Art. 1483 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

I proprietari di un terreno confinante chiedevano l'arretramento di un fabbricato per violazione delle distanze legali. La società acquirente chiamava in causa il venditore invocando la garanzia per evizione. Nelle more del processo d'appello, l'acquirente stipulava una transazione con i vicini: pagava una somma per istituire un divieto di costruire sul fondo confinante, salvando l'edificio dall'abbattimento. I giudici d'appello confermavano comunque a carico degli eredi del venditore la condanna a restituire oltre centomila euro per evizione parziale. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dei venditori. L'accordo con i vicini incide sulla garanzia per evizione: l'acquirente non può incassare il valore della demolizione evitata, altrimenti si arricchirebbe ingiustamente. Il risarcimento dovuto dal venditore deve coincidere solo con i costi effettivi sostenuti per la transazione e per le spese di difesa.

Il Condominio ha agito in giudizio per accertare la proprietà di un ex alloggio del portiere, occupato senza titolo dagli eredi dell'ex custode. Gli eredi rivendicavano la proprietà tramite un acquisto da una società costruttrice. La Corte di Cassazione ha confermato che l'alloggio del portiere condominiale è una parte comune, come stabilito dal regolamento e dalla sua destinazione originaria. I titoli di acquisto degli eredi, successivi alla costituzione del condominio, non sono stati sufficienti a superare questa presunzione. La Corte ha rigettato il ricorso, affermando la proprietà del Condominio e ordinando il rilascio dell'immobile.

Un promissario acquirente stipula un compromesso per l'acquisto di un terreno con fabbricato, versando caparra e acconti per la sanatoria edilizia. Successivamente, l'acquirente rifiuta il rogito e cita il venditore chiedendo il doppio della caparra e i danni. L'attore sostiene che il bene sia gravato da vincoli di esproprio e destinato a verde pubblico e parcheggio, circostanze asseritamente taciute. La Cassazione respinge integralmente il ricorso. La Suprema Corte chiarisce che i vincoli urbanistici nel preliminare derivanti dal piano regolatore comunale hanno valore normativo generale e si presumono conosciuti da chiunque. Non costituendo vizi occulti o oneri non apparenti, la loro presenza non giustifica il recesso del compratore.

Un acquirente ha comprato un appartamento con abusi edilizi, per i quali il venditore aveva dichiarato una domanda di sanatoria in corso e garantito il pagamento degli oneri. Anni dopo, l'acquirente ha scoperto che la sanatoria era solo parziale e che l'immobile ricadeva in un'area con vincoli paesaggistici assoluti, rendendo gli abusi irsanabili. Ha demolito la parte abusiva e venduto l'immobile a un prezzo inferiore, chiedendo i danni. La Corte d'Appello aveva dato ragione all'acquirente. La Corte di Cassazione, invece, ha cassato la sentenza, stabilendo che i vincoli urbanistici generali sono di pubblica conoscenza. Pertanto, la responsabilità del venditore per la vendita immobile con abusi edilizi dipende dalla concreta conoscenza o conoscibilità di tali vincoli da parte dell'acquirente al momento del rogito. La causa torna in appello per una nuova valutazione.

L'Acquirente compra un immobile scoprendo solo in seguito che, prima dell'acquisto, erano state trascritte domande giudiziarie da parte di terzi, poi accolte dal Tribunale. L'Acquirente cita in giudizio il Notaio per ottenere il risarcimento dei danni, contestando la responsabilità professionale del notaio per non aver verificato i registri immobiliari. I giudici di merito respingono la domanda poiché l'immobile non era stato materialmente restituito. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente: il danno risarcibile consiste nella perdita del diritto di proprietà, non nel semplice possesso fisico del bene. Di conseguenza, la mancata restituzione materiale non esclude il diritto al risarcimento. La causa viene rinviata alla Corte d'Appello per quantificare il danno.

