Diritto Immobiliare

La Corte d'Appello ha concesso la sospensione efficacia esecutiva di una sentenza impugnata relativa a un contratto di appalto legato agli ecobonus. La decisione si fonda sulla sussistenza del fumus boni iuris, relativo alla metodologia del precedente perito, e del periculum in mora, dovuto alle difficoltà economiche della parte appellata.

La Corte d'Appello ha confermato l'annullamento di una delibera assembleare poiché il verbale non permetteva di identificare con certezza i condomini favorevoli, configurando una delibera assembleare nulla per maggioranza ignota. Oltre ai vizi formali del verbale, sono state riscontrate gravi lacune nella documentazione contabile e la mancata specifica del compenso dell'amministratore all'atto della nomina.

La Corte d'Appello di Firenze ha esaminato un caso complesso riguardante confini e immissioni rumorose tra proprietà confinanti. La sentenza ha stabilito che uno sconfinamento di 33 mq non può essere considerato irrisorio, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi. Al contempo, ha rigettato le pretese sui rumori di una scala interna, ritenendoli entro i limiti della normale tollerabilità data la brevità dell'uso.

Una società immobiliare acquista all'asta degli immobili che vengono però occupati abusivamente da un privato. La società chiede il risarcimento dei danni per l'impossibilità di vendere o locare i beni. La Corte d'Appello rigetta la domanda ritenendo che il danno non sia automatico e manchi la prova scritta delle trattative perse. Le Sezioni Unite della Cassazione risolvono un contrasto stabilendo che l'occupazione senza titolo non produce un danno automatico (in re ipsa), ma un "danno presunto". Il proprietario deve allegare la perdita della possibilità di godere del bene. Se l'occupante non contesta specificamente, il danno si considera provato e può essere calcolato in base al valore di mercato degli affitti. La Corte accoglie il ricorso della società, ammettendo anche la prova per testimoni delle vendite sfumate.

Un Comune vende un terreno edificabile a una società acquirente, la quale non paga l'intero prezzo lamentando la presenza di inquinamento non segnalato. Il Comune ottiene un decreto ingiuntivo per il saldo. Dopo il rigetto nei primi due gradi di giudizio, la società propone ricorso in Cassazione oltre il termine di legge. La ricorrente sostiene che la notifica della sentenza d'appello fosse inefficace a causa della rinuncia al mandato del difensore avvenuta prima della notifica stessa. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile. I giudici chiariscono che la rinuncia al mandato del difensore non ha effetto verso la controparte fino alla sua effettiva sostituzione. Pertanto, la notifica al vecchio avvocato è pienamente valida e fa decorrere il termine per impugnare. La società acquirente perde definitivamente la causa.

Una società agricola ha occupato un terreno ritenendo concluso un contratto di affitto agrario sulla base di una proposta firmata "per ricevuta" da uno solo dei comproprietari. Il comproprietario ha agito in giudizio contestando l'occupazione abusiva, poiché l'accordo non si era mai perfezionato. I giudici di merito hanno accolto la domanda del proprietario, escludendo che la firma per ricevuta o un accordo verbale potessero concludere un contratto in deroga alle norme di legge. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando che la firma "per ricevuta" non equivale ad accettazione e che per i contratti agrari in deroga è necessaria la forma scritta assistita dalle associazioni di categoria, oltre al consenso di tutti i comproprietari del bene.

L'Acquirente ha acquistato un immobile scoprendo che un locale di 18 mq apparteneva a terzi. Ha quindi citato in giudizio i Venditori per il risarcimento dei danni. Successivamente, alla prima udienza, ha chiesto anche la riduzione del prezzo per evizione parziale. I Venditori hanno contestato tale richiesta, ritenendola una domanda del tutto nuova e vietata. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei Venditori. I giudici hanno stabilito che la richiesta di riduzione del prezzo costituisce una semplice modifica della domanda giudiziale (emendatio libelli) e non una domanda nuova (mutatio libelli). Infatti, il fatto costitutivo, ovvero l'inadempimento dei Venditori per la parziale altruità del bene, è rimasto identico. I Venditori perdono la causa e sono condannati al pagamento del doppio del contributo unificato.

Un acquirente ha firmato un compromesso per l'acquisto di un immobile garantito come libero da pesi. Successivamente, ha scoperto la presenza di un'ipoteca e di un pignoramento non dichiarati dai venditori. L'acquirente ha quindi chiesto la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento e la restituzione della caparra. I giudici di merito hanno accolto la domanda. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando che l'esistenza di vincoli reali non dichiarati sul bene promesso in vendita legittima il promissario acquirente a richiedere la risoluzione del contratto preliminare, in quanto costituisce un grave inadempimento contrattuale. I venditori sono stati condannati anche al pagamento delle spese processuali.

