Contratto Preliminare

Un venditore prometteva di vendere alcuni immobili al fratello. Successivamente, inviava una diffida ad adempiere per ottenere il saldo del prezzo entro quindici giorni. Prima della scadenza, il compratore proponeva una rateizzazione, accettata dal venditore che riceveva pagamenti per oltre due anni, coprendo il 99,1% del prezzo. Gli eredi del compratore chiedevano il trasferimento coattivo degli immobili, mentre il venditore eccepiva l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto. La Cassazione ha rigettato il ricorso del venditore: l'accordo sulla rateizzazione, raggiunto prima della scadenza del termine, ha impedito la risoluzione. Inoltre, la modifica dei tempi di pagamento non richiede la forma scritta. Vince la parte acquirente, che ottiene la proprietà degli immobili.

L'Amministrazione Finanziaria ha emesso un avviso di accertamento nei confronti di un contribuente per la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di un terreno edificabile. Il contratto definitivo è stato firmato nel 2010, ma il contribuente aveva incassato alcuni acconti già nel 2009. I giudici di merito avevano annullato l'atto, ritenendo che la tassazione potesse avvenire solo nell'anno del trasferimento della proprietà (2010). La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del Fisco. I giudici di legittimità hanno chiarito che, sebbene l'imponibilità nasca solo con il contratto definitivo, i singoli acconti già percepiti vanno dichiarati e tassati nell'anno in cui sono stati effettivamente incassati, in base al principio di cassa. La causa è stata quindi rinviata alla Corte di Giustizia Tributaria per un nuovo esame.

Una società proponente sottoscrive una proposta d'acquisto immobiliare tramite un'agenzia, riservandosi di nominare un terzo per la stipula del contratto preliminare. Successivamente, il terzo nominato firma il preliminare, ma la società proponente rifiuta di pagare la provvigione del mediatore, sostenendo di non essere più obbligata e che il diritto sia prescritto. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della società. I giudici chiariscono che la nomina di un terzo non interrompe il legame causale con l'attività del mediatore, confermando l'obbligo di pagamento in capo alla proponente originaria. Inoltre, la prescrizione del diritto alla provvigione del mediatore decorre solo dalla firma del preliminare, momento in cui il compenso è diventato esigibile secondo gli accordi, e non dalla proposta originaria.

La Convivente si oppone al pignoramento di un immobile avviato dai Creditori, sostenendo di averlo acquistato per usucapione. L'immobile era stato originariamente promesso in vendita al suo compagno tramite un contratto preliminare mai finalizzato. Quest'ultimo aveva poi regalato verbalmente l'immobile alla donna, consegnandole le chiavi. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della donna. I giudici chiariscono che il contratto preliminare trasferisce solo la detenzione qualificata e non il possesso. Poiché il compagno era un semplice detentore, non poteva trasferire un possesso utile all'usucapione. Per trasformare la detenzione in possesso è necessaria l'interversione del possesso, ossia un atto esterno di opposizione contro i proprietari, che in questo caso non è mai avvenuto.

L'Agente della Riscossione ha promosso un'azione revocatoria ordinaria per annullare la vendita di un immobile da parte di una società debitrice a un terzo acquirente, ritenendola finalizzata a sottrarre il bene al fisco. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda, rilevando che il debito era sorto dopo la stipula del contratto preliminare e che l'acquirente non poteva conoscere l'insolvenza del venditore usando l'ordinaria diligenza. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'Agente della Riscossione, confermando che per l'azione revocatoria ordinaria serve la prova della conoscibilità del debito al momento del preliminare. L'Agente della Riscossione perde la causa e deve pagare le spese legali.

Una anziana proprietaria vende un immobile acquistato da un ente pubblico prima dei cinque anni previsti dalla legge, violando un divieto imperativo. Per aggirare il divieto, rilascia una procura speciale al nipote. Quest'ultimo, agendo come rappresentante, stipula un contratto preliminare di vendita con la propria moglie a un prezzo molto inferiore al valore di mercato. La Corte di Cassazione conferma l'annullamento del contratto per conflitto di interessi. Il legame di coniugio tra il rappresentante e l'acquirente, unito al prezzo irrisorio, fa presumere l'esistenza di un accordo volto a favorire la famiglia del rappresentante a danno della proprietaria rappresentata. Vince l'erede della proprietaria, mentre il preliminare viene definitivamente annullato.

Un'azienda edile e un consorzio firmano un contratto preliminare di compravendita. Una clausola prevede che, se i lavori durano più di tre anni, il consorzio può chiedere la risoluzione immediata e la restituzione della caparra. Passati i tre anni, i lavori continuano e l'impresa offre una sede temporanea. Successivamente, il consorzio esercita il recesso. L'impresa contesta il recesso, ritenendolo tardivo o rinunciato. La Corte d'Appello e poi la Cassazione danno ragione al consorzio. La Suprema Corte conferma la legittimità del recesso nel contratto preliminare, qualificando la clausola come condizione risolutiva non meramente potestativa. Il comportamento del consorzio non indicava una rinuncia al diritto, e l'esercizio del recesso è valido anche dopo la scadenza del termine se le parti hanno proseguito il rapporto in buona fede. L'impresa perde la causa e deve pagare le spese.

