Diritto Immobiliare

Una società edile citava in giudizio un committente per il pagamento di lavori di ristrutturazione. Quest'ultimo, a sua volta, chiedeva la risoluzione del contratto per vizi e difformità. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso della società, stabilendo che l'onere della prova appalto grava sull'impresa. Non essendo riuscita a dimostrare quali lavori avesse effettivamente eseguito prima dell'interruzione del rapporto e della prosecuzione da parte di un'altra ditta, la sua richiesta di pagamento è stata respinta.

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che la controversia sull'indennità per l'occupazione temporanea di un terreno, non preordinata all'esproprio ma utilizzata come cava per lavori pubblici, rientra nella giurisdizione del giudice ordinario. La Corte ha chiarito che la domanda originaria di opposizione alla stima dell'indennità, basata sull'art. 54 del Testo Unico Espropriazioni, radica la competenza della Corte d'Appello, a prescindere da come la domanda venga poi qualificata (es. risarcimento per illecito) nel corso del giudizio.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14575/2024, ha chiarito i limiti della responsabilità del socio di srl cancellata. Il caso riguardava un ex socio condannato a risarcire i debiti della società fino al valore di un immobile ricevuto durante la liquidazione. La Corte ha stabilito che anche i beni trasferiti ai soci prima del bilancio finale, a titolo di 'anticipo sulla liquidazione', rientrano nelle somme riscosse che determinano il limite della loro responsabilità verso i creditori insoddisfatti, a meno che il socio non provi rigorosamente la natura di tale trasferimento come rimborso di un credito legittimo e non postergato.

Una società appaltatrice si è vista annullare una sentenza favorevole per un vizio di procedura. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'eccezione di decadenza vizi appalto, relativa alla tardiva denuncia dei difetti da parte del committente, deve essere sollevata dal convenuto nei termini previsti dal codice di procedura civile, e non può essere rilevata d'ufficio dal giudice. Avendola sollevata in ritardo, l'eccezione è stata considerata inammissibile e la decisione d'appello basata su di essa è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14568/2024, ha confermato la nullità di un contratto preliminare immobile per indeterminabilità dell'oggetto. Il caso riguardava l'acquisto di unità immobiliari in un edificio da costruire. La Corte ha stabilito che se il contratto rinvia a una planimetria per l'individuazione specifica dei beni, ma tale documento non è effettivamente allegato, il contratto è nullo. La volontà delle parti di affidare l'identificazione a un documento specifico impedisce di ricorrere ad altri elementi per determinare l'oggetto del contratto.

In una causa relativa alla restituzione di somme in una trattativa immobiliare, il ricorrente ha presentato rinuncia al ricorso in Cassazione. La controparte ha aderito e la Corte ha dichiarato l'estinzione del giudizio. La decisione chiarisce che in caso di estinzione per rinuncia accettata, non si applica l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto per le impugnazioni respinte o dichiarate inammissibili.

In una complessa causa immobiliare, la Cassazione ha emesso un'ordinanza interlocutoria evidenziando un vizio di notifica. L'appellante non aveva notificato il ricorso a due società, parti necessarie del giudizio in quanto garanti. La Corte ha ordinato l'integrazione del contraddittorio, sottolineando l'importanza del litisconsorzio necessario per la validità del processo in caso di cause inscindibili.

La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha disposto la riunione dei ricorsi pendenti contro una sentenza d'appello e contro la successiva pronuncia sulla sua revocazione. La decisione si fonda sul principio di connessione, applicando in via analogica l'art. 335 c.p.c. per garantire una trattazione congiunta ed evitare giudicati contrastanti. La causa è stata quindi rinviata a nuovo ruolo per la discussione unitaria.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14538/2024, ha rigettato il ricorso di alcuni promittenti venditori, confermando l'avvenuta usucapione di una servitù di passaggio a favore del promissario acquirente. Il caso verteva su un preliminare di vendita non seguito dal definitivo e sulla successiva richiesta del compratore di accertare l'usucapione della servitù. La Corte ha chiarito che, ai fini del calcolo del ventennio necessario, l'attuale proprietario può sommare il proprio possesso a quello del suo dante causa (accessione nel possesso, art. 1146 c.c.), anche se al momento dell'inizio del passaggio non era ancora proprietario del fondo dominante. La decisione ha inoltre ribadito i criteri per definire una servitù come 'apparente' e quindi usucapibile.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il completamento della procedura di affrancazione del prezzo massimo di cessione, anche se avvenuto durante il processo, estingue il diritto dell'acquirente di ottenere il rimborso della somma pagata in eccesso. La Corte ha dichiarato la cessazione della materia del contendere a causa di questo fatto sopravvenuto, ma ha condannato i venditori a pagare le spese legali basandosi sul principio della soccombenza virtuale, poiché l'acquirente avrebbe vinto la causa in assenza dell'affrancazione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio in una controversia tra un condominio e una società di telecomunicazioni riguardo un contratto di locazione per l'installazione di antenne. La decisione non entra nel merito della validità del contratto, ma si fonda sulla rinuncia formale ai rispettivi ricorsi, principale e incidentale, presentata dalle parti. Di conseguenza, il processo si è concluso con la compensazione delle spese legali tra tutti i soggetti coinvolti.

