Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 15505/2024, ha confermato la responsabilità professionale dell'architetto per gli errori di progettazione che hanno causato la violazione delle distanze legali tra edifici. Il caso riguarda una richiesta di risarcimento danni da parte dei committenti, condannati a demolire parte della loro costruzione, nei confronti del professionista. La Corte ha stabilito che rientra negli obblighi dell'architetto redigere un progetto conforme non solo alle regole tecniche, ma anche a quelle giuridiche, e che la complessità della normativa non attenua la sua colpa, trattandosi di un inadempimento grave.

Un conduttore ha esercitato il recesso anticipato da una locazione commerciale, ma la Corte d'Appello ha ritenuto il recesso inefficace, condannandolo al pagamento dei canoni residui. Impugnata la decisione, la Corte di Cassazione ha sospeso il giudizio. La ragione è che una questione fondamentale sul risarcimento del danno in caso di recesso del conduttore è attualmente al vaglio delle Sezioni Unite, la cui decisione è attesa per garantire uniformità di giudizio.

Un proprietario concede l'uso temporaneo di un appartamento in base a un accordo verbale. L'ospite, alla scadenza del termine, si rifiuta di lasciare l'immobile, diventando un occupante senza titolo. Il Tribunale di Monza ha ordinato il rilascio immediato del bene e ha condannato l'occupante al pagamento di un'indennità per l'occupazione illegittima, liquidata in via equitativa, oltre al pagamento delle spese legali.

Un condominio ha agito legalmente contro gli eredi di un condomino defunto per recuperare spese non pagate. Una delle eredi, pur non avendo formalmente accettato l'eredità, viveva nell'immobile ereditario, partecipava alle assemblee e pagava le rate condominiali. Il Tribunale ha stabilito che tali comportamenti costituiscono un'accettazione tacita eredità, rendendo la figlia erede a tutti gli effetti, anche per i debiti.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29927/2025, ha rigettato il ricorso di alcuni condòmini contro una delibera che approvava una transazione. La Corte ha ribadito che l'impugnazione di una delibera condominiale non può basarsi sulla mera convenienza della decisione. Il controllo del giudice è limitato alla legittimità e all'eccesso di potere, che si configura solo in caso di 'grave pregiudizio' per la cosa comune. È stato inoltre escluso il conflitto d'interessi dell'amministratore, poiché agiva su mandato specifico dell'assemblea.

La Corte di Cassazione esamina un caso complesso sul diritto di ritenzione di un conduttore di un immobile commerciale. L'inquilino si rifiuta di rilasciare i locali al nuovo proprietario, che ha acquistato l'immobile all'asta, a causa del mancato pagamento dell'indennità di avviamento. La questione centrale, di rilevanza nomofilattica, è se tale diritto possa essere opposto al nuovo acquirente, estraneo al contratto di locazione originario. Con ordinanza interlocutoria, la Corte ha rinviato la decisione per un difetto di notifica, senza ancora pronunciarsi nel merito.

Un ente pubblico immobiliare ha citato in giudizio un ente locale per il risarcimento del danno da occupazione illegittima di un immobile. La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta, stabilendo che il danno da occupazione non è automatico ('in re ipsa'). Il proprietario ha l'onere di allegare e provare il concreto pregiudizio economico subito, dimostrando come avrebbe potuto utilizzare proficuamente il bene se ne avesse avuto la disponibilità.

Un proprietario ha citato in giudizio il vicino per i danni subiti a seguito del crollo dell'edificio di quest'ultimo. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione d'appello che escludeva la responsabilità del vicino. Le motivazioni si basano su due pilastri: la mancata prova del nesso causale diretto e, soprattutto, la configurazione del caso fortuito. Il crollo dell'edificio del convenuto è stato infatti innescato dal precedente crollo di un terzo immobile adiacente, un evento che interrompe la catena di responsabilità per il danno da rovina di edificio.

Una società costruttrice ha presentato ricorso in Cassazione dopo aver perso nei primi due gradi di giudizio in una controversia immobiliare. La Suprema Corte ha dichiarato l'improcedibilità del ricorso non per il merito della questione, ma per un vizio procedurale: la mancata produzione della copia notificata della sentenza d'appello entro i termini di legge. Questa decisione sottolinea il rigore delle norme processuali e il principio di autoresponsabilità del ricorrente nel fornire la prova della tempestività dell'impugnazione.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per cassazione presentato da un cittadino contro una decisione del Consiglio di Stato. L'ordinanza chiarisce che il sindacato della Suprema Corte è limitato alle sole questioni di giurisdizione e non può estendersi alla valutazione di presunti errori di giudizio o di procedura. Il ricorso è stato inoltre ritenuto tardivo, e il ricorrente condannato per abuso del processo ai sensi dell'art. 96 c.p.c.

