Art. 1126 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione ha stabilito che la delibera condominiale che ripartisce le spese di pulizia di un giardino di proprietà privata, ma di utilità comune a tutti i condòmini, non è nulla ma solo annullabile. Di conseguenza, deve essere impugnata entro il termine di decadenza previsto dalla legge. Il principio chiave è che l'obbligo di contribuire alle spese condominiali non deriva solo dalla proprietà, ma anche dall'utilità (utilitas) che il bene offre alle singole unità immobiliari. Nel caso di specie, il ricorso è stato respinto perché presentato oltre i termini.

Una controversia sulla ripartizione delle spese per il rifacimento di una strada privata in un Supercondominio, che funge anche da copertura per autorimesse sottostanti. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d'Appello, stabilendo la corretta applicazione per analogia dell'art. 1125 c.c. La spesa è stata divisa al 50% tra tutti i condòmini del Supercondominio (per la funzione di piano viario) e al 50% tra i proprietari esclusivi delle autorimesse (per la funzione di copertura), respingendo il ricorso di una società proprietaria di due garage.

La Corte di Cassazione chiarisce le regole sull'interruzione del processo in caso di cause inscindibili. A seguito del decesso di una parte in un giudizio complesso con più convenuti, la Corte d'Appello aveva erroneamente dichiarato l'estinzione parziale del processo. La Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che in presenza di un litisconsorzio necessario, l'interruzione del processo riguarda tutte le parti coinvolte. La riassunzione, anche se effettuata da una sola parte e verso alcuni, impedisce l'estinzione totale, ma obbliga il giudice a ordinare l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha stabilito un importante principio sulla ripartizione spese terrazza ad uso esclusivo che funge anche da copertura per garage di altri condomini. Contrariamente a quanto deciso dalla Corte d'Appello, che aveva addebitato l'intero costo al proprietario della terrazza, la Cassazione ha applicato per analogia l'art. 1125 c.c., suddividendo le spese tra il proprietario del piano superiore (per l'impermeabilizzazione) e i proprietari dei garage sottostanti (per intonaco e tinta).

La Corte di Cassazione chiarisce la ripartizione spese terrazzo quando questo funge da copertura per garage sottostanti. In un caso di infiltrazioni, la Corte ha stabilito che se il danno deriva dall'usura dovuta all'uso esclusivo del cortile da parte della collettività dei condomini, le spese di manutenzione e risarcimento sono a totale carico di questi ultimi, applicando in via analogica l'art. 1125 c.c. e liberando da ogni responsabilità il proprietario esclusivo della superficie.

Una società e i suoi soci si sono opposti a un'ingiunzione di pagamento per spese condominiali, sostenendo di avere un credito pregresso di 5.000 euro. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che qualsiasi contestazione contabile su un rendiconto approvato deve essere fatta attraverso una formale impugnazione della delibera condominiale che lo ha ratificato, e non può essere sollevata come semplice difesa in un procedimento di pagamento.

Una società di costruzioni, proprietaria di alcuni locali, ha subito un danno da condominio a causa di infiltrazioni provenienti da terrazze a uso esclusivo. La Corte di Cassazione ha stabilito che la Corte d'Appello ha errato nel dichiarare inammissibile, per genericità, la richiesta della società di essere esonerata dal contribuire alle spese di riparazione. La sentenza ha chiarito che il condomino danneggiato assume la posizione di terzo rispetto al condominio e ha diritto al risarcimento, ma la questione del suo obbligo di contribuire pro quota alle spese merita un esame approfondito, non una declaratoria di inammissibilità. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione su questo specifico punto.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20548/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di uso esclusivo lastrico solare. Il caso riguardava una società condomina che, titolare del diritto di uso esclusivo su una porzione del lastrico, aveva concesso a una terza società di telecomunicazioni l'installazione di un traliccio per antenne. La Corte ha chiarito che tale concessione è illegittima se non autorizzata all'unanimità da tutti i condomini. Il diritto di uso esclusivo, infatti, non trasferisce la proprietà del bene, che rimane comune, ma si limita a regolare le modalità di godimento. Pertanto, ogni atto che costituisce diritti reali o personali di godimento a favore di terzi su una parte comune necessita del consenso unanime, come previsto dall'art. 1108 c.c.