Art. 1375 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un avvocato, dopo la fusione della banca per cui lavorava, firmava una nuova convenzione accettando tariffe ridotte. La banca lo aveva rassicurato sul futuro invio di numerose nuove cause grazie al suo eccellente punteggio di efficienza. Tuttavia, nessun nuovo incarico veniva poi conferito. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna della banca al risarcimento dei danni. I giudici hanno stabilito che la responsabilità precontrattuale scatta anche se il contratto viene regolarmente firmato ed è valido, qualora il comportamento scorretto e contrario a buona fede di una parte abbia spinto l'altra ad accettare condizioni svantaggiose (contratto valido ma sconveniente). Il danno va risarcito quantificando il minor vantaggio o il maggior aggravio economico subito.

Un perito assicurativo ha avviato numerose cause separate contro una compagnia assicurativa per ottenere differenze sui compensi di singoli sinistri. La compagnia ha eccepito l'abusivo frazionamento del credito, evidenziando che i rapporti erano regolati da un unico accordo quadro. Il Tribunale ha ritenuto improponibili le domande. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso del professionista. La Corte ha ribadito che non è consentito frazionare in più giudizi pretese derivanti da un unico rapporto di durata, a meno che non vi sia un interesse oggettivo e specifico del creditore. Il frazionamento ingiustificato viola i principi di correttezza, buona fede e ragionevole durata del processo. Di conseguenza, il professionista ha perso la causa ed è stato condannato al pagamento delle spese giudiziarie.

Un promissario acquirente ha stipulato un contratto preliminare con condizione sospensiva per l'acquisto di un terreno, subordinato al rilascio di concessioni edilizie entro un termine prestabilito. Poiché le autorizzazioni non sono state rilasciate, l'acquirente ha chiesto la restituzione della caparra confirmatoria. La società venditrice si è opposta, sostenendo che il mancato avveramento fosse imputabile all'inerzia del compratore e chiedendo la risoluzione per inadempimento. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della venditrice. I giudici hanno chiarito che, in pendenza della condizione sospensiva, non è possibile chiedere la risoluzione per inadempimento delle prestazioni principali, ma solo per violazione dell'obbligo di buona fede. Non essendo emerso un comportamento scorretto dell'acquirente, il contratto è rimasto inefficace e la venditrice deve restituire l'intera caparra.

Un promissario acquirente ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare per il mancato rilascio del certificato di agibilità e la presenza di difformità urbanistiche. Il promittente venditore ha eccepito che i difetti erano lievi, in parte già sanati e che l'acquirente, che già utilizzava l'immobile per la propria attività commerciale, non gli aveva concesso il tempo per sanare le restanti irregolarità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente. I giudici hanno chiarito che non esiste un automatismo tra la mancanza dell'agibilità e la risoluzione del contratto preliminare. Bisogna valutare la gravità concreta dell'inadempimento e il comportamento delle parti. Rifiutare di concedere un termine per sanare lievi difformità, continuando a usare l'immobile, è contrario a buona fede. Di conseguenza, la risoluzione è stata addebitata all'acquirente, condannato a pagare la penale.

Un'azienda ha interrotto immediatamente un contratto di agenzia con un agente per il mancato raggiungimento del budget minimo di vendite, avvalendosi di una clausola risolutiva espressa. L'agente ha richiesto il pagamento delle indennità di mancato preavviso e di fine rapporto. La Corte d'Appello ha respinto la domanda, ritenendo che la presenza della clausola escludesse ogni diritto dell'agente. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso dell'agente. I giudici hanno stabilito che, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, il giudice deve verificare se l'inadempimento dell'agente sia così grave da costituire una giusta causa di recesso immediato. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Una società concessionaria e un Comune si scontrano sulla gestione di parcheggi pubblici e sui ritardi nei lavori. Dopo un arbitrato e un giudizio d'appello che riducono i risarcimenti per la società e le penali per il Comune, la questione giunge in Cassazione. La Suprema Corte respinge quasi tutti i motivi di ricorso di entrambe le parti, confermando che il Comune non può chiedere penali non inserite nel certificato di collaudo. Tuttavia, accoglie l'ultimo motivo della società relativo a un evidente errore matematico nei conteggi finali. Viene così applicata la corretta compensazione dei crediti, riducendo la somma che la società deve versare al Comune a 68.940,15 euro anziché 87.575,97 euro.