In una disputa condominiale per la costruzione di verande abusive lesive del decoro architettonico, la Corte di Cassazione ha stabilito che la prescrizione azione condominiale ventennale per la rimozione delle opere è interrotta dal deposito di un ricorso cautelare. La Corte d'Appello aveva erroneamente considerato prescritta l'azione per alcune delle opere, non tenendo conto dell'efficacia interruttiva del procedimento d'urgenza. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha dichiarato inammissibile un ricorso basato su un presunto eccesso di potere giurisdizionale del Consiglio di Stato. Il caso riguardava una controversia su un'autorimessa condominiale, dove i ricorrenti sostenevano che il giudice amministrativo avesse invaso la sfera del legislatore interpretando un vincolo tavolare. La Corte ha chiarito che l'errata interpretazione di una norma costituisce un errore di giudizio (error in iudicando), non un eccesso di potere giurisdizionale, ribadendo i confini invalicabili tra controllo di legittimità e sindacato giurisdizionale.

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha risolto un conflitto di giurisdizione tra giudice ordinario e amministrativo. La sentenza stabilisce che la domanda per ottenere l'indennità di occupazione legittima di un immobile da parte della Pubblica Amministrazione rientra sempre nella giurisdizione del giudice ordinario. Questo principio vale anche se la richiesta è presentata insieme a una domanda di risarcimento per occupazione illegittima, di competenza del giudice amministrativo, poiché il principio di connessione non può derogare alle regole sulla giurisdizione.

Una proprietaria di un magazzino citava in giudizio il vicino per danni all'impianto fognario a seguito di lavori di ristrutturazione. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione d'appello che rigettava la domanda per mancato assolvimento dell'onere della prova. La ricorrente non era riuscita a dimostrare né la condotta illecita del vicino né il nesso causale tra questa e i danni lamentati, un principio chiave nel risarcimento per fatto illecito.

Un Comune ha citato in giudizio un'impresa costruttrice per gravi difetti in un'opera stradale, basando la richiesta di risarcimento sulla norma generale di responsabilità extracontrattuale (art. 2043 c.c.) per evitare i termini di prescrizione più brevi previsti dalla norma specifica per gli appalti (art. 1669 c.c.). La Corte di Cassazione ha annullato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che, quando sussistono i presupposti per l'applicazione della norma speciale (art. 1669 c.c.), questa è l'unica applicabile. Non è possibile aggirare i termini di prescrizione e decadenza della norma speciale invocando quella generale. La sentenza definisce chiaramente i confini della responsabilità extracontrattuale appaltatore.

La Corte di Cassazione chiarisce gli effetti della domanda di affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione su un immobile di edilizia convenzionata. La Corte stabilisce che, in pendenza di una causa per la restituzione della somma pagata in eccesso dall'acquirente, la richiesta di affrancazione da parte del venditore non rende il giudizio improcedibile, ma ne determina la sospensione. La sentenza annulla la decisione della Corte d'Appello, che aveva erroneamente dichiarato l'improseguibilità dell'azione, e rinvia la causa per una nuova valutazione alla luce di questo principio.

Una società ha presentato opposizione agli atti esecutivi per un pignoramento immobiliare, lamentando la mancata notifica del precetto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la conoscenza di fatto della procedura esecutiva, provata da trattative in corso per la conversione del pignoramento, è sufficiente a far decorrere i termini per l'opposizione, rendendola tardiva. La conoscenza effettiva prevale sul vizio di notifica.

In un caso di compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto cruciale sulla caparra confirmatoria. Se la parte adempiente chiede la "risoluzione" del contratto ma anche il pagamento del doppio della caparra, l'azione va qualificata come "recesso". Il giudice non deve fermarsi al nome dato all'azione, ma guardare alla sostanza della richiesta. Pertanto, la parte ha diritto a ricevere il doppio della caparra versata come sanzione per l'inadempimento, senza dover provare ulteriori danni.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha affrontato un caso originato da una disputa condominiale sulla modifica delle tabelle millesimali. Tuttavia, il punto cruciale della decisione non è il merito della questione, ma un vizio procedurale. La Corte ha rilevato che la notifica del ricorso a tre delle parti era incompleta. In particolare, per la notifica art. 140 c.p.c., eseguita a causa dell'irreperibilità temporanea dei destinatari, il ricorrente non aveva depositato la ricevuta di ritorno della raccomandata (CAD) che comunica l'avvenuto deposito dell'atto. La Corte ha ribadito che la sola spedizione non basta, serve la prova della ricezione. Di conseguenza, ha rinviato la causa, concedendo 60 giorni al ricorrente per sanare il vizio.

Il Tribunale di Monza ha autorizzato un amministratore di sostegno a vendere la quota di un immobile (1/6) di proprietà della sua beneficiaria. La decisione sottolinea che la vendita immobile amministratore di sostegno deve avvenire al prezzo di perizia e che il ricavato deve essere versato su un conto intestato alla beneficiaria per le sue spese. Il giudice ha però negato l'esonero dall'obbligo di rendicontazione, a tutela del patrimonio della persona fragile.