Diritto Immobiliare

Una società di ristrutturazioni e il suo amministratore unico, anche architetto, hanno citato in giudizio un cliente per un saldo non pagato. Il cliente ha sostenuto di aver pagato parte dell'importo direttamente all'amministratore. La Corte di Cassazione ha stabilito che, in assenza di prove di un contratto professionale separato, l'imputazione del pagamento all'amministratore deve essere considerata un acconto per la società. L'onere della prova di un credito separato ricade sull'amministratore stesso.

Un gruppo di condomini ha perso una causa contro una società costruttrice riguardo la proprietà di alcune aree. Alcuni hanno fatto appello, ma poi hanno effettuato la rinuncia agli atti. La Cassazione ha chiarito che chi rinuncia deve sempre pagare le spese, salvo diverso accordo, e non è possibile la compensazione da parte del giudice. Inoltre, ha stabilito i criteri per la condanna in solido.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21803/2024, ha chiarito la distinzione tra possesso e detenzione per ospitalità in ambito familiare. Nel caso esaminato, un fratello aveva convissuto per decenni con la sorella. Alla morte di lei, l'erede ha cambiato le serrature. La Corte ha stabilito che la lunga convivenza non costituiva possesso, ma mera detenzione per ospitalità, data la relazione di parentela e la situazione di bisogno del fratello. Di conseguenza, il cambio delle serrature non è stato considerato un atto di spoglio illegittimo.

La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito che riconosceva una servitù per destinazione del padre di famiglia. Il caso riguardava un diritto di passaggio su una stradella creatasi quando due fondi, ora di proprietari diversi, appartenevano a un unico soggetto. La Corte ha stabilito che il giudice di rinvio ha correttamente valutato l'insieme di tutte le prove disponibili, incluse le dichiarazioni dei venditori originari, senza limitarsi a singoli elementi, per accertare la situazione di fatto esistente al momento della divisione dei fondi.

Analisi di una decisione della Cassazione sul diritto di veduta. Una proprietaria fa causa alla vicina per una costruzione troppo vicina a una finestra. La Corte Suprema stabilisce che chi lamenta la violazione del diritto di veduta ha l'onere di provare l'esistenza di un titolo legale (es. contratto o usucapione) che lo costituisce, non essendo sufficiente la mera esistenza dell'apertura.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 21793/2024, chiarisce che l'impegno scritto di un venditore a eliminare i difetti di un immobile dà vita a una nuova obbligazione autonoma. Questa è soggetta alla prescrizione decennale ordinaria e non a quella biennale prevista per il contratto d'appalto. La Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso del venditore, confermando che la qualificazione giuridica dell'accordo come obbligazione di risultato rientra nel potere del giudice di merito.

La Corte di Cassazione ha affermato la prevalenza della normativa nazionale sulle distanze tra costruzioni rispetto ai regolamenti edilizi locali. Un proprietario aveva citato in giudizio la vicina perché il suo edificio non rispettava la distanza minima dal confine. La Corte d'Appello aveva respinto la domanda, applicando una norma locale che consentiva deroghe. La Cassazione ha cassato la sentenza, stabilendo che il D.M. 1444/1968, che impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, prevale su qualsiasi norma locale contrastante e si applica automaticamente, anche nei rapporti tra privati. I regolamenti locali non possono ridurre tale distanza, ma solo aumentarla.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21789/2024, ha dichiarato inammissibile un ricorso per l'accertamento dell'usucapione speciale di un terreno agricolo. La Corte ha stabilito che, ai fini dell'applicazione dell'art. 1159 bis c.c., non è sufficiente che il fondo sia catastalmente rustico o destinato ad uso agricolo dal piano urbanistico. È invece indispensabile fornire la prova di un'effettiva e concreta destinazione del terreno all'attività agricola, intesa come attività produttiva. Nel caso di specie, il terreno era utilizzato solo come deposito di macchinari, un uso ritenuto non idoneo a integrare il requisito richiesto dalla norma.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21778/2024, ha chiarito la nozione di veduta, specificando che un semplice spazio a piano terra, come un cortile non delimitato da parapetto, non costituisce veduta illegittima. Il caso riguardava una disputa tra proprietari confinanti, in cui uno negava l'accesso al fondo per lavori, lamentando la presenza di una veduta illegale. La Corte ha stabilito che per aversi veduta è necessaria un'opera costruita appositamente per consentire un affaccio comodo e sicuro, escludendo quindi la violazione delle distanze nel caso di specie e rigettando il ricorso.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'inammissibilità del ricorso di una debitrice contro una sentenza d'appello relativa a una procedura esecutiva immobiliare. Il motivo principale è la violazione del principio di autosufficienza: il ricorso era confuso e non esponeva chiaramente le vicende processuali e i motivi di doglianza, impedendo alla Corte di valutare il caso senza consultare altri atti. La Corte ha anche sanzionato la ricorrente per abuso del processo.

