Diritto Immobiliare

Un caso di retratto agrario giunge in Cassazione. La Corte d'Appello aveva negato il diritto per insufficienza di prova sulla mancata vendita di fondi nel biennio precedente. La Suprema Corte, tuttavia, non decide nel merito ma emette un'ordinanza interlocutoria, rilevando un vizio di procedura: la mancata notifica del ricorso a tutte le parti necessarie (litisconsorzio necessario). Di conseguenza, ordina la rinnovazione della notifica per garantire l'integrità del contraddittorio prima di procedere all'esame del caso.

Una comproprietaria costruisce su un cortile comune e rivendica la proprietà esclusiva tramite usucapione del comproprietario. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, confermando l'ordine di demolizione. La Corte chiarisce che, affinché l'usucapione tra comproprietari sia valida, il possesso deve essere esclusivo e palesemente incompatibile con i diritti degli altri, impedendo loro l'uso del bene. La semplice costruzione su una porzione di cortile, lasciando accessibile il resto, non soddisfa questo requisito.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 7121/2024, ha affrontato un caso di azione revocatoria su una compravendita immobiliare tra coniugi. I creditori avevano impugnato l'atto, ritenendolo lesivo delle loro ragioni. La Corte ha stabilito che, in un'azione revocatoria, l'onere di provare che la vendita era l'unico mezzo per estinguere debiti scaduti grava sul debitore. Non avendo fornito prove sufficienti, il ricorso del debitore è stato respinto e la vendita è stata dichiarata inefficace nei confronti dei creditori.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7118/2024, ha stabilito che in caso di richiesta di risarcimento danni per ritardo cancellazione ipoteca, spetta al debitore dimostrare il momento esatto in cui ha richiesto il consenso alla banca. In assenza di tale prova, non è possibile addebitare alla banca un ritardo colpevole. La vicenda riguarda dei garanti ipotecari che, dopo aver estinto un debito, non sono riusciti a vendere l'immobile a causa del presunto ritardo della banca nel fornire il consenso alla cancellazione, perdendo così la caparra e subendo un danno. La Corte ha ritenuto il ricorso inammissibile, confermando la decisione d'appello che negava il risarcimento per difetto di prova.

Un comune ha occupato un terreno privato negli anni '60 a seguito di una trattativa privata, realizzando un'opera pubblica senza un formale esproprio. La Corte di Cassazione ha confermato l'acquisto della proprietà da parte dell'ente per usucapione. La Corte ha specificato che quando la Pubblica Amministrazione agisce come un soggetto privato (iure privatorum) e non esercitando poteri autoritativi, si applicano le normali regole sull'usucapione P.A., con il termine che decorre dall'inizio del possesso e non da successive leggi in materia di espropriazione.

Un soggetto occupava un immobile da decenni, usandolo come laboratorio, e sosteneva di averlo usucapito. La Corte di Cassazione ha rigettato il suo ricorso, chiarendo la differenza tra detenzione e possesso. Poiché l'occupante aveva ottenuto l'immobile con il consenso dei proprietari (suoi parenti), la sua era una mera detenzione e non un possesso utile all'usucapione. In assenza di un atto di "interversione", cioè di una chiara opposizione al diritto dei proprietari, la domanda di usucapione è stata respinta.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7055/2024, ha rigettato il ricorso di una proprietaria condannata a demolire parzialmente una sopraelevazione per violazione di una servitù di veduta. La Corte ha stabilito che la valutazione delle prove testimoniali, che avevano dimostrato l'acquisto del diritto per usucapione da parte del vicino, spetta ai giudici di merito e non è sindacabile in sede di legittimità, anche se in apparente contrasto con atti pubblici.

La Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale sulla prescrizione e rescissione contrattuale. In un caso di compravendita immobiliare, la Corte ha stabilito che il diritto a richiedere la restituzione del prezzo pagato sorge solo dopo che la sentenza di rescissione del contratto è passata in giudicato. Pertanto, il termine di prescrizione decennale inizia a decorrere da quel momento e non dalla data del pagamento. La Corte ha ritenuto inammissibile l'argomento basato su una precedente condanna penale, poiché non era stato introdotto correttamente nel giudizio di merito.

In una controversia su confini di proprietà, un proprietario aveva intentato un'azione legale per definire i limiti del suo terreno e ottenere la restituzione di una parte che riteneva occupata dal vicino. Il vicino si era opposto, avanzando una domanda di usucapione. Dopo la condanna nei primi due gradi di giudizio, il vicino ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che l'azione di regolamento di confini include implicitamente la restituzione del terreno occupato e che i motivi di ricorso, inclusi quelli su presunti errori procedurali e sulla valutazione delle prove per l'usucapione, non rientravano nei limiti del giudizio di legittimità.

