Art. 2652 Codice Civile

Due acquirenti compravano un immobile tramite rogito notarile. Anni dopo, scoprivano un pignoramento sul bene: la vendita precedente, stipulata dallo stesso pubblico ufficiale, era fittizia e revocata dal tribunale. Gli acquirenti pagavano sessantamila euro ai creditori per salvare la casa e citavano in giudizio il professionista per ottenere i danni. La Corte d'Appello condannava il notaio per non aver avvertito i clienti dei rischi evidenti del precedente passaggio di proprietà. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna, dichiarando inammissibile il ricorso del professionista. Sussiste la responsabilità professionale del notaio quando questi omette di segnalare anomalie negoziali a lui note, anche se i registri immobiliari risultavano formalmente liberi al momento dell'acquisto.

Un erede ha ottenuto una sentenza che accertava la lesione della sua quota di legittima causata dalle donazioni materne in favore della sorella. La sentenza riconosceva all'erede un credito monetario pari a oltre 219.000 euro. Poiché la sorella non ha mai pagato e i beni donati sono finiti all'asta giudiziaria, l'erede ha promosso una causa per ottenere la restituzione immobili donati direttamente dagli aggiudicatari. Il Tribunale ha respinto la richiesta dell'attore. Il giudice ha chiarito che l'acquisto forzato all'asta non costituisce una vendita volontaria tra privati e sottrae il bene all'azione recuperatoria dell'erede.

Un promissario acquirente ottiene il trasferimento coattivo di un immobile tramite sentenza, ma durante il processo un creditore pignora il bene. L'acquirente propone opposizione di terzo per far valere la priorità della propria domanda giudiziale. Tuttavia, nella nota di trascrizione della citazione l'indirizzo della via è corretto, ma il foglio catastale riporta il numero 59 anziché il 99. La creditrice intervenuta nell'espropriazione sostiene che l'errore renda inopponibile la domanda ai terzi, impedendo la corretta individuazione dell'immobile. I giudici di merito e la Corte di Cassazione danno ragione alla creditrice. La nota di trascrizione viziata da un macroscopico errore catastale crea incertezza oggettiva. Tale difformità non permette ai terzi consultatori dei registri immobiliari di identificare il bene conteso, privando l'acquirente della tutela della continuità delle trascrizioni.

Un promissario acquirente ottiene il trasferimento forzato di un immobile dopo l'inadempimento del venditore. Successivamente un creditore pignora lo stesso bene. L'acquirente propone opposizione di terzo per bloccare l'esecuzione immobiliare, facendo valere la precedente trascrizione della propria domanda giudiziale. Nella relativa nota di trascrizione indica correttamente l'indirizzo della via, ma riporta un foglio catastale errato (foglio cinquantanove anziché novantanove). Un creditore intervenuto nella procedura esecutiva eccepisce la nullità della formalità per assoluta incertezza del bene. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'acquirente confermando l'inefficacia della trascrizione. L'errore catastale impedisce ai terzi di individuare l'immobile durante le visure e fa prevalere il pignoramento, costringendo il ricorrente a pagare le spese legali.

Un Lavoratore rivendicava diritti di servitù di pascolo su un terreno, basandosi su scritture private la cui autenticità era stata accertata giudizialmente. L'Azienda, proprietaria del terreno, aveva acquisito la proprietà tramite donazione. La Corte d'Appello aveva negato l'opponibilità dei diritti del Lavoratore, poiché la trascrizione della sentenza di accertamento era avvenuta dopo la trascrizione della donazione dell'Azienda. Il Lavoratore ha ricorso in Cassazione, sostenendo che l'eccezione di difetto di tempestiva trascrizione fosse tardiva e non rilevabile d'ufficio. La Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha stabilito che il difetto di trascrizione, che incide sull'Opponibilità diritti reali, è un'eccezione in senso lato. Il giudice può rilevarla d'ufficio in ogni fase del processo, anche se proposta tardivamente, purché i fatti siano documentati.

Una persona ha chiesto alla Corte di Cassazione di correggere un errore materiale in una precedente sentenza. L'errore riguardava l'omissione dell'ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di cancellare la trascrizione di una domanda giudiziale per il riscatto di immobili. La Corte ha dichiarato il ricorso per correzione errore materiale inammissibile. Ha stabilito che l'ordine di cancellazione della trascrizione spetta al giudice di merito, o alla Cassazione solo in casi specifici di estinzione del processo con accordo delle parti, condizioni non presenti nel caso.

Una promissaria acquirente stipula un preliminare per un immobile da costruire. A causa dell'inadempimento del venditore, promuove una causa ed effettua la trascrizione della domanda giudiziale. Successivamente, il venditore aliena lo stesso bene a terzi. Ottenuta la sentenza favorevole, l'acquirente chiede il rilascio del bene al terzo occupante. Tuttavia, i giudici rilevano che la nota di trascrizione riportava dati catastali errati e non pertinenti nel Quadro B, creando un'incertezza insanabile sull'identificazione del bene. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dell'acquirente, confermando che l'errore rende inefficace l'atto verso i terzi e che la compensazione delle spese è legittima per la complessità del caso.