Una società finanziaria ha impugnato l'approvazione di un piano di composizione della crisi perché il suo credito, garantito da ipoteca, era stato classificato come non privilegiato. Il tribunale aveva respinto il reclamo ritenendolo tardivo. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che il diritto derivante da un credito ipotecario può essere fatto valere anche in fase di reclamo e che il giudice deve sempre valutare la convenienza del piano per i creditori dissenzienti rispetto all'alternativa della liquidazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30533/2024, ha stabilito che il termine per contestare l'indennità derivante da un'acquisizione sanante ex art. 42-bis TUE è quello ordinario di prescrizione di dieci anni, e non il termine perentorio di trenta giorni previsto per le espropriazioni ordinarie. La Suprema Corte ha chiarito che la natura speciale del provvedimento di acquisizione sanante e l'assenza di un'espressa previsione normativa impediscono l'applicazione analogica di termini di decadenza brevi, i quali decorrono comunque solo dalla notifica formale dell'atto e non dalla mera conoscenza di fatto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21756/2024, ha stabilito che un contratto preliminare di vendita di un immobile in comproprietà, sottoscritto da uno solo dei titolari, è valido. Tale accordo si qualifica come promessa di vendita di cosa parzialmente altrui. Il firmatario è obbligato a procurare il consenso degli altri comproprietari e, in caso di inadempimento, è tenuto al risarcimento dei danni. La Corte ha respinto la tesi della nullità del contratto, confermando la condanna della promittente venditrice.

La Corte di Cassazione stabilisce che un condomino, contro cui l'assemblea delibera di intraprendere un'azione legale, non ha la legittimazione per impugnare la delibera per omessa o tardiva convocazione. In questo scenario, la compagine condominiale si scinde in due parti contrapposte e il condomino interessato non rientra tra gli aventi diritto a partecipare alla decisione. La mancata convocazione assembleare condominiale, in questo caso, non è un vizio che può essere fatto valere.

Una condomina impugna una delibera assembleare che istituisce un parcheggio per disabili in un vialetto, sostenendo di non essere stata convocata. La Corte d'Appello le dà ragione, dichiarando la delibera condominiale invalida. La motivazione si fonda sulla natura del vialetto: non un'area di pertinenza esclusiva di alcuni, ma un "bene comune non censibile" secondo i rogiti e il regolamento condominiale. Pertanto, la decisione richiedeva la partecipazione di tutti i condomini e non poteva essere presa da un'assemblea parziale.

Una società ha contestato la qualificazione del suo contratto come affitto di azienda, sostenendo fosse una locazione commerciale. Dopo la sconfitta in Appello, ha proposto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per gravi vizi procedurali, senza entrare nel merito della questione. La decisione sottolinea l'importanza del rigore formale nella redazione dei motivi di ricorso, che devono criticare specificamente la sentenza impugnata e non limitarsi a riproporre le proprie tesi.

Una società è stata condannata a demolire un muro ritenuto all'interno della proprietà confinante. In appello, la sua tesi sulla collocazione del muro sulla linea di confine è stata respinta come eccezione nuova. La Cassazione ha annullato tale decisione, chiarendo che contestare i fatti posti a fondamento della domanda avversaria costituisce una mera difesa in appello, sempre ammissibile, e non un'eccezione vietata ai sensi dell'art. 345 c.p.c.

La Corte di Cassazione chiarisce la natura della prova necessaria per rivendicare la proprietà di un letto fiume abbandonato. A differenza di quanto stabilito dalla Corte d'Appello, non è richiesta la 'probatio diabolica', trattandosi di un acquisto a titolo originario per accessione. È sufficiente dimostrare i presupposti previsti dall'art. 946 c.c. (versione ante 1994), ovvero l'abbandono del letto da parte del fiume e la proprietà del fondo rivierasco.

Una parte ha proposto ricorso per regolamento di competenza, sostenendo che un accertamento tecnico preventivo per infiltrazioni d'acqua fosse di competenza di un altro giudice già investito di una causa successoria tra le stesse parti. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che non può esserci litispendenza o continenza tra un giudizio di merito e un procedimento di istruzione preventiva, come l'ATP. Il ricorrente è stato condannato anche per lite temeraria per aver riproposto un'impugnazione già in passato respinta.

La Corte di Cassazione conferma la distinzione tra azione di rivendica e regolamento di confini. In un caso di occupazione di una striscia di terreno, i giudici hanno ribadito che se vi è un conflitto tra titoli di proprietà, si tratta di azione di rivendica, che richiede una prova rigorosa della proprietà (probatio diabolica). L'attore deve dimostrare la validità del proprio titolo risalendo a un acquisto a titolo originario, non essendo sufficiente il solo atto di compravendita.