Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'inammissibilità del ricorso di una debitrice contro una sentenza d'appello relativa a una procedura esecutiva immobiliare. Il motivo principale è la violazione del principio di autosufficienza: il ricorso era confuso e non esponeva chiaramente le vicende processuali e i motivi di doglianza, impedendo alla Corte di valutare il caso senza consultare altri atti. La Corte ha anche sanzionato la ricorrente per abuso del processo.

Una società finanziaria ha impugnato l'approvazione di un piano di composizione della crisi perché il suo credito, garantito da ipoteca, era stato classificato come non privilegiato. Il tribunale aveva respinto il reclamo ritenendolo tardivo. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che il diritto derivante da un credito ipotecario può essere fatto valere anche in fase di reclamo e che il giudice deve sempre valutare la convenienza del piano per i creditori dissenzienti rispetto all'alternativa della liquidazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30533/2024, ha stabilito che il termine per contestare l'indennità derivante da un'acquisizione sanante ex art. 42-bis TUE è quello ordinario di prescrizione di dieci anni, e non il termine perentorio di trenta giorni previsto per le espropriazioni ordinarie. La Suprema Corte ha chiarito che la natura speciale del provvedimento di acquisizione sanante e l'assenza di un'espressa previsione normativa impediscono l'applicazione analogica di termini di decadenza brevi, i quali decorrono comunque solo dalla notifica formale dell'atto e non dalla mera conoscenza di fatto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21756/2024, ha stabilito che un contratto preliminare di vendita di un immobile in comproprietà, sottoscritto da uno solo dei titolari, è valido. Tale accordo si qualifica come promessa di vendita di cosa parzialmente altrui. Il firmatario è obbligato a procurare il consenso degli altri comproprietari e, in caso di inadempimento, è tenuto al risarcimento dei danni. La Corte ha respinto la tesi della nullità del contratto, confermando la condanna della promittente venditrice.

La Corte di Cassazione stabilisce che un condomino, contro cui l'assemblea delibera di intraprendere un'azione legale, non ha la legittimazione per impugnare la delibera per omessa o tardiva convocazione. In questo scenario, la compagine condominiale si scinde in due parti contrapposte e il condomino interessato non rientra tra gli aventi diritto a partecipare alla decisione. La mancata convocazione assembleare condominiale, in questo caso, non è un vizio che può essere fatto valere.

Una condomina impugna una delibera assembleare che istituisce un parcheggio per disabili in un vialetto, sostenendo di non essere stata convocata. La Corte d'Appello le dà ragione, dichiarando la delibera condominiale invalida. La motivazione si fonda sulla natura del vialetto: non un'area di pertinenza esclusiva di alcuni, ma un "bene comune non censibile" secondo i rogiti e il regolamento condominiale. Pertanto, la decisione richiedeva la partecipazione di tutti i condomini e non poteva essere presa da un'assemblea parziale.

Una società ha contestato la qualificazione del suo contratto come affitto di azienda, sostenendo fosse una locazione commerciale. Dopo la sconfitta in Appello, ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per gravi vizi procedurali, senza entrare nel merito della questione. La decisione sottolinea l'importanza del rigore formale nella redazione dei motivi di ricorso, che devono criticare specificamente la sentenza impugnata e non limitarsi a riproporre le proprie tesi.

Una società è stata condannata a demolire un muro ritenuto all'interno della proprietà confinante. In appello, la sua tesi sulla collocazione del muro sulla linea di confine è stata respinta come eccezione nuova. La Cassazione ha annullato tale decisione, chiarendo che contestare i fatti posti a fondamento della domanda avversaria costituisce una mera difesa in appello, sempre ammissibile, e non un'eccezione vietata ai sensi dell'art. 345 c.p.c.

La Corte di Cassazione chiarisce la natura della prova necessaria per rivendicare la proprietà di un letto fiume abbandonato. A differenza di quanto stabilito dalla Corte d'Appello, non è richiesta la 'probatio diabolica', trattandosi di un acquisto a titolo originario per accessione. È sufficiente dimostrare i presupposti previsti dall'art. 946 c.c. (versione ante 1994), ovvero l'abbandono del letto da parte del fiume e la proprietà del fondo rivierasco.

Una parte ha proposto ricorso per regolamento di competenza, sostenendo che un accertamento tecnico preventivo per infiltrazioni d'acqua fosse di competenza di un altro giudice già investito di una causa successoria tra le stesse parti. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che non può esserci litispendenza o continenza tra un giudizio di merito e un procedimento di istruzione preventiva, come l'ATP. Il ricorrente è stato condannato anche per lite temeraria per aver riproposto un'impugnazione già in passato respinta.

La Corte di Cassazione conferma la distinzione tra azione di rivendica e regolamento di confini. In un caso di occupazione di una striscia di terreno, i giudici hanno ribadito che se vi è un conflitto tra titoli di proprietà, si tratta di azione di rivendica, che richiede una prova rigorosa della proprietà (probatio diabolica). L'attore deve dimostrare la validità del proprio titolo risalendo a un acquisto a titolo originario, non essendo sufficiente il solo atto di compravendita.

