Diritto Immobiliare

Una famiglia commissionò a un'impresa l'installazione di un ascensore, pagando in anticipo sulla base della promessa di un bonus fiscale del 75%. Scoperta l'impossibilità tecnica di ottenere il bonus a causa di errate misurazioni, l'impresa non eseguì i lavori né restituì la somma. Il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento contrattuale, ordinando all'impresa la restituzione dell'intero importo versato più gli interessi, ma ha respinto la richiesta di danni morali per mancanza di prove.

Un nuovo proprietario, che era stato il legale del precedente venditore, si è opposto all'esecuzione di una sentenza definitiva che ordinava la rimozione di alcune opere edilizie. La Corte di Cassazione ha rigettato il suo ricorso, riaffermando il principio dell'opponibilità del giudicato. La sentenza è pienamente efficace nei confronti del successore a titolo particolare (l'acquirente), soprattutto quando quest'ultimo era a conoscenza della pregressa controversia e della condanna, non potendo quindi invocare la buona fede.

La Cassazione ha rigettato il ricorso di un erede che contestava la liquidazione delle spese legali basata sulla rendita catastale in una causa di usucapione. La Corte ha stabilito che, ai fini della determinazione del valore della causa, il criterio della rendita catastale (art. 15 c.p.c.) è prioritario e non può essere derogato da elementi emersi successivamente, come una perizia tecnica, o dalla presenza di parziali abusi edilizi sull'immobile.

In una causa nata da un'azione per negare una servitù di passaggio su una rampa, la Corte di Cassazione ha sospeso la decisione. Ha ritenuto di massima importanza la questione procedurale del litisconsorzio necessario, ovvero se in una domanda di costituzione di servitù coattiva debbano essere citati in giudizio tutti i proprietari dei fondi potenzialmente interessati. Di conseguenza, ha rinviato il caso alle Sezioni Unite per un pronunciamento definitivo, posticipando la decisione sul ricorso principale.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che riconosceva l'usucapione di un immobile. La Corte ha stabilito che la dichiarazione dell'occupante, resa in un precedente procedimento, di detenere l'immobile a titolo di comodato gratuito, costituisce un riconoscimento del diritto altrui, causando l'interruzione usucapione e rendendo impossibile l'acquisto della proprietà per possesso prolungato.

Un figlio ha citato in giudizio l'ex moglie, sostenendo che una vendita immobiliare dai suoi genitori a lei fosse in realtà una donazione simulata. La Corte d'Appello aveva negato la sua richiesta di ammettere prove a sostegno di tale tesi. La Corte di Cassazione ha ribaltato questa decisione, affermando un principio fondamentale: l'erede che agisce per proteggere la propria quota di eredità legittima è considerato un "terzo" rispetto all'atto simulato. Di conseguenza, per la prova della simulazione, non è vincolato dalle limitazioni probatorie imposte alle parti originarie e può utilizzare qualsiasi mezzo, come testimonianze o interrogatori. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha rinviato la decisione su un'opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali. La causa è stata sospesa in attesa di essere trattata congiuntamente al ricorso pendente contro l'annullamento della delibera assembleare su cui si fondava il credito. Questa decisione sottolinea il legame di pregiudizialità tra i due procedimenti, poiché la validità del decreto ingiuntivo dipende direttamente dalla validità della delibera.

Un geometra si è visto negare dal Tribunale il compenso come direttore lavori a causa di un grave inadempimento dei suoi doveri di supervisione. Nonostante i notevoli ritardi e i difetti lamentati dal condominio committente, il professionista non ha dimostrato di aver vigilato sul cantiere né di aver sollecitato l'impresa esecutrice. La sentenza ha riconosciuto solo i compensi per le attività effettivamente e correttamente completate (come la redazione del capitolato e del piano di sicurezza), negando quelle viziate da negligenza. Questo caso sottolinea l'importanza dell'onere della prova e la responsabilità che deriva dall'incarico di direttore dei lavori.

La Corte di Cassazione conferma la decisione della Corte d'Appello, stabilendo che un contratto preliminare di vendita immobiliare è risolto per inadempimento dei promittenti venditori se non tutti i comproprietari lo hanno sottoscritto. Anche se la promissaria acquirente non ha rispettato il termine per il rogito, la mancata acquisizione del consenso di tutti i proprietari è una violazione più grave che giustifica la risoluzione del contratto e la condanna dei venditori a restituire il doppio della caparra. Questo caso evidenzia come un preliminare non firmato da tutti i contitolari renda i venditori inadempienti sin dall'inizio.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni inquilini che si opponevano alla compensazione del loro deposito cauzionale con i canoni di locazione non versati. Nonostante una clausola contrattuale vietasse l'uso del deposito per pagare i canoni, i giudici hanno confermato che, a fine rapporto, la compensazione legale tra debiti e crediti reciproci è possibile. L'inammissibilità del ricorso è stata determinata da motivi procedurali, tra cui la mancata impugnazione di tutte le ragioni a fondamento della decisione d'appello.

