce una piena e incondizionata accettazione del deposito. Di conseguenza, l'obbligazione di pagamento si considera adempiuta, la condizione sospensiva per il trasferimento della proprietà avverata, e le ragioni dell'appello vengono meno. Il ritiro materiale del denaro prevale su qualsiasi riserva generica.

Una debitrice ha impugnato una sentenza di divisione endoesecutiva, sostenendo l'estinzione del pignoramento originario e l'invalidità dell'atto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando la netta autonomia tra il giudizio di divisione e il processo esecutivo. Le contestazioni relative all'esecuzione forzata devono essere sollevate esclusivamente in quella sede, non nel giudizio divisorio che ha il solo scopo di sciogliere la comunione.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello per motivazione apparente riguardo la determinazione dell'indennità di espropriazione di un terreno. La decisione è stata presa perché il giudice di merito aveva aderito acriticamente alle conclusioni di una consulenza tecnica (CTU) palesemente contraddittoria e illogica, senza rispondere alle puntuali critiche sollevate dal proprietario espropriato. La Suprema Corte ha ribadito che il giudice ha l'obbligo di fornire una motivazione chiara e comprensibile, soprattutto quando disattende le obiezioni di una parte.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'interclusione di un fondo, causata dalla costruzione di un'opera pubblica, costituisce un illecito permanente e non un illecito istantaneo con effetti permanenti. Questa qualificazione è fondamentale per il calcolo della prescrizione del diritto al risarcimento del danno. A differenza dell'illecito istantaneo, dove il termine di prescrizione decorre dalla prima manifestazione del danno, nell'illecito permanente il diritto al risarcimento sorge continuamente finché perdura la condotta lesiva. Di conseguenza, la richiesta di risarcimento non era prescritta, ma limitata ai danni subiti nei cinque anni precedenti l'azione legale. La Corte ha cassato la sentenza d'appello, che aveva erroneamente dichiarato estinto il diritto degli attori, e ha rinviato la causa per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione chiarisce che il mancato avveramento della condizione sospensiva in un contratto preliminare ne determina l'inefficacia originaria. Tale inefficacia, a differenza della condizione risolutiva, può essere rilevata d'ufficio dal giudice in qualsiasi stato e grado del processo, in quanto attiene a un elemento costitutivo della domanda. Il caso riguardava la richiesta di restituzione di una caparra in un contratto di compravendita immobiliare, subordinato all'approvazione di un piano urbanistico.

La Corte di Cassazione ha stabilito la piena applicabilità dell'istituto dell'acquisizione sanante (art. 42-bis TUE) anche a fatti di occupazione illegittima di suoli privati da parte della Pubblica Amministrazione avvenuti prima dell'entrata in vigore della norma. A seguito dell'emanazione del provvedimento di acquisizione da parte di un Comune durante il giudizio, la Corte ha dichiarato l'improcedibilità della domanda di restituzione e risarcimento del danno avanzata dai proprietari, cassando le sentenze precedenti. La decisione si fonda sulla volontà del legislatore di porre fine al fenomeno delle espropriazioni indirette.

La Corte di Cassazione chiarisce i confini del vizio di travisamento della prova, distinguendo l'errore percettivo, emendabile solo con la revocazione, dall'errore valutativo. In un caso di risarcimento per occupazione illegittima, un Comune ha contestato la quantificazione del danno basandosi su un'errata lettura della CTU da parte del giudice d'appello. La Corte ha rigettato il ricorso, specificando che l'errore di percezione non è censurabile in Cassazione. Ha inoltre ribadito che la titolarità del diritto non può essere contestata per la prima volta in appello se la difesa precedente era incompatibile con tale negazione.

Un proprietario immobiliare chiede il risarcimento a una società costruttrice per l'impossibilità di accedere ai suoi immobili a causa di lavori pubblici. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d'appello, ha rigettato la richiesta. Ha chiarito che l'onere della prova danno non è soddisfatto dalla semplice dimostrazione della proprietà e dell'interclusione. Se la controparte contesta specificamente la possibilità di utilizzo del bene (ad esempio, provandone il cattivo stato di manutenzione), spetta al proprietario dimostrare la concreta e reale possibilità di trarne reddito che è stata persa.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha affrontato un caso di risarcimento danni per occupazione illegittima di terreni privati per la costruzione di un'opera pubblica. Il punto cruciale della decisione riguarda la responsabilità in caso di concessione traslativa. La Corte ha stabilito che, in base alla normativa speciale applicabile (L. 219/1981), l'unico soggetto responsabile per i danni derivanti dalla procedura espropriativa è il concessionario dell'opera, e non l'amministrazione pubblica concedente. Di conseguenza, ha cassato la sentenza d'appello che aveva condannato in solido Ministero e concessionario, rinviando il caso per un nuovo esame che tenga conto dell'esclusiva responsabilità del concessionario.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di indennità di occupazione illegittima di un terreno destinato a un'opera pubblica mai realizzata. La Suprema Corte ha stabilito che i terreni in 'zona F', destinati a servizi pubblici, devono essere considerati non edificabili ai fini del calcolo del risarcimento, a meno che lo strumento urbanistico non preveda diversamente. Ha inoltre chiarito i criteri per la rivalutazione monetaria del danno e la corretta imputazione degli acconti versati dall'ente pubblico.

La Corte di Cassazione interviene sul tema del risarcimento per occupazione illegittima di un terreno da parte di un Comune. La Corte ha stabilito che la valutazione di un'area priva di destinazione urbanistica ('area bianca') non può basarsi sul criterio dell'edificabilità di fatto, ovvero sulla presenza di costruzioni nelle vicinanze, specialmente se di natura abusiva. La sentenza impugnata è stata annullata con rinvio per una nuova determinazione del valore del terreno, escludendo l'applicazione del criterio dell'edificabilità di fatto.

La Corte di Cassazione ha annullato una decisione di merito che consentiva una costruzione in aderenza nonostante un piccolo distacco dal confine. La Corte ha stabilito che, per essere legittima, la costruzione deve essere non solo strutturalmente autonoma, ma deve anche essere concretamente possibile eliminare il distacco per ripristinare la perfetta aderenza, una verifica che il giudice di merito aveva omesso di compiere.

In una complessa vicenda di divisione ereditaria, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un'erede che chiedeva il rimborso per le migliorie apportate a un immobile comune. È stato dimostrato che, sebbene i pagamenti fossero stati effettuati dall'erede, i fondi provenivano in realtà dalla madre. La Corte ha quindi confermato le decisioni dei gradi precedenti, sottolineando l'importanza della provenienza effettiva delle risorse finanziarie e l'applicazione di principi procedurali come la 'doppia conforme'.

In una lunga controversia sulle distanze legali tra edifici, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d'appello che ordinava l'arretramento di una costruzione. Il motivo principale è la "motivazione apparente": la decisione non specificava quali fossero le esatte distanze da rispettare, rendendo l'ordine ineseguibile. La Corte ha ribadito che i balconi di notevoli dimensioni rientrano nel calcolo delle distanze legali, ma ha censurato la mancanza di chiarezza del provvedimento impugnato.

Un proprietario ha citato in giudizio un condominio per danni alle sue piante, ma la sua richiesta è stata respinta per mancanza di prove. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il suo ricorso, affermando il principio secondo cui il giudice ha la facoltà di non ammettere prove ritenute irrilevanti. La decisione sottolinea l'importanza dell'onere della prova a carico di chi avanza una pretesa risarcitoria.