Esenzione IMU Enti: No se l'immobile è in affitto

Con la sentenza n. 34602 del 30/12/2019, la Corte di Cassazione, Sez. V Civile, ha negato l’esenzione IMU a un’Agenzia per l’edilizia popolare. Il caso riguardava la richiesta di rimborso dell’imposta versata per l’anno 2012 su immobili destinati a edilizia sociale. La Corte ha stabilito che l’esenzione IMU per enti non commerciali, prevista dall’art. 7, lett. i) del D.Lgs. 504/1992, richiede un doppio requisito: l’utilizzo diretto dell’immobile da parte dell’ente e la destinazione esclusiva ad attività non lucrative. Poiché l’Agenzia affittava gli immobili a terzi, sebbene a canone calmierato, viene a mancare il requisito dell’utilizzo diretto, rendendo l’imposta dovuta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 luglio 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

L’esenzione IMU per gli enti non commerciali è un tema complesso e spesso al centro di contenziosi. La normativa prevede condizioni precise per accedere a questo importante beneficio fiscale. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: l’esenzione spetta solo se l’ente utilizza direttamente l’immobile per le proprie finalità istituzionali. Ma cosa succede se l’immobile è destinato all’edilizia sociale e affittato a canone calmierato? Vediamo come i giudici hanno risolto il caso.

I Fatti di Causa: La Richiesta di Rimborso

Una Agenzia Territoriale per la Casa, ente pubblico non economico che gestisce alloggi di edilizia popolare, aveva richiesto a un Comune il rimborso dell’IMU versata per l’anno 2012. Secondo l’Agenzia, i suoi immobili, essendo destinati a finalità sociali (locazione a famiglie bisognose a canone calmierato), dovevano beneficiare dell’esenzione prevista per gli enti non commerciali.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto la richiesta, sostenendo che l’esenzione non fosse applicabile. L’Agenzia ha quindi deciso di ricorrere in Cassazione, basando il suo appello su due motivi principali:

1. L’evoluzione normativa avrebbe superato il vecchio principio che richiedeva l’utilizzo diretto del bene da parte dell’ente.
2. L’Agenzia avrebbe dovuto avere la libertà di scegliere il regime fiscale più conveniente (l’esenzione totale) anziché accontentarsi di benefici minori come le detrazioni.

La Decisione della Corte di Cassazione: Niente Esenzione IMU

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34602/2019, ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, confermando la decisione dei giudici di merito. Secondo la Corte, l’ente non aveva diritto all’esenzione IMU per gli immobili locati.

La sentenza ribadisce un orientamento consolidato, chiarendo in modo definitivo i paletti per l’applicazione di questo beneficio fiscale. La Corte ha trattato congiuntamente i due motivi di ricorso, riconducendoli alla medesima questione giuridica: i requisiti per l’esenzione IMU.

Le Motivazioni: Il Principio dell’Utilizzo Diretto

La Corte ha fondato la sua decisione su un’analisi rigorosa della normativa e della giurisprudenza pregressa. Le motivazioni principali possono essere riassunte nei seguenti punti:

* La Duplice Condizione Inderogabile: Per beneficiare dell’esenzione prevista dall’art. 7, comma 1, lett. i) del D.Lgs. 504/1992, devono sussistere contemporaneamente due condizioni:
1. L’utilizzo diretto degli immobili da parte dell’ente possessore.
2. L’esclusiva destinazione di tali immobili ad attività specifiche (assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive) che non siano produttive di reddito.
* La Locazione è Utilizzo Indiretto: La Corte ha chiarito che la locazione a terzi, anche se a canone sociale e per finalità di pubblico interesse, costituisce una forma di utilizzo indiretto del bene. Il canone di affitto, per quanto inferiore ai prezzi di mercato, rappresenta comunque una remunerazione per il capitale investito e configura un’attività produttiva di reddito. Di conseguenza, fa venir meno il primo, fondamentale requisito dell’utilizzo diretto.
* Irrilevanza dell’Evoluzione Normativa Citata: I giudici hanno specificato che le nuove norme invocate dall’Agenzia, che hanno equiparato gli alloggi sociali all’abitazione principale ai fini IMU, sono entrate in vigore solo a partire dal 2013 e 2014. Pertanto, non potevano essere applicate retroattivamente al periodo d’imposta in questione (2012).
* Nessun Abuso del Diritto: La Corte ha respinto anche l’argomentazione basata sulla libertà di scelta del regime fiscale. Tale libertà non può essere invocata per applicare un’esenzione quando mancano i suoi presupposti legali.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia ha importanti implicazioni pratiche per tutti gli enti non commerciali, in particolare quelli che operano nel settore dell’edilizia sociale. La conclusione è netta: un ente che possiede immobili e li affitta a terzi non può beneficiare dell’esenzione totale dall’IMU, anche se persegue finalità sociali meritevoli. La locazione è un’attività che, per sua natura, esclude il requisito dell’utilizzo diretto richiesto dalla legge. Gli enti devono quindi pianificare attentamente i loro bilanci, tenendo conto del carico fiscale relativo all’IMU, e possono beneficiare solo delle agevolazioni specifiche previste dal legislatore per tali attività (come detrazioni o equiparazioni), ma non della più ampia esenzione.

