Art. 820 Codice Civile — Sezione Terza Civile

Le Proprietarie Locatrici di un immobile commerciale avevano concordato con L'Azienda Conduttrice una riduzione del canone, condizionata al fatto che l'immobile non venisse venduto all'asta. A seguito del pignoramento dell'immobile locato, il custode giudiziario ha riscosso solo il canone ridotto senza contestazioni. Successivamente, le locatrici hanno chiesto il pagamento dei canoni integrali. La Corte di Cassazione ha stabilito che, con il pignoramento dell'immobile locato, il proprietario perde la legittimazione a riscuotere i canoni, compito che spetta esclusivamente al custode. Poiché il custode ha accettato il canone ridotto senza opposizione delle locatrici davanti al giudice dell'esecuzione, queste non possono richiedere le differenze. La Cassazione ha quindi accolto il ricorso dell'Azienda Conduttrice, cassando la sentenza con rinvio.

Un custode giudiziario ha chiesto la nullità del contratto di locazione di un magazzino pignorato, stipulato senza autorizzazione dai proprietari-debitori, pretendendo dal conduttore il risarcimento per occupazione senza titolo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del custode. La Corte ha chiarito che la locazione di immobile pignorato stipulata senza l'autorizzazione del giudice è nulla. Tuttavia, il conduttore che ha pagato i canoni in buona fede ai proprietari (creditori apparenti) è liberato dal debito ai sensi dell'art. 1189 c.c. Di conseguenza, la procedura esecutiva non può chiedere il pagamento al conduttore, ma deve rivalersi sul debitore che ha incassato illegittimamente le somme. Vince il conduttore, che non deve pagare due volte.

Alcune imprese hanno ottenuto il trasferimento di un terreno tramite sentenza, ma hanno richiesto il risarcimento danni per mancato godimento a causa del ritardo nella consegna da parte del venditore. La Corte di Appello ha rigettato la domanda, rilevando che l'area era inedificata e priva di urbanizzazione, escludendo un danno automatico. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso delle imprese. La Suprema Corte ha chiarito che la mancata disponibilità di un terreno non edificabile e non urbanizzato non produce un danno automatico (in re ipsa). Per ottenere il risarcimento, il danneggiato deve dimostrare concretamente il mancato guadagno o la perdita di occasioni commerciali attraverso prove contabili o fiscali. Di conseguenza, le imprese perdono la causa e non ricevono alcun indennizzo.

