Art. 1136 Codice Civile — Anno 2026

Una società impugna una delibera condominiale approvata da 58 condomini contro solo 3 dissenzienti. Nonostante la maggioranza numerica, i 3 contrari rappresentavano un valore in millesimi superiore a quello dei 58 favorevoli. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sulla maggioranza delibera condominiale: per essere valida, i voti favorevoli devono superare quelli contrari non solo nel numero di persone, ma anche nel valore della proprietà rappresentata. Di conseguenza, ha annullato la delibera perché il valore dei voti contrari era preponderante, dando ragione alla società.

Una condomina contesta la delibera di modifica tabelle millesimali approvata a maggioranza dopo i suoi lavori di ristrutturazione. La Corte d'Appello le dà ragione, richiedendo l'unanimità. La Cassazione ribalta la decisione, stabilendo un principio fondamentale: le regole sulla modifica a maggioranza si applicano solo se esiste una tabella millesimale preesistente e validamente approvata. Se la tabella precedente era usata solo per prassi, senza una formale delibera, quella votata a maggioranza non è una 'modifica', ma una 'prima approvazione', e come tale è perfettamente legittima. Il Condominio vince la causa.

Un proprietario di negozi al piano terra, senza accesso a un cortile interno (cavedio), si opponeva alla delibera che gli addebitava le spese per lavori sui muri di tale cortile. La Cassazione ha respinto il suo ricorso, stabilendo un principio chiave sulla ripartizione spese condominiali. I muri che delimitano il cavedio, avendo una funzione strutturale per l'intero stabile, sono considerati parti comuni. Di conseguenza, tutti i condomini, inclusi quelli senza accesso diretto, devono contribuire alla loro manutenzione in base ai millesimi di proprietà. L'uso potenziale o il beneficio indiretto, come la stabilità dell'edificio, prevale sulla mancanza di utilizzo diretto.

Un condomino ha impugnato la decisione del proprio edificio di assumere un portiere notturno a uso esclusivo, sostenendo che la competenza fosse del Supercondominio, di cui il suo palazzo faceva parte. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo un principio importante sulla delibera condominiale supercondominio. Un singolo condominio ha il pieno potere di decidere e finanziare servizi destinati unicamente ai propri residenti, senza dover coinvolgere l'assemblea del Supercondominio. La competenza di quest'ultimo, infatti, riguarda solo la gestione di beni e servizi comuni a tutti gli edifici del complesso. La delibera è stata quindi ritenuta valida.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un Condominio che contestava la competenza territoriale del Tribunale. Il Condominio aveva proposto un regolamento di competenza contro un'ordinanza del giudice che, pur decidendo sulla competenza, non aveva carattere definitivo e decisorio, ma si limitava a regolare la prosecuzione del processo. La Suprema Corte ha stabilito che un provvedimento è impugnabile con questo strumento solo se risolve la questione in modo incontrovertibile e non più modificabile. In questo caso, l'ordinanza non era definitiva, quindi il ricorso è stato respinto. Il Condominio ha perso e dovrà pagare le spese legali.

Il proprietario di un negozio, pur trovandosi nello stesso edificio, si riteneva un'unità autonoma e si rifiutava di pagare le spese per l'assicurazione del fabbricato e il compenso dell'amministratore. La Cassazione ha stabilito che l'esistenza di un condominio è automatica dal momento in cui l'edificio ha più di un proprietario. Di conseguenza, l'obbligo spese condominiali per la gestione e conservazione delle parti comuni, come la polizza assicurativa, sorge per legge e grava su tutti i proprietari delle unità immobiliari, a prescindere dalla loro specifica approvazione del regolamento o dall'uso che fanno di certi servizi. Il proprietario del negozio ha quindi perso la causa ed è stato condannato a pagare.

Un condomino contesta una decisione dell'assemblea, lamentando che l'avviso di convocazione non era accompagnato dai documenti contabili. La Cassazione chiarisce che tale mancanza è motivo di annullabilità, non di nullità. L'elemento decisivo della sentenza, però, riguarda un altro principio: nel corso della causa, non si possono aggiungere nuovi motivi a sostegno dell'impugnazione della delibera condominiale. Introdurre nuove contestazioni equivale a presentare una domanda nuova, non permessa dalla legge. Il ricorso del condomino viene quindi respinto, stabilendo un importante limite all'azione legale contro le decisioni dell'assemblea.

