Art. 2858 Codice Civile — Anno 2022

I primi acquirenti compravano un appartamento con scrittura privata non trascritta nei registri. Successivamente i venditori alienavano fittiziamente lo stesso bene al figlio tramite rogito notarile regolarmente trascritto. Su tale immobile una banca iscriveva ipoteca e un creditore eseguiva due pignoramenti. Soltanto in seguito gli originari acquirenti trascrivevano la domanda giudiziale per far dichiarare la vendita simulata. La Corte di Cassazione ha confermato che l'opponibilità della simulazione non pregiudica i creditori del titolare apparente che abbiano iscritto ipoteca o trascritto il pignoramento in buona fede prima della domanda giudiziale. I diritti dei creditori prevalgono sull'acquisto anteriore mai trascritto.

I terzi acquirenti di un immobile gravato da garanzia bancaria anteriore al Testo Unico Bancario hanno chiesto all'istituto di credito la suddivisione del debito per estinguere la propria quota. La banca ha rifiutato l'accordo e ha avviato l'espropriazione forzata. La Corte di Appello ha annullato il pignoramento, ritenendo il comportamento dell'istituto contrario a buona fede e lesivo dei diritti dei proprietari. La Corte di Cassazione ha ribaltato il verdetto, accogliendo il ricorso della banca. Il creditore fondiario non commette abuso del diritto se rifiuta il frazionamento dell'ipoteca richiesto da chi ha acquistato successivamente il bene. Il terzo compratore rimane infatti estraneo al contratto di finanziamento originario e deve ricorrere agli specifici strumenti di tutela previsti dalla legge per liberare l'immobile dal gravame.