Il Vicino ha citato in giudizio i Nuovi Proprietari per violazione delle distanze legali tra edifici a causa di una mansarda abusiva, chiedendone l'arretramento e il risarcimento dei danni. I Nuovi Proprietari hanno chiamato in causa i Venditori per essere garantiti, poiché l'abuso era stato iniziato da questi ultimi. La Corte d'Appello ha condannato i Nuovi Proprietari all'arretramento e ha escluso la responsabilità dei Venditori. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei Nuovi Proprietari limitatamente alla responsabilità dei Venditori. I giudici di legittimità hanno rilevato una grave contraddizione nella sentenza d'appello: la perizia tecnica aveva infatti dimostrato che i Venditori avevano realizzato ben due terzi della mansarda abusiva prima della vendita. La causa è stata rinviata per un nuovo esame sulla manleva.

La Corte di Cassazione ha confermato la costituzione di una servitù di passaggio coattivo a favore di un fondo intercluso, includendo un mappale non espressamente menzionato nell'atto iniziale ma implicitamente compreso nella domanda. I proprietari dei terreni attraversati chiedevano un'indennità maggiore, comprensiva delle spese passate sostenute per costruire la strada. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'indennità ex art. 1053 c.c. serve solo a compensare il pregiudizio futuro causato dal transito e non a rimborsare i costi di costruzione della strada già esistente. Vince la proprietaria del fondo dominante, che mantiene il diritto di passaggio senza dover pagare costi di costruzione pregressi.

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare che approvava la contabilità finale di lavori straordinari, lamentando l'assenza del piano di riparto e sostenendo che l'accordo con l'impresa fosse una transazione illegittima senza il consenso unanime di tutti i proprietari. La Corte d'Appello ha respinto le sue tesi, ritenendo la delibera valida. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che l'approvazione consuntivo condominiale può avvenire anche senza il contestuale piano di riparto delle spese, che può essere rinviato a una riunione successiva. Inoltre, per gli accordi transattivi che non toccano i diritti reali sulle parti comuni, non serve l'unanimità dei condomini, ma basta la maggioranza qualificata. La ricorrente è stata condannata a pagare le spese di giudizio.

Una società titolare di concessioni balneari ha contestato il calcolo dei canoni demaniali marittimi operato dal Comune, chiedendo l'applicazione della definizione agevolata della lite. La Corte d'appello ha rigettato la richiesta, ritenendo che la sanatoria dipendesse dal parere favorevole dell'Agenzia del Demanio. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del concessionario. I giudici di legittimità hanno stabilito che spetta esclusivamente al giudice, e non alla Pubblica Amministrazione, interpretare la legge e verificare la sussistenza dei requisiti per chiudere la controversia. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello per una nuova decisione.

I Promissari Acquirenti hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare con L'Azienda Venditrice. A causa della mancata presentazione di quest'ultima davanti al notaio, gli acquirenti hanno richiesto l'esecuzione in forma specifica del contratto e il risarcimento dei danni per il ritardo. Il Tribunale ha accolto la domanda, ma la Corte d'Appello ha escluso il risarcimento per vizio di ultrapetizione. Durante il giudizio di Cassazione, le parti hanno raggiunto un accordo transattivo amichevole. Di conseguenza, I Promissari Acquirenti hanno depositato formale rinuncia al ricorso, accettata dalla controparte. La Corte di Cassazione ha quindi dichiarato l'estinzione del giudizio, senza alcuna condanna alle spese processuali.

I Vicini hanno contestato la costruzione dei Costruttori, edificata in parte sul confine e in parte a soli 1,60 metri da esso, violando il regolamento comunale che imponeva una distanza minima di 5 metri. La Corte d'Appello aveva ritenuto legittima l'opera applicando il principio di prevenzione. La Cassazione ha accolto il ricorso dei Vicini, stabilendo che le distanze legali tra costruzioni non consentono di edificare lungo una linea spezzata, alternando parti sul confine a parti a distanza inferiore a quella regolamentare. La Corte ha inoltre accolto parzialmente il ricorso dei Costruttori sulle infiltrazioni d'acqua, rinviando la causa alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

Un condomino trasforma una veranda in appartamento, modificando le finestre sul muro comune. Il Condominio e alcuni proprietari chiedono la rimessione in pristino e la regolarizzazione delle aperture. Il Tribunale ordina l'innalzamento di luci irregolari fino a 2,50 metri. La Corte d'Appello conferma la decisione. Il condomino ricorre in Cassazione, lamentando che la sentenza sia stata decisa prima dei termini difensivi e che l'ordine di innalzamento costituisca un vizio di ultrapetizione (decisione oltre le richieste). La Suprema Corte rigetta il ricorso: la data di deliberazione anteriore è un mero errore materiale se la pubblicazione avviene dopo la scadenza dei termini. Inoltre, la richiesta di regolarizzazione delle luci include implicitamente l'innalzamento all'altezza minima di legge. Il condomino perde la causa e deve pagare le spese.

