Diritto Immobiliare

Una società costruttrice, creditrice di una cooperativa edilizia, ha esercitato con successo un'azione revocatoria per rendere inefficaci gli atti di assegnazione di immobili ai soci. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando i motivi di ricorso dei soci. La sentenza chiarisce importanti principi sui presupposti dell'azione revocatoria, come la natura del credito, l'irrilevanza della partecipazione dei soci terzi al giudizio che accerta il credito e la prova della 'scientia damni', ovvero la consapevolezza del danno arrecato al creditore.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema del risarcimento del danno per l'occupazione di un immobile senza un valido titolo. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la liquidazione del danno in via equitativa da parte del giudice di merito. La decisione sottolinea i rigorosi requisiti di specificità dei motivi di ricorso per Cassazione e valida l'uso dei valori di mercato OMI come parametro per la quantificazione del danno, ribadendo che non è necessaria una prova rigorosa dell'ammontare esatto del pregiudizio subito dal proprietario.

Un locatore ha citato in giudizio un conduttore per i canoni futuri dopo che quest'ultimo, inadempiente, ha restituito l'immobile prima della scadenza. La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto al risarcimento del locatore per il mancato guadagno sussiste, ma è subordinato alla prova, da parte del proprietario, di essersi attivato tempestivamente per trovare un nuovo inquilino. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

Una società agricola, convenuta in giudizio per morosità in un contratto di affitto, si è vista dichiarare tardiva la propria costituzione. La Corte di Cassazione ha confermato che i termini a ritroso, se scadono in un giorno festivo come la domenica, devono essere anticipati al giorno lavorativo precedente (venerdì), anche nell'ambito del processo telematico. Tale tardività ha reso inammissibili tutte le eccezioni difensive della società, inclusa quella sulla competenza arbitrale e le prove di pagamento.

Un debitore esecutato ha promosso una querela di falso contro il decreto di trasferimento del suo immobile venduto all'asta, sostenendo la falsità di vari elementi, tra cui l'indicazione del lotto aggiudicato. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. È stato stabilito che un evidente errore materiale nel verbale d'asta non costituisce falsità e che il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere un riesame dei fatti. Il ricorrente è stato inoltre condannato per abuso del processo.

Un avvocato ha presentato ricorso in Cassazione contro una sentenza che respingeva la sua opposizione in una procedura esecutiva. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile perché notificato oltre la scadenza del termine lungo impugnazione di sei mesi. La decisione sottolinea che per le opposizioni esecutive non si applica la sospensione feriale dei termini e che la data di pubblicazione della sentenza, da cui decorre il termine, coincide con il suo deposito telematico, indipendentemente dalla successiva comunicazione di cancelleria.

La Cassazione chiarisce il termine impugnazione decreto di liquidazione. La correzione di un mero errore di calcolo non riapre i termini per contestare i criteri di liquidazione, come la maggiorazione per complessità, già stabiliti nel provvedimento originario. L'opposizione presentata oltre il termine iniziale è inammissibile per tardività.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha stabilito un principio cruciale in tema di recesso contratto preliminare. Se il promittente venditore non mette il promissario acquirente nelle condizioni di effettuare una verifica finale sull'immobile prima del rogito, il recesso del venditore è illegittimo. In questo caso, il rifiuto dell'acquirente di procedere alla stipula è giustificato dal principio di buona fede e dall'eccezione di inadempimento, rendendolo la parte non inadempiente e legittimando il suo successivo recesso con richiesta del doppio della caparra.

Un condominio ha citato in giudizio il suo ex amministratore per un ingente ammanco di cassa. Nonostante la mancata costituzione in giudizio dell'amministratore, il Tribunale ha respinto la domanda del condominio. La sentenza sottolinea che l'onere della prova del condominio non viene meno: l'attore doveva fornire documentazione sufficiente (estratti conto, ricevute di pagamento) per dimostrare la cattiva gestione, cosa che non è avvenuta.

La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del notaio per i danni richiesti da due coniugi. I clienti avevano transatto un debito preesistente per evitare l'espropriazione di beni che il professionista aveva omesso di proteggere con la corretta annotazione di un fondo patrimoniale. Secondo la Corte, il pagamento di un debito proprio non costituisce un danno risarcibile, ma un atto dovuto, interrompendo così il nesso causale con l'errore del notaio.

La Corte di Cassazione ha annullato una decisione di inammissibilità di un appello. I giudici hanno stabilito che, per superare il vaglio di ammissibilità, è sufficiente che l'appellante contesti tutte le 'rationes decidendi' (le ragioni giuridiche) della sentenza di primo grado, anche se le argomentazioni a sostegno di una di esse sono sintetiche o scarse. Il caso riguardava una condanna per danni a un immobile, basata su due distinti articoli del codice civile (2043 e 2051). La Corte d'Appello aveva erroneamente ritenuto che l'appellante avesse criticato solo una delle due basi giuridiche, mentre la Cassazione ha ritenuto che la contestazione generale della propria responsabilità fosse sufficiente a coprirle entrambe.

