Art. 1362 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

I proprietari di unità immobiliari hanno citato in giudizio il vicino per ottenere l'accertamento di una servitù di passaggio su una terrazza-ballatoio comune. Gli attori sostenevano che un vecchio atto di divisione del 1966 avesse costituito tale diritto o, in subordine, che la servitù fosse sorta per usucapione cinquantennale. La Suprema Corte ha confermato il rigetto della domanda. I giudici hanno chiarito che le clausole contrattuali generiche non bastano a creare un peso reale tra fondi. Inoltre, la presenza di semplici porte o cancellini a molla non integra quelle opere visibili e permanenti necessarie all'acquisto per usucapione di una servitù non apparente. Per aver insistito nel giudizio accelerato infondato, i ricorrenti hanno subito anche la condanna per lite temeraria.

Due ex coniugi, comproprietari della casa familiare, stabiliscono in sede di separazione consensuale di vendere l'immobile entro una data prefissata. L'accordo consente alla moglie di abitare l'immobile in via esclusiva solo fino a quel termine. L'ex moglie tuttavia rimane nella casa oltre la scadenza e cambia la serratura, impedendo all'ex marito l'accesso e la vendita. L'uomo cita in giudizio la comproprietaria per ottenere la divisione del bene e il risarcimento per l'uso esclusivo. I giudici di merito condannano la donna a pagare oltre 254.000 euro quale indennità di occupazione parametrata al valore locativo dell'immobile a partire dal giorno successivo alla scadenza pattuita. La Corte di Cassazione conferma la decisione e respinge il ricorso della donna: la scadenza pattuita segna la fine del titolo di permanenza, rendendo l'uso esclusivo illegittimo e fonte di ristoro economico.

Un condomino impugna la delibera dell'assemblea che ha approvato la sostituzione caldaia condominiale guasta. L'attore contesta la mancata allegazione dei preventivi all'avviso di convocazione e sostiene che l'opera costituisca un'innovazione, soggetta a una maggioranza qualificata non raggiunta. In sede di impugnazione, l'erede del condomino deduce anche vizi nella liquidazione delle spese processuali. I giudici di merito rigettano l'impugnazione principale qualificando l'intervento come manutenzione straordinaria. La Corte di Cassazione conferma la decisione: l'amministratore non deve obbligatoriamente allegare i preventivi se l'ordine del giorno è chiaro, spettando al condomino visionarli. Inoltre, rimpiazzare un impianto termico obsoleto rappresenta un atto di manutenzione straordinaria e non un'innovazione vietata o a maggioranza rafforzata. La delibera resta valida e il ricorso viene integralmente respinto.

Una complessa vertenza tra coeredi per la divisione giudiziale di numerosi immobili è giunta fino alla Corte di Cassazione a causa dell'errata qualificazione testamentaria della moglie di un condividente defunto. Il testatore aveva destinato alla consorte le proprietà per la sola durata della sua vita naturale, prescrivendo che alla sua morte i beni tornassero ai fratelli. I giudici di merito avevano qualificato la donna come erede universale, suddividendo l'asse ereditario in quattro quote anziché tre. La Suprema Corte ha accolto i ricorsi dei coeredi, accertando l'incompatibilità logica e giuridica tra usufrutto ed erede universale. La decisione d'appello è stata cassata con rinvio per una corretta interpretazione delle volontà testamentarie.

Una società erogatrice stipulava un accordo energetico con un condominio di alloggi pubblici. Al patto partecipava anche l'ente gestore dell'edilizia residenziale, assumendo unicamente il compito di pagare i corrispettivi per conto dello stabile. In seguito, l'amministratore condominiale inviava una disdetta tardiva e rifiutava le forniture per affidarsi a un'altra impresa. Il fornitore citava in giudizio l'ente pubblico gestore per ottenere il risarcimento dei profitti quinquennali persi a seguito del mancato rinnovo. La Corte di Cassazione ha respinto la domanda dell'impresa. L'impegno assunto dall'ente gestore copriva solo le bollette ordinarie e le specifiche penali contrattuali pattuite. Dunque, a fronte di un contestato recesso dal contratto di fornitura, la violazione dell'affidamento e il risarcimento del danno da mancata esecuzione ricadono unicamente sul committente che ha rifiutato il servizio, non sull'ente pagatore.

Due comproprietari hanno citato in giudizio la società proprietaria dell'immobile adiacente per contestare una sopraelevazione e una scala esterna realizzate in violazione delle distanze legali e della normativa antisismica. Dopo l'iniziale accoglimento con ordine di demolizione, i giudici d'appello hanno ribaltato la decisione, ritenendo legittime le opere in virtù di deroghe urbanistiche e di una transazione passata. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei vicini e ha cassato la pronuncia di secondo grado. Gli ermellini hanno evidenziato che la disciplina antisismica tutela la pubblica incolumità e non può essere superata dai piani urbanistici locali. Inoltre, la Corte ha accertato che la rinuncia ai ricorsi amministrativi concordata in passato non impediva di intraprendere un'azione civile per la tutela delle distanze tra costruzioni.