Il Promissario Acquirente ha citato in giudizio il Promittente Venditore per ottenere il trasferimento di una quota immobiliare tramite sentenza, a seguito del rifiuto di stipulare il contratto definitivo. Il Promittente Venditore si è difeso sostenendo che il contratto preliminare mascherasse in realtà un mutuo con patto commissorio, vietato dalla legge. I giudici di merito hanno rigettato la domanda dell'acquirente, ravvisando indizi precisi della frode alla legge. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, ribadendo che il divieto di patto commissorio si applica a qualsiasi schema contrattuale, incluso il preliminare di compravendita, utilizzato per garantire la restituzione di un debito attraverso il trasferimento forzoso della proprietà. L'appello del compratore è stato quindi rigettato.

Un'impresa edile ha impugnato un lodo arbitrale che la condannava a restituire un acconto e a risarcire i danni a un acquirente per grave inadempimento di un contratto preliminare di compravendita. L'impresa lamentava l'invalidità del contratto poiché l'acquirente aveva prodotto solo una copia e non l'originale dell'atto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che il disconoscimento di copia fotostatica non può essere generico. Per contestare validamente la conformità di una copia all'originale, la parte deve indicare in modo chiaro, specifico e univoco gli aspetti differenziali del documento prodotto rispetto all'originale. Di conseguenza, la copia non contestata specificamente si considera conforme all'originale, confermando la piena validità del contratto e della clausola compromissoria in esso contenuta. L'impresa perde il ricorso e subisce la condanna al pagamento del doppio del contributo unificato.

L'Erede dell'Acquirente ha chiesto il rilascio di un immobile occupato da due soggetti. La proprietà era stata trasferita al dante causa dell'erede con una sentenza che eseguiva un contratto preliminare, subordinata al pagamento del prezzo residuo. I Terzi Occupanti sostenevano che il trasferimento non fosse valido perché il prezzo non era stato interamente pagato. Il Promittente Venditore, tuttavia, ha dichiarato in giudizio di essere stato interamente pagato. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei Terzi Occupanti. La Corte ha stabilito che solo il venditore può far valere il mancato pagamento del prezzo per annullare gli effetti della sentenza. I terzi estranei al contratto preliminare non hanno alcun diritto di sollevare questa contestazione per evitare il rilascio dell'immobile.

I Venditori hanno stipulato un contratto preliminare per la vendita di un terreno, incassando 160.000 euro e rilasciando una procura a vendere a favore dell'Acquirente. Successivamente, hanno venduto lo stesso terreno a un terzo soggetto per 30.000 euro. Accusati di truffa contrattuale, i Venditori sono stati condannati nei gradi precedenti. La Corte di Cassazione, pur ritenendo fondata la ricostruzione della loro responsabilità penale e l'esistenza del raggiro, ha dovuto annullare la sentenza senza rinvio. Il reato è infatti risultato estinto per prescrizione, essendo decorso il tempo massimo previsto dalla legge per perseguire l'illecito, prolungato dalle sospensioni processuali e dal periodo dell'emergenza pandemica.

Il Promissario Acquirente chiedeva l'annullamento del contratto per dolo di un accordo preliminare di vendita di un appartamento, lamentando che il Promittente Venditore avesse taciuto gravi abusi edilizi. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. La Corte ha chiarito che il semplice silenzio o la reticenza non bastano a integrare il dolo omissivo se l'acquirente, usando l'ordinaria diligenza, avrebbe potuto facilmente accorgersi delle irregolarità. Nel caso specifico, l'acquirente aveva visionato l'immobile e ricevuto le mappe catastali prima della firma, ma ha effettuato le verifiche urbanistiche solo in un secondo momento. Di conseguenza, la richiesta di annullamento è stata respinta e il Promissario Acquirente è stato condannato a pagare le spese legali.

Un padre stipula un preliminare per l'acquisto di una quota immobiliare, riservandosi di nominare un terzo. Al rogito, nomina il figlio per la nuda proprietà, pagando l'intero prezzo tramite compensazione di crediti. L'Amministrazione Finanziaria riqualifica l'operazione come una donazione indiretta dal padre al figlio, applicando l'imposta di donazione. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del figlio. I giudici chiariscono che l'imposta sulle donazioni non si applica alle liberalità collegate a trasferimenti immobiliari se l'atto sconta già l'imposta di registro proporzionale o l'IVA, ai sensi dell'art. 1, comma 4-bis, del D.Lgs. 346/1990. Di conseguenza, la donazione indiretta non è tassabile e l'avviso di liquidazione viene annullato sul punto.

