Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha stabilito che un condominio può legittimamente sollevare l'eccezione di inadempimento e rifiutare il saldo dei lavori se l'impresa appaltatrice non consegna il DURC, qualora il contratto lo preveda come condizione per il pagamento. La Corte ha chiarito che anche le obbligazioni accessorie, se contrattualmente rese essenziali, giustificano l'uso di questo strumento di autotutela, senza che sia necessario provare un danno specifico né che l'eccezione sia stata sollevata prima del giudizio.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una conduttrice caduta sulle scale condominiali, invocando il principio del danno da cose in custodia. La Corte ha stabilito che il comportamento imprudente della danneggiata, consapevole dello stato dei luoghi (assenza di corrimano e possibile scivolosità), ha interrotto il nesso causale, escludendo la responsabilità del custode.

Un inquilino ricorre in Cassazione sostenendo la nullità del contratto di locazione per inesistenza dell'immobile. La Corte dichiara il ricorso inammissibile per motivi procedurali, evidenziando come le eccezioni debbano essere sollevate correttamente nei gradi di merito e il ricorso debba rispettare il principio di specificità.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18966/2024, ha chiarito i limiti dell'assorbimento dei motivi di appello. In una controversia immobiliare riguardante una servitù di veduta e danni da costruzione, la Corte d'Appello aveva rigettato la domanda principale sulla servitù, dichiarando assorbite le altre domande relative a danni e rimozioni. La Cassazione ha annullato questa decisione, stabilendo che il rigetto di una domanda non giustifica automaticamente l'assorbimento di altre domande autonome, le quali richiedono una specifica e autonoma motivazione. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

In una causa per inadempimento contratto d'appalto, la Corte di Cassazione ha annullato la decisione di merito che non aveva chiarito la linea di confine tra opera 'non ultimata' e opera 'ultimata ma viziata'. La Corte ha ribadito che questa distinzione è fondamentale per determinare se applicare la disciplina generale sull'inadempimento (art. 1453 c.c.) o quella speciale sulla garanzia per vizi (art. 1667 c.c.), che prevede termini di decadenza più brevi. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione dei fatti.

Un'agenzia immobiliare ha richiesto il pagamento della commissione a una potenziale acquirente dopo il fallimento di una vendita. L'acquisto era subordinato all'ottenimento di un mutuo, che è stato negato. L'agenzia sosteneva che l'acquirente avesse agito in malafede, invocando la finzione di avveramento della condizione. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che in presenza di una 'condizione mista' come l'ottenimento di un mutuo, la mancata concessione del finanziamento non implica automaticamente malafede. Il diritto alla provvigione mediatore sorge solo al verificarsi della condizione.

Una società di manutenzione ha agito contro un condominio per il pagamento di lavori. La Cassazione ha respinto il ricorso della società, confermando che un appalto condominiale senza delibera assembleare è inefficace. La Corte ha sottolineato che l'assenza di autorizzazione è l'elemento decisivo, rendendo irrilevante l'analisi sulla validità della proposta contrattuale presentata dall'amministratore.

In un caso di gravi difetti in un appalto condominiale, la Corte di Cassazione ha confermato la piena responsabilità del direttore dei lavori, in solido con l'impresa esecutrice. La sentenza stabilisce che il professionista ha un inderogabile dovere di alta sorveglianza per prevenire vizi e difformità, non potendo limitarsi a una mera constatazione ex post. Questa responsabilità non può essere esclusa da clausole contrattuali che la attribuiscano unicamente all'appaltatore, specialmente in presenza di gravi difetti che toccano la funzionalità e la sicurezza dell'immobile.

La Corte di Cassazione ha confermato che se un contratto preliminare di compravendita è subordinato a una condizione risolutiva mutuo, e la banca nega il finanziamento per cause non imputabili all'acquirente, il contratto si considera inefficace fin dall'inizio. Di conseguenza, il venditore è tenuto a restituire la caparra ricevuta. La Corte ha qualificato la condizione come 'mista', il cui avveramento dipende sia dalla diligenza dell'acquirente che dalla decisione insindacabile di un terzo, la banca.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18914/2024, ha rigettato il ricorso di un venditore immobiliare, confermando la sua responsabilità per inadempimento contrattuale. La Corte ha stabilito che la scelta del giudice di utilizzare il rito sommario non è sindacabile se basata sulle prove già fornite dalle parti, le quali hanno l'onere di presentare tutte le loro istanze istruttorie sin dall'inizio del procedimento. Inoltre, ha ribadito il principio di autosufficienza del ricorso, dichiarando inammissibili le censure non supportate dalla trascrizione degli atti processuali rilevanti.

