Valore aree edificabili ICI: come si determina?

La Cass. Civ., Sez. 5, n. 34596 del 30/12/2019 affronta il tema del corretto calcolo del valore aree edificabili ICI. Un Comune aveva accertato un valore superiore a quello dichiarato da una società, che si basava su una perizia per la trasformazione aziendale. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, stabilendo che la base imponibile ICI si fonda sul valore venale di mercato, desumibile da parametri oggettivi (zona, indice edificabilità) e non da perizie interne alla società. I valori predeterminati dal Comune con regolamento costituiscono una presunzione legale che il contribuente deve superare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 luglio 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

La corretta determinazione del valore aree edificabili ICI (oggi IMU) è una questione che genera frequenti contenziosi tra contribuenti e Comuni. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 34596/2019, offre chiarimenti fondamentali su quali criteri debbano prevalere nella valutazione. È più importante il valore risultante da una perizia di stima societaria o quello di mercato determinato secondo parametri oggettivi? La Corte non ha dubbi e ribadisce la supremazia del valore venale.

I Fatti di Causa

Una società contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento ICI relativo a un terreno edificabile. Il Comune aveva rettificato il valore dell’area, aumentandolo considerevolmente rispetto a quanto dichiarato dalla società. Quest’ultima aveva infatti utilizzato un valore inferiore, basandosi su una perizia redatta ai fini della trasformazione societaria e regolarmente iscritta nelle scritture contabili.

La Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva dato parzialmente ragione alla società, ritenendo che il valore indicato nella perizia contabile facesse fede fino a prova contraria. Insoddisfatto, il Comune ha presentato ricorso per cassazione, sostenendo che la base imponibile dell’ICI dovesse essere il valore di mercato e non un valore contabile interno.

La Determinazione del Valore Aree Edificabili ICI secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la decisione della CTR. Il punto centrale della sentenza è il richiamo all’art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992, che definisce la base imponibile per le aree fabbricabili. Secondo tale norma, questa è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

La Corte ha specificato che questo valore deve essere ricavato tenendo conto di parametri tassativi e oggettivi:

* La zona territoriale di ubicazione.
* L’indice di edificabilità.
* La destinazione d’uso consentita.
* Gli oneri per eventuali lavori di adattamento.
* I prezzi medi di mercato per aree con caratteristiche simili.

La CTR ha errato nel fare riferimento a una perizia effettuata per scopi diversi (la trasformazione della società), ignorando i criteri normativamente previsti. Il valore contabile non può sostituire la valutazione basata sul mercato reale.

Il Ruolo dei Regolamenti Comunali

Un altro aspetto cruciale toccato dalla Corte riguarda la validità dei valori predeterminati dai Comuni attraverso appositi regolamenti (ai sensi dell’art. 59, D.Lgs. 446/1997). La Cassazione ha affermato che tali regolamenti, pur non avendo natura imperativa, costituiscono una fonte di presunzioni idonea a determinare il valore venale.

Questo significa che il valore indicato dal Comune è presunto corretto. Spetta al contribuente fornire la prova contraria, dimostrando con elementi concreti che il valore di mercato effettivo è inferiore. La CTR, invece, non ha correttamente valutato la forza presuntiva del valore determinato dal Comune.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su due pilastri. In primo luogo, il principio di legalità tributaria impone di attenersi ai criteri stabiliti dalla legge per la determinazione della base imponibile. Per le aree edificabili, il legislatore ha scelto in modo inequivocabile il criterio del valore di mercato, ancorandolo a parametri oggettivi e verificabili. Qualsiasi altro valore, come quello derivante da una perizia societaria, è irrilevante ai fini fiscali. In secondo luogo, la Corte ha rafforzato il ruolo degli strumenti di accertamento standardizzato a disposizione dei Comuni. I regolamenti che fissano valori medi per zone omogenee semplificano l’attività di accertamento e creano una presunzione legale forte, invertendo l’onere della prova a carico del contribuente che intenda discostarsene.

