Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 22103/2024, ha stabilito che un'area su una scogliera alta e inaccessibile, su cui sorge un condominio, non appartiene al demanio marittimo se non presenta le caratteristiche fisiche per l'uso pubblico del mare. La Corte ha chiarito che le caratteristiche oggettive del bene prevalgono su atti formali come le autorizzazioni edilizie. La precedente decisione della Corte d'Appello è stata cassata per 'falsa applicazione di legge', poiché aveva erroneamente qualificato l'area come demaniale nonostante le evidenze tecniche contrarie.

La Corte di Cassazione esamina un caso relativo alla validità della disdetta di un contratto agrario inviata all'indirizzo del conduttore originario, deceduto anni prima. A fronte delle doglianze degli eredi, che sostengono l'irritualità della comunicazione, la Corte ha ritenuto la questione di particolare importanza giuridica ('rilievo nomofilattico') e ha rinviato la decisione a una pubblica udienza, senza ancora pronunciarsi nel merito.

Una società concessionaria, per non fermare i lavori di costruzione di un parcheggio, ha pagato per lo spostamento cavi di una compagnia telefonica, chiedendone poi il rimborso. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d'appello che negava il rimborso, stabilendo che il giudice non aveva considerato fatti decisivi, come la comunicazione del Comune (proprietario del terreno) che poneva i costi a carico della compagnia telefonica. La Corte ha ribadito che, di norma, le spese sono a carico del gestore della rete, salvo patto contrario.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22032/2024, ha stabilito un importante principio in materia di interruzione usucapione. Il caso riguardava una costruzione realizzata a distanza illegale, per la quale si voleva far valere l'usucapione di una servitù. I proprietari confinanti avevano agito dinanzi al giudice amministrativo per ottenerne la demolizione. La Corte ha chiarito che anche un'azione giudiziaria intentata presso un'autorità diversa dal giudice civile, come il TAR, se mira a rimuovere la situazione di fatto illegittima (in questo caso, con la demolizione), è un atto idoneo a interrompere il decorso del tempo necessario per usucapire.

Una società balneare si opponeva al calcolo del canone demaniale per il 2013. Dopo aver versato una parte della somma, aderiva al condono previsto dalla L. 147/2013. La Corte d'Appello aveva stabilito che il condono si dovesse calcolare solo sulla somma residua contestata. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 22006/2024, ha cassato tale decisione, affermando che per il perfezionamento del condono canoni demaniali si deve considerare il 30% delle 'somme dovute' totali richieste dall'amministrazione, tenendo conto anche dei pagamenti già effettuati.

Un proprietario di immobile ha richiesto la rimozione del muro di un vicino (domanda principale) e, in subordine, l'ampliamento di una servitù (domanda subordinata). I giudici hanno respinto la prima richiesta ma accolto la seconda. A causa di questa soccombenza reciproca, la Corte di Cassazione ha confermato che l'attore, nonostante una vittoria parziale, è stato correttamente condannato a pagare la maggior parte delle spese legali, poiché le due domande erano autonome e non collegate.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha annullato una decisione di merito relativa a una controversia sulle distanze tra costruzioni. Il caso riguardava la presunta violazione delle distanze legali, la mancata realizzazione di un giunto tecnico antisismico e i danni a un immobile. La Suprema Corte ha accolto i ricorsi della società costruttrice, ravvisando errori nell'applicazione della normativa urbanistica e antisismica e un vizio di motivazione apparente riguardo alla liquidazione del danno, rinviando il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito di negare una Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU) per determinare i confini di un'area demaniale. La richiesta è stata respinta perché le prove esistenti, incluse testimonianze e verbali, erano già state ritenute sufficienti e convincenti. La sentenza ribadisce la natura di CTU discrezionale, sottolineando che il suo diniego non necessita di motivazione esplicita se la sufficienza delle altre prove emerge dal contesto generale della decisione. Viene inoltre applicato il principio della "doppia conforme", che limita l'impugnazione per vizi di motivazione in Cassazione.

La Corte d'Appello conferma l'inefficacia di una vendita immobiliare tramite azione revocatoria. La venditrice, garante di un debito, aveva alienato il suo unico bene. La Corte ha ritenuto provata la consapevolezza del danno sia della venditrice che dell'acquirente, basandosi su presunzioni come il mancato incasso del prezzo e la permanenza della venditrice nell'immobile.

In un caso di opposizione all'esecuzione forzata per il rilascio di un fondo rustico, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d'appello. La decisione si fonda sull'insanabile conflitto dispositivo motivazione: il dispositivo letto in udienza rigettava l'appello nel merito, mentre la motivazione scritta lo dichiarava inammissibile per ragioni procedurali. La Suprema Corte ha ribadito che, nei riti speciali come quello agrario, il dispositivo è immodificabile e la sua contraddizione con la motivazione determina la nullità della sentenza.