Una società di leasing, citata in giudizio per vizi di un immobile venduto, ha intrapreso un'azione di rivalsa contro il venditore originario. La Corte di Cassazione ha stabilito la legittimità della condanna condizionata del venditore a tenere indenne la società, anche prima della conclusione del giudizio principale. Questa pronuncia chiarisce che l'azione di rivalsa autonoma è ammissibile, richiedendo al giudice un accertamento incidentale della responsabilità nel rapporto principale, senza dover attendere il giudicato.

Una società cede un ramo d'azienda senza formalizzare la cessione del contratto di locazione. Il locatore stipula un nuovo contratto con l'acquirente, estinguendo di fatto il precedente. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso della società cedente, confermando che la stipula di un nuovo accordo locativo, accettato dalle parti, prevale e sostituisce il contratto originario.

La Corte di Cassazione stabilisce che l'usucapione abbreviata non è configurabile quando l'acquisto di un immobile avviene dal legittimo proprietario, anche in presenza di una precedente trascrizione di una domanda giudiziale volta a ottenere il trasferimento dello stesso bene. La sentenza che accoglie tale domanda ha efficacia 'ex nunc' (dal momento della decisione), trasferendo la proprietà solo quando diventa definitiva. Di conseguenza, l'acquisto non può essere considerato 'a non domino', requisito essenziale per l'usucapione abbreviata.

La richiesta di un Comune per un conguaglio espropriazione verso i membri di cooperative edilizie è stata respinta. La Cassazione ha confermato che la pretesa è infondata se l'ente non ha mai effettivamente pagato tale somma al proprietario originario dei terreni. La decisione si basa sul principio del pareggio economico e sull'inammissibilità di un ricorso che non contesta tutte le ragioni autonome della sentenza impugnata.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un Comune che richiedeva un conguaglio espropriazione ai proprietari di immobili. La decisione si fonda su due principi: primo, il Comune non aveva mai sostenuto il costo iniziale che intendeva recuperare; secondo, l'obbligazione si era estinta per confusione. La Corte ha ribadito che, per essere ammissibile, un ricorso deve contestare tutte le ragioni autonome della sentenza impugnata.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un Comune contro la decisione che lo condannava a pagare un'indennità per l'acquisizione di un terreno privato. La Corte ha stabilito che il vincolo urbanistico imposto per la realizzazione di una strada pubblica aveva natura di vincolo espropriativo. Il ricorso del Comune è stato respinto per motivi procedurali, in quanto generico, non specifico e volto a una non consentita rivalutazione dei fatti.

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, rigettando il ricorso di un acquirente di un lastrico solare. La sua richiesta di accertamento della proprietà, basata su un acquisto 'a non domino', è stata considerata una domanda nuova in appello e quindi inammissibile, poiché non era stata formalmente avanzata nel primo grado di giudizio. La Corte ha ribadito che l'istituto dell'acquisto 'a non domino' in buona fede si applica solo ai beni mobili e non a quelli immobili.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un'azione petitoria, intentata dal convenuto in un giudizio possessorio, pur essendo proceduralmente inammissibile ai sensi dell'art. 705 c.p.c., è comunque idonea a interrompere il termine per l'usucapione. La Corte ha chiarito che il rischio del maturare dell'usucapione non costituisce quel "danno grave e irreparabile" che, secondo la Corte Costituzionale, consentirebbe di derogare al divieto di cumulo tra giudizio possessorio e petitorio. Di conseguenza, l'azione è stata rigettata e la parte ricorrente condannata alle spese, in quanto la sua domanda, sebbene efficace sul piano sostanziale, era proceduralmente superflua e inammissibile.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un condominio che ha subito gravi danni strutturali, attribuiti a lavori di scavo per una galleria vicina. Inizialmente, il tribunale aveva riconosciuto la responsabilità dell'impresa costruttrice. Tuttavia, la Corte d'Appello e successivamente la Cassazione hanno ribaltato la decisione. È stato accertato che i danni non erano riconducibili ai lavori, ma a gravi e preesistenti fragilità strutturali dell'edificio e all'instabilità geologica del terreno, interrompendo così il nesso di causalità con l'attività dell'impresa. La Suprema Corte ha quindi rigettato il ricorso dei condomini, confermando che la responsabilità civile richiede una prova concreta del legame causa-effetto, che in questo caso mancava.

La Corte di Cassazione si è pronunciata sulla corretta metodologia per calcolare l'indennità di esproprio di un terreno destinato a servizi pubblici. I proprietari contestavano la valutazione del giudice di merito, che aveva mediato il valore del loro terreno con quello delle aree agricole circostanti. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che la legge provinciale applicabile impone di considerare congiuntamente tre criteri – caratteristiche del terreno, inserimento nel tessuto urbanistico e destinazione delle aree circostanti – senza alcuna gerarchia tra essi. La decisione conferma quindi la legittimità di un calcolo che pondera tutti i fattori, anche quelli apparentemente svalutanti come la vicinanza a terreni agricoli, per giungere a una stima equa.