Art. 1364 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

In una controversia nata da un contratto preliminare di vendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha stabilito che la clausola di accollo imposte preliminare, se riferita genericamente alle "imposte sul reddito", non può includere l'ICI, in quanto quest'ultima è un'imposta di natura patrimoniale e non reddituale. La Corte ha inoltre ribadito che la consegna anticipata del bene al promissario acquirente costituisce mera detenzione e non possesso utile ai fini dell'usucapione, respingendo la relativa domanda riconvenzionale.

Una proprietaria rivendicava una servitù di passaggio attraverso l'appartamento di una parente per accedere al proprio lastrico solare, basandosi su un precedente atto di divisione. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei giudici di merito, ha respinto il ricorso. La Corte ha chiarito che, per la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia, non è sufficiente l'esistenza di un percorso, ma è necessario che le opere visibili (requisito dell'apparenza) dimostrino in modo inequivocabile la loro specifica funzione di servizio a favore del fondo dominante, circostanza non provata nel caso di specie.

Una società immobiliare ha richiesto il pagamento della provvigione mediatore dopo la firma di un contratto preliminare. La Corte di Cassazione ha chiarito che, salvo patto contrario esplicito, il diritto alla provvigione sorge con la conclusione del preliminare, che costituisce un "affare" vincolante. Una clausola che lega il pagamento al rogito definitivo va interpretata come un semplice termine per l'adempimento e non come una condizione sospensiva che fa venire meno il diritto se il rogito non avviene.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1615/2024, ha chiarito l'applicazione della presunzione di comunione del cortile ai sensi dell'art. 1117 c.c. in un caso di condominio sorto a seguito di frazionamento e vendita forzata di un unico immobile. La Corte ha stabilito che, in assenza di una chiara ed univoca riserva di proprietà esclusiva nel primo atto di trasferimento, il cortile, per sua natura funzionale all'uso comune, deve considerarsi bene condominiale. Viene così rigettato il ricorso di una condomina che ne rivendicava la proprietà esclusiva.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello per manifesta contraddittorietà della motivazione in un caso di responsabilità solidale del consorziato. La controversia riguardava il pagamento di un'indennità di esproprio da parte di un consorzio e dei suoi membri. La Corte ha ritenuto inconciliabile l'affermazione di un doppio passaggio di proprietà (Comune-Consorzio e Consorzio-consorziati) con quella di un trasferimento diretto dal Comune ai consorziati, rinviando il caso per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un'impresa edile, confermando che l'interpretazione del contratto di appalto per la rimozione di amianto deve basarsi sul principio di buona fede. Sebbene il contratto menzionasse la "rimozione delle lastre", la Corte ha stabilito che l'intenzione comune delle parti era una bonifica integrale, includendo quindi anche la rimozione di tutti i frammenti e residui. La decisione sottolinea che lo scopo dell'opera prevale su una lettura letterale del testo contrattuale.

Una società di costruzioni, promissaria acquirente di un complesso immobiliare, non adempie al pagamento di una rata della caparra, adducendo la presenza di abusi edilizi di cui, però, era già a conoscenza. I venditori esercitano il diritto di recesso e trattengono la caparra. La Corte di Cassazione conferma la legittimità del loro operato, stabilendo che la consapevolezza degli abusi da parte dell'acquirente esclude la garanzia e che il suo inadempimento (mancato pagamento) è prevalente, giustificando il recesso e caparra da parte dei venditori.

La Corte di Cassazione ha negato il diritto a un compenso mediazione milionario a un procacciatore d'affari, poiché l'accordo subordinava il pagamento al "buon esito dell'operazione". Il progetto immobiliare era fallito per la mancata conclusione del contratto finale (esercizio di un'opzione), a causa di ostacoli come l'assenza di autorizzazioni amministrative. La Corte ha stabilito che, nonostante si trattasse di mediazione atipica, le parti avevano contrattualmente legato la provvigione alla conclusione effettiva dell'affare, condizione che non si è verificata. Pertanto, nessun compenso era dovuto.

La Corte di Cassazione analizza un caso di recesso per inadempimento da un contratto preliminare di vendita immobiliare. Una promittente venditrice aveva esercitato il recesso trattenendo la caparra, a seguito del ritardo della promissaria acquirente nel fissare la data per il rogito. La Corte ha cassato la decisione di merito, stabilendo che il giudice deve sempre effettuare una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti e verificare la gravità effettiva dell'inadempimento, non potendo basare la decisione solo sul ritardo di una parte, specialmente se l'altra ha continuato a manifestare la volontà di concludere il contratto.

Una società concessionaria e un ente comunale erano in disaccordo sulla debenza dell'IVA relativa a un contratto per la realizzazione di un impianto fotovoltaico. La Corte di Cassazione ha stabilito che la clausola contrattuale che definiva il compenso onnicomprensivo includeva anche l'IVA, non essendo dovuta alcuna somma aggiuntiva. La Corte ha chiarito che l'interpretazione del contratto è di competenza dei giudici di merito e ha respinto la richiesta sussidiaria di ingiusto arricchimento, data la presenza di un valido accordo tra le parti.