Un proprietario cita in giudizio i vicini per far riconoscere una servitù di passaggio su una porzione di strada privata. L'attore sostiene la nascita automatica di una servitù per destinazione del padre di famiglia dopo il frazionamento di un originario lotto unico. I giudici di merito e la Corte di Cassazione respingono la domanda: mancano opere visibili e permanenti realizzate prima della vendita che dimostrino un effettivo e oggettivo asservimento di una porzione a favore dell'altra. La Corte rigetta il ricorso e condanna il proprietario al pagamento delle spese legali, a una sanzione per lite temeraria e al versamento di una somma alla Cassa delle Ammende.

Una proprietaria ha venduto un immobile a una società immobiliare con un patto di riscatto a tre anni per reperire liquidità. L'accordo permetteva alla donna e alla sua famiglia di continuare ad abitare nell'appartamento. Decorso il termine senza alcun riscatto, la donna ha rifiutato di liberare l'immobile, sostenendo che la vendita mascherasse un mutuo garantito e violasse il divieto di patto commissorio. La società ha quindi promosso un'azione legale per ottenere il rilascio del bene e il risarcimento del danno da occupazione abusiva. I giudici di merito hanno accertato la reale volontà di vendita e l'assenza di sproporzione economica tra il valore del bene e il prezzo pagato. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della venditrice, confermando la piena validità della compravendita, l'obbligo di rilascio immediato dell'immobile e la condanna al pagamento dell'indennità di occupazione.

Una società immobiliare committente affida a un'impresa edile lavori di demolizione e di scavo. In seguito, la committente decide di affidare le opere di scavo a una ditta terza, sostenendo di non aver mai finalizzato il secondo accordo. L'impresa appaltatrice agisce in giudizio per ottenere l'indennizzo per mancato guadagno conseguente allo scioglimento del rapporto. I giudici di merito accertano che l'accordo iniziale comprendeva entrambe le opere e condannano la committente a risarcire l'appaltatore. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso della committente. Il recesso dal contratto di appalto obbliga la parte committente a pagare l'indennità per il profitto perso dall'impresa, confermando la piena validità del vincolo contrattuale originario.

Due proprietari hanno chiesto l'estinzione di una servitù di passaggio e la rimozione di opere sul confine, mentre i vicini hanno chiesto un'indennità. La Corte d'Appello ha rigettato la richiesta principale. La Cassazione ha accolto il ricorso dei primi proprietari. La Corte d'Appello aveva interpretato erroneamente gli atti di compravendita, non considerando un atto successivo fondamentale per valutare l'usucapione abbreviata di una striscia di terreno contesa. La Suprema Corte ha annullato la sentenza, richiedendo un nuovo esame dell'atto del 1983 per verificare la sussistenza dei requisiti per l'usucapione abbreviata.

Una promissaria acquirente ha citato in giudizio una società immobiliare per far dichiarare nullo un accordo immobiliare, ritenendolo un contratto definitivo privo delle menzioni urbanistiche obbligatorie, chiedendo la restituzione della caparra confirmatoria di 30.000 euro. La società costruttrice ha invece sostenuto la natura di contratto preliminare di compravendita dell'atto, chiedendo di trattenere la caparra a causa del rifiuto dell'acquirente di stipulare il rogito notarile. La Corte di Cassazione ha confermato che l'accordo costituiva un contratto preliminare di compravendita: il rinvio del passaggio di possesso e proprietà all'atto notarile dimostra la volontà di differire gli effetti traslativi. L'acquirente inadempiente perde la caparra. La Suprema Corte ha inoltre rideterminato le spese legali a favore della società, commisurandole all'intero valore dell'immobile compravenduto (333.000 euro) anziché alla sola caparra.

Una società di formazione ha stipulato un contratto di collaborazione con un professionista, inserendo un patto di non concorrenza valido per la durata del rapporto e per i sei mesi successivi. Il collaboratore ha tuttavia avviato contatti e trasferte con un cliente della società per preparare future attività formative. L'azienda ha chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. La Corte di Cassazione ha confermato la piena validità del divieto contrattuale, chiarendo che esso include anche le trattative prodromiche. Inoltre, la Suprema Corte ha stabilito che il giudice può quantificare equitativamente il danno recuperando la quota di compenso pagata a fronte del divieto violato, accogliendo il ricorso dell'azienda.

Un Proprietario ha contestato la condanna a pagare un Appaltatore per lavori edili eseguiti sui suoi immobili. Il Proprietario sosteneva che non esisteva un **contratto d'appalto** e che l'Appaltatore avesse agito senza una vera organizzazione d'impresa, chiedendo invece un risarcimento per arricchimento senza causa. La Corte d'Appello aveva invece qualificato il rapporto come appalto. La Corte di Cassazione ha confermato che il giudice può qualificare la domanda in base ai fatti, anche se la parte usa termini diversi. Ha quindi rigettato il ricorso del Proprietario, ribadendo che la qualificazione come **contratto d'appalto** era corretta e il pagamento dovuto.

