Art. 2659 Codice Civile — Sezione Terza Civile

Un promissario acquirente ottiene il trasferimento forzato di un immobile dopo l'inadempimento del venditore. Successivamente un creditore pignora lo stesso bene. L'acquirente propone opposizione di terzo per bloccare l'esecuzione immobiliare, facendo valere la precedente trascrizione della propria domanda giudiziale. Nella relativa nota di trascrizione indica correttamente l'indirizzo della via, ma riporta un foglio catastale errato (foglio cinquantanove anziché novantanove). Un creditore intervenuto nella procedura esecutiva eccepisce la nullità della formalità per assoluta incertezza del bene. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'acquirente confermando l'inefficacia della trascrizione. L'errore catastale impedisce ai terzi di individuare l'immobile durante le visure e fa prevalere il pignoramento, costringendo il ricorrente a pagare le spese legali.

Un promissario acquirente ottiene il trasferimento coattivo di un immobile tramite sentenza, ma durante il processo un creditore pignora il bene. L'acquirente propone opposizione di terzo per far valere la priorità della propria domanda giudiziale. Tuttavia, nella nota di trascrizione della citazione l'indirizzo della via è corretto, ma il foglio catastale riporta il numero 59 anziché il 99. La creditrice intervenuta nell'espropriazione sostiene che l'errore renda inopponibile la domanda ai terzi, impedendo la corretta individuazione dell'immobile. I giudici di merito e la Corte di Cassazione danno ragione alla creditrice. La nota di trascrizione viziata da un macroscopico errore catastale crea incertezza oggettiva. Tale difformità non permette ai terzi consultatori dei registri immobiliari di identificare il bene conteso, privando l'acquirente della tutela della continuità delle trascrizioni.

Un venditore trasferisce al fratello un appartamento al primo piano, ma il professionista indica per errore la particella del piano terra nel contratto. Un creditore dell'acquirente pignora erroneamente il piano terra del venditore, il quale, anziché opporsi, paga per liberare il bene e poi chiede i danni. La Corte d'Appello condanna il professionista per la tardiva correzione dell'errore. La Cassazione accoglie il ricorso del professionista, stabilendo che la responsabilità professionale del notaio va valutata verificando se il creditore potesse comprendere l'esatta identificazione del bene leggendo l'intera nota di trascrizione originaria (che indicava il primo piano), e non basandosi sul ritardo della successiva rettifica. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un socio e amministratore di una società di persone ha fatto causa a una professionista (un notaio) per non aver trascritto una servitù di passaggio, rendendo il terreno della società intercluso. Il socio ha agito in proprio per chiedere il risarcimento dei danni personali. La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta, stabilendo che la soggettività giuridica della società di persone rende quest'ultima l'unico soggetto legittimato ad agire. Anche se priva di personalità giuridica, la società costituisce un centro autonomo di interessi distinto dai singoli soci. Di conseguenza, il contratto con il notaio era stato stipulato dalla società e solo questa poteva lamentare l'inadempimento contrattuale. Il socio non può richiedere i danni in proprio, in quanto il suo interesse è solo indiretto.

Un proprietario acquista all'asta un immobile destinato ad alloggio del portiere e agisce per finita locazione contro il condominio. I giudici di merito rigettano la domanda, riconoscendo un vincolo di destinazione sull'immobile qualificabile come obbligazione proter rem, che si trasferisce con la proprietà. La Corte di Cassazione, rilevando la complessità della questione e la presenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti sulla natura e opponibilità di tale vincolo di destinazione, ha emesso un'ordinanza interlocutoria rinviando la causa a pubblica udienza per una decisione di particolare rilevanza nomofilattica.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29199/2024, ha stabilito che un vincolo di destinazione d'uso per l'alloggio del portiere, previsto in un regolamento condominiale, non può configurare una obbligazione propter rem. Tali obbligazioni, che legano un dovere alla proprietà di un bene, possono essere create solo dalla legge (principio di tipicità) e non dall'autonomia contrattuale dei privati. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva riconosciuto il vincolo come perpetuo, rinviando il caso per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un contratto di leasing immobiliare per un bene da costruire è nullo se l'immobile non è identificabile con certezza fin dall'inizio. Analizzando un caso in cui una società contestava la validità di un contratto per la descrizione generica dell'immobile, la Corte ha cassato la decisione d'appello. I giudici hanno sottolineato che la funzione di finanziamento non può prevalere sul requisito della determinatezza dell'oggetto, essenziale per la validità del patto di opzione di acquisto.

La Corte di Cassazione conferma la responsabilità del notaio per non aver rilevato un pignoramento su un immobile compravenduto. Gli acquirenti, costretti a riacquistare una quota del bene all'asta per evitarne la perdita, sono stati risarciti. La sentenza chiarisce che la diligenza del professionista include controlli approfonditi, anche in presenza di dati catastali non immediatamente coincidenti. Il danno è stato commisurato alla spesa sostenuta per estinguere il pignoramento, confermando l'elevato standard di diligenza richiesto al notaio.

Un debitore, a seguito di una fideiussione, stipula un accordo transattivo con un istituto di credito. L'accordo contiene una clausola che ne subordina l'efficacia all'integrale pagamento del debito. Il debitore non adempie e la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6535/2024, stabilisce la piena validità della "condizione di adempimento", dichiarando l'accordo inefficace a causa del mancato pagamento.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'obbligo di alloggio a vita, previsto come onere modale in un atto di donazione, ha natura di obbligazione personale e non è opponibile all'acquirente che si aggiudica l'immobile in seguito a una procedura di espropriazione forzata. Anche se trascritto, l'onere non si trasforma in un diritto reale e non può essere fatto valere nei confronti dei terzi acquirenti, i quali hanno il diritto di ottenere la liberazione dell'immobile.

L'Ente Fiscale ha avviato un'espropriazione immobiliare nei confronti di un debitore. Quest'ultimo si è opposto sostenendo che il bene pignorato non fosse più suo, ma di sua figlia. La Corte di Cassazione ha stabilito che il debitore non ha la legittimazione ad agire per far valere un diritto altrui. Solo il terzo, presunto proprietario, può opporsi. Di conseguenza, l'opposizione del debitore è stata dichiarata inammissibile sin dall'origine.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34075/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di trust: la trascrizione del pignoramento trust è nulla se eseguita contro il trust stesso anziché contro il trustee. La Corte ha ribadito che il trust non possiede soggettività giuridica, essendo un mero patrimonio separato. Pertanto, qualsiasi formalità pubblicitaria, inclusa la trascrizione di un pignoramento, deve essere intestata al trustee nella sua specifica qualità, quale unico titolare dei diritti e doveri connessi ai beni in trust.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4193/2025, ha rigettato il ricorso di due società, confermando l'inefficacia di una scissione societaria nei confronti dei creditori. La decisione stabilisce che l'azione revocatoria è uno strumento valido per tutelare le ragioni creditorie anche in caso di scissione e che i singoli condomini sono legittimati ad agire per un credito vantato dall'intero condominio. Questa sentenza rafforza la protezione dei creditori di fronte a operazioni societarie che potrebbero pregiudicare la loro garanzia patrimoniale.