Un ente di edilizia popolare ha diritto all’esenzione IMU per gli alloggi che affitta a canone sociale?
No. Secondo la Cassazione, l’affitto a terzi è un ‘utilizzo indiretto’ che esclude il beneficio. L’esenzione richiede un ‘utilizzo diretto’ del bene da parte dell’ente, ovvero che sia l’ente stesso a svolgervi le proprie attività istituzionali.

Quali sono le condizioni per ottenere l’esenzione IMU per un ente non commerciale?
Sono necessarie due condizioni cumulative: 1) l’ente deve utilizzare direttamente l’immobile per le proprie finalità; 2) l’immobile deve essere destinato esclusivamente a specifiche attività non commerciali (assistenziali, sanitarie, ecc.) che non siano produttive di reddito.

L’ente può scegliere il regime fiscale più vantaggioso, come l’esenzione totale, invece di una semplice detrazione?
No, se non sussistono i presupposti per il regime più vantaggioso. La Corte ha chiarito che non si può invocare la libertà di scelta (o il principio di non abuso del diritto) per applicare un’esenzione quando mancano i requisiti di legge, come l’utilizzo diretto dell’immobile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34602 Anno 2019

2019

2431

Civile Sent. Sez. 5 Num. 34602 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/12/2019

RG 24459/2017

FATIO

La controversia ha origine dalla richiesta di rimborso deii’Imu versata nell’anno 2012 al Comune di Montaldo Dora dalla Agenzia territoriale per la Casa del Piemonte Centrale per il complesso di alloggi di proprietà destinati all’edilizia popolare.

La Commissione adita rigettava il ricorso.

L’appello dell’Agenzia territoriale per la Casa era rigettato con la sentenza nr 668/2017, la quale dichiarava non spettante all’ente la pretesa esenzione D.Lgs. n. 504 del 1992, ex art. 7, lett. i}.

Avverso tale sentenza ATC ricorre per cassazione sulla base di due motivi cui resiste con controricorso il Comune di Montaldo Dora.

DIRITIO

Con il primo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art 28 bis della LR Piemonte nr 3/2010 ,art 9,comma 8,del DL 2011 nr 23,dell ‘art 7 lett. i) del D.Lgs. n. 504 del 1992, dell’art 91 bis,comma terzo ,secondo periodo del D.L. 2012 nr 1 come risulta dall’art 1,comma 1 della legge 2012 nr 27 in sede di conversione nonchØ del decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 2012 nr 200.

Lamenta, in particolare, che l’impugnata sentenza avrebbe fatto applicazione di un principio giurisprudenziale quello dell’utilizzo diretto del bene che sarebbe superato in ragione dell’evoluzione normativa.

Osserva che la CTR avrebbe omesso di considerare che per effetto del Decreto Ministeriale 200/2012 emanato in attuazione alle previsioni contenute nell’art 91 bis ,comma terzo del decreto legislativo 2012 nr 1 convertito in legge nr 27/2012 ( norme sull’esenzione dell’imposta comunale sugli immobili degli enti non commerciali) sarebbero state introdotte modifiche innovative al precedente normativa escludendo escludendo il presupposto della diretta

occupazione dell’immobile da parte del soggetto passivo dell’imposta quantomeno in relazione alle attività ricettive per determinare i requisiti generali e di settore per qualificare le attività

Con il secondo motivo la ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione dell’art 10 bis,comma quarto l. 212/2000 in relazione all’art 360 nr 3 c.p.c.