Un soggetto subentra come venditore in un preliminare di compravendita immobiliare e si rifiuta di stipulare il definitivo. La Cassazione, con l'ordinanza 18911/2024, conferma il trasferimento coattivo del bene, chiarendo che la cessione del contratto preliminare è valida anche se il promissario acquirente ha già saldato il prezzo. L'obbligo principale che persiste, infatti, è quello di prestare il consenso al rogito definitivo.

I promissari acquirenti di un immobile si opponevano alla richiesta di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare da parte del costruttore, lamentando la mancata consegna della fideiussione obbligatoria e difformità dell'immobile. Dopo due gradi di giudizio sfavorevoli, i ricorrenti hanno rinunciato al ricorso in Cassazione, portando all'estinzione del procedimento.

Un'impresa edile ha richiesto la revocazione di un'ordinanza della Corte di Cassazione, sostenendo un errore di fatto. L'impresa riteneva che la Corte avesse erroneamente ignorato le prove dell'esecuzione dei lavori. La Cassazione ha respinto la richiesta, chiarendo che il presunto sbaglio non era un errore di fatto (una svista materiale), ma un errore di giudizio (una diversa valutazione delle prove), motivo per cui lo strumento della revocazione non era applicabile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 18906/2024, ha stabilito che per ottenere il risarcimento danno da mancato godimento di un immobile non è necessaria una prova rigorosa. È sufficiente la prova presuntiva, basata su elementi indiziari, per dimostrare l'esistenza del danno, che potrà poi essere liquidato dal giudice in via equitativa. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva negato il risarcimento per assenza di prove certe, rinviando la causa per una nuova valutazione alla luce di questo fondamentale principio.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per regolamento di competenza proposto da un condominio contro un'ordinanza del giudice dell'esecuzione. L'ordinanza chiarisce che il rimedio corretto per contestare la competenza in fase esecutiva è l'opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) e non il ricorso diretto alla Suprema Corte, consolidando un importante principio di procedura civile.

Una società acquirente impugnava un contratto preliminare di multiproprietà sostenendone la nullità per indeterminatezza dell'oggetto. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18878/2024, ha rigettato il ricorso, chiarendo che per un contratto preliminare multiproprietà tra imprese non si applicano le tutele del consumatore. La validità dell'oggetto è garantita se, pur non essendo esplicitata la quota millesimale, essa è chiaramente determinabile dagli elementi presenti nel contratto, come l'indicazione delle suite e dei periodi di godimento.

Un promissario acquirente ha agito in giudizio contro una società immobiliare per la risoluzione di un contratto preliminare, chiedendo in via principale l'accertamento della risoluzione consensuale e, in subordine, la risoluzione per inadempimento della controparte. La Corte di Appello aveva dichiarato inammissibile la domanda subordinata per incompatibilità logica con la principale. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che non sussiste alcuna incompatibilità. Se la prova della risoluzione consensuale fallisce, il giudice ha il dovere di esaminare la domanda subordinata di risoluzione per inadempimento, procedendo a una valutazione comparativa dei comportamenti delle parti.

La Corte di Cassazione ha analizzato gli obblighi restitutori derivanti dalla risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per inadempimento del venditore. È stato chiarito che se il venditore richiede solo la restituzione dei frutti civili effettivamente percepiti (canoni di locazione), il giudice non può liquidare una somma maggiore a titolo di equivalente pecuniario per il godimento del bene. La domanda processuale deve essere precisa per ottenere il risarcimento desiderato.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello per motivazione apparente. Il caso riguardava la risoluzione di un contratto preliminare di vendita immobiliare. La Corte d'Appello aveva ribaltato la decisione di primo grado, attribuendo la colpa della risoluzione alla società venditrice. Tuttavia, la sua motivazione presentava una contraddizione insanabile su un punto decisivo (la prescrizione di un credito), affermando contemporaneamente che un'eccezione fosse infondata e fondata. La Cassazione ha ritenuto questo vizio talmente grave da rendere incomprensibile il ragionamento del giudice, cassando la sentenza con rinvio per un nuovo esame.

Un'ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce l'importanza del principio di autosufficienza nel ricorso. Un Comune, dopo aver visto il proprio appello dichiarato inammissibile per non aver allegato un documento cruciale, ha tentato la via della revocazione, sostenendo un errore di fatto. La Corte ha respinto anche questa istanza, chiarendo che la valutazione sull'autosufficienza è un giudizio di diritto e non un errore di percezione fattuale, confermando così l'inammissibilità del ricorso originario.