Una proprietaria ha citato in giudizio il proprio condominio per ottenere un compenso per l'utilizzo della guardiola di sua esclusiva proprietà. Le corti di merito avevano respinto la richiesta, invocando una presunta 'obligatio propter rem' che vincolava l'immobile all'uso condominiale gratuito. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che tali obbligazioni sono tipiche e non possono essere create al di fuori dei casi previsti dalla legge. L'uso di fatto di un bene privato non crea un obbligo di concessione gratuita. Pertanto, il condominio è tenuto a versare un corrispettivo, in un rapporto assimilabile alla locazione.

Un'azienda subappaltatrice, a seguito di gravi inadempimenti, firma un accordo con la subcommittente. Successivamente, agisce per il pagamento di fatture, ma la sua richiesta viene respinta. La Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, stabilendo che l'accordo costituiva una vera e propria transazione e non una semplice quietanza, estinguendo così ogni pretesa pregressa. L'ordinanza chiarisce i criteri per la corretta qualificazione del contratto di transazione.

La Corte di Cassazione chiarisce che il diritto di sopraelevazione, se riservato dal venditore originario, non si trasferisce automaticamente all'acquirente di un piano dell'edificio. Per il trasferimento è necessaria un'esplicita menzione nell'atto di vendita. La Corte ha inoltre respinto le domande di usucapione in quanto proposte contro soggetti non titolari del diritto, ribadendo principi fondamentali in materia di proprietà immobiliare e procedura civile.

Un ingegnere, parte di un gruppo di professionisti incaricato da un ente sanitario, ha citato in giudizio l'ente per ottenere il pagamento della sua quota di compenso. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la decisione della Corte d'Appello. La ragione risiede nel contratto, qualificabile come mandato collettivo, che designava uno dei professionisti come unico rappresentante (mandatario) del gruppo nei confronti del committente. Di conseguenza, solo il mandatario era legittimato a richiedere il pagamento per tutti, e il singolo professionista non aveva il diritto di agire individualmente contro l'ente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4874/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di diritto immobiliare: in caso di conflitto tra più acquirenti dello stesso bene dal medesimo venditore, la prova della trascrizione può essere fornita solo ed esclusivamente attraverso la produzione in giudizio della relativa nota di trascrizione. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto provata la trascrizione sulla base di una semplice menzione in un atto successivo, ribadendo che la nota è un atto di parte con autonomia propria, essenziale per garantire la certezza dei traffici giuridici.

La Corte di Cassazione chiarisce che in una causa per usucapione di un bene condominiale, è indispensabile la partecipazione di tutti i singoli condomini (litisconsorzio necessario). La causa, avviata da un condominio contro una società alberghiera per la proprietà di un cortile, era stata decisa nei primi due gradi di giudizio senza il coinvolgimento di tutti i proprietari. La Suprema Corte ha annullato le sentenze precedenti e rinviato il caso al primo grado per integrare correttamente il contraddittorio, affermando che una decisione che incide sul diritto di proprietà di ciascun condomino sarebbe altrimenti inefficace.

La Corte di Cassazione chiarisce l'onere della prova in caso di inadempimento contratto preliminare. La mancata consegna della documentazione che attesta la rinuncia alla prelazione da parte dei confinanti costituisce un grave inadempimento del promittente venditore, tale da giustificare il recesso del promissario acquirente. Spetta sempre al venditore dimostrare di aver adempiuto, anche se la documentazione prodotta è contestata solo in un secondo momento.

La Corte di Cassazione ha esaminato una controversia sui compensi professionali avvocato tra un legale e un istituto di credito. La Corte ha rigettato il ricorso principale del professionista, confermando che l'interpretazione di un accordo forfettario del 2015 rientra nel potere del giudice di merito. Ha inoltre stabilito l'irretroattività della legge sull'equo compenso e chiarito i limiti del giudicato e del frazionamento del credito in caso di incarichi distinti. È stato parzialmente accolto il ricorso incidentale della banca su un punto specifico relativo al recupero delle spese.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso complesso riguardante la determinazione dei compensi professionali di un avvocato. La controversia verteva sull'interpretazione di un accordo transattivo del 2015, che la Corte ha ritenuto onnicomprensivo per tutte le attività svolte fino a una certa data, respingendo le ulteriori pretese del legale. È stata inoltre esclusa l'applicazione retroattiva della legge sull'equo compenso, poiché il rapporto professionale si era concluso prima della sua entrata in vigore. La Corte ha rigettato sia il ricorso principale dell'avvocato sia quello incidentale della banca, confermando la decisione del Tribunale che aveva parzialmente accolto l'opposizione della banca al decreto ingiuntivo iniziale.

Un'ordinanza della Corte di Cassazione affronta una complessa disputa sul compenso professionale di un avvocato nei confronti di un istituto di credito. La Corte ha rigettato sia il ricorso principale del legale sia quello incidentale della banca, confermando la decisione di merito. I giudici hanno stabilito la prevalenza di un accordo liquidatorio specifico sulle tariffe forensi, hanno chiarito i limiti dell'interpretazione contrattuale in sede di legittimità e hanno confermato la non retroattività della legge sull'equo compenso. È stato inoltre ritenuto legittimo il frazionamento del credito da parte dell'avvocato, data la pluralità di incarichi professionali distinti.