Un coltivatore ha tentato di esercitare il diritto di retratto agrario su un fondo confinante, ma la sua richiesta è stata respinta in tutti i gradi di giudizio. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando che l'attore non aveva fornito la prova fondamentale della sua qualifica di coltivatore diretto, requisito indispensabile per l'azione. La decisione evidenzia l'importanza di concentrare la difesa sulla ratio decidendi della sentenza impugnata.

Un'acquirente subisce un pignoramento a causa di un errore trascrizione immobiliare da parte della Conservatoria. La Cassazione stabilisce che l'errore nei registri nominativi, rendendo la ricerca infruttuosa, fonda la responsabilità risarcitoria dello Stato, anche se la nota è corretta nel registro generale. La sentenza d'appello che negava il danno è cassata con rinvio.

Un cittadino ha subito l'iscrizione di un'ipoteca illegittima da parte dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione. Dopo averne ottenuto la cancellazione, ha chiesto il risarcimento del danno, sostenendo che l'ipoteca gli avesse impedito di ottenere un mutuo. La Corte di Cassazione ha chiarito che il danno non è automatico, ma deve essere provato. Tuttavia, se il danneggiato presenta una prova documentale (come la lettera di diniego del mutuo), il giudice ha l'obbligo di esaminarla. Ignorare tale prova costituisce un errore che porta alla cassazione della sentenza. La questione del risarcimento danno ipoteca è stata quindi rinviata a un nuovo giudice per una corretta valutazione delle prove.

In un caso di retratto agrario, la Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso, ribadendo un principio fondamentale: il giudizio di legittimità non può trasformarsi in un terzo grado di merito. La Corte ha stabilito di non poter riesaminare le valutazioni di fatto compiute dai giudici di appello, come la qualificazione del contratto di vendita e l'effettiva contiguità dei fondi. La decisione sottolinea che le contestazioni basate su una diversa interpretazione delle prove sono precluse in sede di Cassazione, la cui funzione è garantire la corretta applicazione della legge, non rivedere i fatti.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino che rivendicava la proprietà esclusiva di una striscia di terreno adiacente al suo locale commerciale. La Corte ha ribadito che, per superare la presunzione di proprietà condominiale di un bene, è necessario un titolo contrario, ossia un atto di acquisto che escluda in modo inequivocabile la natura comune del bene. L'uso più intenso da parte di un singolo condomino o la sua funzionalità rispetto alla proprietà privata non sono sufficienti a dimostrarne la proprietà esclusiva o la natura pertinenziale, né a fondare una domanda di usucapione in assenza di prove di un possesso esclusivo incompatibile con quello altrui.

Un proprietario di un immobile ha citato in giudizio i suoi vicini per un presunto allaccio fognario illegale. Dopo aver perso in appello, ha richiesto la revocazione della sentenza per un presunto errore revocatorio, sostenendo che la corte avesse frainteso la sua domanda. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che una errata interpretazione della domanda giudiziale costituisce un errore di giudizio e non un errore revocatorio di fatto, rendendo quindi inammissibile la richiesta.

Una società immobiliare ha citato in giudizio i proprietari di un immobile per responsabilità precontrattuale, dopo che questi avevano rifiutato una sua offerta al ribasso, motivata dalla scoperta di irregolarità edilizie. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che non è possibile contestare la valutazione dei fatti del giudice di merito mascherandola da violazione di legge. Il rifiuto di accettare un'offerta unilaterale, significativamente inferiore a quella pattuita, non integra di per sé una condotta di mala fede.

La Corte di Cassazione ha confermato un principio consolidato in materia di retratto agrario: il coltivatore diretto che esercita il diritto di riscatto è tenuto a versare solo il prezzo indicato nell'atto di vendita originario, senza interessi legali o rivalutazione monetaria. Questa regola si applica anche se sono trascorsi molti anni dalla vendita e il coltivatore ha continuato a detenere il fondo senza corrispondere alcun canone. Il ricorso dell'acquirente originario, che lamentava anche un'errata quantificazione delle spese legali, è stato dichiarato inammissibile.

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha dichiarato inammissibile un ricorso contro una decisione del Consiglio di Stato in materia di espropriazione. Il caso verteva su una richiesta di risarcimento per un'area espropriata decenni fa e utilizzata per scopi diversi da quelli originari. La Suprema Corte ha ribadito i severi limiti della giurisdizione, chiarendo che non può riesaminare il merito delle decisioni dei giudici amministrativi, neanche in caso di presunti errori nell'applicazione di norme come la prescrizione o il giudicato. Tali errori, infatti, non costituiscono un eccesso di potere giurisdizionale, ma rientrano nell'attività interpretativa propria del giudice speciale, e non sono quindi sindacabili in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione ha confermato che la ripetuta presenza del chiamato all'eredità presso un immobile ereditario, dove riceve personalmente atti e raccomandate, costituisce una presunzione grave, precisa e concordante del possesso del bene. Tale possesso, se non seguito dalla redazione dell'inventario nei termini di legge, comporta l'accettazione eredità pura e semplice, ai sensi dell'art. 485 c.c. La sentenza chiarisce che il possesso rilevante non richiede l'esercizio di veri e propri diritti di proprietà, ma una mera relazione materiale con la cosa.