Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 17254/2024, ha stabilito un principio fondamentale sulla liquidazione spese legali. In caso di accoglimento parziale della domanda, le spese devono essere calcolate sulla base della somma effettivamente riconosciuta alla parte vittoriosa ('decisum') e non su quella originariamente richiesta. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva erroneamente liquidato le spese del primo grado basandosi sul valore iniziale della causa, anziché sull'importo ridotto del risarcimento concesso, violando così i parametri della tariffa forense.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di azione revocatoria intentata contro la vendita di un immobile tra coniugi, finalizzata a pagare debiti preesistenti. La Corte ha stabilito che, per escludere la revoca, non è sufficiente dimostrare l'avvenuto pagamento dei creditori con il ricavato. Il debitore deve anche provare, in modo rigoroso, che la vendita rappresentava l'unico mezzo per reperire la liquidità necessaria, configurando un "rapporto di strumentalità necessaria". In assenza di tale prova, l'atto di vendita è revocabile. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un Comune ha impugnato un contratto di vendita immobiliare, sostenendo la sua nullità a causa della violazione di un divieto di alienazione previsto in una convenzione di edilizia convenzionata. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo che tale divieto ha efficacia solo tra le parti originarie (efficacia obbligatoria) e non determina la nullità del contratto stipulato con un terzo, in assenza di una specifica previsione di legge che sancisca tale conseguenza.

Una consorziata impugnava in Cassazione la sentenza che la condannava al pagamento di oneri consortili. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché i motivi di impugnazione erano generici, non indicavano le norme violate e miravano a un riesame dei fatti, non consentito in sede di legittimità. La Suprema Corte ha ribadito la necessità di rispettare l'onere di specificità dei motivi di ricorso.

Un proprietario immobiliare ha contestato il pagamento di oneri consortili, sostenendo l'inutilità del consorzio dopo la cessione di alcune aree al Comune. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che gli oneri sono dovuti finché il consorzio continua a gestire e manutenere le aree private di uso comune, come strade e spazi verdi, indipendentemente dalla cessione di altre aree all'ente pubblico.

Una società costruttrice ricorre in Cassazione dopo che la Corte d'Appello le ha negato il diritto a un corrispettivo per i parcheggi condominiali obbligatori. La società sostiene che si sia formato un giudicato interno nei confronti della maggior parte dei condomini, i quali non avevano impugnato specificamente il punto relativo al pagamento. La Suprema Corte, data la rilevanza della questione sull'estensione degli effetti di una sentenza in cause riunite, ha rinviato la decisione alla pubblica udienza.

Una società agricola ottiene una servitù di passaggio coattivo su un fondo vicino. I proprietari di quest'ultimo ricorrono in Cassazione lamentando, tra le altre cose, la mancata partecipazione al giudizio di un altro confinante. La Corte Suprema, rilevando che la questione del litisconsorzio necessario in questi casi è al vaglio delle Sezioni Unite, sospende il giudizio in attesa della loro pronuncia.

In una causa su un contratto preliminare immobiliare, la Cassazione affronta l'eccezione di ultrapetizione. La Corte stabilisce che, per verificare se una domanda restitutoria è stata effettivamente proposta, il giudice d'appello deve esaminare gli atti di causa, senza poter rigettare l'eccezione solo perché l'appellante non ha depositato il fascicolo di primo grado. La decisione chiarisce la distinzione tra prove documentali e atti processuali ai fini dell'onere probatorio in appello.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 17176/2024, chiarisce le regole della divisione ereditaria. Viene confermato che l'estrazione a sorte è riservata solo alle quote di valore uguale, mentre per le quote diseguali il giudice può procedere con l'attribuzione diretta. L'ordinanza affronta anche il tema del risarcimento dovuto dall'erede che gode in via esclusiva di un bene della comunione, stabilendo una presunzione di danno basata sul potenziale reddito locativo, invertendo l'onere della prova a carico dell'occupante.

Una promissaria acquirente ha scoperto significativi abusi edilizi in un immobile dopo aver firmato un contratto preliminare. I venditori avevano falsamente dichiarato che l'immobile era stato costruito prima del 1967. La Corte di Cassazione ha confermato il diritto dell'acquirente di recedere dal contratto e di ricevere il doppio della caparra versata, stabilendo che tali difformità costituiscono un grave inadempimento contrattuale, anche se non rendono nullo il contratto stesso.

Una società chiede la revocazione di un'ordinanza della Cassazione per un presunto errore di fatto in una causa immobiliare. Prima della decisione, le parti raggiungono un accordo. La ricorrente rinuncia al ricorso, portando all'estinzione del giudizio di cassazione con compensazione delle spese.

