Art. 1178 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un costruttore e un proprietario terriero avevano stipulato un preliminare di permuta. L'accordo prevedeva la cessione di un terreno in cambio del venticinque per cento degli edifici futuri da realizzare sul fondo. A seguito del rifiuto del proprietario di stipulare l'atto definitivo, il costruttore ha avviato l'azione per l'esecuzione forzata del contratto. La Corte d'Appello ha invece dichiarato nullo l'accordo originario per assoluta indeterminatezza dell'oggetto contrattuale. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente tale decisione. I giudici hanno chiarito che la permuta di cosa futura richiede criteri oggettivi prefissati per individuare con esattezza gli immobili futuri. La semplice indicazione di una quota percentuale rende l'accordo nullo e non azionabile in giudizio. Il costruttore ha quindi perso la causa ed è stato condannato al pagamento delle spese legali.

La vicenda nasce da un accordo di permuta tra il Promissario Acquirente e i Promittenti Venditori per lo scambio di terreni con appartamenti da costruire. Il Promissario Acquirente ha citato in giudizio i venditori chiedendo la risoluzione del contratto e un risarcimento milionario per inadempimento. La Corte d'Appello ha invece dichiarato la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto, poiché la scelta specifica delle unità immobiliari era rimessa a un accordo futuro senza criteri oggettivi prestabiliti. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando il ricorso del Promissario Acquirente. L'oggetto del preliminare deve essere determinato o determinabile al momento della firma. Di conseguenza, il Promissario Acquirente perde definitivamente la causa e viene condannato al pagamento delle spese legali e di una sanzione per lite temeraria.

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di un contratto preliminare di vendita immobiliare a causa dell'assoluta indeterminatezza dell'oggetto. La scrittura privata non specificava l'ubicazione né i confini del terreno e del fabbricato da costruire. La Corte ha chiarito che, affinché un contratto sia valido, l'immobile deve essere almeno determinabile sulla base di elementi presenti nell'accordo stesso, cosa che non avveniva nel caso di specie, rendendo il contratto preliminare nullo e non semplicemente inefficace.

Un acquirente chiede la risoluzione del contratto per un divano difettoso. La Cassazione nega l'inadempimento grave perché il venditore si è subito attivato in buona fede per la sostituzione, ritenendo il ritardo non sufficiente a giustificare la fine del rapporto contrattuale.