Una società di servizi postali ha contestato la qualificazione del contratto di scambio di un'area immobiliare con un ministero, sostenendo fosse una consegna provvisoria e non una permuta definitiva. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo che la qualificazione del contratto spetta al giudice di merito sulla base dell'interpretazione della volontà delle parti. La Corte ha stabilito che la valutazione del giudice prevale sull'opinione del consulente tecnico e che l'errata interpretazione dei fatti non costituisce un vizio di legge sindacabile in sede di legittimità.

Una controversia tra sorelle sull'usucapione di terreni co-ereditati arriva in Cassazione. La Corte Suprema stabilisce che la semplice coltivazione del fondo da parte di un coerede non è sufficiente a dimostrare il possesso esclusivo necessario per l'usucapione. Occorrono atti inequivocabili che escludano gli altri coeredi dal godimento del bene. La sentenza d'appello, che aveva concesso l'usucapione basandosi solo sulla coltivazione, viene annullata con rinvio per un nuovo esame.

Un cittadino vede il suo appello dichiarato inammissibile a causa di una presunta notifica errata. La Cassazione interviene, ribaltando la decisione e chiarendo le regole sulla notifica a un avvocato irreperibile e sprovvisto di PEC (Posta Elettronica Certificata). Il principio affermato è che, in assenza di un domicilio digitale comunicato, la notifica va eseguita correttamente tramite deposito in cancelleria, rendendo l'atto valido e il processo proseguibile.

Un proprietario ha costruito un piano aggiuntivo sul proprio edificio, direttamente sul confine con il vicino. Quest'ultimo ha contestato l'opera, appellandosi a nuove normative locali che imponevano una distanza minima dal confine. La Corte di Cassazione ha confermato che una sopraelevazione è da considerarsi una nuova costruzione e, come tale, deve rispettare le norme sulle distanze in vigore al momento della sua realizzazione, anche se l'edificio originale era stato legittimamente costruito sul confine. Il ricorso del costruttore è stato quindi respinto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21675/2024, ha rigettato il ricorso in un caso di usucapione stradina e servitù di passaggio. La Corte ha stabilito che una sentenza è valida anche se identifica l'area tramite riferimento a una perizia (CTU), purché la motivazione la renda inequivocabilmente individuabile. Ha inoltre ribadito che la valutazione delle prove testimoniali spetta al giudice di merito e non può essere riesaminata in sede di legittimità. La decisione conferma i requisiti di prova per l'acquisto della proprietà e della servitù per possesso prolungato nel tempo.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21672/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di usucapione di un immobile abusivo. Il caso riguardava una cittadina che, dopo la costruzione di un immobile senza permesso e la successiva acquisizione del bene da parte del Comune, aveva continuato a viverci, chiedendo poi il riconoscimento della proprietà per usucapione. La Suprema Corte ha rigettato la richiesta, chiarendo che l'acquisizione del bene al patrimonio comunale, essendo un acquisto a titolo originario, determina la perdita dell'"animus possidendi" (l'intenzione di possedere come proprietario) in capo all'ex titolare. Di conseguenza, la sua permanenza nell'immobile si configura come mera detenzione, una condizione che non consente di maturare i termini per l'usucapione, salvo uno specifico atto di interversione del possesso.

Una società occupava senza titolo un immobile di proprietà di due persone. Una delle comproprietarie ha agito in giudizio per la restituzione e il risarcimento. La società si è difesa sostenendo la necessità di coinvolgere anche l'altra proprietaria, invocando il litisconsorzio necessario. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando che ciascun comproprietario può agire individualmente per tutelare il bene comune, poiché tale azione non incide sul rapporto giuridico plurisoggettivo in modo inscindibile.

La Cassazione ha respinto il ricorso di un coerede che chiedeva il pagamento dell'indennità di occupazione per un periodo più lungo e la rivalutazione monetaria della somma. La Corte ha stabilito che la valutazione della durata dell'occupazione è un giudizio di fatto insindacabile in sede di legittimità e ha ribadito che l'indennità per frutti civili costituisce un debito di valuta, non soggetto a rivalutazione automatica.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 21648/2024, chiarisce un punto cruciale sull'azione negatoria servitutis. Il proprietario di un immobile può chiedere la rimozione di un'opera illegittima, come una tubatura, senza dover dimostrare di aver subito un danno specifico. La Corte ha stabilito che l'accertamento dell'inesistenza di una servitù (nella specie, per rigetto della domanda di usucapione) è sufficiente a fondare il diritto alla rimozione. Inoltre, spetta a chi ha realizzato l'opera nel sottosuolo dimostrare la carenza di interesse del proprietario alla sua rimozione, e non viceversa.