Art. 1136 Codice Civile — Anno 2022

Due proprietari si oppongono a un decreto ingiuntivo per spese condominiali non pagate, sostenendo che le tabelle millesimali applicate fossero invalide perché non approvate all'unanimità. La Corte d'appello respinge l'opposizione, ritenendo valida la delibera approvata a maggioranza. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dei proprietari. I giudici confermano che l'approvazione e la modifica delle tabelle millesimali non richiedono il consenso unanime di tutti i condomini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata, purché le tabelle non deroghino ai criteri legali di ripartizione delle spese. Di conseguenza, il decreto ingiuntivo a favore del condominio viene definitivamente confermato e i ricorrenti perdono la causa.

Un condomino impugna la delibera del proprio condominio riguardante alcune spese e la nomina dell'amministratore. Dopo la sentenza d'appello, il condomino propone ricorso in Cassazione. Successivamente, le parti raggiungono un accordo amichevole per risolvere la lite. Di conseguenza, il difensore del condomino deposita un atto di rinuncia al ricorso in Cassazione. La Suprema Corte prende atto dell'accordo e dichiara l'estinzione del giudizio. Non viene disposta alcuna condanna alle spese poiché il condominio non si è costituito, e non si applica il raddoppio del contributo unificato.

Il proprietario di un locale commerciale ha impugnato le delibere con cui l'assemblea condominiale assegnava in via esclusiva e nominativa i parcheggi nel cortile comune ai soli proprietari degli appartamenti, escludendo i locali commerciali. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, stabilendo che l'assegnazione posti auto in condominio non può avvenire in via esclusiva e indefinita a favore di alcuni condòmini escludendone altri, a meno che non vi sia il consenso unanime di tutti i partecipanti. Una delibera a maggioranza o un regolamento assembleare che escluda alcuni proprietari viola il diritto all'uso paritario delle cose comuni e rischia di favorire l'usucapione delle aree. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Alcuni condomini hanno proposto l'impugnazione delibera condominiale per contestare l'approvazione di lavori straordinari. Il Tribunale ha dichiarato la propria incompetenza a favore del Giudice di Pace, ritenendo che il valore della causa dipendesse dalle singole quote dei ricorrenti, inferiori a cinquemila euro. I condomini si sono opposti, sostenendo che il valore dovesse calcolarsi sull'intero ammontare della spesa deliberata. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei condomini. I giudici hanno stabilito che, quando si chiede l'annullamento dell'intera delibera, l'effetto della decisione si estende a tutti i partecipanti. Di conseguenza, il valore della causa si determina in base all'importo totale della delibera impugnata e non sulla singola quota del ricorrente. La competenza spetta quindi al Tribunale.

Un condomino si è opposto al decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento di oltre settemila euro di spese, sostenendo che l'amministratore non potesse agire per le spese straordinarie senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che il potere dell'amministratore di avviare il recupero crediti condominiali è generale. Ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, l'amministratore ha il dovere di agire contro i morosi e non necessita di alcuna autorizzazione assembleare preventiva, anche se il credito riguarda spese di manutenzione straordinaria. Vince quindi il condominio, che ha diritto a riscuotere le somme dovute.

I proprietari di alcune unità immobiliari hanno impugnato le delibere dell'assemblea che ripartivano le spese di riscaldamento secondo le vecchie tabelle del 2005, ignorando le nuove tabelle predisposte nel 2007 dalla società costruttrice. La costruttrice aveva agito in forza di un mandato irrevocabile contenuto nei singoli atti di acquisto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei condomini, confermando che la modifica delle tabelle millesimali non può avvenire unilateralmente sulla base di un mandato generico e indeterminato rilasciato al costruttore. Tale delega in bianco è nulla per indeterminatezza dell'oggetto. Di conseguenza, le modifiche predisposte dal costruttore costituiscono solo una proposta tecnica che necessita dell'approvazione dell'assemblea condominiale per essere efficace.

Un comproprietario ha impugnato le delibere dell'assemblea dei comunisti che rinnovavano l'affitto di un immobile a un canone inferiore a quello di mercato, lamentando un conflitto di interessi e un eccesso di potere assembleare della maggioranza. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo un importante principio di diritto: le regole sull'eccesso di potere assembleare e sul conflitto di interessi, tipiche del condominio e delle società, non si applicano alla comunione ordinaria. Nella comunione, infatti, i partecipanti possono sempre chiedere la divisione del bene e le delibere sono impugnabili solo per grave pregiudizio alla cosa comune (art. 1109 c.c.). Poiché l'affitto garantiva la manutenzione dell'immobile, non vi era alcun danno oggettivo. Chi vince: la maggioranza dei comproprietari; le spese del giudizio di legittimità sono state compensate.

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare che autorizzava un altro proprietario a riaprire una porta di collegamento tra il pianerottolo comune e un fienile privato, e a spostare i contatori dell'acqua situati in una cantina privata. La Corte d'Appello aveva respinto l'impugnazione, ritenendo irrilevante stabilire se il fienile facesse parte del condominio e considerando lo spostamento dei contatori una mera proposta. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che esistono precisi limiti dei poteri dell'assemblea condominiale. L'assemblea non può deliberare su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini né imporre servitù su parti comuni a favore di proprietà estranee senza il consenso unanime. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che approvava la contabilità finale di lavori straordinari, lamentando l'assenza del piano di riparto e sostenendo che l'accordo con l'impresa fosse una transazione illegittima senza il consenso unanime di tutti i proprietari. La Corte d'Appello ha respinto le sue tesi, ritenendo la delibera valida. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che l'approvazione consuntivo condominiale può avvenire anche senza il contestuale piano di riparto delle spese, che può essere rinviato a una riunione successiva. Inoltre, per gli accordi transattivi che non toccano i diritti reali sulle parti comuni, non serve l'unanimità dei condomini, ma basta la maggioranza qualificata. La ricorrente è stata condannata a pagare le spese di giudizio.