Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha rigettato un ricorso per revocazione basato su un presunto errore di fatto. La Corte ha chiarito che non vi è errore di fatto quando la questione, pur supportata da nuove prove come una CTU, è già stata decisa con valore di giudicato in una precedente pronuncia. L'errore lamentato era in realtà un'errata valutazione giuridica, non una svista percettiva, e la Corte era vincolata dalla precedente decisione sulla natura conformativa del vincolo urbanistico.

Alcuni proprietari si sono opposti all'indennizzo di esproprio per un terreno destinato alla costruzione di una strada, contestando la validità dei vincoli urbanistici che ne riducevano il valore. La Corte di Cassazione ha chiarito la distinzione fondamentale tra un **vincolo conformativo**, che rappresenta una regola generale di zonizzazione e incide legittimamente sull'indennizzo, e un vincolo preordinato all'esproprio, che non deve essere considerato nel calcolo. La Corte ha inoltre accolto il ricorso su un punto procedurale, stabilendo che le contestazioni alla perizia tecnica erano state erroneamente ritenute tardive, e ha rinviato il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni proprietari terrieri che chiedevano l'indennità di esproprio per un loro fondo. Il terreno era stato incluso in un piano di lottizzazione con un vincolo preordinato all'esproprio, ma l'amministrazione non aveva mai emesso il decreto né occupato l'area. La Corte ha stabilito che la richiesta di indennità è prematura in assenza di un formale decreto di esproprio. Ha inoltre escluso l'applicabilità dell'istituto dell'acquisizione sanante, poiché mancano i presupposti dell'occupazione illecita e del successivo provvedimento amministrativo.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso riguardante una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia. La decisione sottolinea che il ricorso per Cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio per riesaminare i fatti, ma deve limitarsi a censure di legittimità. La Corte ha confermato la validità della decisione di merito, che aveva accertato l'esistenza della servitù basandosi sulle risultanze di una consulenza tecnica, la quale aveva ricostruito lo stato dei luoghi originariamente appartenenti a un unico proprietario.

Un proprietario ha citato in giudizio un Comune per la costruzione di una strada a meno di 15 metri dalla sua abitazione, sostenendo che la distanza legale fosse di 30 metri. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la distanza legale strade applicabile era quella ridotta di 10 metri. La motivazione si basa sul fatto che l'area, sebbene di aspetto rurale, rientrava in strumenti di programmazione urbanistica (PRG e PAC) esecutivi, condizione sufficiente a giustificare la deroga alla norma generale.

La Corte di Cassazione ha annullato le sentenze di primo e secondo grado che ordinavano la demolizione di un manufatto per violazione delle distanze legali. La decisione si fonda sul principio del litisconsorzio necessario: la causa doveva coinvolgere tutti i comproprietari dell'immobile, e non solo uno. L'assenza di un comproprietario ha reso il giudizio nullo, con rinvio al tribunale di primo grado per un nuovo processo con la corretta integrazione del contraddittorio.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto di mantenimento per inadempimento della parte assistente. La Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso basato sulla giustificazione del mancato adempimento a causa del comportamento difficile della persona assistita, ribadendo che la valutazione dei fatti spetta ai giudici di merito. La sentenza chiarisce anche che la richiesta di restituzione delle prestazioni non è una conseguenza automatica della risoluzione in questo tipo di contratto.

Una società, dopo aver ricevuto un'area immobiliare in base a un contratto preliminare, ne rivendicava la proprietà per usucapione. La Corte di Cassazione ha stabilito che la consegna anticipata del bene non trasferisce il possesso, ma genera solo una detenzione qualificata. Per l'usucapione è necessario un atto specifico che trasformi la detenzione e possesso. Pertanto, la semplice utilizzazione dell'area non è sufficiente a far scattare l'usucapione, annullando la decisione della Corte d'Appello.

Una società titolare di uno stabilimento balneare ha rivendicato la proprietà per usucapione di un terreno su cui insistevano parte delle sue strutture, invocando l'accessione nel possesso derivante dall'acquisto dell'azienda. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che l'atto di cessione d'azienda non costituisce un titolo idoneo a trasferire il possesso del terreno. Di conseguenza, non è possibile unire il proprio possesso a quello dei precedenti titolari per maturare i termini dell'usucapione.

La Cassazione chiarisce i confini della responsabilità professionale dell'avvocato e del Consulente Tecnico d'Ufficio. In un caso di presunta errata consulenza in materia edilizia, la Corte ha rigettato il ricorso dei clienti, stabilendo che non si può usare la causa di responsabilità per rimettere in discussione fatti già accertati in un precedente giudizio definitivo. La valutazione sulla probabilità di successo di un eventuale ricorso per cassazione è cruciale per determinare il nesso causale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 25088/2024, ha stabilito che un fondo si considera intercluso anche in presenza di un ostacolo giuridico che impedisce l'accesso alla via pubblica. Il caso riguardava un proprietario a cui era stata negata la servitù coattiva perché il suo terreno confinava con una strada provinciale, sebbene l'accesso fosse stato ritenuto non autorizzabile per ragioni di sicurezza. La Suprema Corte ha cassato la decisione di merito, affermando che l'impossibilità di ottenere un'autorizzazione amministrativa equivale a un impedimento fisico, legittimando la richiesta di passaggio coattivo sul fondo del vicino.

