Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha stabilito che l'ordine di purgazione ipoteche non è applicabile quando il curatore fallimentare si limita a dare esecuzione a un contratto preliminare di vendita immobiliare già stipulato dalla società poi fallita. Il trasferimento della proprietà, in questo caso, non rientra nelle procedure di liquidazione coattiva che giustificano la cancellazione dei gravami, ma costituisce un mero adempimento contrattuale. La Corte ha chiarito che il potere purgativo del giudice delegato è strettamente legato alle vendite competitive dell'attivo fallimentare e non può essere esteso a vendite di natura privatistica.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per risarcimento danni a un immobile a causa di un vizio della procura speciale cassazione. L'ordinanza stabilisce che la procura deve essere conferita in una specifica finestra temporale, ovvero dopo la pubblicazione della sentenza impugnata e prima della notifica del ricorso, pena l'invalidità insanabile dell'atto e la condanna alle spese per il ricorrente.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della proprietà del sottotetto. Il caso riguarda la modifica di un sottotetto da parte dei proprietari dell'ultimo piano. La Corte ha rigettato il loro ricorso, confermando che il sottotetto si presume bene comune se funzionale all'edificio (es. isolamento), e spetta a chi ne rivendica la proprietà esclusiva fornire una prova rigorosa tramite un titolo d'acquisto specifico.

Una quota di immobile è stata venduta all'asta. Gli atti esecutivi la descrivevano erroneamente come "nuda proprietà", sebbene fosse già "piena proprietà" per la precedente morte dell'usufruttuario. Il debitore ha contestato la validità della vendita in un giudizio separato, sostenendo che l'oggetto del pignoramento fosse un diritto inesistente. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, affermando che i vizi della procedura esecutiva devono essere eccepiti esclusivamente tramite opposizione agli atti esecutivi all'interno della procedura stessa, e non in una causa successiva.

Una società agricola chiede il rilascio di un immobile concesso in comodato a ex soci. Questi ultimi hanno in corso una causa per rientrare in possesso delle quote sociali. Il tribunale dispone la sospensione del processo di rilascio, ma la Cassazione annulla la decisione. La Corte afferma che non sussiste pregiudizialità giuridica tra le due cause, ma solo un nesso di fatto, insufficiente a giustificare la sospensione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20798/2024, ha ribadito un principio fondamentale in materia di diritto immobiliare e fallimentare: la compravendita di un immobile, formalizzata con scrittura privata solo registrata ma non trascritta, non ha efficacia contro i creditori del venditore fallito. L'opponibilità al fallimento richiede inderogabilmente la trascrizione dell'atto nei registri immobiliari in data anteriore alla dichiarazione di fallimento. Di conseguenza, il bene è stato considerato ancora parte del patrimonio del fallito e gli acquirenti sono stati condannati al rilascio.

La Corte di Cassazione chiarisce la sorte del ricorso incidentale tardivo in caso di inammissibilità del ricorso principale. In una complessa disputa ereditaria, il ricorso principale è stato dichiarato inammissibile per vizi procedurali, come la commistione di motivi e la mancata critica alla ratio decidendi della sentenza d'appello. Di conseguenza, il ricorso incidentale, proposto oltre i termini ordinari di impugnazione, è stato dichiarato inefficace, confermando il principio secondo cui la sua validità è strettamente legata a quella del ricorso principale.

La Corte di Cassazione si è pronunciata sulla legittimità di una clausola penale leasing in caso di risoluzione contrattuale. Pur rigettando la tesi del patto commissorio vietato, la Corte ha accolto il ricorso relativo all'eccessiva onerosità della penale. È stato stabilito che il concedente non può differire indefinitamente la vendita del bene restituito, poiché ciò comporterebbe un'indebita locupletazione. Il giudice deve garantire che il valore di mercato del bene venga detratto a favore dell'utilizzatore per riequilibrare il sinallagma contrattuale.

Una società costruttrice stipula un preliminare per una villa, pagando quasi tutto subito. Il venditore concede ipoteca sulla villa a garanzia di un debito della società. Quando la società fallisce, il curatore completa l'acquisto e la villa entra nell'attivo fallimentare. La Cassazione ha negato l'uso dell'azione revocatoria fallimentare contro l'ipoteca, perché concessa da un terzo su un bene all'epoca suo, e non dal debitore poi fallito. La valutazione va fatta al momento dell'atto, non ex post.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20705/2024, ha chiarito i requisiti per l'acquisizione di una servitù di veduta per usucapione. Il caso riguardava una lite tra vicini in cui uno dei proprietari sosteneva di aver acquisito tale diritto tramite un'apertura al piano terra. La Corte ha respinto la domanda, sottolineando che per una veduta non basta la semplice possibilità di ispezionare il fondo altrui (inspectio), ma è necessaria anche la possibilità di affacciarsi comodamente e in sicurezza (prospectio). La Corte ha inoltre cassato parzialmente la sentenza d'appello per un errore di extrapetizione, avendo i giudici di secondo grado pronunciato su una finestra non oggetto della causa, senza però modificare la sostanza della decisione principale.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di appello che aveva erroneamente qualificato un rapporto di detenzione come possesso. La Corte ha stabilito che un precedente giudicato, che aveva accertato l'esistenza di un contratto di affitto agrario, era vincolante. Di conseguenza, la richiesta di indennità per migliorie, basata sulla qualifica di possessore, è stata ritenuta inammissibile, ribadendo la netta distinzione tra detenzione e possesso.