La Corte di Cassazione conferma la condanna in via solidale di un progettista e dell'impresa costruttrice per i gravi difetti di un capannone. La sentenza chiarisce la distinzione tra manufatti di serie e su misura, affermando che la responsabilità solidale in appalto sussiste quando le azioni di entrambi concorrono a causare il danno, anche con titoli di responsabilità diversi.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7050/2024, ha stabilito che la quietanza di pagamento contenuta in un atto di compravendita non è opponibile al fallimento della società venditrice, che agisce come terzo. L'acquirente, che non ha fornito altre prove del versamento, è stato condannato a pagare il saldo. La Corte ha inoltre chiarito che la prescrizione del credito per il saldo del prezzo decorre dalla data di scadenza pattuita per il pagamento, non dalla data di stipula del contratto.

Una persona ha rivendicato la proprietà di un terreno per usucapione dopo averlo posseduto per oltre vent'anni. L'acquirente, che aveva comprato il bene a un'asta giudiziaria a seguito del fallimento del precedente proprietario, sosteneva che la procedura fallimentare avesse interrotto il possesso. La Corte di Cassazione ha respinto questa tesi, chiarendo il rapporto tra usucapione e fallimento. Ha affermato che la dichiarazione di fallimento non interrompe il possesso necessario per l'usucapione, poiché il curatore acquisisce solo la detenzione dei beni, non il possesso legale. Il ricorso è stato quindi rigettato.

Una condomina ha proposto opposizione a un decreto ingiuntivo emesso contro il suo condominio per lavori non pagati. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso, stabilendo che in tema di opposizione a decreto ingiuntivo per debiti condominiali, la legittimazione ad agire spetta esclusivamente all'amministratore in rappresentanza dell'ente. Il singolo proprietario non può sostituirsi al condominio in queste controversie, che riguardano obbligazioni comuni e non diritti reali individuali.

La Corte di Cassazione ha stabilito che per calcolare l'indennità di esproprio relativa a opere di ricostruzione post-sismica, si deve applicare un criterio riduttivo speciale previsto da una legge del 1981, e non il generale valore di mercato. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva erroneamente dichiarato inammissibile il motivo di gravame del consorzio costruttore, ritenendolo invece specifico e fondato. La decisione chiarisce che criteri di indennizzo inferiori al valore di mercato sono legittimi in presenza di obiettivi di utilità pubblica, come le misure di riforma economica o giustizia sociale.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 6972/2024, ha stabilito un principio chiave in materia di espropriazione. Nel calcolo dell'indennizzo dovuto per una acquisizione sanante (art. 42-bis d.P.R. 327/2001), non deve essere incluso il valore dell'opera pubblica che l'ente ha già realizzato sul terreno. Il caso riguardava un Comune che, dopo l'annullamento di una procedura espropriativa, aveva acquisito i terreni su cui aveva già costruito un impianto sportivo. Gli eredi del proprietario chiedevano un indennizzo comprensivo del valore dell'impianto. La Corte ha rigettato il ricorso, chiarendo che l'indennizzo compensa la perdita del terreno e non può portare a un ingiustificato arricchimento del privato con il valore di un bene creato con fondi pubblici.

Un condominio ha citato in giudizio un individuo per lavori edili non autorizzati. L'individuo si è difeso sostenendo che la responsabilità fosse di una società. I tribunali, tuttavia, hanno affermato la sua responsabilità personale basandosi sul suo comportamento, come la presentazione di denunce di inizio attività a proprio nome e la partecipazione personale alle assemblee. La Corte di Cassazione ha confermato questa linea, stabilendo che le azioni concrete di un individuo possono fondare una responsabilità personale diretta, superando la formale schermatura societaria.

Un proprietario terriero ha richiesto un indennizzo per la reiterazione di un vincolo espropriativo sul suo suolo. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l'indennizzo non è dovuto se il pregiudizio lamentato (in questo caso, l'impossibilità di edificare) non deriva direttamente dal vincolo espropriativo, ma dalle prescrizioni generali e permanenti del piano urbanistico (vincoli conformativi), che non danno diritto a compenso.

Dei proprietari terrieri contestano l'importo della loro indennità di esproprio, sostenendo l'applicazione di una legge errata. La Corte di Cassazione ha respinto il loro ricorso, stabilendo che per il calcolo dell'indennità di esproprio, il fattore decisivo è la specifica procedura legislativa avviata dalla Pubblica Amministrazione. In questo caso, si trattava di quella per la ricostruzione post-sismica, che rinviava correttamente a una legge specifica per la valutazione, nonostante l'ubicazione dell'immobile.

Una società immobiliare ha contestato una condanna al risarcimento danni per un vizio nella procura alle liti della controparte. La Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la procura alle liti è valida anche se depositata separatamente dall'atto introduttivo, a condizione che sia inequivocabilmente riferibile al giudizio. Questo principio di "antiformalismo" privilegia la sostanza sulla forma, garantendo il diritto di difesa.

Una società acquirente di un immobile all'asta si è vista privata del bene a causa di un 'uso civico' preesistente. La richiesta di risarcimento danni al curatore e al perito è stata inizialmente respinta per prescrizione. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 6947/2024, ha ribaltato la decisione, stabilendo un principio fondamentale in materia di prescrizione e danno: il termine per agire decorre non dalla mera conoscenza di un potenziale rischio, ma dal momento in cui il danno si manifesta concretamente e diventa oggettivamente percepibile.