Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha risolto un conflitto di giurisdizione tra giudice ordinario e amministrativo. La Corte ha stabilito la giurisdizione del giudice ordinario in un caso in cui alcuni cittadini chiedevano a un'amministrazione pubblica di eseguire lavori di consolidamento su un loro terreno, lasciato in stato di dissesto dopo l'esecuzione di opere pubbliche. La decisione si fonda sul principio che l'omissione della P.A. nel ripristinare il fondo costituisce un comportamento materiale che lede un diritto soggettivo, rientrando nella tutela generale contro i danni ingiusti (neminem laedere) e non nell'esercizio di poteri autoritativi.

La Cassazione si pronuncia sull'indennità di esproprio, rigettando sia il ricorso di una società proprietaria che quello dell'ente espropriante. La Corte conferma la valutazione del giudice di merito basata sulle conclusioni del CTU, che distingueva tra aree con potenziale edificatorio, aree a standard e aree agricole, e chiarisce che l'indennità di occupazione cessa con il decreto di esproprio, non potendo estendersi oltre in assenza di prove specifiche sul ritardato deposito del compenso.

Un creditore ha ottenuto la revoca di una donazione con cui un padre aveva trasferito al figlio il proprio patrimonio immobiliare e l'azienda. La Corte d'Appello ha confermato la decisione, ritenendo sufficienti per l'azione revocatoria la semplice consapevolezza del debitore di arrecare un pregiudizio (scientia damni) e il danno oggettivo alle ragioni del creditore (eventus damni), nonostante il debito fosse di importo relativamente contenuto rispetto al valore dei beni donati.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24081/2024, ha chiarito i limiti della responsabilità precontrattuale. Nel caso di una trattativa per la locazione di un immobile, la Corte ha stabilito che non sussiste alcun obbligo di risarcimento se una delle parti recede legittimamente perché non sono state fornite le garanzie economiche richieste. La semplice discussione degli elementi essenziali del contratto non genera un affidamento tutelabile se la conclusione è stata chiaramente subordinata a condizioni specifiche, come la valutazione positiva della solidità finanziaria della controparte. La Corte ha quindi respinto le pretese risarcitorie del potenziale conduttore, confermando le decisioni dei giudici di merito.

Un nipote rivendicava la proprietà di un capannone per usucapione contro gli altri eredi (padre, zii). La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l'azione giudiziaria di divisione ereditaria, avviata da uno degli zii anni prima, era stata un atto idoneo a determinare l'interruzione usucapione. Secondo la Corte, tale citazione manifestava chiaramente la volontà di contestare il possesso esclusivo del nipote sull'intero bene, azzerando così il tempo necessario per usucapire.

Una società conduttrice ha impugnato una sentenza d'appello che la condannava a pagare canoni e danni per ritardata riconsegna. La Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per violazione dell'onere di allegazione. La ricorrente non ha specificato adeguatamente i motivi di contestazione né ha fornito i documenti necessari per la valutazione della Corte, rendendo i motivi di ricorso generici e non autosufficienti.

Un lungo contenzioso su un contratto di affitto agrario culmina in Cassazione. La Corte dichiara l'inammissibilità del ricorso degli affittuari per non aver rispettato il principio di autosufficienza, omettendo di allegare integralmente le sentenze precedenti. La decisione conferma la cessazione del contratto e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese e a sanzioni per lite temeraria, sottolineando l'importanza dei requisiti formali nel processo civile.

Una società di distribuzione elettrica occupa illegittimamente una porzione di un parcheggio privato con delle cabine. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24009/2024, ha stabilito che, sebbene l'occupazione sia illegittima e le strutture vadano rimosse, il risarcimento del danno non è automatico. Il proprietario ha l'onere di provare specificamente il pregiudizio economico subito. La sentenza chiarisce che il cosiddetto 'danno da occupazione illegittima' non può essere presunto ('in re ipsa'), ma deve essere dimostrato con prove concrete, come la perdita di specifiche opportunità di guadagno.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un'opposizione alla stima di esproprio, seppur introdotta con un errore procedurale (atto di citazione invece di ricorso), è da considerarsi tempestiva se la notifica alla controparte avviene entro il termine di 30 giorni. Secondo la Corte, in base al principio di fungibilità dei riti sancito dal D.Lgs. 150/2011, la successiva iscrizione a ruolo oltre il termine non rende l'azione inammissibile. L'errore nella forma dell'atto non pregiudica i diritti della parte, a condizione che l'atto stesso sia idoneo a portare a conoscenza della controparte la volontà di agire in giudizio entro i termini di legge.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 23971/2024, ha stabilito che l'indennità di esproprio per terreni destinati alla ricostruzione post-sismica de L'Aquila deve essere calcolata in base al loro valore urbanistico antecedente al terremoto. La Corte ha rigettato il ricorso di un proprietario che chiedeva una valutazione basata sulla successiva destinazione edificatoria, affermando la legittimità della normativa speciale volta a neutralizzare gli aumenti di valore speculativi derivanti dalla calamità e a garantire un giusto equilibrio tra l'interesse pubblico e quello privato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 23969/2024, ha respinto il ricorso di un cittadino che chiedeva il risarcimento per l'occupazione usurpativa di un suo terreno da parte di un Comune. La Corte ha ribadito un principio fondamentale: il danno derivante dalla perdita della proprietà non è automatico (in re ipsa), ma deve essere specificamente allegato e provato dal proprietario. La semplice occupazione illegittima, senza la dimostrazione di un concreto pregiudizio patrimoniale, non è sufficiente per ottenere un indennizzo.

