Caparra Confirmatoria

Un acquirente firma un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, versando una caparra e una provvigione al collaboratore di un'agenzia immobiliare. Successivamente, scopre che l'immobile è pignorato e non appartiene interamente al venditore. Risolto il contratto, l'acquirente ottiene la restituzione della caparra ma non della provvigione. Ne nasce una controversia sulla responsabilità dell'agenzia immobiliare e del suo collaboratore. Il venditore interviene chiedendo i danni all'agenzia. La Corte d'Appello condanna il collaboratore a restituire la provvigione, rigettando le altre domande. Il venditore ricorre in Cassazione contestando la composizione del collegio d'appello e la mancata condanna dell'agenzia. La Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando la validità della sentenza d'appello con giudice ausiliario e dichiarando inammissibili i motivi sulla responsabilità dell'agenzia per carenza di specificità.

I Promissari Acquirenti e i Promittenti Venditori stipulano un preliminare di vendita immobiliare con versamento di una caparra confirmatoria. Successivamente, l'immobile viene venduto a terzi e gli acquirenti comprano un altro bene. I giudici di merito dichiarano la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione, ma condannano i venditori a pagare il doppio della caparra. La Cassazione accoglie il ricorso dei venditori, stabilendo che la risoluzione per impossibilità sopravvenuta esclude il risarcimento del danno e la condanna al doppio della caparra, che presuppongono invece un inadempimento colpevole. Di conseguenza, i venditori devono restituire solo la caparra originariamente ricevuta e non il doppio.

Il Concessionario si rifiuta di consegnare un'auto nuova all'Acquirente, sostenendo che l'auto usata data in permuta come caparra confirmatoria fosse difettosa. La Corte di Cassazione respinge il ricorso del Concessionario, confermando che un'auto usata, essendo un bene infungibile, non può costituire tecnicamente una caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., ma rappresenta una dazione di valore monetario. Di conseguenza, il Concessionario inadempiente è condannato a pagare il doppio del valore della caparra ricevuta.

Una promissaria acquirente ha firmato un contratto preliminare per l'acquisto di un locale commerciale. L'immobile era privo del certificato di abitabilità. Dopo oltre un anno di attesa e solleciti rimasti senza risposta, l'acquirente ha esercitato il recesso per la mancanza del certificato di abitabilità, chiedendo il doppio della caparra. Il promittente venditore si è opposto, sostenendo di aver poi ottenuto il certificato e che il ritardo dipendeva dal Comune. La Corte di Cassazione ha dato ragione all'acquirente. I giudici hanno stabilito che l'inerzia prolungata del venditore per oltre un anno costituisce un grave inadempimento. Questo ritardo supera il limite di tolleranza e fa venir meno l'interesse all'acquisto, legittimando il recesso e il diritto a ricevere il doppio della caparra versata.

Un Acquirente firma un contratto preliminare di compravendita per un immobile, prevedendo il pagamento del saldo tramite mutuo bancario entro un termine essenziale. Per ottenere il finanziamento, l'Acquirente richiede al Venditore i documenti di regolarità urbanistica e paesaggistica. Il Venditore ignora la richiesta, impedendo l'erogazione del mutuo. L'Acquirente recede dal contratto chiedendo il doppio della caparra, mentre il Venditore agisce in giudizio per riscuotere un assegno di caparra rimasto insoluto. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente, stabilendo che il Venditore ha l'obbligo, secondo buona fede, di consegnare i documenti necessari al mutuo e deve dimostrare in giudizio di aver adempiuto a tale dovere.

Un'acquirente ha comunicato il recesso dal contratto preliminare per l'acquisto di una villa, lamentando gravi irregolarità urbanistiche e chiedendo il doppio della caparra. I comproprietari venditori si sono opposti con strategie diverse: alcuni chiedevano l'adempimento coattivo, altri di trattenere la caparra. La Corte d'Appello ha dato ragione ai venditori, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione. La Suprema Corte ha stabilito che, quando la parte venditrice è plurisoggettiva e l'immobile è indivisibile, il recesso dal contratto preliminare deve essere esercitato collettivamente da tutti i comproprietari. Non è valido il recesso espresso solo da alcuni di essi. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Il Promissario Acquirente di un immobile recedeva dal contratto preliminare pretendendo il doppio della caparra a causa della mancanza del certificato di agibilità. La Promittente Venditrice otteneva in corso di causa la sanatoria delle difformità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, stabilendo che la mancata consegna del certificato di agibilità non giustifica la risoluzione o il recesso se l'immobile possiede comunque i requisiti sostanziali di sicurezza e igiene. In questo caso, l'inadempimento ha natura meramente formale e documentale, configurando un difetto di scarsa importanza che esclude lo scioglimento del contratto, ferma restando la possibilità di chiedere l'adempimento o il risarcimento del danno.

