Art. 1117 Codice Civile — Sezione Terza Civile

Un cittadino ha occupato per oltre vent'anni il sottotetto di un edificio di edilizia residenziale pubblica, originariamente destinato a lavatoio comune. Il cittadino ha chiesto che venisse accertata l'avvenuta usucapione di beni pubblici, sostenendo che l'ente proprietario si fosse disinteressato del locale. La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta. I giudici hanno chiarito che i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico, destinati a soddisfare il bisogno primario della casa, non possono essere usucapiti. L'eventuale disinteresse o mancato utilizzo temporaneo da parte dell'ente pubblico non comporta la declassificazione automatica del bene, la quale richiede un formale atto di legge. Di conseguenza, il cittadino perde la causa e deve liberare l'immobile, oltre a pagare le spese legali.

Una proprietaria subisce infiltrazioni nei suoi appartamenti a causa del cattivo stato del tetto, un bene comune. Fa causa agli altri comproprietari per ottenere il risarcimento. La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale sui danni da lastrico solare: il proprietario danneggiato, essendo a sua volta comproprietario e quindi 'co-custode' del bene comune che ha causato il danno (il tetto), non ha diritto al risarcimento integrale. La sua pretesa economica deve essere diminuita in proporzione alla sua quota di responsabilità nelle spese di manutenzione. Di conseguenza, gli altri comproprietari vincono la causa su questo punto specifico, ottenendo la revisione della condanna.

Un passante inciampa su una grata di aerazione posta sul marciapiede adiacente a un edificio e cita in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni. La Corte di Cassazione ha escluso la responsabilità del condominio per cose in custodia. I giudici hanno stabilito che la grata non era un bene condominiale, in quanto serviva esclusivamente un magazzino di proprietà privata situato nel seminterrato. Di conseguenza, il custode della grata, e quindi il responsabile per la sua manutenzione e per i danni da essa causati, non è il condominio ma il singolo proprietario del locale. La richiesta di risarcimento contro il condominio è stata quindi definitivamente respinta.

Una società di traslochi subisce danni ai propri furgoni a causa di calcinacci caduti da un edificio. Poiché il condominio convenuto non ha mai negato la proprietà dei frontalini da cui sono caduti i detriti, la Corte di Cassazione, applicando il principio di non contestazione, ha stabilito che la titolarità del bene doveva considerarsi provata. La sentenza di merito, che aveva richiesto all'attore tale prova, è stata annullata.

Un proprietario acquista all'asta un immobile destinato ad alloggio del portiere e agisce per finita locazione contro il condominio. I giudici di merito rigettano la domanda, riconoscendo un vincolo di destinazione sull'immobile qualificabile come obbligazione proter rem, che si trasferisce con la proprietà. La Corte di Cassazione, rilevando la complessità della questione e la presenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti sulla natura e opponibilità di tale vincolo di destinazione, ha emesso un'ordinanza interlocutoria rinviando la causa a pubblica udienza per una decisione di particolare rilevanza nomofilattica.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29199/2024, ha stabilito che un vincolo di destinazione d'uso per l'alloggio del portiere, previsto in un regolamento condominiale, non può configurare una obbligazione propter rem. Tali obbligazioni, che legano un dovere alla proprietà di un bene, possono essere create solo dalla legge (principio di tipicità) e non dall'autonomia contrattuale dei privati. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva riconosciuto il vincolo come perpetuo, rinviando il caso per una nuova valutazione.

Un proprietario ha impugnato in Cassazione la quantificazione del danno da infiltrazioni, basata su una perizia. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che la mera critica alla CTU in Cassazione non è sufficiente se non si individua un fatto storico decisivo che il giudice di merito ha omesso di esaminare. Il ricorso contestava la valutazione del danno e il concorso di colpa del danneggiato, ma si limitava a criticare l'operato del perito senza indicare un fatto omesso.

Un'attività commerciale e diversi privati subiscono danni da infiltrazioni provenienti da un immobile sovrastante, di proprietà di un ente pubblico nello stesso condominio. Inizialmente ottengono un risarcimento, ma la Corte d'Appello annulla la decisione, sostenendo che l'azione doveva essere intentata contro l'intero condominio. La Corte di Cassazione, ribaltando il verdetto, ha stabilito che in caso di danno da parti comuni, la vittima può citare in giudizio anche un solo condomino per l'intero importo, in virtù della responsabilità solidale.

Un professionista cita in giudizio il condominio per danni da infiltrazioni d'acqua. I tribunali respingono la richiesta perché la perizia tecnica (CTU) ha accertato che la rottura è avvenuta in un tratto di tubazione di proprietà privata. La Cassazione conferma, escludendo la responsabilità del condominio quando il danno non origina da una parte comune dell'edificio.