Un condomino avvia un'azione di impugnazione della delibera condominiale sostenendo la sua invalidità. Il motivo principale era la mancata ricezione della documentazione contabile richiesta prima della riunione. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso. I giudici hanno stabilito che l'amministratore non ha l'obbligo di allegare automaticamente i documenti alla convocazione. Spetta al singolo condomino farne richiesta specifica e pertinente all'ordine del giorno. Una richiesta vecchia o non correlata non è sufficiente a invalidare la delibera. La Corte ha quindi confermato la validità della decisione dell'assemblea, inclusa l'approvazione di una transazione con un'impresa, ritenendola una scelta legittima e non sindacabile nel merito.

Una condomina ha impugnato una delibera assembleare che approvava l'installazione di un'inferriata su una finestra condominiale, sostenendo che si trattasse di un'innovazione vietata e lesiva dei suoi diritti. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo un principio importante: l'installazione di una grata di sicurezza su una finestra comune non costituisce un'innovazione, ma rientra nella normale regolamentazione dell'uso delle parti comuni. L'opera non altera la funzione del bene (dare aria e luce) né limita il godimento degli altri condomini. Di conseguenza, la delibera è stata ritenuta valida e il Condominio ha vinto la causa.

La Corte di Cassazione affronta un caso di impugnazione delibera condominiale per assenza di tabelle millesimali. Alcuni condomini avevano ottenuto l'annullamento di una delibera sostenendo l'impossibilità di verificare il quorum. La Suprema Corte ribalta la decisione, affermando un principio fondamentale: l'assenza delle tabelle non rende automaticamente invalida la delibera. Spetta a chi impugna dimostrare concretamente il mancato raggiungimento delle maggioranze richieste. L'incertezza sul valore delle quote non è sufficiente per l'annullamento, poiché l'onere della prova grava sempre su chi contesta la decisione assembleare. La delibera resta valida fino a prova contraria.

Un condominio ha citato in giudizio un condomino per l'occupazione esclusiva del lastrico solare. Gli eredi del condomino hanno contestato in Cassazione la legittimazione ad agire dell'amministratore condominiale, sostenendo che la delibera assembleare per 'liberare' l'area non fosse sufficiente per un'azione di rivendicazione della proprietà. La Suprema Corte ha respinto il ricorso, stabilendo che la volontà dell'assemblea, anche se espressa con termini generici, era stata correttamente interpretata dai giudici di merito come un valido mandato per agire a tutela della proprietà comune. Il condominio vince, ottenendo la restituzione del bene.

Una condomina tenta l'impugnazione di una delibera assembleare contestando vizi nel quorum, nelle deleghe e nella partecipazione di estranei. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: l'onere della prova grava interamente sul condomino che contesta. Se non si dimostrano concretamente le irregolarità, la delibera resta valida. Inoltre, la Corte chiarisce che solo il condomino che ha conferito una delega può contestarne i vizi, non gli altri. La sostituzione della delibera impugnata con una successiva fa inoltre venir meno l'interesse a proseguire la causa.

La Corte di Cassazione conferma la demolizione di un capannone costruito da un'azienda in violazione delle distanze legali rispetto ai fabbricati condominiali vicini. L'azienda si era difesa sostenendo di aver costruito in aderenza a un preesistente muro di cinta, che secondo la legge non si calcola nelle distanze. Tuttavia, i giudici hanno chiarito un principio fondamentale: se oltre il muro di cinta esiste già un altro edificio a distanza inferiore a quella legale, non è possibile costruire in aderenza. Questa azione creerebbe infatti un'intercapedine dannosa e illegale. La sentenza ribadisce la rigidità delle norme sulla violazione delle distanze legali, dando piena ragione ai Condominii che avevano chiesto la demolizione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera condominiale che incarica un tecnico di verificare la necessità di una revisione delle tabelle millesimali, a seguito di lavori di ristrutturazione, ha un carattere puramente esplorativo. Di conseguenza, per la sua approvazione è sufficiente il voto a maggioranza e non l'unanimità. La Corte ha chiarito che tale decisione è un atto preparatorio che non incide direttamente sui diritti di proprietà. La richiesta di annullamento della delibera per la revisione delle tabelle millesimali è stata quindi respinta, dando torto ai condomini che l'avevano impugnata.

