Art. 957 Codice Civile — Anno 2026

Un Ente Ecclesiastico concede in enfiteusi perpetua un palazzo storico a un Comune nel 1820. Nel tempo, il valore reale del canone concordato si riduce drasticamente fino a diventare irrisorio. L'Ente Ecclesiastico richiede la revisione del canone enfiteutico per adeguarlo al costo della vita, ma i giudici di merito rigettano la domanda ritenendo il canone immutabile. L'Ente propone ricorso in Cassazione, lamentando la violazione del diritto di proprietà tutelato dalla Convenzione Europea dei Diritti dell'Uomo (CEDU) a causa del valore ormai simbolico del canone. La Corte di Cassazione, riconoscendo l'estrema rilevanza della questione di diritto, decide di non definire subito la causa e ne dispone il rinvio alla pubblica udienza per un esame approfondito.

La Corte di Cassazione ha confermato l'estinzione dell'enfiteusi su vari lotti di terreno originariamente facenti parte di un'unica grande tenuta demaniale. Il caso nasce dalla pretesa dell'Agenzia del Demanio di mantenere il vincolo su terreni frazionati nel tempo, sostenendo che il canone originario complessivo superasse il limite legale per l'estinzione automatica. Tuttavia, i giudici hanno stabilito che, in caso di lottizzazione e godimento separato, il canone deve essere parametrato alla singola porzione. Poiché i canoni pro quota risultavano inferiori alle 1.000 lire annue alla data di entrata in vigore della Legge 16/1974, il rapporto deve considerarsi estinto ope legis. La decisione ribadisce che il frazionamento del fondo comporta la riduzione proporzionale del canone, favorendo il consolidamento della piena proprietà in capo ai privati.

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema dell'estinzione del rapporto enfiteutico relativo a terreni frazionati nel tempo. Alcuni privati avevano chiesto la cancellazione del vincolo su piccoli lotti derivanti da una vasta tenuta demaniale concessa in enfiteusi nel 1928. La Corte d'Appello aveva negato l'estinzione sostenendo che il canone originario superasse le mille lire e che mancasse il consenso dell'ente concedente al frazionamento. La Suprema Corte ha invece ribaltato la decisione, stabilendo che, ai sensi della Legge 16/1974, l'estinzione del rapporto enfiteutico opera automaticamente se il vincolo è anteriore al 1941 e se il canone, ricalcolato proporzionalmente alla singola porzione di terreno, risulta inferiore a mille lire annue alla data del 1974. Il frazionamento del godimento comporta infatti la riduzione proporzionale del canone per legge.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una società immobiliare e alcuni eredi che chiedevano l'accertamento dell'avvenuta estinzione del vincolo enfiteutico su terreni originariamente parte di una vasta tenuta demaniale. Il vincolo risaliva al 1928 e, a seguito di successivi frazionamenti, i canoni relativi ai singoli lotti erano scesi sotto la soglia delle mille lire annue. Mentre la Corte d'Appello aveva negato l'estinzione ritenendo che contasse il canone originario complessivo, la Suprema Corte ha ribaltato la decisione. Secondo i giudici, in caso di divisione del fondo, il canone deve essere rideterminato proporzionalmente al valore di ogni singola porzione. Se tale quota risulta inferiore a mille lire alla data del 1974 e il vincolo è antecedente al 1941, l'estinzione del vincolo enfiteutico opera automaticamente per legge.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 247/2026, ha stabilito che per la prova di un rapporto di enfiteusi (o livello) non sono sufficienti i dati catastali o la menzione del diritto in atti di compravendita tra terzi. È indispensabile l'atto costitutivo scritto o un valido atto di ricognizione. Nel caso di specie, un ente ecclesiastico aveva richiesto la devoluzione di alcuni immobili per mancato pagamento del canone, ma la sua domanda è stata respinta in quanto non è stata fornita la prova enfiteusi secondo i requisiti di legge.