La Corte di Cassazione conferma l'efficacia di un'azione revocatoria promossa da un istituto di credito contro alcuni fideiussori che avevano trasferito un ingente patrimonio immobiliare a una società, riducendo la propria garanzia patrimoniale. La Corte ha rigettato i motivi di ricorso dei garanti, basati sulla presunta nullità delle fideiussioni e sull'inapplicabilità di alcune tutele legali, ritenendo le eccezioni tardive, infondate o superate dal giudicato formatosi su un precedente decreto ingiuntivo. La sentenza ribadisce i principi sulla prova della scientia damni e sui limiti delle eccezioni opponibili nell'ambito dell'azione revocatoria.

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha stabilito che la giurisdizione sulle controversie relative all'esistenza di un diritto di uso pubblico su una strada, anche se declassificata da un provvedimento amministrativo, spetta al giudice ordinario. La decisione si fonda sul principio del 'petitum sostanziale', poiché l'azione mira a tutelare un diritto soggettivo del cittadino e non a contestare l'esercizio del potere della Pubblica Amministrazione. Pertanto, la questione sulla giurisdizione per una strada pubblica viene risolta a favore del giudice civile.

Una società immobiliare ha impugnato una delibera regionale che bloccava l'edificabilità dei suoi terreni. Dopo la sconfitta al Consiglio di Stato, ha presentato ricorso in Cassazione lamentando un eccesso di potere giurisdizionale. Le Sezioni Unite hanno dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che la critica all'interpretazione di un atto amministrativo da parte del giudice non costituisce un vizio di giurisdizione, ma un errore di giudizio non sindacabile in quella sede.

Una società debitrice vende un immobile e i creditori agiscono con un'azione revocatoria per rendere la vendita inefficace nei loro confronti. Dopo la conferma in Appello, la società ricorre in Cassazione. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile perché formulato in modo generico e non conforme ai rigidi requisiti procedurali, senza entrare nel merito della questione.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso avverso una condanna al risarcimento danni per la sospensione di lavori edili. La decisione si fonda principalmente sulla regola della "doppia conforme", secondo cui non è possibile un riesame dei fatti quando due sentenze di merito giungono alla stessa conclusione basandosi sulle medesime ragioni fattuali. L'ordinanza ribadisce i rigorosi limiti del giudizio di legittimità, che non può trasformarsi in un terzo grado di merito.

La Cassazione analizza la tutela del consumatore in un'esecuzione immobiliare. Una moglie, co-proprietaria ma estranea al debito del marito, si oppone all'esecuzione basata su un decreto ingiuntivo non opposto, lamentando clausole abusive. La Corte rigetta il ricorso, affermando che, sebbene il giudice dell'esecuzione possa verificare d'ufficio le clausole abusive, tale potere cessa con la vendita del bene all'asta. L'aggiudicazione del bene è intangibile per vizi precedenti non sollevati tempestivamente.

La Corte di Cassazione dichiara un ricorso improcedibile a causa del mancato deposito della relazione di notificazione della sentenza impugnata. Il caso riguarda una disputa condominiale per la trasformazione di un portico in unità abitativa. L'ordinanza sottolinea come questo adempimento sia un requisito essenziale, non sanabile, che presidia il corretto avvio del processo di impugnazione.

Una società acquirente ha citato in giudizio la venditrice per il risarcimento dei danni derivanti dalla mancata liberazione di un immobile. Nel corso del giudizio di primo grado, ha modificato la richiesta in un indennizzo basato sulla promessa del fatto del terzo. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d'Appello, stabilendo che tale modifica costituisce una "domanda nuova", inammissibile perché tardiva. La sentenza chiarisce la netta distinzione tra la causa petendi del risarcimento (inadempimento contrattuale) e quella dell'indennizzo (mancato avveramento del fatto promesso dal terzo).

Un'agenzia immobiliare riceve l'incarico di vendere un immobile di proprietà di una società. L'offerta di acquisto viene rifiutata, ma subito dopo i soci della società venditrice cedono le proprie quote (corrispondenti all'intero patrimonio sociale, costituito solo dall'immobile) a una società collegata all'originario offerente, per un prezzo identico all'offerta. La Cassazione stabilisce che la provvigione mediatore è dovuta, poiché rileva il raggiungimento dello scopo economico dell'affare, a prescindere dalla forma giuridica utilizzata (vendita dell'immobile vs cessione di quote). Tuttavia, la Corte cassa la sentenza per un difetto di motivazione riguardo alla condanna personale dell'amministratore anziché della società che aveva conferito l'incarico.