Le Conclusioni

La sentenza n. 34596/2019 rappresenta un importante monito per i proprietari di aree edificabili. Per la determinazione della base imponibile ICI/IMU, non si può fare affidamento su valori contabili o perizie private se queste non rispecchiano l’effettivo valore di mercato. Il punto di riferimento principale sono i criteri oggettivi previsti dalla legge e, in via presuntiva, i valori stabiliti dai regolamenti comunali. Il contribuente che desidera dichiarare un valore inferiore a quello tabellare deve prepararsi a fornire una prova rigorosa e convincente per superare la presunzione di legittimità dell’operato del Comune.

Per calcolare l’ICI su un’area edificabile, posso usare il valore di una perizia fatta per la mia società?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che le perizie redatte per fini societari (es. trasformazioni, conferimenti) non sono rilevanti per determinare la base imponibile ICI, che deve basarsi unicamente sul valore di mercato.Qual è il criterio corretto per determinare il valore aree edificabili ICI?
Il criterio corretto è il ‘valore venale in comune commercio’, ovvero il prezzo di mercato dell’area. Questo valore si determina considerando fattori oggettivi come la zona di ubicazione, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso e i prezzi medi di mercato di aree simili.I valori per le aree edificabili stabiliti dal mio Comune hanno valore legale?
Sì. Secondo la Cassazione, i valori predeterminati dal Comune tramite regolamento costituiscono una presunzione legale di correttezza. Questo significa che si presumono validi fino a prova contraria, e spetta al contribuente l’onere di dimostrare che il valore effettivo del suo terreno è inferiore.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34596 Anno 2019

Civile Sent. Sez. 5 Num. 34596 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/12/2019

SENTENZA

sul ricorso 1177-2013 proposto da: da

COMUNE DI COGNOME in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOMECOGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME giusta delega in calce; tempore, 43 , COGNOME , avvocato calce;

GLYPH

2019

– ricorrente –

GLYPH

2419

RAGIONE_SOCIALE;

contro

avverso la sentenza n. 59/2011 della COMM.TRIB.REG. di TORINO, depositata il 11/11/2011; REG di udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/11/2019 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME pubblica NOME

udito il P.M. in persona del Sòstituto Procutatore Generale Dott. COGNOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso; per udito per il ricorrente l’Avvocato COGNOME per delega dell’avvocato COGNOME che ha chiesto l’accoglimento. delega chiesto

R.G. 1177/2013

ESPOSIZIONE DEI FATTI DI CAUSA

1. RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di accertamento Ici per l’anno 20 relativa ad un terreno edificabile. Con l’atto impositivo il Comune aveva ele il valore dell’area da euro 822.400,00 ad euro 1.662.703,29. La commissione tributaria provinciale di Alessandria rigettava il ricorso. Proposto appe parte della contribuente, la CTR del Piemonte lo accoglieva in par rideterminando il valore dell’area in euro 1.372.500,00. Osservavano i giud di appello che tale valore corrispondeva a queilo assunto, a seguito di periz ai fini della valutazione del patrimonio netto per la trasformazione della soc proprietaria dei beni e che era confluito nelle scritture contabil contribuente. Tale valore faceva fede fino a prova contraria e non potevan considerarsi prove contrarie né la perizia di parte prodotta in giudizio società né il «parametrico» utilizzato dal comune per l’accertamento.
2. Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione il comune di Alessandria affidato a sei motivi. La contribuente non si è costitui giudizio.

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con I primo motivo il ricorrente deduce violazione di legge, ai se all’articolo 360, comma 1, numero 3, cod. proc. civ., in relazione all’a 5, comma 5, d. Igs. 504/1992. Sostiene che la base imponibile dell’Ici è costit dal valore del terreno edificabile in comune commercio e non già, come affermato dalla CTR, dal valore indicato nella perizia effettuata ai fin trasformazione della

2. Con il secondo e terzo motivo deduce violazione di legge, ai sens all’articolo 360, comma numero 3, cod, proc. civ., in relazione all’art. GLYPH f comma 5 , d. Igs. 504/1992 ed all’art. 59, comma 1 lett. g, del d 446/1997.