Critica ,in particolare ,la sentenza nella parte in cui ha ritenuto applicabile al caso in esame la specifica disciplina introdotta dall’art 13,comma 10 del D.L. 201/2011 convertito nella legge 214/2011 in luogo di quella generale dettata dall’art 7 lettera i) del Divo 504/2012 a favore degli enti senza scopo di lucro esercenti attività non commerciali anche in considerazione del mancato rispetto dei requisiti previsti da tale ultima disposizione.

Sostiene infatti che tale affermazione sarebbe in contrasto con il dettato dell’art 10 bis,comma quarto della legge 212/2000 nella parte in cui,nel disciplinare l’istituto dell’abuso del diritto,dispone che ” resta ferma la libertà di scelta del contribuente tra regimi opzionali diversi dalla legge e tra operazioni comportanti un diverso carico fiscale”.

Afferma ,in specie, che nel contesto normativa del D.M. 200/2012 lo svolgimento da parte della ricorrente di attività ricettiva a favore di soggetti terzi senza finalità commerciali avrebbe dovuto comportare la possibilità di quest’ultima di beneficiare dell’esenzione Imu in forza dell’art 7 lett i) richiamato da considerarsi come regime alternativo rispetto a quello introdotto dall’art 13,comma dieci del D.L. 201/2011 convertito in legge 214/2011( che perevdeva invece l’applicabilità della sola detrazione per l’abitazione principale) a cui gli enti non commerciali-se in possesso dei requisiti soggettivi ed oggettivi dettati dall’art 7 ,comma 1 lett i) del DI nr 504/1992-avrebbero pertanto diritto di aderire,ai sensi dell’art 10 bis ,comma quarto l. 21/2000, in quanto maggiormente conveniente sotto il profilo fiscale.
I due motivi che possono essere trattati congiuntamente per l’intima connessione ,afferendo alla medesima questione giuridica, sono infondati.

Al riguardo, occorre effettuare una ricognizione sul piano normativa e giurisprudenziale in materia.

A norma degli artt. l e 5, d.lgs. n. 504-92, presupposto oggettivo dell’imposta comunale sugli immobili Ł “il possesso dì fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio Ł diretta l’attività dell’fmpresa” e soggetti passivi della medesima sono “il proprietario di immobili, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l’attività”.
Essendo, altresì, la base imponibile del tributo costituita dal valore degli immobili, I’I.C.I. si configura in relazione ai suoi elementi oggettivo e soggettivo come un’imposta diretta di tipo patrimoniale reale ed in relazione a tale configurazione vanno interpretate le ipotesi particolari di esenzione, oltre che di agevolazione, tra le quali quella contenuta nell’art. 7, lett. i), d.lgs. cit., che concerne gli immobili utilizzati dagli enti pubblici e privati, diversi dalle società, residenti nel territori dello Stato, non aventi per oggetto esclusivo o principale Ì’esercizio di attività commerciali, “destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive … “.
Con un successivo decreto 201/2011 art 13 comma decimo convertito con l. 241/2011 Ł stato previsto per le unità adibite ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze una detrazione dall’imposta dovuta sino a concorrenza del suo ammontare, di € 200,00 estesa anche alle unità immobiliare di cui all’art 8 comma 4 del Divo 1992 nr 504( il quale prevedeva -che le disposizioni di cui al presente articolo-relativo alle agevolazioni tributariesi applicano anche alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa,adibite ad abitazione principale dei
soggetti assegnatari,nonchØ agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari) che riguardava proprio gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari per i quali erano riconosciuta l’agevolazione della detrazione per l’abitazione principale.