Un Professionista ha assistito un'Azienda per la vendita di quote societarie. Il contratto prevedeva una clausola di successo (success fee) anche per vendite concluse entro dodici mesi dalla fine del rapporto. L'Azienda ha poi ceduto solo una società controllata entro il termine, rifiutando di pagare il compenso perché l'operazione era parziale e senza l'intervento diretto del consulente. La Cassazione ha accolto il ricorso del Professionista, stabilendo che il diritto al compenso del professionista spetta anche per vendite parziali se previste dall'accordo e se concluse entro i termini, senza necessità di partecipazione diretta alle trattative finali.

Gli Acquirenti di una villetta hanno citato in giudizio i Venditori per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla mancanza del certificato di agibilità dell'immobile. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno condannato i Venditori al rimborso delle spese sostenute dagli Acquirenti per ottenere autonomamente il documento. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei Venditori, confermando che la mancanza del certificato di agibilità costituisce un inadempimento contrattuale che diminuisce il valore commerciale del bene. Di conseguenza, i costi sopportati per sanare la situazione rappresentano un danno risarcibile. I Venditori sono stati condannati in via definitiva a rimborsare le spese e a pagare le spese legali.

Un'acquirente acquistava un computer che manifestava un difetto allo schermo entro sei mesi. Ritenendo eccessivi i tempi di riparazione stimati dal venditore (tra venti e sessanta giorni), rifiutava di consegnare il bene al centro assistenza e chiedeva la risoluzione del contratto. Dopo il rigetto nei primi due gradi di giudizio per violazione dei doveri di correttezza, l'acquirente si rivolgeva alla Corte di Cassazione. I giudici di legittimità hanno dichiarato l'improcedibilità del ricorso a causa del deposito tardivo dell'atto, avvenuto oltre il termine perentorio di venti giorni dalla notifica. Di conseguenza, l'acquirente ha perso definitivamente la causa ed è stata condannata al pagamento delle spese processuali.

Il Committente ha chiesto la risoluzione del contratto di appalto per gravi difformità nei lavori di ristrutturazione. L'Appaltatore ha risposto chiedendo la risoluzione per il mancato pagamento di un acconto e per l'impossibilità di accedere al cantiere a causa del cambio della serratura. I giudici di merito hanno ritenuto più grave l'inadempimento del Committente, poiché i lavori svolti erano conformi alle regole dell'arte e di valore superiore a quanto pagato, mentre le difformità erano di scarsa importanza. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso e sottolineando che la valutazione comparativa degli inadempimenti spetta al giudice di merito.

La Cassazione affronta il tema della responsabilità del mediatore immobiliare. Dei venditori avevano citato in giudizio la loro agenzia perché costretti a ridurre il prezzo di vendita a causa di un'autorimessa abusiva e priva del certificato di agibilità. La Corte ha stabilito che la responsabilità del mediatore è esclusa quando questi adempie al suo obbligo di informazione, indicando ai venditori i documenti necessari per la vendita. Se i venditori, pur essendo pienamente consapevoli dell'irregolarità, decidono di procedere, le conseguenze negative ricadono su di loro in base al principio di autoresponsabilità. L'agente non è tenuto a svolgere indagini tecniche per verificare la conformità urbanistica dell'immobile.

La Corte di Cassazione affronta il tema dell'accollo liberatorio, in cui un nuovo debitore sostituisce quello originario. Se il creditore libera il vecchio debitore, questa liberazione è valida? La Corte stabilisce che la liberazione è inefficace se il nuovo debitore era già insolvente al momento dell'accordo. La sentenza introduce un principio chiave sull'**insolvenza civile nell'accollo**: non è necessario lo stato di fallimento, ma è sufficiente una qualsiasi difficoltà economica, anche temporanea, che mini la capacità di adempiere. Un aumento di capitale deliberato ma mai versato, ad esempio, è un chiaro segnale di tale insolvenza. Di conseguenza, il debitore originario non è liberato e può essere nuovamente chiamato a pagare.

Una società acquirente firma un contratto preliminare per un terreno, pur sapendo che è gravato da un'ipoteca. Successivamente, scopre l'enorme debito scaduto del venditore e decide la sospensione pagamento prezzo, temendo di perdere l'immobile. La Corte di Cassazione dà torto all'acquirente. Il principio sancito è chiaro: la facoltà di sospendere il pagamento non si applica se il pericolo di evizione era già noto al compratore al momento della firma del contratto. Avendo accettato il rischio fin dall'inizio, l'acquirente non può poi usare quello stesso rischio per giustificare il mancato pagamento. Vince la società venditrice.