Una società di raccolta rifiuti stipula un accordo con un impianto di trattamento per la selezione dei materiali, al fine di ottenere specifici rimborsi di filiera. L'impianto garantisce il raggiungimento della fascia qualitativa più alta, mentre la prima società si impegna a contenere la percentuale di impurità. Di fronte al mancato ottenimento del rimborso massimo, sorge una controversia per inadempimento contrattuale e risarcimento danni. I giudici di merito respingono la richiesta risarcitoria, sostenendo che l'eccesso di impurità esonerasse l'impianto da colpe. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso della società di raccolta: l'impianto non ha mai segnalato le anomalie tramite le procedure contrattuali concordate. I giudici hanno errato nel valutare la buona fede solo a carico di una parte, ignorando gli obblighi di cooperazione reciproca. La Suprema Corte cassa la sentenza e rinvia per una nuova valutazione.

Una promissaria acquirente aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, con una clausola che obbligava la società costruttrice a mantenere la destinazione residenziale dell'intero stabile per vent'anni. La società, tuttavia, ha venduto alcune unità per uso commerciale, configurando un chiaro inadempimento contrattuale. I giudici di merito avevano escluso la rilevanza della violazione, ma la Cassazione ha accolto il ricorso dell'acquirente. La Suprema Corte ha affermato che la clausola era una valida obbligazione, indipendentemente dai motivi soggettivi del venditore, e la sua violazione costituisce un grave inadempimento contrattuale. La sentenza è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

Un Maestro ha donato opere d'arte a un Comune per un museo. Una delle due donazioni era una donazione condizionata alla notifica dell'autorizzazione prefettizia e dell'accettazione entro un anno. Il Comune non ha rispettato tale termine. Gli Eredi del Maestro hanno contestato l'efficacia di questa donazione e l'inadempimento del Comune per il ritardo nell'allestimento del museo. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d'appello. Ha riconosciuto che il primo contratto non era condizionato alla notifica e che l'eccezione di inadempimento del Comune sull'allestimento del museo andava esaminata. Il caso è tornato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

Un erede ha contestato il testamento dei genitori, sostenendo che un altro erede aveva ricevuto una donazione indiretta (una cessione di cubatura) dalla madre attraverso un'interposizione fittizia. L'erede chiedeva che il valore di questa donazione indiretta fosse imputato alla quota di legittima dell'altro. La Corte d'Appello aveva rigettato la richiesta, ritenendo necessaria una domanda formale di accertamento della simulazione e inammissibile la testimonianza di una zia coinvolta. La Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che l'accertamento della simulazione di una donazione indiretta può avvenire in via incidentale e che il legittimario (l'erede che agisce) può provare la simulazione anche con testimonianze e presunzioni, agendo come terzo. Ha anche chiarito che l'interpretazione del testamento deve basarsi sul testo letterale, non solo sui dati catastali. La sentenza è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.

Un proprietario (il Controricorrente) ha avviato un'azione di rivendicazione per accertare la sua quota di proprietà su un'area e dei garage, contestata da altri soggetti (i Ricorrenti) che ne rivendicavano la piena titolarità basandosi su un atto di compravendita. Il Tribunale di primo grado ha respinto la domanda del Controricorrente. La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, accogliendo la domanda del Controricorrente e riconoscendo le quote di proprietà. I Ricorrenti hanno presentato ricorso in Cassazione, sostenendo errori nell'interpretazione della domanda e nell'onere della prova, oltre alla mancata produzione dell'atto di compravendita. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d'Appello. Ha ribadito che l'azione di rivendicazione richiede la prova della proprietà e che la mancata produzione dell'atto di compravendita da parte dei Ricorrenti ha impedito una corretta interpretazione.

I proprietari di un condominio hanno citato in giudizio la società committente e l'impresa appaltatrice per i danni strutturali causati dagli scavi per un'autorimessa interrata. La Corte d'Appello ha riconosciuto il risarcimento danni con IVA anche in assenza di fatture per riparazioni già eseguite. I giudici di merito hanno inoltre condannato la committente a manlevare l'appaltatrice in virtù di una clausola contrattuale. La Corte di Cassazione ha confermato che l'IVA spetta sempre al danneggiato a prescindere dall'esecuzione immediata dei lavori. Gli Ermellini hanno invece annullato la decisione sulla manleva: assumere l'onere di stipulare una polizza assicurativa non equivale automaticamente all'obbligo di garantire in proprio l'appaltatore negligente.

I Proprietari hanno acquistato un immobile con manufatti dell'Azienda Elettrica. L'Azienda Elettrica sosteneva l'esistenza di una servitù non costituita, ma non ha fornito prove valide di un titolo trascritto o di una menzione specifica nell'atto di vendita. La Corte d'Appello ha ordinato all'Azienda Elettrica di liberare il terreno e ripristinare i confini. La Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Azienda Elettrica, confermando che la Servitù non costituita non era opponibile ai nuovi proprietari. L'occupazione era illegittima e l'Azienda Elettrica deve pagare le spese legali.