Un proprietario ha richiesto il rilascio immobile in via d'urgenza da parte di un'occupante senza titolo. Il Tribunale di Roma ha respinto il ricorso, non ravvisando la sussistenza di un pregiudizio imminente e irreparabile (periculum in mora), poiché il danno lamentato, di natura prettamente economica, è risarcibile e non è stato provato un rischio concreto di deterioramento del bene.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14505/2024, ha stabilito che l'inefficacia del contratto di sublocazione deriva direttamente dall'inopponibilità del contratto di locazione principale al nuovo proprietario, subentrato a seguito di pignoramento. Se la locazione principale, trascritta dopo il pignoramento, non è valida nei confronti del nuovo acquirente, anche il contratto di sublocazione perde ogni efficacia, obbligando il sublocatore alla restituzione del deposito cauzionale.

Una cittadina, occupante un alloggio pubblico, si è vista respingere la richiesta di assegnazione formale. La sua domanda si basava su una legge che richiedeva l'occupazione entro una data specifica, requisito che non è riuscita a provare. Successivamente, ha tentato di avvalersi di una nuova legge più permissiva, ma la Corte di Cassazione ha rigettato il suo ricorso. La Corte ha stabilito che la nuova legge non è retroattiva e che invocarla costituisce una domanda nuova, inammissibile nelle fasi avanzate del processo. La decisione conferma che i requisiti per l'assegnazione alloggio popolare devono esistere al momento della richiesta originaria e che una semplice autodichiarazione non è prova sufficiente.

Una società ha citato in giudizio un Comune per i danni da infiltrazioni a un immobile. In appello, la richiesta di risarcimento per canoni di locazione persi è stata respinta perché basata su una prospettazione ritenuta nuova e tardiva. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando il ricorso e chiarendo che ogni domanda, inclusa quella per misure coercitive, deve essere formulata entro i termini perentori del primo grado. Questa pronuncia sottolinea l'importanza di presentare una domanda tardiva entro i tempi processuali corretti per non vederla dichiarata inammissibile.

Una società immobiliare acquista un bene con un progetto di sopraelevazione, ma una servitù non segnalata dal notaio impedisce il piano. La società chiede i danni per il minor valore dell'immobile. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14441/2024, ha rigettato il ricorso, stabilendo che, non essendo mai esistito un diritto a sopraelevare, non sussiste alcun danno risarcibile derivante dalla negligenza del professionista, nemmeno per aver pagato un prezzo ritenuto eccessivo.

Una proprietaria immobiliare ha contestato l'obbligo di versare le spese condominiali, sostenendo che il suo contratto di acquisto non prevedeva tale vincolo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'acquisto di un'unità immobiliare all'interno di un complesso, se il contratto menziona l'acquisizione di quote sulle parti comuni, fonda automaticamente l'obbligo di contribuire alle spese. La Corte ha chiarito che tale obbligazione (propter rem) sorge direttamente dal contratto di compravendita, che manifesta la volontà dell'acquirente di entrare a far parte della collettività condominiale.

Un conduttore ha citato in giudizio la società locatrice per vizi sopravvenuti che rendevano l'immobile inutilizzabile. Sebbene il contratto sia stato risolto, la richiesta di risarcimento danni è stata negata a causa di una specifica clausola esonero responsabilità. La Corte di Cassazione ha confermato la validità di tale clausola, poiché i vizi non erano preesistenti né taciuti in malafede dal locatore al momento della stipula, rigettando il ricorso del conduttore.

Una società fornitrice di servizi energetici ha citato in giudizio un condominio per il mancato pagamento di una fattura e dei relativi interessi di mora, pattuiti al 9,25%. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che il condominio deve essere considerato un 'consumatore'. Di conseguenza, una clausola penale che prevede interessi di mora 'manifestamente eccessivi' è da considerarsi vessatoria e nulla ai sensi del Codice del Consumo. La Corte ha chiarito che spetta al professionista, e non al condominio, l'onere di provare l'esistenza di una specifica trattativa individuale sulla clausola contestata.

In una causa per un contratto d'appalto, la Corte di Cassazione ha stabilito che l'onere della prova dell'appaltatore riguardo l'importo del compenso non può essere soddisfatto con la sola emissione di fatture. Anche se il committente non contesta specificamente tali documenti, essi non costituiscono prova del 'quantum debeatur' (l'importo dovuto), ma al massimo un indizio. Il principio di non contestazione si applica ai fatti storici (come l'esecuzione dei lavori), ma non alla quantificazione del credito derivante da documenti unilaterali. La Corte ha quindi cassato la sentenza d'appello, che aveva erroneamente condannato il committente al pagamento basandosi sulla mancata contestazione delle fatture.