Diritto Immobiliare

Una recente ordinanza della Cassazione affronta il tema della responsabilità direttore lavori. Il caso riguarda una richiesta di risarcimento per il ritardo nell'avvio di un'attività commerciale e per pagamenti eccessivi a un'impresa, autorizzati dal professionista. La Corte ha rigettato la domanda per il ritardo, per mancata prova del nesso causale, ma ha accolto quella sui pagamenti. Ha stabilito che il giudice di merito deve esaminare attentamente se i certificati di pagamento emessi dal direttore dei lavori tenessero conto degli acconti già versati, configurando altrimenti una sua chiara responsabilità professionale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15678/2024, ha stabilito un principio cruciale in materia di locazione e pignoramento. Un locatore, il cui immobile è stato sottoposto a pignoramento, non ha più il potere di gestire il rapporto di locazione. Di conseguenza, l'eventuale diniego di rinnovo del contratto comunicato al conduttore è radicalmente inefficace. Tale inefficacia è assoluta, valida sia nei confronti dei creditori che del conduttore, e non può essere sanata nemmeno dalla successiva estinzione della procedura esecutiva.

Un ente pubblico è stato citato in giudizio per ritardata restituzione di un immobile, poiché lo aveva riconsegnato in cattivo stato. Una precedente sentenza definitiva aveva condizionato la legittimità del rifiuto del locatore di riprendere l'immobile al pagamento di una somma specifica per le riparazioni. La Corte di Cassazione ha stabilito che, una volta versata tale somma, il rifiuto del locatore diventava illegittimo e l'obbligo di pagare ulteriori indennizzi cessava, indipendentemente dal successivo pagamento degli interessi o dalla formalità di una nuova offerta di riconsegna. La sentenza definitiva precedente è stata considerata decisiva.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 15661/2024, ha chiarito i presupposti della sdemanializzazione tacita. Nel caso esaminato, alcuni privati rivendicavano l'usucapione di un terreno espropriato per la costruzione di un'autostrada ma mai utilizzato a tale scopo. La Corte ha stabilito che la mera inerzia o il non utilizzo del bene da parte della Pubblica Amministrazione non sono sufficienti a farne perdere la natura demaniale. Per la sdemanializzazione tacita occorrono atti e fatti inequivocabili che dimostrino la volontà dell'ente di sottrarre il bene alla sua funzione pubblica, annullando così la sentenza di merito che aveva accolto la domanda di usucapione.

In una complessa controversia immobiliare tra due sorelle, la Corte di Cassazione ha chiarito importanti principi sull'indennità per migliorie. La Corte ha stabilito che chi esegue lavori su un bene altrui, prima di diventarne comproprietario, va considerato come un terzo e ha diritto a un'indennità secondo l'art. 936 c.c. e non secondo le norme sulla comunione. La sentenza ha anche corretto il metodo di calcolo per il risarcimento del danno derivante dall'uso esclusivo di un bene comune, specificando che deve basarsi sul pregiudizio effettivo subito dall'altro comproprietario.

Un inquilino ha richiesto la restituzione di oneri condominiali ritenuti non dovuti. Il Tribunale si era dichiarato incompetente per valore, indicando il Giudice di Pace. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che, poiché la controversia ha origine da un rapporto di affitto, la competenza per materia locazione spetta esclusivamente al Tribunale, a prescindere dall'importo richiesto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 15609/2024, chiarisce i requisiti per il risarcimento del danno da lucro cessante a seguito di uno sfratto illegittimo. La Corte ha rigettato il ricorso di una società conduttrice, sottolineando che il creditore ha l'onere di provare l'esistenza stessa del danno ('an debeatur') prima che il giudice possa procedere a una sua quantificazione, anche in via equitativa. La semplice illegittimità dello sgombero non è sufficiente a fondare il diritto al risarcimento del mancato guadagno se non viene fornita una prova concreta della sua esistenza.

La Corte di Cassazione ha negato il diritto di rivalsa dello Stato nei confronti di un Comune. Sebbene la violazione dei diritti umani (sancita dalla Corte EDU) sia originata da un esproprio comunale, la responsabilità non è del Comune se questo si è limitato ad applicare le leggi nazionali in vigore. La colpa della violazione, legata a una normativa interna e alle lungaggini processuali, ricade sullo Stato stesso e non può essere trasferita automaticamente all'ente locale.

