Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha stabilito l'inammissibilità del ricorso di un conduttore che aveva sospeso il pagamento del canone per la mancanza del certificato di agibilità dell'immobile. Poiché il conduttore ha continuato a utilizzare il bene per lo scopo pattuito (laboratorio di analisi), la sua sospensione del pagamento è stata considerata un grave inadempimento e contraria a buona fede, legittimando la risoluzione del contratto a suo sfavore. La Corte ha sottolineato la necessità di valutare comparativamente la gravità dei rispettivi inadempimenti.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha dichiarato l'inammissibilità del ricorso principale e di quello incidentale in una controversia relativa alla restituzione di un terreno e al risarcimento danni. La decisione evidenzia l'importanza del rispetto dei requisiti di specificità dei motivi di ricorso, pena l'impossibilità per la Corte di esaminare il merito della questione. L'inammissibilità del ricorso in Cassazione è stata pronunciata per entrambi gli appelli a causa di vizi formali e della genericità delle censure sollevate.

Una condomina impugna due delibere condominiali relative all'addebito di una spesa personale e alla ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21865/2024, ha accolto parzialmente il ricorso. Ha stabilito che la ripartizione spese condominiali per il riscaldamento deve distinguere tra costi di consumo e costi fissi di conservazione dell'impianto, cassando la decisione che si basava solo sui consumi effettivi. Ha invece respinto le censure sulla discrezionalità dell'assemblea nel rimborsare danni e sull'addebito personale, ritenuto inammissibile per genericità del motivo.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21859/2024, ha ribadito un principio fondamentale nelle procedure esecutive: l'opposizione agli atti esecutivi tardiva, presentata oltre il termine perentorio di 20 giorni, è sempre inammissibile. Questa regola vale a prescindere dalla gravità dei vizi formali denunciati dal debitore, come la presunta irregolarità della procura al difensore o il ritardo nella trascrizione del pignoramento. La Corte ha accolto il ricorso incidentale del creditore, cassando la sentenza di merito e dichiarando inammissibile l'opposizione originaria del debitore, confermando la necessità di certezza e celerità nei processi esecutivi.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21854/2024, ha stabilito che se la domanda di accertamento negativo della servitù (actio negatoria) viene respinta in primo grado, è necessario impugnare specificamente tale rigetto in appello. Non è sufficiente contestare solo l'accoglimento della domanda riconvenzionale avversaria di usucapione. In mancanza di un motivo di appello specifico, la decisione sul rigetto dell'actio negatoria passa in giudicato, diventando definitiva e non più modificabile, anche se la domanda riconvenzionale viene successivamente respinta in sede di rinvio.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso poiché tardivo. Il caso chiarisce un punto cruciale sulla decorrenza del termine ricorso cassazione: quando viene proposto anche un ricorso per revocazione contro la stessa sentenza, il termine breve di 60 giorni per l'impugnazione in Cassazione decorre dalla data di deposito del ricorso per revocazione, e non dalla sua successiva notifica. Questo principio, già affermato per il rito locatizio, viene esteso anche al rito agrario, sottolineando che il deposito dell'atto costituisce conoscenza legale della sentenza impugnata.

La Corte di Cassazione si è pronunciata sul caso di un'impugnazione contro l'installazione di un ascensore in condominio. Alcuni condomini si opponevano lamentando un pregiudizio alle loro proprietà. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che il diritto fondamentale alla rimozione delle barriere architettoniche prevale su lievi menomazioni della proprietà altrui, come un modesto disagio visuale o una minima diminuzione di valore, in applicazione del principio di solidarietà condominiale.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni condomini contro la delibera di modifica del regolamento condominiale. La decisione non entra nel merito della necessità del voto unanime, ma si fonda su un vizio procedurale: la violazione del principio di autosufficienza. I ricorrenti non avevano trascritto nell'atto di ricorso le clausole del vecchio regolamento e il testo della delibera impugnata, impedendo alla Corte di valutare la fondatezza delle loro censure. Viene così confermata la decisione dei giudici di merito che avevano respinto la domanda.

Una società immobiliare ha citato in giudizio alcuni condomini per rivendicare la proprietà di un'area comune. Altri 24 condomini sono intervenuti nel processo per difendere la natura condominiale del bene. La Corte d'Appello ha ritenuto il loro intervento tardivo, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione, chiarendo che l'intervento del terzo è ammissibile fino all'udienza di precisazione delle conclusioni per proporre nuove domande, con limiti solo sulle prove.

Un'ordinanza della Cassazione affronta il caso di una lite tra fratelli per un muretto su area comune. La Corte chiarisce i limiti alla modifica della domanda in appello, dichiarando inammissibile il passaggio da una richiesta di tutela di una servitù di passaggio a una basata sulla violazione delle norme sull'uso cosa comune (art. 1102 c.c.). Inoltre, ribadisce che per il risarcimento danni da infiltrazioni è onere di chi agisce provare la situazione dei luoghi prima della modifica contestata.