Una ex-moglie agisce in giudizio per ottenere la sua parte dei canoni di locazione di un immobile in comproprietà con l'ex-marito. L'immobile era affittato alla società dell'uomo, che tratteneva l'intero importo. La Corte d'Appello dà ragione alla donna, condannando l'ex-coniuge a versarle la metà dei canoni percepiti. L'uomo e la sua società ricorrono in Cassazione, ma prima della decisione finale rinunciano all'impugnazione. La Suprema Corte, di conseguenza, dichiara il processo estinto. La condanna al pagamento diventa così definitiva e l'ex-marito è obbligato a pagare.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27406/2024, ha stabilito che la detenzione di un'azienda in comproprietà, basata su un contratto di comodato d'azienda concesso dalla maggioranza dei contitolari, è legittima anche dopo la scadenza di un separato contratto di locazione relativo a una quota di minoranza. La Corte ha chiarito che l'azienda può essere oggetto di comodato e che, in assenza di un termine, la volontà della maggioranza dei comproprietari di non richiedere la restituzione prevale sull'iniziativa del singolo, rendendo lecita la detenzione.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, affronta il complesso tema dell'assegnazione canoni locazione. Il caso riguarda il conflitto tra un creditore, che aveva ottenuto un'ordinanza di assegnazione su canoni di affitto futuri, e un altro creditore che aveva successivamente pignorato l'immobile da cui provenivano tali canoni. Il Tribunale aveva dato ragione al primo creditore, considerando l'assegnazione come un trasferimento di proprietà del credito. La Cassazione, riconoscendo la 'particolare rilevanza' della questione giuridica, non decide nel merito ma rinvia la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito, al fine di chiarire se i canoni maturati dopo il pignoramento immobiliare spettino al creditore assegnatario o rientrino nella procedura esecutiva immobiliare.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15678/2024, ha stabilito un principio cruciale in materia di locazione e pignoramento. Un locatore, il cui immobile è stato sottoposto a pignoramento, non ha più il potere di gestire il rapporto di locazione. Di conseguenza, l'eventuale diniego di rinnovo del contratto comunicato al conduttore è radicalmente inefficace. Tale inefficacia è assoluta, valida sia nei confronti dei creditori che del conduttore, e non può essere sanata nemmeno dalla successiva estinzione della procedura esecutiva.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in un contratto di comodato con una durata determinata (nel caso di specie, 20 anni), il proprietario non può chiedere la restituzione anticipata del bene basandosi su una clausola interpretata come diritto di recesso libero. La sentenza conferma la decisione della Corte d'Appello, secondo cui l'interpretazione complessiva del contratto, che prevedeva un termine lungo e la facoltà per il comodatario di sublocare, escludeva la possibilità di un recesso comodato ad nutum. Il ricorso è stato rigettato in quanto mirava a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha rinviato a pubblica udienza un caso complesso riguardante la gestione di un'attività commerciale familiare. La controversia nasce da un accordo che prevedeva sia una locazione che un comodato per lo stesso immobile. La Corte d'Appello aveva ritenuto legittima la detenzione dell'immobile da parte della gestrice anche dopo la scadenza della locazione, in virtù del contratto di comodato ancora valido per la quota maggioritaria del bene. La Cassazione ha sospeso la decisione, ritenendo di particolare rilevanza due questioni: la prima, di natura sostanziale, è se un'intera azienda possa formare oggetto di un contratto di comodato d'azienda; la seconda, di natura processuale, riguarda l'ammissibilità di un ricorso incidentale tardivo. La Corte attenderà la pronuncia delle Sezioni Unite su questioni analoghe prima di decidere.

Gli eredi di un notaio sono stati citati in giudizio dagli acquirenti di un immobile che hanno subito un'evizione a causa di un'ipoteca non rilevata dal professionista. La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della responsabilità del notaio, stabilendo che non sussiste l'obbligo di risarcire il prezzo di acquisto se questo è stato pagato prima della stipula dell'atto notarile, poiché viene a mancare il nesso di causalità tra la negligenza e il danno. La Corte ha inoltre precisato che l'indennità per occupazione sine titulo non costituisce un "frutto civile", ma un risarcimento del danno, la cui rimborsabilità deve essere valutata secondo i principi generali della responsabilità contrattuale. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Una banca ottiene un'ordinanza di assegnazione per futuri canoni di locazione di un immobile. Successivamente, un'altra società avvia un pignoramento sull'immobile stesso. La Corte di Cassazione, pur dichiarando il ricorso inammissibile per questioni procedurali, ha enunciato un principio di diritto fondamentale: l'assegnazione dei canoni di locazione trasferisce immediatamente la titolarità del credito al creditore assegnatario. Di conseguenza, il successivo pignoramento immobiliare non può intaccare tali canoni, poiché al momento del pignoramento essi non fanno più parte del patrimonio del debitore. La precedente assegnazione, quindi, prevale.

Un'impresa edile ha citato in giudizio i promissari acquirenti di un immobile per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dall'asserita occupazione illegittima, a seguito della dichiarazione di nullità del contratto preliminare. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. La Suprema Corte ha ribadito che l'onere della prova del danno spetta a chi lo richiede, e la società ricorrente non è riuscita a dimostrare né l'effettiva occupazione dell'immobile, né l'esistenza di un concreto pregiudizio economico.