Un mediatore immobiliare, sfruttando legami di parentela, convinceva un acquirente a consegnargli un assegno di oltre 46 mila euro come caparra per l'acquisto di una casa. Il mediatore incassava la somma per sé anziché consegnarla al venditore. Condannato nei primi gradi di giudizio, l'imputato ricorreva in Cassazione sostenendo che il fatto costituisse un mero inadempimento civile o appropriazione indebita, e che il reato fosse improcedibile per tardività della querela a seguito della riforma Cartabia. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha confermato che si tratta di truffa aggravata poiché gli artifici e raggiri erano preordinati a sottrarre il denaro. Riguardo alla procedibilità, la Corte ha stabilito che la volontà punitiva espressa prima della riforma (anche tramite costituzione di parte civile) rende il reato procedibile. L'imputato perde la causa e deve pagare le spese processuali e una sanzione pecuniaria.

Un Acquirente e una Venditrice firmano un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. L'Acquirente consegna un assegno senza data di 80.000 euro a titolo di caparra confirmatoria, con l'accordo che la data sarebbe stata inserita in seguito. La Venditrice riceve anche un acconto in contanti per estinguere le ipoteche sulla casa, ma poi si rifiuta di firmare il contratto definitivo. La Venditrice sostiene che l'assegno senza data sia nullo e che l'Acquirente sia inadempiente. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della Venditrice. I giudici chiariscono che l'assegno senza data vale come promessa di pagamento e che la mancata riscossione è imputabile solo alla Venditrice, che ha violato il dovere di correttezza. Il trasferimento della proprietà all'Acquirente è confermato, dietro pagamento del saldo.

L'Azienda Acquirente stipula un contratto preliminare di vendita di cosa altrui con l'Azienda Venditrice per l'acquisto di un immobile, versando una caparra confirmatoria. L'Azienda Venditrice, non essendo proprietaria del bene, si impegna a procurarne l'acquisto da un Terzo Proprietario entro un termine stabilito. Alla scadenza del termine, l'Azienda Venditrice non trasferisce l'immobile. L'Azienda Acquirente recede dal contratto e chiede la restituzione della caparra. Successivamente, l'Azienda Acquirente acquista l'immobile direttamente dal Terzo Proprietario. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'Azienda Venditrice, confermando che l'inadempimento di quest'ultima si è perfezionato alla scadenza del termine pattuito. Il successivo acquisto diretto da parte dell'acquirente non sana l'inadempimento del venditore, che è quindi obbligato a restituire la caparra ricevuta.

Un acquirente ha stipulato due contratti preliminari con un intermediario che agiva come rappresentante dei proprietari di alcuni immobili, versando una caparra di 185.000 euro. Scoperto che i proprietari avevano perso la titolarità dei beni, l'acquirente ha chiesto la restituzione della caparra confirmatoria. I proprietari sostenevano che l'intermediario avesse agito in proprio e che la procura a vendere avesse una funzione di garanzia. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari, stabilendo che, in mancanza di una procura irrevocabile, l'intermediario ha agito come mero rappresentante. Di conseguenza, l'obbligo di restituzione della caparra ricade direttamente sui proprietari rappresentati, anche se questi non hanno mai materialmente incassato la somma dal loro intermediario.

Un promissario acquirente ha firmato un contratto preliminare di compravendita per l'acquisto di un terreno, sul presupposto che vi fosse un regolare accesso stradale garantito dai venditori. Scoperta l'inesistenza di tale passaggio, l'acquirente ha esercitato il recesso esigendo il doppio della caparra confirmatoria. I promittenti venditori sostenevano di aver acquisito la servitù per usucapione, ma non sono stati in grado di dimostrarlo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando che l'onere della prova sulla titolarità del diritto di passaggio spettava interamente a loro. Di conseguenza, i venditori sono stati condannati a restituire il doppio della caparra ricevuta, pari a 172.000 euro, oltre alle spese legali.

Nel caso in esame, il Promittente Venditore e la Promissaria Acquirente stipulavano un contratto preliminare per la compravendita di un immobile. Il venditore garantiva falsamente che il bene fosse libero da pesi, ma l'acquirente scopriva la presenza di un'ipoteca giudiziale precedente. Di conseguenza, l'acquirente esercitava il diritto di recesso, richiedendo il doppio della caparra confirmatoria versata. Il venditore si opponeva, sostenendo che l'ipoteca fosse inopponibile e successivamente cancellata. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del venditore, confermando la legittimità del recesso. La Corte ha stabilito che tacere l'esistenza di un gravame sull'immobile al momento del contratto preliminare viola i doveri di correttezza e buona fede, costituendo un grave inadempimento che legittima lo scioglimento del vincolo contrattuale e la restituzione del doppio della caparra.