Da ultimo l’art 2,comma secondo lett b) del D.L. 102/2013 convertito in legge 124/2013 Ł stato previsto ai fini dell’applicazione della disciplina Imu che le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa,adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari,sono equiparate all’abitazione principale stabilendo che tale equiparazione per l’anno 2013 si applicasse a decorrere dal primo luglio mentre dal primo luglio 2014 sono equiparati all’abitazione principale i fabbricati destinati ad alloggi sociali come definiti dal Ministero delle infrastrutture del 22.4.2008 pubblicato nella G.U. del 24.6.2008 nr 146 Orbene, le Agenzie Territoriali per la Casa, istituite con l. reg.
Piemonte 26 aprile 1993, n. 11, che esercitano nell’ambito locale le funzioni già attribuite agli Istituti Autonomi per le Case Popolari e sono subentrate nei rapporti attivi e passivi di questi, sono qualificate dall’art. 3, 2 co., I. cit., enti pubblici di servizio, non economici, ausiliari della Regione, che provvedono all’amministrazione e gestione del proprio patrimonio e di quello ad esse affidato da altri enti pubblici ed all’attuazione di interventi, diretti o indiretti, finalizzati all’incremento ed alla conservazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e dei relativi servizi.
L’espressa qualificazione delle Agenzie quali enti pubblici non economici, ribadisce l’analoga natura già riconosciuta agli l. A.C. P.( cfr.: Cassazione civile , sez. trib. , 04/12/2003 , n. 18549; Cass .. civ., sez. un., sent. 22 dicembre 1994, n. 11052; Cons.St., sez. VI, dee. 11 giugno 1990, n. 596), in relazione alle finalità sociali ed agli scopi di pubblico interesse da questi perseguiti nel costruire appartamenti economici da porre a disposizione delle categorie di cittadini meno abbienti o bisognosi, e coerenti con tali natura e funzione Ł il
permanere dell’obbligo degli assegnatari inquilini degli alloggi di corrispondere pigioni inferiori a quelle di mercato, in quanto calcolate senza intenti speculativi o di lucro (cfr.: Corte Cast., sent. 22 dicembre 1969, n. 169; Corte Cast. sent. 28 luglio 1976, n. 193).

Ciò premesso Ł costante l’orientamento di legittimità per il quale, in tema di ICI, l’esenzione prevista dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma 1, lett. a), per gli immobili posseduti dagli enti ivi indicati “destinati esclusivamente ai compiti istituzionali”, spetta soltanto se l’immobile Ł direttamente e immediatamente destinato allo svolgimento di tali compiti: ipotesi che non si configura quando il bene venga utilizzato per attività di carattere privato, come avviene, in linea di massima, in tutti i casi in cui il godimento del bene stesso sia concesso a terzi verso il pagamento di un canone (Cass., Sez. 5, n. 14094 dell’11 giugno 2010, che ha escluso che potessero fruire dell’esenzione alcuni immobili, posseduti da un comune fuori del suo territorio, destinati ad edilizia residenziale pubblica).
Allo stesso modo, questa Corte si Ł espressa, in ordine all’esenzione di cui al D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma 1, lett. i), nel senso che la predetta esenzione per essere riconosciuta “esige la duplice condizione … dell’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente possessore e dell’esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito” (Cass., SU, n. 28160 del 26 novembre 2008; Cass., Sez. 6-5, n. 13542 del 1 luglio 2016; Cass., Sez. 5, n. 14226 dell’8 luglio 2015; Cass., Sez. 5, n. 3733 del 17 febbraio 2010).
Si Ł ulteriormente precisato che “l’esenzione dall’imposta che il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 7, comma 1, lett. i), prevede per gli immobili utilizzati dai soggetti di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 87, comma 1, lett. c), (enti pubblici e privati, diversi dalle società, residenti nel territorio dello Stato e non aventi per oggetto esclusivo o principale l’esercizio d’attività commerciali), purchŁ destinati esclusivamente fra l’altro allo “svolgimento
d’attività assistenziali”, esige la duplice condizione dell’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente possessore e dell’esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito”, senza che possa aver rilievo una utilizzazione indiretta, come la locazione a terzi, anche nel caso in cui detta locazione, regolata da criteri di economicità, sia assistita da una finalità di pubblico interesse (Cass., Sez. 5, n. 8870 del 4 maggio 2016; Cass., Sez. 5, n. 12495 del 4 giugno 2014; Cass., Sez. 5, n. 10827 del 23 maggio 2005).
Pertanto, l’esenzione dall’imposta che il D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma l, lett. i), prevede per gli immobili utilizzati dai soggetti di cui al D.P.R. n. 917 del 1986, art. 87, comma l, lett. c), purchŁ destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, esige la duplice condizione dell’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente possessore e dell’esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito.

Sulla base di queste premesse, il consolidato orientamento di questa Corte di legittimità ha escluso che l’esenzione in esame spetti nel caso di utilizzazione indiretta, pur se assistita da finalità di pubblico interesse, in particolare con riferimento all’ipotesi dell’attività di locazione degli immobili a terzi da parte dell’Istituto Autonomo Case Popolari.