Una Banca Creditrice aveva ipotecato un immobile e avviato un pignoramento. Un Acquirente aveva precedentemente trascritto una domanda giudiziale (ex art. 2932 c.c.) per ottenere la proprietà dello stesso bene. Il giudice dell'esecuzione aveva bloccato la vendita pignorata, ritenendo prevalente la **trascrizione domanda giudiziale**, antecedente al pignoramento. La Banca ha contestato questa decisione. La Corte di Cassazione, tuttavia, non ha esaminato il merito del conflitto tra ipoteca e trascrizione. Ha invece rilevato un difetto nella notifica del ricorso a uno dei soggetti coinvolti, ordinandone il rinnovo e rinviando la causa per una corretta procedura.

Un promissario acquirente aveva stipulato un contratto preliminare di vendita immobiliare e trascritto la domanda giudiziale per l'esecuzione in forma specifica. Il promittente venditore è poi fallito. Il curatore fallimentare ha esercitato il diritto di scioglimento del contratto preliminare fallimento. La domanda giudiziale del promissario acquirente si è estinta per mancata riassunzione contro il curatore. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'estinzione del giudizio fa perdere l'efficacia prenotativa della trascrizione. Questo rende lo scioglimento del contratto da parte del curatore opponibile all'acquirente, il quale deve rilasciare l'immobile e pagare l'indennità di occupazione.

Un acquirente firma una scrittura privata per acquistare un immobile e versa una cospicua caparra confirmatoria. Successivamente trascrive soltanto la domanda giudiziale diretta ad accertare l'autenticità delle firme, poiché la promittente venditrice rifiuta di stipulare il contratto definitivo. Poco dopo, la società venditrice viene dichiarata fallita e il curatore sceglie di sciogliersi dal contratto preliminare. L'acquirente chiede di insinuare al passivo il credito restitutorio della caparra con il privilegio speciale immobiliare. La Corte di Cassazione respinge la richiesta. I giudici chiariscono che la semplice trascrizione della domanda giudiziale non equivale alla trascrizione del contratto preliminare. Senza il completamento dell'intera sequenza formale prima della dichiarazione di fallimento, il credito rimane chirografario e non gode di alcuna garanzia d'incasso sul bene.

Un Creditore ha agito in giudizio contro una Debitore e un Promissario Acquirente, sospettando che un contratto preliminare di compravendita immobiliare fosse simulato per sottrarre beni ai creditori. Il Creditore chiedeva l'accertamento della simulazione e la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale che il Promissario Acquirente aveva iscritto. Sebbene le parti avessero risolto il preliminare con scrittura privata, la Corte d'Appello ha riconosciuto il diritto del Creditore al risarcimento dei danni per la mancata cancellazione tempestiva della trascrizione della domanda giudiziale, ritenendo che questa ostacolasse la vendita coattiva dei beni. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Promissario Acquirente, confermando la condanna al rimborso delle spese per la cancellazione della trascrizione.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso dell'obbligo spese condominiali in seguito alla dichiarazione di nullità di una donazione immobiliare. Due eredi contestavano il pagamento delle spese pregresse, sostenendo di essere diventati proprietari solo dopo la sentenza che annullava la donazione. La Cassazione ha confermato che, essendo la donazione nulla, la proprietà non era mai uscita dal patrimonio del defunto. Gli eredi, quindi, sono considerati proprietari fin dalla morte del de cuius e sono responsabili in solido per tutte le spese condominiali, anche quelle antecedenti alla sentenza di nullità. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso complesso che coinvolgeva il **retratto agrario**, la determinazione dei confini e l'usucapione. Un Lavoratore Agricolo aveva citato in giudizio i Proprietari Confinanti per esercitare il diritto di prelazione su un terreno e per rimuovere opere abusive. I Proprietari Confinanti avevano chiesto l'usucapione. La Cassazione ha rigettato il ricorso dei Proprietari Confinanti, confermando che non avevano provato i requisiti per il retratto agrario. Ha invece accolto il ricorso del Lavoratore Agricolo, ordinando la cancellazione della trascrizione della domanda di retratto, sottolineando l'importanza di un onere della prova specifico e non generico.

Un acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento. Il venditore non trasferisce l'immobile e l'acquirente promuove una causa civile per ottenere il trasferimento forzato della proprietà. L'acquirente provvede regolarmente alla trascrizione della domanda giudiziale nei registri immobiliari prima che la società venditrice fallisca. Dopo la dichiarazione di fallimento, la curatela fallimentare tenta di sciogliersi dal preliminare per trattenere l'immobile nella massa dei creditori. La Suprema Corte di Cassazione respinge il ricorso della curatela e conferma il trasferimento dell'immobile in favore dell'acquirente. L'originaria trascrizione della domanda giudiziale prevale infatti sui poteri del curatore fallimentare e salva l'acquisto dell'immobile.