Una cooperativa appaltatrice ha citato in giudizio una fondazione committente per il mancato rinnovo di un contratto di servizi, sostenendo la violazione del legittimo affidamento. La fondazione aveva discusso il rinnovo, legato all'apertura di una nuova ala, ma ha poi deciso di non procedere a causa delle continue inadempienze della cooperativa (problemi sindacali, carenze nel servizio). La Corte di Cassazione ha dato ragione alla fondazione. Ha stabilito che non si può invocare il legittimo affidamento se la propria condotta è stata costantemente inadempiente. La decisione di non rinnovare il contratto era giustificata e non ha violato il principio di buona fede, poiché basata su fatti concreti e contestati nel tempo.

Un promittente venditore è stato ritenuto inadempiente per non aver anticipato il pagamento di oneri concessori, come previsto dal contratto preliminare. La Società acquirente ha esercitato il diritto di recesso per inadempimento, chiedendo il doppio della caparra. La Cassazione ha confermato la decisione, valorizzando non solo l'interpretazione delle clausole contrattuali ma anche una lettera inviata dal legale del venditore. Questa comunicazione, pur non essendo una confessione, ammetteva difficoltà economiche e l'impossibilità di adempiere, costituendo un comportamento significativo che ha provato la colpa del venditore. L'acquirente ha quindi vinto la causa.

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale a tutela di chi acquista un immobile. Un Promissario Acquirente, dopo aver firmato il contratto preliminare, scopriva gravi vizi occulti nell'immobile, taciuti dal venditore. La Corte ha confermato il suo diritto a non procedere con l'acquisto definitivo e a ottenere la restituzione della caparra. La sentenza sottolinea che nascondere i vizi occulti dell'immobile costituisce un inadempimento grave del venditore, contrario al principio di buona fede. Questo comportamento giustifica la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento del danno a favore dell'acquirente.

Un'acquirente recede da un preliminare immobiliare per lievi irregolarità urbanistiche, chiedendo il doppio della caparra. La venditrice chiede la risoluzione del contratto per inadempimento dell'acquirente e la ritenzione della caparra. La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale: la parte adempiente che chiede la risoluzione del contratto ha diritto alla ritenzione caparra confirmatoria anche se non formula una specifica domanda di risarcimento del danno. La richiesta di trattenere la somma versata è sufficiente. La venditrice vince e trattiene la caparra.

Un istituto scolastico ha omesso di comunicare all'azienda appaltatrice del servizio mensa l'esistenza di importanti lavori di ristrutturazione che avrebbero ridotto il numero di studenti. A fronte dell'inadempimento dell'azienda, la scuola ha chiesto il pagamento di una penale. La Corte di Cassazione ha dato ragione all'azienda, stabilendo che la **violazione dell'obbligo di buona fede** da parte della scuola era un comportamento grave. Tale scorrettezza ha reso giustificato e non colpevole l'inadempimento dell'appaltatore. Il principio sancito è che il comportamento delle parti va valutato nel suo complesso e la slealtà di una parte può legittimare la reazione dell'altra.

La Corte di Cassazione ha affermato il diritto alla provvigione del mediatore anche quando le parti concludono l'affare con condizioni diverse da quelle iniziali. Il caso riguardava l'acquisto di una farmacia: dopo il fallimento di un primo accordo, l'acquirente aveva concluso la compravendita direttamente con il venditore, modificando prezzo e modalità di pagamento. La Corte ha stabilito che se l'intervento del mediatore è stato l'antecedente necessario per mettere in contatto le parti, il suo diritto al compenso sussiste. Le successive modifiche contrattuali non interrompono automaticamente il legame causale tra la sua attività e la conclusione dell'affare. La sentenza precedente è stata annullata con rinvio.

La Corte di Cassazione esamina un caso relativo al diritto alla provvigione del mediatore immobiliare. Un venditore aveva rifiutato una proposta d'acquisto conforme, adducendo come motivo una richiesta di informazioni sull'affidabilità economica del compratore, avanzata solo il giorno prima della scadenza dell'offerta. La Corte d'Appello aveva dato ragione all'agenzia, ritenendo il comportamento del venditore contrario a buona fede e condannandolo a pagare la provvigione. La Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, non decide ancora nel merito ma rinvia la causa a una pubblica udienza per approfondire la questione. Il punto centrale è stabilire se una richiesta così tardiva possa essere considerata un pretesto per evitare di concludere l'affare e, di conseguenza, di pagare il compenso al mediatore.