La Corte di Cassazione ha annullato una decisione della Corte d'Appello che aveva ignorato le norme sulle distanze tra edifici in un centro storico (Zona A). Il caso riguardava una costruzione realizzata su una scogliera troppo vicina a un magazzino preesistente. La Cassazione ha stabilito che il giudice di merito ha l'obbligo di esaminare tutti i motivi di appello, inclusi quelli relativi alla violazione delle specifiche normative urbanistiche come l'art. 9 del D.M. 1444/1968, rinviando il caso per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21827/2024, ha stabilito che le norme sulle distanze legali tubazioni si applicano a tutte le condutture collegate alla rete idrica, anche se destinate a un uso intermittente o di emergenza. Il caso riguardava due serbatoi e le relative tubature installate sul lastrico solare di un immobile. Mentre i serbatoi fuori terra non sono stati ritenuti soggetti alle distanze, le tubazioni sì, in quanto la costante presenza di acqua al loro interno, anche senza un flusso continuo, genera una presunzione di pericolosità per la proprietà confinante. La Corte ha respinto il ricorso, confermando la decisione d'appello che ne ordinava l'arretramento.

Una società appaltatrice richiede il pagamento per lavori extra. Il committente si oppone, invocando una clausola contrattuale che esige l'autorizzazione scritta per le modifiche. La Corte d'Appello dà ragione al committente. La Cassazione ribalta la decisione, chiarendo che per le variazioni in appalto ordinate dal committente, la prova può essere fornita con ogni mezzo, incluse le presunzioni, e che la clausola sulla forma scritta può essere tacitamente derogata. Il caso viene rinviato per un nuovo esame.

Una società di carburanti installava un serbatoio di gas vicino a un terreno non edificato. La Corte di Cassazione ha confermato l'ordine di rimozione, stabilendo che le distanze legali per depositi pericolosi, ai sensi dell'art. 890 c.c., devono essere sempre rispettate, indipendentemente dalla presenza di edifici sul fondo confinante. In assenza di regolamenti specifici, il giudice può usare come parametro normative tecniche di settore.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un proprietario contro la decisione che riconosceva una servitù di canna fumaria a favore dei vicini. Il caso verteva sulla costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, ovvero quando l'originario unico proprietario dell'edificio aveva predisposto la canna fumaria a servizio di un'unità immobiliare, facendola passare attraverso un'altra. La Corte ha confermato la decisione d'appello, basata sulle risultanze di una perizia tecnica, e ha chiarito importanti principi processuali sui limiti del giudicato interno e sui poteri del consulente tecnico d'ufficio (CTU).

Una società di ristrutturazioni e il suo amministratore unico, anche architetto, hanno citato in giudizio un cliente per un saldo non pagato. Il cliente ha sostenuto di aver pagato parte dell'importo direttamente all'amministratore. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in assenza di prove di un contratto professionale separato, l'imputazione del pagamento all'amministratore deve essere considerata un acconto per la società. L'onere della prova di un credito separato ricade sull'amministratore stesso.

Un gruppo di condomini ha perso una causa contro una società costruttrice riguardo la proprietà di alcune aree. Alcuni hanno fatto appello, ma poi hanno effettuato la rinuncia agli atti. La Cassazione ha chiarito che chi rinuncia deve sempre pagare le spese, salvo diverso accordo, e non è possibile la compensazione da parte del giudice. Inoltre, ha stabilito i criteri per la condanna in solido.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21803/2024, ha chiarito la distinzione tra possesso e detenzione per ospitalità in ambito familiare. Nel caso esaminato, un fratello aveva convissuto per decenni con la sorella. Alla morte di lei, l'erede ha cambiato le serrature. La Corte ha stabilito che la lunga convivenza non costituiva possesso, ma mera detenzione per ospitalità, data la relazione di parentela e la situazione di bisogno del fratello. Di conseguenza, il cambio delle serrature non è stato considerato un atto di spoglio illegittimo.

La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito che riconosceva una servitù per destinazione del padre di famiglia. Il caso riguardava un diritto di passaggio su una stradella creatasi quando due fondi, ora di proprietari diversi, appartenevano a un unico soggetto. La Corte ha stabilito che il giudice di rinvio ha correttamente valutato l'insieme di tutte le prove disponibili, incluse le dichiarazioni dei venditori originari, senza limitarsi a singoli elementi, per accertare la situazione di fatto esistente al momento della divisione dei fondi.

Analisi di una decisione della Cassazione sul diritto di veduta. Una proprietaria fa causa alla vicina per una costruzione troppo vicina a una finestra. La Corte Suprema stabilisce che chi lamenta la violazione del diritto di veduta ha l'onere di provare l'esistenza di un titolo legale (es. contratto o usucapione) che lo costituisce, non essendo sufficiente la mera esistenza dell'apertura.