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito che ordinava la demolizione di un abbaino e di una ringhiera realizzati su un lastrico solare condominiale. Tali opere non solo creavano una veduta illegale sulla proprietà vicina, ma configuravano anche uno spoglio, alterando il compossesso del bene comune in possesso esclusivo. La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, applicando il principio della "doppia conforme" e condannando il ricorrente per lite temeraria.

La Corte di Cassazione ha stabilito che i terreni appartenenti a una Università Agraria sono per loro natura destinati a uso civico e fanno parte del demanio civico. Questa qualifica non si perde né con l'acquisto originario "iure privatorum" né a seguito dello scioglimento dell'ente e del successivo trasferimento dei beni al Comune. La Corte ha accolto il ricorso di un Comune, cassando la sentenza d'appello che aveva escluso la natura demaniale di alcuni fondi, e ha chiarito che per tali beni non è richiesta la prova dell'effettivo esercizio dell'uso civico.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un giudice, nel determinare il diritto d'uso a parcheggio, non eccede i suoi poteri (vizio di ultrapetizione) se individua fisicamente l'area specifica e le modalità di accesso, anche se la richiesta iniziale era formulata in termini più generici. La Corte ha chiarito che la richiesta di determinare una superficie spettante a titolo di diritto reale d'uso implica necessariamente la sua concreta individuazione per rendere il diritto effettivo. Il ricorso di una società immobiliare, che lamentava una decisione oltre il richiesto, è stato quindi rigettato.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il termine perentorio di 30 giorni previsto per l'opposizione alla stima dell'indennità di esproprio non si applica alla contestazione dell'indennizzo in caso di acquisizione sanante (art. 42 bis d.P.R. 327/2001). Di conseguenza, il proprietario può agire in giudizio per la determinazione della corretta somma entro il termine ordinario di prescrizione. La Corte ha cassato l'ordinanza di una Corte d'Appello che aveva dichiarato inammissibile il ricorso per tardività.

Gli eredi di un notaio ricorrono in Cassazione contro una sentenza che li condanna a risarcire gli acquirenti di un immobile per i danni subiti a seguito di evizione. La Corte d'Appello aveva calcolato il danno applicando per analogia le norme sulla garanzia per evizione a carico del venditore. La Suprema Corte, data la complessità della questione sulla responsabilità notaio evizione e la quantificazione del danno, ha emesso un'ordinanza interlocutoria per rinviare la discussione a una pubblica udienza, senza decidere nel merito.

Un proprietario terriero si opponeva alla stima dell'indennità per l'occupazione di un suo fondo da parte di una società pubblica per la realizzazione di un'opera stradale. La Corte d'Appello aveva negato l'indennità di esproprio, ritenendo che, scaduto il termine di occupazione legittima, si fosse verificato un illecito permanente. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha ribaltato la decisione, accogliendo il ricorso della società pubblica. Il punto centrale è la validità del decreto di esproprio: se questo viene emesso entro il termine di efficacia della dichiarazione di pubblica utilità, anche se prorogato più volte, l'acquisizione del bene è legittima. La Corte ha cassato la sentenza e rinviato il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione conferma la responsabilità del notaio per non aver rilevato un pignoramento su un immobile compravenduto. Gli acquirenti, costretti a riacquistare una quota del bene all'asta per evitarne la perdita, sono stati risarciti. La sentenza chiarisce che la diligenza del professionista include controlli approfonditi, anche in presenza di dati catastali non immediatamente coincidenti. Il danno è stato commisurato alla spesa sostenuta per estinguere il pignoramento, confermando l'elevato standard di diligenza richiesto al notaio.

Una disputa su un contratto di locazione commerciale ha portato la Cassazione a chiarire la distinzione tra risoluzione per inadempimento e recesso locazione commerciale. La Corte ha stabilito che la comunicazione del conduttore, basata sulla mancata ottenibilità di permessi prevista dal contratto come motivo di recesso, deve essere interpretata come tale, con conseguente obbligo di pagare i canoni per il periodo di preavviso, anche se il conduttore l'aveva definita una richiesta di risoluzione.

Gli eredi di un defunto hanno perso una causa per la rivendicazione di un immobile, erroneamente venduto all'asta. Il loro ricorso in Cassazione è stato dichiarato improcedibile per non aver depositato in tempo la copia notificata della sentenza d'appello, con conseguente condanna a pesanti sanzioni economiche.