I Proprietari Effettivi di un terreno hanno contestato il decreto che riconosceva l'usucapione speciale a favore di una donna, la quale aveva poi venduto il bene a terzi acquirenti. Il tribunale ha dichiarato nullo il decreto di usucapione perché emesso senza informare i veri proprietari, annullando anche la successiva vendita. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che il decreto di usucapione speciale, se ottenuto senza coinvolgere i legittimi titolari, non ha valore di sentenza definitiva. Di conseguenza, la nullità del decreto travolge anche i successivi atti di acquisto compiuti da terzi, i quali perdono la proprietà del terreno. Vince il Proprietario Effettivo, mentre la Venditrice deve restituire il denaro agli acquirenti.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un privato che invocava la garanzia per Evizione contro un Comune. Il ricorrente aveva acquistato un diritto di superficie su un'area destinata a edilizia popolare, ma il piano urbanistico era stato successivamente annullato. Nonostante il privato fosse stato condannato a risarcire i proprietari originari del suolo, la Corte ha stabilito che non vi è stata perdita del diritto reale. Poiché i proprietari originari hanno richiesto solo il risarcimento e non la restituzione del bene, la proprietà si è consolidata in capo all'ente pubblico, escludendo i presupposti per l'azione di garanzia.

La Corte di Cassazione ha esaminato un complesso caso di evizione subito da un acquirente di immobili. La perdita della proprietà era derivata dal mancato adempimento di una società costruttrice, che non aveva provveduto alla cancellazione di un'ipoteca bancaria nonostante una precedente sentenza di trasferimento coattivo. Sebbene il merito riguardasse il risarcimento del danno da evizione, la Suprema Corte ha accolto il ricorso incidentale di un ex socio della società estinta. La decisione si fonda sulla nullità della notifica dell'atto di riassunzione del giudizio, effettuata presso un indirizzo non più attuale e perfezionata per compiuta giacenza senza prova della residenza effettiva, violando così il principio del contraddittorio.

Due sorelle acquistano un immobile, ma due fratelli rivendicano un antico diritto di enfiteusi. La Corte d'Appello dà ragione ai fratelli basandosi su semplici menzioni in vecchi atti. La Corte di Cassazione ribalta la decisione, affermando che la prova del diritto di enfiteusi richiede inderogabilmente la produzione dell'atto costitutivo originale in forma scritta, non potendo essere sostituita da atti meramente ricognitivi. La causa viene rinviata per un nuovo giudizio.

Un acquirente cita in giudizio i vicini per negare loro diritti su una strada che aveva comprato, ma il tribunale la dichiara "consorziale", ovvero di proprietà comune. La Cassazione, pur confermando la natura comune del bene, stabilisce che l'acquirente ha diritto alla garanzia per evizione da parte del venditore, il quale aveva venduto il bene come se fosse di sua esclusiva proprietà.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6027/2024, ha chiarito due principi fondamentali in materia di diritto immobiliare. In primo luogo, ha stabilito che per la costituzione di una servitù coattiva di passaggio su un fondo intercluso, si deve tener conto del suo potenziale sviluppo futuro (in questo caso, edificabile), e non solo del suo stato attuale (agricolo o incolto). La Corte d'Appello aveva errato nel limitare la servitù a un uso agricolo, ignorando la richiesta originaria finalizzata all'urbanizzazione. In secondo luogo, la Corte ha precisato che la garanzia per evizione a carico del venditore non si applica per servitù coattive costituite dopo la vendita, poiché la causa dell'evizione (la costituzione della servitù) non preesisteva al contratto. Di conseguenza, la sentenza d'appello è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un complesso caso immobiliare riguardante la vendita di una torre storica. I venditori avevano dichiarato la presenza di una servitù di passaggio su un fondo vicino, che si è poi rivelata inesistente. La Corte ha stabilito che tale situazione non costituisce evizione, bensì una mancanza di 'qualitas fundi', ovvero una qualità promessa dell'immobile. Tuttavia, nel giudizio di rinvio, la Corte d'Appello ha interpretato il contratto di vendita e ha concluso che non vi era stata una promessa specifica e formale della servitù, ma solo una descrizione dello stato di fatto dell'accesso. Di conseguenza, ha rigettato la domanda di risarcimento del compratore. La Cassazione ha confermato questa decisione, sottolineando la corretta interpretazione del contratto da parte del giudice di merito e l'assenza di un affidamento legittimo del compratore.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di due proprietari che rivendicavano la proprietà esclusiva di un pianerottolo. La Corte conferma la decisione dei giudici di merito, ribadendo che la prova della proprietà in un'azione di rivendicazione deve essere rigorosa e non può basarsi sulla sola dichiarazione del precedente venditore o su presunzioni, essendo necessario un titolo di proprietà valido ed esplicito.