La Corte di Cassazione ha rigettato l'appello di un proprietario terriero che richiedeva un'indennità di occupazione per il passaggio di un elettrodotto. L'ordinanza chiarisce che, sebbene un verbale di immissione in possesso crei una presunzione di danno, questa può essere superata dalla prova contraria. Nel caso specifico, è stato dimostrato che l'opera, essendo una linea aerea, non impediva di fatto la coltivazione del fondo, escludendo così il diritto a un indennizzo per mancanza di un pregiudizio concreto.

In una controversia su un'indennità di esproprio, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una cittadina contro la decisione d'appello che accoglieva la domanda riconvenzionale del Comune. La Corte ha sottolineato la necessità di rispettare il principio di autosufficienza del ricorso, rigettando i motivi di gravame perché non specificavano adeguatamente gli atti processuali e le sentenze su cui si fondavano.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di un Comune contro la decisione della Corte d'Appello che aveva rideterminato l'indennizzo per un'acquisizione sanante. La sentenza chiarisce che la competenza per queste controversie spetta in unico grado alla Corte d'Appello e che non si applica il termine di decadenza di 30 giorni previsto per l'esproprio ordinario, bensì la prescrizione ordinaria.

Una società immobiliare contesta l'indennità di esproprio per un'espropriazione parziale. La Corte di Cassazione accoglie parzialmente il ricorso, stabilendo due principi fondamentali: il giudice che si discosta dalla perizia tecnica (CTU) deve fornire una motivazione adeguata, e l'indennità di occupazione temporanea deve basarsi sul valore complessivo dell'esproprio, compreso il deprezzamento dell'area residua non espropriata. La sentenza viene cassata con rinvio alla Corte d'Appello per un nuovo calcolo.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva calcolato il risarcimento per un esproprio basandosi sull'edificabilità di fatto di un terreno. I giudici hanno ribadito che l'unico criterio valido è l'edificabilità legale, ovvero quella prevista dagli strumenti urbanistici vigenti al momento del vincolo. La Corte ha chiarito che la vicinanza a zone abitate o la presenza di infrastrutture non sono sufficienti a qualificare un'area come edificabile se il piano regolatore la destina a un uso pubblico, come la viabilità.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di condanna per danni a un immobile locato, stabilendo che il giudice di merito aveva erroneamente ignorato due fatti decisivi: una perizia che attestava un'usura preesistente e uno studio sulla vulnerabilità sismica che rendeva necessaria una radicale ristrutturazione. Il caso ruota attorno alla presunzione di buono stato dell'immobile al momento della consegna e alle prove necessarie per superarla.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della delibera assembleare che istituisce un fondo cassa condominiale utilizzando l'avanzo di gestione. Secondo la Corte, tale decisione rientra nel potere discrezionale dell'assemblea e non richiede l'inserimento di un punto specifico all'ordine del giorno, essendo sufficiente l'approvazione del rendiconto. Inoltre, il bilancio condominiale non necessita di formalismi societari, ma deve essere sufficientemente chiaro e intelligibile da permettere ai condomini di comprendere le voci di spesa e di entrata.

Una società si opponeva al pagamento delle spese per la demolizione di un immobile abusivo da essa acquistato. La Cassazione ha annullato la decisione di merito per violazione del contraddittorio, poiché il giudizio si era svolto senza la partecipazione del consulente tecnico, creditore delle somme, e dei soggetti condannati penalmente per l'abuso, ritenuti parti necessarie del processo. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per un nuovo esame nel rispetto del corretto contraddittorio.

Una committente in un contratto di appalto impugna una decisione che la obbligava al pagamento nonostante i vizi dell'opera. La Corte d'Appello chiarisce che senza un'accettazione tacita dei lavori, il termine di 60 giorni per la denuncia dei difetti non si applica. La corte riforma la sentenza iniziale, riducendo significativamente l'importo dovuto dalla committente sottraendo i costi per l'eliminazione dei difetti.