Art. 1338 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Una venditrice aliena un appartamento riservandosi la proprietà del box auto interrato, successivamente venduto a un terzo. Il primo acquirente agisce in giudizio rivendicando il diritto d'uso sul box, protetto da un vincolo di pertinenzialità inderogabile. I giudici di merito dichiarano nulla la riserva di proprietà e risolvono la seconda vendita, escludendo però la responsabilità dei notai roganti che erano stati dispensati dalle visure. La Cassazione ribalta la decisione sulla responsabilità professionale del notaio: il professionista non è un passivo registratore delle volontà delle parti, ma deve garantire la validità dell'atto e informare i clienti dei rischi di nullità legati alla legge Tognoli, anche in presenza di una dispensa generica.

L'Erede di un investitore ha promosso un giudizio contro l'Azienda bancaria e un suo funzionario per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla perdita del capitale investito in una polizza finanziaria. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Erede. La Corte ha chiarito che l'azione giudiziaria intrapresa dal chiamato all'eredità costituisce una forma di accettazione tacita dell'eredità, confermandone la legittimazione ad agire. Tuttavia, i giudici hanno respinto la richiesta di risarcimento poiché l'Erede non ha riproposto in modo esplicito e univoco nel giudizio di appello la domanda di responsabilità contrattuale, che era rimasta assorbita in primo grado. Di conseguenza, tale domanda si è intesa rinunciata, determinando la perdita definitiva del diritto al risarcimento.

Un avvocato, dopo la fusione della banca per cui lavorava, firmava una nuova convenzione accettando tariffe ridotte. La banca lo aveva rassicurato sul futuro invio di numerose nuove cause grazie al suo eccellente punteggio di efficienza. Tuttavia, nessun nuovo incarico veniva poi conferito. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna della banca al risarcimento dei danni. I giudici hanno stabilito che la responsabilità precontrattuale scatta anche se il contratto viene regolarmente firmato ed è valido, qualora il comportamento scorretto e contrario a buona fede di una parte abbia spinto l'altra ad accettare condizioni svantaggiose (contratto valido ma sconveniente). Il danno va risarcito quantificando il minor vantaggio o il maggior aggravio economico subito.

Una società costruttrice acquista un terreno scoprendo solo dopo che è soggetto a vincoli edilizi perché inserito in un parco regionale. La società chiede l'annullamento del contratto per errore essenziale, ma la Corte di Cassazione respinge il ricorso. La Corte stabilisce che, essendo il vincolo imposto da una legge regionale pubblicata, l'errore non è scusabile, soprattutto per un operatore professionale del settore, che si presume conosca la normativa vigente. Di conseguenza, l'errore essenziale non può essere invocato.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di vendita di un terreno risultato inedificabile a causa di oneri preesistenti. Con l'ordinanza n. 27706/2024, ha stabilito che se il compratore è a conoscenza effettiva del vincolo prima dell'acquisto, non ha diritto ad alcun risarcimento. Questa conoscenza, infatti, esclude sia la responsabilità contrattuale del venditore per vizi (ex art. 1489 c.c.) sia la responsabilità precontrattuale, facendo prevalere il principio di autoresponsabilità dell'acquirente sull'affidamento nelle dichiarazioni contrattuali.

Una società costruttrice ha edificato un immobile violando la distanza minima dal confine, sulla base di un presunto accordo con i vicini. La Corte di Cassazione ha confermato che qualsiasi patto privato che preveda una deroga alle distanze legali è nullo, poiché le norme edilizie tutelano un interesse pubblico inderogabile. La Corte ha tuttavia accolto il ricorso riguardo l'inammissibilità di una nuova domanda di risarcimento danni, introdotta tardivamente nel processo.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14538/2024, ha rigettato il ricorso di alcuni promittenti venditori, confermando l'avvenuta usucapione di una servitù di passaggio a favore del promissario acquirente. Il caso verteva su un preliminare di vendita non seguito dal definitivo e sulla successiva richiesta del compratore di accertare l'usucapione della servitù. La Corte ha chiarito che, ai fini del calcolo del ventennio necessario, l'attuale proprietario può sommare il proprio possesso a quello del suo dante causa (accessione nel possesso, art. 1146 c.c.), anche se al momento dell'inizio del passaggio non era ancora proprietario del fondo dominante. La decisione ha inoltre ribadito i criteri per definire una servitù come 'apparente' e quindi usucapibile.

La Corte di Cassazione ha cassato una sentenza della Corte d'Appello per violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Il giudice di secondo grado aveva liquidato un risarcimento danni superiore alla somma specificamente richiesta dagli appellanti. Il caso riguardava la nullità di una compravendita immobiliare per abusi edilizi. La Cassazione ha ribadito che il giudice non può superare i limiti quantitativi della domanda, specialmente quando questa è formulata in modo preciso e non meramente indicativo.

Una società immobiliare ricorre in Cassazione dopo che i giudici di merito le avevano dato torto in una causa di compravendita immobiliare. La Suprema Corte accoglie due motivi di ricorso cruciali. In primo luogo, censura la Corte d'Appello per non aver adeguatamente motivato la qualificazione di una somma come 'caparra confirmatoria' anziché 'cauzione', definendo il ragionamento 'apparente'. In secondo luogo, stabilisce che l'eccezione di nullità del contratto per difformità catastale, anche se sollevata tardivamente, doveva essere esaminata. La sentenza viene cassata con rinvio per un nuovo esame su questi punti.

Una società di ristorazione assume un consulente per ottenere un finanziamento regionale. Il finanziamento viene approvato in via provvisoria ma poi revocato perché la società non produce un permesso di costruire essenziale. La Cassazione conferma che la società deve pagare il compenso al consulente, attribuendo la colpa del fallimento al suo stesso inadempimento contrattuale, poiché il consulente aveva svolto correttamente il proprio incarico.

In un caso di compravendita immobiliare basata su un contratto nullo, la Corte di Cassazione chiarisce la distinzione tra l'azione di restituzione del prezzo (indebito oggettivo) e quella per responsabilità precontrattuale. Viene confermato il diritto alla restituzione della somma versata con interessi dalla data del pagamento, data la malafede del venditore, ma si esclude la rivalutazione monetaria automatica. Quest'ultima, infatti, non spetta per i debiti di valuta come l'indebito, a meno che non si provi un 'maggior danno', a differenza dei debiti di valore tipici del risarcimento da illecito.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18499/2025, ha rigettato il ricorso di alcuni acquirenti che chiedevano un risarcimento per vizi immobile. La Corte ha stabilito che la garanzia del venditore è esclusa quando i difetti, come crepe e fessure, sono facilmente riconoscibili dall'acquirente con una normale diligenza prima dell'acquisto. In questo caso, la consapevolezza dei problemi, unita a una significativa riduzione del prezzo di vendita, è stata considerata prova della riconoscibilità dei vizi, escludendo il diritto al risarcimento.