In una disputa sui confini tra proprietà, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d'appello che si basava su un'errata interpretazione del testamento. La Corte ha stabilito che i giudici di merito avevano ignorato una clausola cruciale ("o i suoi aventi causa"), conducendo a una valutazione incompleta della volontà dei testatori. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame che tenga conto dell'intero testo testamentario, sottolineando l'obbligo di un'analisi letterale e completa nell'interpretazione del testamento.

Una società edile acquista diritti edificatori (cessione di cubatura) da un Comune. Quando successive modifiche urbanistiche limitano l'uso di tali diritti, la società cita in giudizio l'ente. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo che il Comune, agendo come venditore privato, non è responsabile per le sue future azioni come ente pubblico regolatore. Il contratto era valido poiché i diritti erano stati trasferiti ed erano utilizzabili al momento della vendita.

La Corte di Cassazione conferma la sanzione disciplinare a carico di un notaio per aver redatto atti di donazione basati su una usucapione autodichiarata dal donante. La clausola risolutiva inserita negli atti è stata giudicata ingannevole e insufficiente a informare adeguatamente i donatari dei rischi legati all'incertezza del titolo di provenienza, integrando così una violazione dei doveri professionali e la conseguente responsabilità disciplinare del notaio.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva respinto la richiesta di nullità di una compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito che i giudici di secondo grado hanno errato nel non considerare nuovi documenti in appello, provenienti dalla Regione, che attestavano la grave abusività dell'immobile. Tali documenti, secondo la Suprema Corte, avevano un carattere potenzialmente decisivo e dovevano essere attentamente esaminati, in quanto idonei a modificare l'esito della controversia.

Una società immobiliare, dopo aver acquistato un vasto terreno, subisce una evizione parziale a favore del Demanio Marittimo. La Corte di Cassazione conferma la limitazione del risarcimento del danno, poiché la società acquirente era a conoscenza del rischio di evizione fin dalla stipula del contratto e non ha agito con ordinaria diligenza per mitigare i danni, rifiutando una proposta transattiva vantaggiosa dall'Amministrazione statale.

Una società acquista delle statue che poi si rivelano essere state rubate. La società fa causa al venditore ma perde perché non riesce a soddisfare l'onere della prova, ovvero non dimostra con certezza che le statue comprate fossero proprio quelle rubate. La Corte di Cassazione conferma la decisione, sottolineando che chi accusa ha il dovere di provare i fatti che pone a fondamento della propria richiesta. La mancanza di prove sufficienti ha reso impossibile accogliere la domanda di risoluzione del contratto e risarcimento.

La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito che ha respinto la richiesta di due proprietari di rideterminare un confine basandosi sulle mappe catastali. Secondo la Corte, la presenza di una recinzione stabile e risalente nel tempo, insieme ad altri comportamenti delle parti, costituisce un valido negozio di accertamento per comportamento concludente. Tale accordo di fatto, volto a eliminare l'incertezza sul confine, prevale sulle risultanze catastali, che hanno solo un valore sussidiario. La Suprema Corte ha ritenuto inammissibili i motivi di ricorso volti a una rivalutazione delle prove e ha confermato la condanna dei ricorrenti al pagamento di tutte le spese processuali.