Un terzo proprietario di un immobile ipotecato si è rivolto alla Corte di Cassazione, sostenendo l'estinzione della procedura esecutiva e della garanzia reale. L'appellante ha eccepito la prescrizione dell'ipoteca per il decorso del termine ventennale, ritenendo non validamente interrotto. La Suprema Corte, rilevando un contrasto interpretativo all'interno della propria giurisprudenza sulla possibilità di interrompere tale termine, ha disposto il rinvio della causa alla pubblica udienza, sospendendo la decisione finale.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società di servizi che chiedeva la restituzione di alcuni immobili. La Corte ha confermato la decisione d'appello, basandosi sull'autorità di un precedente giudicato esterno che aveva già qualificato il rapporto tra la società e gli occupanti come un contratto di locazione. Di conseguenza, non sussistendo un'occupazione senza titolo, la domanda di restituzione è stata respinta.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni privati contro l'Agenzia del Demanio riguardo una devoluzione immobile allo Stato avvenuta nel 1997. La Corte ha stabilito che ogni vizio procedurale doveva essere contestato tramite opposizione agli atti esecutivi entro i termini di legge. Non essendo stato fatto, il rapporto giuridico si è consolidato e non può essere riaperto, neanche a seguito di successive declaratorie di incostituzionalità.

I nuovi proprietari di appartamenti in un condominio hanno citato in giudizio l'erede del precedente proprietario terriero per l'occupazione abusiva di terreni adiacenti. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che la procedura di esproprio aveva validamente trasferito la proprietà e che il danno da occupazione illegittima è presunto. Ha inoltre affermato la responsabilità solidale dell'erede, anche per il periodo in cui l'occupazione è stata materialmente condotta da una società terza.

In un caso relativo a un preliminare di vendita immobiliare, una società costruttrice si opponeva alla richiesta di pagamento del doppio della caparra, sollevando una eccezione di inadempimento per cause a lei non imputabili. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che un convenuto può legittimamente difendersi contestando la fondatezza della domanda avversaria tramite una mera eccezione, senza essere obbligato a proporre una domanda riconvenzionale di risoluzione. La sentenza d'appello è stata cassata per 'motivazione apparente' e il caso rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione conferma la condanna di due società per gravi vizi di costruzione in un immobile. La sentenza chiarisce che un errore nel nome della società in una notifica non la invalida se il destinatario è comunque identificabile. Inoltre, la società che acquista un edificio al rustico e lo completa per poi venderlo, assume la responsabilità per tutti i difetti, anche quelli preesistenti. Rigettati quindi i ricorsi delle società costruttrici basati su presunti vizi procedurali e sull'errata attribuzione di responsabilità.

Un proprietario immobiliare contesta una richiesta di pagamento per lavori di finitura esibendo una ricevuta generica. La Corte di Cassazione stabilisce che una quietanza di pagamento attesta l'estinzione solo del debito specifico a cui si riferisce e non di obbligazioni diverse e successive. La pretesa dell'impresa è stata accolta poiché la quietanza riguardava precedenti lavori di ricostruzione e non le finiture extra oggetto della causa.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30448/2025, ha chiarito la natura di illecito permanente dell'occupazione abusiva di un fondo confinante. Il caso riguardava una sopraelevazione che invadeva la proprietà vicina per 20 cm. La Corte ha stabilito che il diritto al risarcimento del danno spetta al proprietario attuale del fondo danneggiato, anche se l'abuso è stato commesso prima del suo acquisto, poiché la lesione del diritto di proprietà perdura nel tempo. È stato respinto il ricorso che mirava a un riesame dei fatti, confermando che la valutazione delle prove è di competenza esclusiva dei giudici di merito.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso degli eredi che rivendicavano la proprietà di un terreno, confermando la sentenza di merito che aveva riconosciuto l'usucapione immobile in favore di una società. La Suprema Corte ha ribadito che la valutazione delle prove, che dimostravano un possesso ultraventennale, pacifico e ininterrotto da parte della società e dei suoi danti causa, è di competenza esclusiva dei giudici di merito e non può essere oggetto di un nuovo esame in sede di legittimità.

Una proprietaria ha citato in giudizio due sorelle per l'utilizzo illegittimo di una striscia di terreno come passaggio. Le sorelle avevano replicato chiedendo l'usucapione. I tribunali, inclusa la Corte di Cassazione, hanno dato ragione alla proprietaria, confermando il suo diritto. La decisione della Cassazione si è concentrata sulla corretta qualificazione dell'azione legale come actio negatoria, dichiarando inammissibili le nuove argomentazioni delle ricorrenti, quali l'abuso del diritto e l'abbandono della proprietà, poiché sollevate per la prima volta in sede di legittimità.

Una controversia su distanze tra immobili, giunta in Cassazione, si è conclusa a seguito di un accordo tra le parti. La Suprema Corte ha dichiarato la cessazione materia del contendere, annullando di fatto la sentenza d'appello impugnata e compensando le spese legali. Questa decisione chiarisce che l'accordo tra le parti durante il giudizio di legittimità estingue il processo.

Un promissario acquirente, inadempiente a un contratto preliminare, ha impugnato la condanna al risarcimento del danno per l'indisponibilità dell'immobile, sostenendo la genericità della domanda iniziale della venditrice. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per difetto di specificità, ribadendo che l'appellante ha l'onere di dimostrare, tramite la trascrizione degli atti essenziali, la novità della pretesa avversaria. La decisione sottolinea l'importanza della specificità della domanda sin dal primo grado di giudizio.