Un acquirente firma un contratto preliminare per l'acquisto di una casa da costruire. L'impresa costruttrice pretende di trattenere la caparra confirmatoria accusando l'acquirente di non aver pagato le rate. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'impresa: i pagamenti erano subordinati a richieste scritte basate sullo stato di avanzamento dei lavori, mai inviate dal costruttore. Di conseguenza, l'acquirente non è inadempiente e l'impresa non ha diritto a trattenere la caparra confirmatoria.

Il Promittente Venditore e la Promissaria Acquirente stipulavano un contratto preliminare per un immobile di pregio, prevedendo il versamento di una caparra confirmatoria e di acconti. A causa di pendenze giudiziarie sulla proprietà, il venditore si impegnava a fornire garanzie ipotecarie per un milione di euro prima di ricevere un ulteriore acconto. Successivamente, il venditore diffidava l'acquirente ad adempiere concedendo soli quindici giorni per verificare un'ipoteca di secondo grado, per poi recedere dal contratto trattenendo la caparra. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito: il recesso del venditore è illegittimo poiché il termine concesso era insufficiente per verificare la congruità della garanzia offerta. L'acquirente ha quindi diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, essendo l'inadempimento del venditore prevalente.

Una promittente acquirente ha ottenuto la risoluzione di un contratto preliminare di vendita e la restituzione della caparra confirmatoria a causa dell'avveramento di una condizione risolutiva. La promittente venditrice ha impugnato la decisione, sostenendo che la condizione fosse impossibile fin dall'inizio. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. La venditrice ha infatti notificato il ricorso oltre il termine breve per il ricorso in Cassazione di sessanta giorni, decorrente dalla regolare notifica della sentenza d'appello effettuata tramite PEC dall'acquirente. Di conseguenza, la Suprema Corte non ha potuto esaminare il merito della questione, confermando la perdita della caparra e condannando la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.

Due venditori hanno incassato una caparra di 7.500 euro per la vendita di un immobile, rassicurando l'acquirente sulla regolarità urbanistica. L'acquirente ha poi scoperto la mancanza del certificato di abitabilità e ha chiesto la restituzione della caparra o il documento. I venditori hanno invece trattenuto i soldi. La Corte di Cassazione ha confermato la sussistenza del reato di truffa contrattuale. Anche se la condanna penale è stata annullata per prescrizione (decorso del tempo massimo), i venditori sono stati comunque condannati in via definitiva a risarcire i danni e a pagare le spese legali alla vittima, poiché la querela era stata presentata tempestivamente entro tre mesi dal momento in cui l'inganno è diventato definitivo.

L'Agenzia delle Entrate ha emesso avvisi di accertamento contro una società immobiliare e una sua socia, sostenendo che le somme versate dai clienti fossero acconti soggetti a IVA e non caparre esenti. La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello del Fisco con una motivazione estremamente sintetica e ripetitiva. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'amministrazione finanziaria, rilevando il vizio di motivazione apparente. I giudici d'appello hanno confermato la decisione di primo grado senza spiegare il percorso logico seguito né esaminare le obiezioni dell'ufficio tributario. La sentenza è stata quindi annullata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria per un nuovo giudizio.

Un promittente venditore ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare di vendita di un fondo agricolo per il mancato pagamento da parte del promissario acquirente. Il venditore pretendeva di trattenere le somme già ricevute e di ottenere un indennizzo mensile per l'occupazione dell'immobile. La Corte d'Appello ha riconosciuto il diritto del venditore a trattenere la caparra e ha disposto una perizia per quantificare il danno da occupazione. L'acquirente ha fatto ricorso in Cassazione, contestando la possibilità di cumulare la caparra con ulteriori risarcimenti. La Corte di Cassazione, ritenendo la questione di massima importanza, ha rinviato la causa alla pubblica udienza per stabilire se sia ammesso il cumulo tra caparra confirmatoria e risarcimento danni per l'occupazione senza titolo.

Il Chiamato all'Eredità richiede alla Società Venditrice la restituzione della caparra confirmatoria versata dalla madre defunta per l'acquisto di un immobile. La Società Venditrice invia una diffida ad adempiere e, non ricevendo risposta, recede dal contratto trattenendo la caparra. Il Chiamato all'Eredità sostiene di non aver ancora accettato l'eredità e contesta la mancanza del certificato di agibilità dell'immobile. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso. La richiesta di restituzione della caparra non è un atto conservativo, ma comporta lo scioglimento del contratto e configura un'**accettazione tacita dell'eredità**. Inoltre, la mancanza del certificato di agibilità non rende nullo il rogito e doveva essere contestata subito, non anni dopo in giudizio. La Società Venditrice vince la causa e trattiene legittimamente la caparra.