Art. 1131 Codice Civile — Sezione Sesta Civile

Un'impresa edile ha richiesto decreti ingiuntivi per ottenere il pagamento del saldo dei lavori di rifacimento del tetto eseguiti presso un condominio. L'ente condominiale ha proposto opposizione contestando l'incompleta esecuzione delle opere e la presenza di gravissimi vizi costruttivi, tra cui infiltrazioni d'acqua e pannelli deformati. I giudici di merito hanno disposto la risoluzione del contratto di appalto per grave inadempimento della ditta, condannando l'appaltatrice a restituire oltre centoquarantaquattromila euro al condominio. La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell'impresa, confermando la legittimità dell'opposizione promossa dall'amministratore e la correttezza della restituzione dei compensi per le opere viziate.

Una società proprietaria di un immobile esclusivo all'interno di un palazzo ha citato il condominio per far dichiarare cessato il vincolo di destinazione a portineria. Il condominio ha chiesto l'accertamento della natura reale di tale vincolo. La Corte d'Appello ha ritenuto necessaria la presenza in giudizio di tutti i singoli condomini, annullando la precedente sentenza. La Corte di Cassazione ha ribaltato questa impostazione, accogliendo il ricorso della società proprietaria. I giudici hanno chiarito la piena sussistenza della legittimazione passiva dell'amministratore, escludendo il litisconsorzio necessario dei condomini quando la controversia riguarda l'esistenza di una servitù a vantaggio delle parti comuni e non l'estensione del diritto di proprietà.

Un'impresa di appalti ottiene un decreto ingiuntivo contro un condominio per somme non pagate. Una singola proprietaria presenta l'opposizione decreto ingiuntivo condominio, ma i giudici d'appello la ritengono inammissibile, riservando tale potere all'amministratore. La proprietaria ricorre in Cassazione, sostenendo che l'ordine di pagamento impatta direttamente sul patrimonio dei singoli condomini pro quota. La Corte di Cassazione individua un netto contrasto giurisprudenziale sul tema tra precedenti decisioni della stessa sezione. Per questa ragione, la Corte rinvia la decisione alla pubblica udienza, dove si stabilirà definitivamente se il singolo proprietario possa opporsi autonomamente all'ingiunzione condominiale.

I Nuovi Proprietari di un appartamento impugnano la delibera con cui il Condominio addebita loro spese condominiali pregresse relative ad anni anteriori all'acquisto. Il Condominio rimane contumace in primo grado, ma propone appello e poi ricorso in Cassazione, lamentando il mancato rispetto dei termini di impugnazione e della mediazione obbligatoria. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del Condominio. I giudici chiariscono che il mancato avvio della mediazione va eccepito entro la prima udienza di primo grado, anche se la parte è contumace. Inoltre, la tardività dell'impugnazione della delibera non può essere rilevata d'ufficio dal giudice, ma deve essere sollevata tempestivamente dal Condominio, cosa non avvenuta a causa della sua iniziale contumacia. Il Condominio perde definitivamente la causa.

Un professionista ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro un condominio per compensi non pagati, notificandolo a un amministratore revocato da anni. Successivamente, ha intimato il pagamento della quota pro-quota a un singolo condomino tramite precetto. Il condomino ha proposto un'opposizione a decreto ingiuntivo tardiva, ma il Tribunale l'ha dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione. La Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che il singolo comproprietario ha il pieno diritto di difendersi autonomamente. Poiché il debito condominiale ricade pro-quota sui singoli proprietari, questi ultimi sono legittimati a proporre opposizione tardiva o opposizione a precetto per contestare l'invalidità del titolo esecutivo notificato a un soggetto privo di rappresentanza. La Suprema Corte ha quindi accolto il ricorso del condomino, rinviando la causa al Tribunale.

I Nuovi Proprietari di un appartamento chiedono il risarcimento dei danni causati da lavori di ristrutturazione eseguiti prima del loro acquisto. Il Condominio e l'Amministratore si oppongono, evidenziando che l'assemblea aveva rinunciato all'azione contro l'impresa appaltatrice. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile. La Corte chiarisce che il diritto al risarcimento per danni anteriori all'acquisto non si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario senza un patto espresso di cessione del credito risarcitorio. Inoltre, l'assemblea condominiale può legittimamente rinunciare all'azione contro l'appaltatore per le parti comuni, e l'amministratore che esegue tale decisione non commette alcun illecito. Infine, la Corte segnala l'avvocato dei ricorrenti al Consiglio dell'Ordine per espressioni offensive nei confronti del giudice.

Una condomina ha chiesto la revisione delle tabelle millesimali del proprio condominio. La Corte d'Appello aveva dichiarato nullo il giudizio perché la causa era stata intentata solo contro l'amministratore e non contro tutti i singoli condomini, ritenendo che le tabelle avessero natura contrattuale. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso della condomina. I giudici hanno chiarito che per la revisione delle tabelle millesimali è sufficiente citare in giudizio l'amministratore di condominio. Non serve coinvolgere tutti i proprietari, a meno che le tabelle non contengano accordi che modificano espressamente i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge. La sentenza impugnata è stata quindi annullata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'assenza di tabelle millesimali non comporta l'automatica invalidità delle delibere assembleari. Nel caso di specie, un condomino aveva impugnato una decisione sostenendo l'illegittimità del calcolo del quorum basato su quote paritarie. La Suprema Corte ha chiarito che le tabelle millesimali hanno natura puramente dichiarativa e che il valore proporzionale delle proprietà esiste indipendentemente dalla loro formalizzazione. Pertanto, spetta al condomino che impugna la delibera l'onere di provare l'effettiva mancanza del quorum legale, dimostrando che i valori reali delle proprietà non avrebbero permesso il raggiungimento delle maggioranze richieste.

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della legittimazione dell'amministratore di un singolo edificio nel contesto di un supercondominio. Il caso nasce dall'opposizione a un decreto ingiuntivo per oneri condominiali richiesto dall'amministratore di una sola parte del complesso. La Suprema Corte ha stabilito che l'amministratore di un singolo fabbricato può agire esclusivamente per le spese relative ai beni comuni del proprio edificio. Per i beni appartenenti al supercondominio, la gestione e la riscossione spettano unicamente agli organi del complesso generale. Viene inoltre chiarito che non esiste solidarietà attiva tra gli amministratori dei diversi edifici e che la mancanza di tabelle millesimali non impedisce la riscossione dei crediti.