Sostiene che il valore venale in comune commercio, che la CTR ha definito <<parametrico», calcolato dal comune di Alessandria secondo le prescrizioni del regolamento Ici adottato ai sensi dell’art. 59, comma 1 lett. g, del 446/1997, costituisce, salvo prova contraria, il valore in comune commerc delle aree edificabili,

3. Con il quarto, quinto e sesto motivo deduce omessa motivazione, ai sensi all’articolo 360, comma 1, numero 5, cod. proc. civ., in ordine ritenuta inidoneità del valore determinato dal comune con il prop regolamento a determinare l’effettivo valore del terreno in comune commercio Sostiene, poi, che la CTR non ha tenuto conto che nell’anno 2009 la societ contribuente ha presentato la dichiarazione Ici ove H valore dell’area edific di che trattasi è stato indicato nella misura corrispondente a quella determi dal comune.
4. Osserva la Corte che il primo motivo di ricorso è fondato. Ciò in quan in tema di imposta comunaie sugli immobili (ICI), ai fini della determinaz del valore imponibile è indispensabile che la misura del valore venale comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti previs dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, che, per le aree fabbri devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indi edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agii oneri per gli ev lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi m rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratterist pertanto, poiché taN criteri normativamente determinati devono considerars tassativi, il giudice di merito, investito della questione del valore attr un’area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, ten conto GLYPH GLYPHai GLYPH metri GLYPH dell’anno GLYPH ne, di imposizio GLYPH para predetti GLYPH ( Cass. n. 13567 del 30/05/2017 ). Ne consegue che ha errato la CTR nel fare riferimento, per la determinazione della base lmponibile Ici, al valore ind nella perizia effettuata ai fini della trasformazione della società.
5. Il secondo, terzo, quarto, uinto e sesto motivo, da esaminarsi q congiuntamente in quanto connessi, sono parimenti fondati. Invero questa Corte ha affermato il principio secondo cui è legittimo l’avviso di accertam

emanato sulla base di un regolamento comunale che, in forza degli artt. 52 e 59 del d.lgs. n. 446 del 1997, e 48 del d.lgs. n. 267 del 2000, abbia indi periodicamente i valori delle aree edificabili per zone omogenee con riferimen al valore venale in comune commercio, trattandosi di atto che ha il fine delimitare il potere di accertamento del Comune qualora l’imposta sia versat sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato e, pur non avend natura imperativa, integra una fonte di presunzioni idonea a costituire, an con portata retroattiva, un indice di valutazione per l’Amministrazione e giudice, con funzione analoga agli studi di settore ( Ca n. 11643 del 03/05/2019; Cass. n. 15312 del 12/06/2018 ). La CTR non si è attenuta a tale principio in quanto, posta la valenza presuntiva del va determinato sulla base del regolamento comunale, avrebbe dovuto valutare se sussistessero elementi per affermare che la presunzione dovesse ritenersi superata. Assorbita rimane la questione relativa al rilievo secondo cui la C non ha tenuto conto che nell’anno 2009 la società contribuente ha presentato la dichiarazione Ici ove il valore dell’area edificabile di che trattasi indicato nella misura corrispondente a quella determinata dal comune.
6. Il ricorso va, dunque, accolto e l’impugnata decisione va cassata c rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Piemonte in diversa composizione che, adeguandosi ai principi esposti, procederà alle necessarie verifiche e deciderà nel merito oltre che sulle spese di questo giudizi legittimità.

P .Q. M .

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata decisione e rinvia Commissione Tributaria Regionale del Piemonte in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del giorno 8 novembre 2019.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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