Il caso riguarda la vendita di un immobile in cui il venditore ha taciuto l'esistenza di un pignoramento gravante sul bene, dichiarandolo falsamente libero da vincoli nel compromesso. Scoperto l'inganno, l'acquirente ha esercitato il recesso dal contratto preliminare pretendendo il doppio della caparra confirmatoria versata. Il venditore ha contestato la legittimità del recesso, ritenendolo prematuro rispetto alla scadenza fissata per il rogito definitivo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del venditore, confermando che nascondere un pignoramento costituisce un grave inadempimento contrattuale. L'acquirente ha il diritto di recedere immediatamente senza dover attendere il termine finale o concedere proroghe per la cancellazione del gravame. Il promissario acquirente ottiene così definitivamente il doppio della caparra.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un venditore condannato per il reato di truffa contrattuale. L'uomo aveva architettato un piano per vendere più volte lo stesso immobile, incassando i relativi acconti tramite la stipula di contratti preliminari che poi non eseguiva. La difesa sosteneva la mancanza di raggiri iniziali e la tardività della querela. I giudici hanno chiarito che il termine per presentare la querela decorre solo dal momento in cui la vittima acquisisce piena consapevolezza dell'intero disegno criminoso, coincidente nel caso specifico con la formale dichiarazione del venditore di non poter adempiere al preliminare. Il ricorso è stato rigettato con condanna alle spese e alla Cassa delle Ammende.

Un acquirente firma un contratto preliminare per un terreno agricolo, indicando come caparra confirmatoria una somma già versata in precedenza per estinguere un debito della venditrice. Scoperti gravi gravami ipotecari sul bene, l'acquirente recede e chiede il doppio della caparra, garantito anche dal marito della venditrice. La Corte d'Appello condanna i coniugi alla restituzione. La venditrice propone ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, con ordinanza interlocutoria, rileva la mancata notifica del ricorso al coniuge garante e ordina l'integrazione del contraddittorio. Inoltre, ritenendo la questione della validità della caparra confirmatoria per somme già versate ad altro titolo priva di precedenti specifici, rinvia la causa alla pubblica udienza.

Una società edile si impegna a costruire e trasferire 54 immobili a dei privati in cambio di un terreno (permuta di bene presente con bene futuro). A causa dell'inadempimento della società, i privati ottengono dal Tribunale il trasferimento coattivo degli immobili tramite sentenza. L'Agenzia delle Entrate accerta l'omessa dichiarazione delle imposte per l'anno di pubblicazione della sentenza. La Cassazione stabilisce che il momento impositivo della permuta coincide con la pubblicazione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., anche se non ancora definitiva, poiché l'altra parte ha già interamente eseguito la propria prestazione. La base imponibile deve basarsi sul valore pattuito nel preliminare. Vince l'Agenzia delle Entrate.

I Promissari Acquirenti firmano un contratto preliminare per l'acquisto di terreni. Il Venditore si impegna a eseguire il frazionamento catastale e a gestire le pratiche di trasformazione urbanistica. Ritenendo il Venditore inadempiente, i Promissari Acquirenti rifiutano di stipulare il contratto definitivo e chiedono la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Gli Eredi del Venditore chiedono invece la risoluzione del contratto per colpa degli acquirenti. I giudici di merito e la Corte di Cassazione danno ragione agli Eredi del Venditore: il frazionamento era stato eseguito in tempo e le altre attività non condizionavano la vendita. I Promissari Acquirenti perdono la caparra confirmatoria e vengono condannati anche per abuso del processo per aver insistito in un ricorso infondato.

La vicenda nasce da un accordo di permuta tra il Promissario Acquirente e i Promittenti Venditori per lo scambio di terreni con appartamenti da costruire. Il Promissario Acquirente ha citato in giudizio i venditori chiedendo la risoluzione del contratto e un risarcimento milionario per inadempimento. La Corte d'Appello ha invece dichiarato la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto, poiché la scelta specifica delle unità immobiliari era rimessa a un accordo futuro senza criteri oggettivi prestabiliti. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando il ricorso del Promissario Acquirente. L'oggetto del preliminare deve essere determinato o determinabile al momento della firma. Di conseguenza, il Promissario Acquirente perde definitivamente la causa e viene condannato al pagamento delle spese legali e di una sanzione per lite temeraria.

Un acquirente propone l'acquisto di una villa e consegna un assegno di 7.500 euro all'agenzia immobiliare. Sostenendo che la proprietaria avesse accettato la proposta via email per poi non presentarsi dal notaio, l'acquirente richiede il risarcimento dei danni e la restituzione della somma a titolo di caparra confirmatoria. La proprietaria nega di aver mai ricevuto la proposta e l'assegno. I giudici di merito rigettano la domanda per mancanza di prove sull'effettiva accettazione e sull'incasso della somma. La Corte di Cassazione conferma la decisione: la consegna dell'assegno al mediatore costituisce un mero deposito cauzionale e non prova il passaggio di denaro alla venditrice. L'acquirente perde la causa e deve pagare le spese legali.