Una proprietaria demolisce un muro di contenimento per realizzare un vano abitativo, violando le distanze legali tra edifici. La vicina chiede la demolizione della nuova opera, la rimozione di tubi da un'intercapedine e contesta la sopraelevazione dell'edificio per motivi di stabilità. La Corte d'Appello ordina l'arretramento della costruzione e la rimozione dei tubi, ma salva la sopraelevazione. La Cassazione accoglie parzialmente i ricorsi di entrambe: conferma che il muro trasformato in stanza deve rispettare le distanze legali tra edifici, ma annulla la decisione sui tubi per carenza di motivazione giuridica e sulla sopraelevazione, ricordando che per vietarla basta il pericolo potenziale alla stabilità dell'edificio, senza necessità di un danno concreto già verificatosi. La causa torna in appello.

Un proprietario ha chiesto la restituzione di un terreno. Il vicino ha risposto chiedendo l'accertamento dell'avvenuta usucapione della servitù di passaggio e di altri diritti. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno respinto la richiesta del vicino, ritenendo che avesse rinunciato alle prove testimoniali per non aver chiesto espressamente la revoca dell'ordinanza di rigetto delle prove, limitandosi a richiamarle nella precisazione delle conclusioni. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del vicino. I giudici hanno stabilito che riproporre le richieste istruttorie al momento di precisare le conclusioni equivale a chiederne la revoca. La volontà di insistere sulle prove supera ogni presunzione di abbandono, specialmente se coerente con la strategia difensiva. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Un proprietario terriero, erede di una storica famiglia, ha agito contro un Comune chiedendo la restituzione di terreni e il risarcimento dei danni. La pretesa nasceva da un'antica concessione in enfiteusi del 1849, con cui i terreni erano stati affidati al Comune affinché li dividesse tra le famiglie locali. Il proprietario lamentava che il Comune avesse concesso l'affrancazione ai coltivatori senza riversare le somme dovute. La Corte di Cassazione ha stabilito che, a seguito delle riforme legislative del 1966, l'istituto della sub-enfiteusi è venuto meno, determinando il consolidamento dei diritti direttamente in capo ai coltivatori finali. Di conseguenza, il Comune non ha alcuna legittimazione passiva rispetto alle richieste del proprietario. La Suprema Corte ha così annullato senza rinvio la sentenza d'appello, chiudendo il caso.

I Comproprietari di un terreno, rimasto privo di sbocco sulla via pubblica in seguito a una divisione ereditaria, hanno chiesto la costituzione di una servitù coattiva di passaggio sul fondo della Terza Confinante. In subordine, hanno richiesto l'accertamento dell'usucapione della stessa servitù. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei Comproprietari. I giudici hanno chiarito che, se l'interclusione deriva da una divisione, il proprietario deve prima chiedere il passaggio gratuito ai condividenti e non può rivolgersi subito a terzi estranei. Inoltre, la domanda di usucapione è stata respinta per la mancanza del requisito dell'apparenza, non essendoci opere visibili destinate in modo inequivocabile al transito esclusivo dei richiedenti. I Comproprietari sono stati condannati a pagare le spese legali.

Il Proprietario del Fondo Servente ha chiesto al giudice di dichiarare l'estinzione parziale di una servitù di passaggio, sostenendo che il vicino avesse utilizzato solo uno dei due varchi previsti dal contratto per oltre vent'anni. La Corte d'Appello prima e la Corte di Cassazione poi hanno rigettato la richiesta. I giudici hanno chiarito che l'uso parziale della servitù non comporta la sua estinzione per prescrizione. La servitù rimane unica e il mancato utilizzo di un secondo varco rappresenta solo un uso limitato del diritto, che può essere espanso in qualsiasi momento. La Cassazione ha quindi dichiarato inammissibile il ricorso, confermando la validità dell'intero diritto di passaggio e condannando il ricorrente al pagamento delle spese processuali.