Un ex condomino vende il proprio appartamento ma, nel contratto, si riserva la proprietà della sua quota sulla vecchia portineria, da tempo inutilizzata e affittata a terzi. Il Condominio si oppone, sostenendo che la quota non può essere separata dall'appartamento. La Corte di Cassazione dà ragione all'ex condomino. Stabilisce che la **natura condominiale ex portineria** può cessare non solo con una delibera formale, ma anche di fatto, quando i condòmini ne cambiano stabilmente la destinazione d'uso. Il bene si trasforma così in una comunione ordinaria, rendendo la quota liberamente trasferibile e separabile dalla proprietà principale. La sentenza precedente viene annullata.

Una condomina, regolarmente convocata, avviava una causa per l'impugnazione della delibera condominiale sostenendo che altri proprietari non avevano ricevuto l'avviso. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso, stabilendo un principio fondamentale: il condomino regolarmente avvisato non ha l'interesse né la legittimazione per contestare una delibera a causa della mancata convocazione di altri. Questo vizio, infatti, può essere fatto valere solo ed esclusivamente dal condomino che non è stato convocato, poiché riguarda la sua sfera giuridica personale e non quella di chi ha potuto partecipare e votare.

Un condomino ha impugnato una delibera assembleare sostenendo che i lavori di sostituzione della moquette con gres porcellanato e l'asfaltatura del cortile costituissero innovazioni in condominio vietate o soggette a maggioranze qualificate. La Corte d'Appello ha invece qualificato tali opere come semplici modifiche migliorative, approvabili a maggioranza semplice. La Cassazione ha confermato questa visione, precisando che l'innovazione richiede un'alterazione della destinazione o della consistenza del bene comune. Poiché i lavori miravano solo a un uso più razionale e comodo degli spazi comuni senza snaturarli, la delibera è stata ritenuta valida. Il ricorso è stato rigettato, confermando la distinzione tra modifiche e innovazioni.

Due condomini hanno impugnato una delibera assembleare del 2017 che confermava l'incarico a un professionista, sostenendo che la sua nomina originaria del 2015 fosse basata su un verbale falso. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la delibera del 2017 costituiva un atto di nomina autonomo e valido. Il punto focale della decisione riguarda la **nomina amministratore per fatti concludenti**: la Suprema Corte ha chiarito che, a seguito della riforma del 2012, tale modalità non è più compatibile con l'ordinamento. L'art. 1129 c.c. impone infatti l'obbligo di specificare analiticamente il compenso all'atto della nomina, a pena di nullità. Questo requisito formale richiede necessariamente una dichiarazione espressa, escludendo che il semplice comportamento dei condomini possa sanare la mancanza di una nomina formale e completa di ogni elemento economico.

Un condominio ha deliberato a maggioranza la locazione stagionale di una piazzetta comune a una società di ristorazione. Alcuni condomini hanno impugnato la decisione sostenendo che il regolamento condominiale contrattuale vietasse espressamente l'occupazione dell'area. La Corte d'Appello ha dichiarato la nullità della delibera, rilevando che una clausola limitativa del godimento dei beni comuni richiede l'unanimità per essere derogata. La Cassazione ha confermato questa posizione, rigettando il ricorso del condominio. La Corte ha inoltre chiarito che il cambio di destinazione d'uso dell'immobile di un condomino, da negozio ad abitazione, non estingue i suoi diritti di comproprietà sulla piazzetta, mantenendo intatta la sua legittimazione ad agire contro delibere illegittime.

Una condomina trasforma la sua soffitta in un appartamento abitabile, alterando significativamente il valore della sua unità. L'assemblea delibera quindi la modifica delle tabelle millesimali a maggioranza per adeguare la ripartizione delle spese. Alcuni condomini impugnano la decisione, sostenendo che fosse necessaria l'unanimità, dato che le tabelle originarie erano state stabilite da una sentenza. La Corte di Cassazione ha dato ragione al Condominio, stabilendo che la modifica delle tabelle millesimali a maggioranza è legittima quando il valore di un'unità immobiliare è alterato per più di un quinto, anche se le tabelle precedenti erano state fissate da un giudice. La decisione del giudice, infatti, si basa sulla situazione di fatto esistente in quel momento e non impedisce future revisioni se tale situazione cambia.