Un ex proprietario ha venduto immobili a un'azienda, poi ha avviato una causa per la nullità della vendita per violazione del divieto di patto commissorio, trascrivendo tempestivamente la domanda. Successivamente, ha ottenuto una condanna per il prezzo non pagato e ha pignorato gli stessi immobili, venduti all'asta a un aggiudicatario. Il pignoramento è stato trascritto dopo la domanda di nullità. La Corte di Cassazione ha stabilito che la trascrizione della domanda di nullità precedente al pignoramento rende la sentenza di nullità opponibile all'aggiudicatario, che deve restituire gli immobili. L'aggiudicatario ha perso la causa e dovrà pagare le spese legali.

I Proprietari hanno venduto dei terreni a una Società. Un accordo segreto (controdichiarazione) prevedeva il ritrasferimento dei beni se il progetto edilizio non si fosse realizzato entro cinque anni. Il prezzo di vendita non venne pagato. La Società fallì. I Proprietari chiesero la nullità del contratto per simulazione o la risoluzione e il ritrasferimento. La Corte d'Appello aveva negato l'opponibilità della simulazione al fallimento, sostenendo che la controdichiarazione non avesse data certa. La Cassazione ha accolto il ricorso dei Proprietari. Ha stabilito che la condizione risolutiva è opponibile al fallimento solo se la controdichiarazione ha data certa anteriore al fallimento e si è perfezionata prima o contestualmente all'atto simulato. La Corte d'Appello dovrà riesaminare la questione della data certa per la Simulazione contrattuale e fallimento.

Un Fallimento aziendale richiede l'annullamento della compravendita di un immobile precedentemente trasferito da una socia a un intermediario e, successivamente, a un terzo acquirente. La Corte di Cassazione conferma che l'annullamento della compravendita originaria travolge anche l'acquisto del terzo se quest'ultimo era in malafede. I giudici hanno ricostruito la malafede sulla base di gravi indizi, tra cui il vincolo di affinità tra le parti, la sproporzione del prezzo e la mancata dimostrazione del pagamento. Di conseguenza, l'acquirente non può invocare l'usucapione decennale, riservata esclusivamente a chi acquista in buona fede, né contestare l'efficacia della sentenza a cui non ha partecipato direttamente. Il ricorso del terzo viene rigettato, confermando la perdita dell'immobile a favore della procedura fallimentare.

Le Società Creditrici hanno promosso un'azione revocatoria ordinaria per annullare la donazione di alcuni immobili effettuata da due genitori in favore della figlia, al fine di tutelare il proprio credito. I giudici di merito hanno accolto la domanda rendendo inefficace il trasferimento dei beni. Gli Eredi della figlia donataria hanno proposto ricorso in Cassazione sostenendo che la presenza di un fondo patrimoniale e la prescrizione dei diritti impedissero l'azione. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso del tutto inammissibile. Gli Eredi non hanno rispettato l'obbligo di indicare chiaramente nel ricorso i documenti e gli atti dei precedenti gradi di giudizio, chiedendo impropriamente un riesame dei fatti. Di conseguenza, la donazione resta inefficace e Gli Eredi devono pagare le spese di giudizio.

Un promittente venditore cita in giudizio il promissario acquirente per risolvere il compromesso immobiliare e trattenere la somma di 70.000 euro versata a titolo di caparra o acconto, lamentando la mancata stipula del definitivo. Nelle more interviene il fallimento dell'acquirente. Il curatore fallimentare dichiara lo scioglimento del contratto preliminare e chiede la restituzione della somma incassata dal venditore. La Corte d'Appello e la Cassazione danno ragione alla curatela: la previa diffida ad adempiere non aveva sciolto di diritto il vincolo, poiché l'immobile risultava incompleto ed entrambe le parti erano inadempienti. Essendo il rapporto ancora pendente al momento del dissesto, la scelta della curatela blocca le pretese risarcitorie del venditore, costringendolo alla restituzione.

Un cittadino ha denunciato la controparte accusandola di aver eseguito una trascrizione immobiliare non consentita. In seguito all'assoluzione della denunciante in sede di appello per insussistenza del dolo, la persona offesa ha proposto ricorso per cassazione chiedendo di accertare il reato di calunnia ai soli effetti civili. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno confermato che un'erronea interpretazione di una complessa decisione del giudice civile non integra gli estremi della calunnia, mancando la consapevolezza di incolpare un innocente. Inoltre, la parte civile non può richiedere in Cassazione la rivalutazione della norma penale dopo un'assoluzione definitiva.