Ciò perchŁ equiparare questo tipo di utilizzazione del bene proprio dello IACP a quella diretta di un immobile ad opera dell’ente postulerebbe un intervento interpretativo estensivo impraticabile in materia di agevolazioni fiscali riservata alla discrezionalità del legislatore (Cass., SU, n. 28160 del 26 novembre 2008; Cass., Sez. 5, n. 18838 del 30 agosto 2006, riguardante una società costituita col fine di adibire beni immobili ed immobili a scopi sociali; Cass., Sez. 5, n. 5485 del 29 febbraio 2008, relativa ad un’IPAB; Cass., Sez. 5, n. 10827 del 23 maggio 2005, sempre in tema di IACP, come pure Cass., Sez. 5, n. 8054 del 18 aprile 2005).
Peraltro, deve rilevarsi che la menzionata giurisprudenza in materia di IACP, nel formulare le conclusioni di cui sopra, teneva conto che la non spettanza dell’esenzione prevista dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma l, lett. i), dipendeva anche dal fatto che, per tali enti, era prevista dal medesimo D.Lgs., art. 8, comma 4, una riduzione di imposta, il che non si conciliava con una esenzione di carattere generale.

Con riferimento alle Agenzie territoriali per la casa (istituite, nella fattispecie, con L.R. Piemonte 26 aprile 1993, n. 11, e subentrate agli I.A.C.P.) questa Corte ha escluso il beneficio dell’esenzione sulla base di una duplice considerazione rilevando da un lato, che nell’attuazione dell’istituzionale destinazione alla locazione degli alloggi di edilizia sovvenzionata non Ł ravvisabile un utilizzo diretto degli immobili stessi da parte delle dette A.T.C., e, dall’altro, che il godimento degli immobili da parte dei cittadini assegnatari Ł comunque assoggettato al pagamento di pigioni sia pure inferiori a quelle di mercato remunerative del capitale investito (cfr. art. 21 del r.d. 28 aprile 1938, n. 1165), con conseguente esclusione anche della seconda condizione sopra indicata.
Ha poi affermato in merito: “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), l’esenzione dall’imposta che il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 7, comma l, lett. i) prevede per gli immobili utilizzati dai soggetti di cui al D.P.R. n. 917 del 1986, art. 87, comma l, lett. c), (enti pubblici e privati, diversi dalle società, residenti nel territorio dello Stato e non aventi per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali), purchŁ destinati esclusivamente fra l’altro -allo “svolgimento di attività assistenziali”, esige la duplice condizione dell’utilizzazione diretta degli immobili da parte dell’ente possessore e dell’esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito.
Ne consegue che il beneficio non spetta alle Agenzie territoriali per la casa (istituite, nella fattispecie, con L.R. Piemonte 26 aprile 1993, n. 11, e subentrate agli I.A.C.P.), atteso, da un lato, che nell’attuazione dell’istituzionale destinazione alla locazione degli alloggi di edilizia sovvenzionata non Ł ravvisabile un utilizzo diretto degli immobili stessi da parte delle dette A.T.C., e, dall’altro, che il godimento degli immobili da parte dei cittadini meno abbienti o bisognosi Ł assoggettato al pagamento di pigioni sia pure inferiori a quelle di mercato remunerative del capitale investito (cfr. R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, art. 21), con conseguente esclusione anche della seconda condizione sopra indicata (Sez. 51., Sentenza n. 18549 del 04/12/2003; Cass 2015 nr 16432).
Tale conclusione Ł del resto confermata dalla stessa evoluzione normativa sopra descritta che ha previsto l’equiparazione all’abitazione principale ai fini della disciplina Imu solo per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie ma a decorrere dal 1.7.2013 e per i fabbricati destinati ad alloggi sociali a decorrere dal 1.1.2014 successive comunque al periodo qui in discussione.

Alla stregua delle considerazioni sopra esposte il ricorso va rigettato.

Le spese della fase di legittimità vanno poste a carico della ricorrente e liquidate secondo i criteri normativi vigenti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese di legittimità che si liquidano in complessivi € 3000,00 oltre agli accessori di legge ed al 15% per spese generali; dà atto ,ai sensi del DPR nr 115 del 2002 ,art 13,comma quater,della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo dì contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorsose dovuto.

Roma 8.11.2019

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