Un proprietario ha subito danni al suo immobile a causa di infiltrazioni provenienti da parti comuni. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14381/2024, ha stabilito un principio fondamentale sul risarcimento del danno da mancato godimento. Non è più necessario dimostrare di aver perso un contratto di affitto, ma è sufficiente provare la perdita della concreta possibilità di utilizzare il bene. La Corte ha inoltre ribadito che la responsabilità del condominio per i danni da cose in custodia sussiste anche se i problemi derivano dalla vecchiaia o da difetti costruttivi dell'edificio.

Un condominio, condannato in appello a risarcire i danni da infiltrazioni a un loft sottostante, ha presentato ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato l'inammissibilità del ricorso, poiché i motivi proposti erano in parte non pertinenti alla decisione impugnata e in parte introducevano questioni nuove, mai sollevate nei precedenti gradi di giudizio, violando un principio fondamentale del processo civile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3064/2024, ha definito un lungo contenzioso sulla responsabilità per danni da infiltrazione. Il caso riguardava una perdita d'acqua originata da una valvola all'interno di un'unità immobiliare privata. La Corte ha stabilito che la presunzione di condominialità dell'impianto idrico non si estende alle diramazioni situate all'interno degli appartamenti dei singoli condomini. Tali porzioni sono di proprietà esclusiva e la responsabilità del condominio è esclusa. La responsabilità per i danni ricade quindi sul proprietario dell'appartamento, in qualità di custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., anche per l'omessa manutenzione, come il mancato svuotamento delle tubature in inverno.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 33147/2024, ha rigettato il ricorso dei proprietari di un appartamento ritenuti responsabili per danni da infiltrazioni all'immobile sottostante. La Corte ha confermato la loro responsabilità da custodia, chiarendo che l'accertamento della proprietà del tubo che ha causato la perdita è una valutazione di fatto insindacabile in sede di legittimità. Inoltre, ha stabilito che la mediazione non era obbligatoria per la domanda iniziale tra privati e che la successiva chiamata in causa del condominio non ha reso la domanda improcedibile.

Un condòmino subisce danni al proprio appartamento a causa di lavori di ristrutturazione della facciata condominiale. La Corte di Cassazione, con questa ordinanza, conferma la responsabilità del condominio in solido con l'impresa appaltatrice. Il provvedimento chiarisce che il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, ha una responsabilità oggettiva ai sensi dell'art. 2051 c.c. e può essere esonerato solo provando il caso fortuito, non essendo sufficiente il semplice trasferimento della custodia all'appaltatore.

Un'acquirente di un immobile all'asta ha citato in giudizio il curatore e il debitore per non aver ricevuto le chiavi di un cancello di accesso. La sua richiesta di risarcimento è stata respinta in tutti i gradi di giudizio. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la ricorrente non aveva provato di possedere un titolo giuridico che le conferisse il diritto alle chiavi, soprattutto in presenza di un accesso alternativo all'immobile. La Corte ha inoltre confermato la condanna per responsabilità processuale aggravata.

Un avvocato, a seguito della revoca del mandato da parte di un ente comunale, interveniva nello stesso giudizio per contestare la decisione. La Corte di Cassazione ha confermato l'inammissibilità del suo intervento, chiarendo che le questioni relative al rapporto professionale sono distinte e separate dall'oggetto della causa principale. La sentenza sottolinea che la revoca del mandato è un atto di autonomia privata e le relative contestazioni devono essere sollevate in un procedimento autonomo.

Un acquirente ha citato in giudizio un notaio per presunta negligenza nella stipula di un atto di compravendita immobiliare, contestando sia il prezzo di vendita, ritenuto superiore ai limiti dell'edilizia convenzionata, sia la gestione delle parti comuni condominiali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, delineando i confini della responsabilità del notaio. Ha stabilito che il notaio non è tenuto a verificare il rispetto di un prezzo medio ponderato su un intero complesso edilizio e che il suo dovere di controllo non si estende a indagini di fatto complesse sulle parti comuni. Inoltre, la Corte ha dichiarato inammissibili parte delle censure perché il ricorrente non aveva impugnato tutte le autonome motivazioni (rationes decidendi) della sentenza d'appello.

Un proprietario cita in giudizio il condominio per danni da infiltrazioni, vincendo in primo grado. La Corte d'Appello e la Cassazione ribaltano la decisione, affermando che il danneggiato ha l'onere di provare che la causa del danno provenga da una parte comune. Senza questa prova certa, la domanda di risarcimento basata sulla responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. deve essere respinta.

Un condominio ha richiesto che i suoi crediti per oneri condominiali, maturati dopo il pignoramento di un'unità immobiliare, fossero pagati in prededuzione, ovvero prima del credito ipotecario di una banca. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, chiarendo che l'istituto della prededuzione è applicabile solo alle procedure concorsuali (come il fallimento) e non alle esecuzioni forzate individuali. In quest'ultimo caso, gli oneri condominiali pignoramento possono essere considerati spese di giustizia con privilegio solo se indispensabili per la conservazione materiale del bene, a vantaggio di tutti i creditori.