Un Ente Comunale si è visto confermare la decadenza dall'aggiudicazione di un immobile in un'asta fallimentare per non aver versato il saldo del prezzo. L'Ente intendeva pagare tramite compensazione con crediti tributari, ma questi non erano certi e liquidi. La Corte di Cassazione ha stabilito che la decadenza aggiudicazione e la perdita della cauzione sono automatiche in caso di mancato pagamento, senza alcuna discrezionalità del giudice, anche se l'offerta prevedeva la compensazione.

In una controversia relativa a un canone di locazione abitativa, la Corte di Cassazione ha emesso un'ordinanza interlocutoria. Anziché decidere nel merito il ricorso di un inquilino, che si era visto respingere le sue richieste di restituzione di somme pagate in eccesso sia in primo grado che in appello, la Corte ha accolto l'istanza del ricorrente. La decisione è stata quella di disporre un rinvio a nuovo ruolo, al fine di riunire il presente procedimento con un altro ricorso pendente tra le stesse parti e relativo alla medesima vicenda, garantendo così una trattazione unitaria ed evitando possibili giudicati contrastanti.

In una controversia su un recesso da locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha riscontrato la presenza di questioni giuridiche nuove e senza precedenti. Anziché decidere il caso, ha emesso un'ordinanza interlocutoria che rinvia la trattazione a una pubblica udienza per un esame più approfondito, segnalando la potenziale importanza della futura sentenza come precedente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20636/2024, ha chiarito la portata del giudicato formale. Nel caso esaminato, una domanda di risarcimento danni per vizi di costruzione, dichiarata inammissibile per tardività in un primo processo, è stata riproposta in un nuovo giudizio. La Corte d'Appello aveva respinto la nuova domanda, ritenendo che il risarcimento già concesso nel primo giudizio coprisse tutti i danni. La Cassazione ha cassato tale decisione, stabilendo che una pronuncia di inammissibilità ha solo l'effetto di un giudicato formale, limitato a quel singolo processo, e non impedisce di ripresentare la stessa domanda. Pertanto, il giudice del secondo processo aveva il dovere di esaminare nel merito la domanda, senza poterla considerare già soddisfatta da una liquidazione relativa a un'altra e distinta voce di danno.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20630/2024, ha stabilito che la compensazione spese legali è illegittima se applicata senza congrua motivazione nei confronti del litisconsorte necessario. Nel caso specifico, l'aggiudicatario di un immobile in una procedura esecutiva, coinvolto suo malgrado nel giudizio di appello, ha ottenuto l'annullamento della decisione che compensava le spese. La Suprema Corte ha riaffermato che, in base al principio di causalità, i costi del processo devono gravare su chi ha dato origine alla controversia.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20625/2024, ha stabilito che la mancata consegna della certificazione di conformità urbanistica entro il termine pattuito per il rogito costituisce un grave contratto preliminare inadempimento. Tale mancanza legittima il promissario acquirente a recedere dal contratto e a richiedere la restituzione del doppio della caparra versata. La Corte ha chiarito che le normative speciali sulla destinazione d'uso non eliminano la necessità dell'atto amministrativo formale che attesti la piena regolarità dell'immobile, confermando la decisione dei giudici di merito.

Dei cittadini hanno citato in giudizio un'azienda per le intollerabili emissioni maleodoranti provenienti dal suo impianto di compostaggio. La Corte d'Appello aveva negato il risarcimento, ritenendo non provato un danno alla salute. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che il **danno da immissioni** è risarcibile anche quando lede il diritto al normale svolgimento della vita familiare e alla piena esplicazione delle abitudini quotidiane, senza la necessità di un danno biologico documentato. La prova di tale pregiudizio può essere fornita anche tramite presunzioni. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'effetto interruttivo permanente della prescrizione, generato dall'intervento in una procedura esecutiva, non viene meno per il creditore intervenuto se la procedura si estingue solo parzialmente per mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento su alcuni beni, un'incombenza non a suo carico. Anche se il creditore rimane insoddisfatto, il suo diritto di agire non si prescrive, poiché l'interruzione permanente perdura finché la procedura, anche se solo su una parte dei beni, giunge a una conclusione non imputabile a inerzia del creditore stesso.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20607/2024, ha stabilito che la mera presentazione di un'istanza di ricusazione non comporta la sospensione automatica del processo. Il caso nasce dall'opposizione a un decreto ingiuntivo, nel cui ambito il debitore aveva ricusato il giudice. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando che il giudice adito deve prima valutare l'ammissibilità dell'istanza per prevenire abusi processuali. Il ricorso è stato quindi giudicato un tentativo dilatorio, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese e a un risarcimento per lite temeraria.