Art. 2646 Codice Civile — Anno 2024

Un proprietario acquista all'asta un immobile destinato ad alloggio del portiere e agisce per finita locazione contro il condominio. I giudici di merito rigettano la domanda, riconoscendo un vincolo di destinazione sull'immobile qualificabile come obbligazione proter rem, che si trasferisce con la proprietà. La Corte di Cassazione, rilevando la complessità della questione e la presenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti sulla natura e opponibilità di tale vincolo di destinazione, ha emesso un'ordinanza interlocutoria rinviando la causa a pubblica udienza per una decisione di particolare rilevanza nomofilattica.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29199/2024, ha stabilito che un vincolo di destinazione d'uso per l'alloggio del portiere, previsto in un regolamento condominiale, non può configurare una obbligazione propter rem. Tali obbligazioni, che legano un dovere alla proprietà di un bene, possono essere create solo dalla legge (principio di tipicità) e non dall'autonomia contrattuale dei privati. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva riconosciuto il vincolo come perpetuo, rinviando il caso per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11213/2024, ha chiarito i requisiti di validità della nota di trascrizione. In una disputa ereditaria, una parte aveva trascritto una domanda giudiziale generica, senza specificare gli immobili. Successivamente, un bene ereditario veniva venduto. La Corte ha stabilito che tale trascrizione è inefficace. Per essere opponibile a terzi, la nota di trascrizione deve essere autosufficiente e contenere tutti gli elementi per identificare con certezza i beni immobili, non essendo sufficiente il mero rinvio all'atto di citazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5920/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di divisione ereditaria: i beni da dividere devono appartenere alla comunione non solo all'inizio della causa, ma fino al momento della sua definizione. Nel caso specifico, alcuni beni erano stati trasferiti a due coeredi con una sentenza passata in giudicato, in esecuzione di un contratto preliminare stipulato dal defunto. La Corte ha chiarito che tale trasferimento è pienamente efficace tra i coeredi, rendendo impossibile includere detti beni nella divisione, indipendentemente dalla data di trascrizione della domanda giudiziale.