La Corte di Cassazione chiarisce i limiti del risarcimento del danno in caso di obbligazione indivisibile. Con l'ordinanza n. 24317/2025, è stato stabilito che l'obbligazione di pagare una somma di denaro a titolo di risarcimento è per sua natura divisibile. Pertanto, un proprietario danneggiato non può chiedere il risarcimento per i danni subiti da proprietà di terzi, anche se la causa del danno è la stessa e la riparazione richiederebbe un intervento unitario. Il caso riguardava danni a più immobili causati da un tombino difettoso. La Corte ha confermato la decisione di merito che aveva liquidato il danno in via equitativa solo per la porzione di competenza dei ricorrenti, rigettando la loro pretesa di ottenere l'intera somma necessaria per la riparazione totale.

Una società ha citato in giudizio l'agente della riscossione per un'illegittima iscrizione ipotecaria, ottenendo un risarcimento danni ipoteca di € 5.000. La Corte di Cassazione ha rigettato l'appello della società volto a ottenere un importo maggiore, specificando che la valutazione delle prove è un giudizio di merito non riesaminabile in sede di legittimità, soprattutto in presenza di una "doppia decisione conforme". Anche il ricorso incidentale dell'agente è stato dichiarato inammissibile.

Un acquirente con patto di riservato dominio non paga le rate, causando la risoluzione del contratto. Il Tribunale nega il suo diritto a un indennizzo per le migliorie apportate all'immobile, poiché eseguite senza l'autorizzazione scritta del venditore, come previsto dal contratto. L'acquirente viene inoltre condannato a pagare un'indennità per l'occupazione dell'immobile dopo la risoluzione.

La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, ha dichiarato inammissibile il ricorso di un cittadino contro una sentenza del Consiglio di Stato relativa allo sgombero di un impianto sportivo. Il ricorrente accusava il giudice amministrativo di sconfinamento nel potere legislativo per aver interpretato una legge regionale in modo da giustificare la destinazione dell'immobile a sede di uffici pubblici. La Suprema Corte ha chiarito che si ha sconfinamento solo quando il giudice crea una norma inesistente, tradendo radicalmente il testo di legge, e non quando si limita a interpretarla, anche se in modo discutibile. La valutazione sulla funzionalità dell'immobile a interessi pubblici è una questione di merito, non sindacabile in sede di legittimità per motivi di giurisdizione.

La Corte di Cassazione conferma la nullità di una compravendita immobiliare per difformità urbanistiche non dichiarate nell'atto di vendita. La sentenza chiarisce che la nullità sussiste sia per vizi formali (omessa menzione di tutti i titoli edilizi) sia sostanziali (immobile non conforme), a prescindere dalla potenziale sanabilità delle irregolarità. Viene inoltre esclusa la responsabilità del direttore dei lavori, attribuendo l'intera colpa alla condotta del venditore che ha stipulato il rogito pur consapevole delle pendenze amministrative.

La Corte di Cassazione chiarisce la ripartizione delle spese condominiali in caso di vendita di un immobile. Con la sentenza in esame, si stabilisce che l'obbligo di pagare i lavori straordinari sorge al momento della delibera assembleare. Pertanto, se la decisione è anteriore al rogito, il costo spetta al venditore, anche se i lavori vengono eseguiti dopo la vendita. L'acquirente che anticipa tali somme ha diritto di regresso nei confronti del venditore. La Corte ha rigettato il ricorso del venditore, che tentava di opporre in compensazione un credito non provato e di invocare l'arricchimento senza giusta causa del compratore.

La Corte di Cassazione conferma la demolizione di una sopraelevazione abusiva realizzata in violazione delle norme antisismiche. La sentenza stabilisce che la non conformità a tali normative genera una presunzione di pericolosità, rendendo irrilevanti i permessi amministrativi ottenuti. Il costruttore ha l'onere di provare la sicurezza dell'intera struttura, non solo della nuova costruzione.

In una controversia su un contratto di fornitura energetica, la Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello per 'motivazione apparente', poiché si era limitata a copiare la decisione di primo grado. La Corte ha inoltre chiarito l'interpretazione del contratto di fornitura, stabilendo che il prezzo pattuito per la riqualificazione di un impianto era fisso e non variabile, come erroneamente ritenuto dai giudici di merito. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che determinava il conguaglio per la divisione di un immobile in edilizia convenzionata. L'errore risiedeva nel calcolo del valore dell'immobile, poiché il consulente tecnico aveva incluso una quota di superficie non residenziale superiore ai limiti di legge. La Suprema Corte ha ribadito che, in questi casi, la superficie non residenziale computabile non può eccedere il 40% di quella utile, più una quota per l'autorimessa. La causa è stata rinviata per un nuovo calcolo corretto.