Diritto Immobiliare

Una recente sentenza del Tribunale di Venezia ha chiarito i presupposti per l'acquisto della proprietà tramite usucapione. Nel caso di specie, gli eredi di un possessore hanno dimostrato di aver continuato il possesso del bene per oltre vent'anni, in modo pacifico, pubblico e ininterrotto, pagando imposte e curando gli immobili. Il Tribunale ha accolto la domanda, dichiarando l'avvenuto acquisto della proprietà a favore degli eredi e compensando le spese legali tra le parti, data la natura non contenziosa del procedimento per la maggior parte dei convenuti.

Il Tribunale di Venezia ha respinto la richiesta di sequestro giudiziario e conservativo avanzata da alcuni eredi su un'azienda agricola. La decisione si fonda sulla mancata dimostrazione dei presupposti fondamentali: il 'fumus boni iuris', ovvero la verosimiglianza del diritto vantato, e il 'periculum in mora', cioè il rischio concreto di un danno irreparabile nelle more del giudizio di merito. La controversia riguardava la proprietà e il possesso dei beni facenti parte di un asse ereditario.

Una società finanziaria si oppone alla decisione di un tribunale di declassare il suo credito da ipotecario a chirografario nel contesto di un fallimento. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: l'efficacia ventennale dell'iscrizione ipotecaria nel fallimento si valuta alla data di deposito della domanda di ammissione al passivo. Tale momento 'cristallizza' la garanzia, rendendola efficace per tutta la durata della procedura, indipendentemente dalla successiva scadenza del ventennio.

Una società, a seguito di evizione da un immobile ricevuto tramite permuta, ha richiesto l'ammissione al passivo fallimentare della controparte per il valore indicato nel contratto. La Cassazione ha stabilito che, in caso di permuta, il credito per il valore del bene evitto si calcola in base al suo valore di mercato effettivo al momento della stipula, e non secondo il prezzo consensualmente pattuito, confermando la decisione del tribunale di merito.

Una società, dopo una sentenza definitiva sfavorevole basata su una consulenza tecnica d'ufficio (CTU), ha intentato una nuova causa per accertarne la falsità. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che per contestare la falsità della consulenza tecnica non si possono riproporre le stesse prove già valutate nel giudizio precedente, ma è necessario fornire elementi nuovi e diversi, idonei a dimostrare la falsità della perizia.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26563/2024, ha chiarito la responsabilità in caso di superamento del limite di spesa in un contratto di appalto. La Corte ha stabilito che l'appaltatore non viola il principio di buona fede se il committente, anche grazie all'assistenza di un direttore dei lavori, era in grado di comprendere che la prosecuzione delle opere avrebbe comportato il superamento del limite pattuito, il quale funzionava come soglia per la rinegoziazione dei prezzi e non come tetto invalicabile.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una recinzione parziale che restringe un'area di passaggio non costituisce spoglio possessorio se il transito rimane comunque agevole. Il caso riguardava il proprietario di un garage che contestava la recinzione installata dai vicini, la quale, pur riducendo lo spazio di manovra, non impediva il passaggio. La Corte ha chiarito che non ogni modifica dello stato dei luoghi integra uno spoglio, ma solo quella che compromette in modo giuridicamente apprezzabile l'esercizio del possesso. La valutazione sull'agevolezza del transito è una questione di fatto, non sindacabile in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 26557/2024, ha stabilito che il titolare di un credito garantito da terzo tramite ipoteca su un bene poi confluito in un fallimento, non può utilizzare la procedura di verificazione del passivo. La Corte ha chiarito che tale creditore non è un diretto creditore del fallito e deve, invece, intervenire nella fase di ripartizione del ricavato dalla vendita del bene per far valere la propria garanzia reale.

La Corte di Cassazione chiarisce che per la risoluzione di un contratto di vendita con parte complessa (più venditori) non è necessaria l'unanimità. Tre comproprietari avevano chiesto la risoluzione per inadempimento dell'acquirente, ma i giudici di merito avevano respinto la domanda per l'assenza del quarto venditore. La Suprema Corte ha cassato la sentenza, stabilendo che la domanda è ammissibile purché tutti i contraenti siano coinvolti nel processo (litisconsorzio necessario). L'inerzia di uno dei venditori non può bloccare l'azione degli altri.

Un'attività commerciale e diversi privati subiscono danni da infiltrazioni provenienti da un immobile sovrastante, di proprietà di un ente pubblico nello stesso condominio. Inizialmente ottengono un risarcimento, ma la Corte d'Appello annulla la decisione, sostenendo che l'azione doveva essere intentata contro l'intero condominio. La Corte di Cassazione, ribaltando il verdetto, ha stabilito che in caso di danno da parti comuni, la vittima può citare in giudizio anche un solo condomino per l'intero importo, in virtù della responsabilità solidale.

Una società di leasing ha terminato un contratto di leasing immobiliare per inadempimento. La curatela fallimentare della società utilizzatrice ha citato in giudizio la concedente per ottenere la riduzione della clausola penale. La Corte di Cassazione ha confermato la validità della clausola penale leasing, ritenendola non manifestamente eccessiva in quanto bilanciava il diritto della concedente al risarcimento con il diritto dell'utilizzatore a ricevere il valore del bene restituito.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un'opposizione atti esecutivi proposta contro un'ordinanza del giudice dell'esecuzione. La decisione si fonda su due motivi: la natura meramente preparatoria e non decisoria dell'atto impugnato, che conteneva semplici istruzioni per l'ausiliario, e la tardività della sua proposizione, avvenuta oltre il termine perentorio di legge.

La Corte di Cassazione chiarisce le regole sulla reiterazione dell'istanza istruttoria. Nel caso di una richiesta di pagamento per occupazione di suolo pubblico, la Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva ritenuto abbandonate le richieste di prova della parte ricorrente solo perché non ripetute testualmente in sede di precisazione delle conclusioni. È stato affermato che la volontà di insistere sulle prove può emergere dalla condotta processuale complessiva. La sentenza è stata annullata con rinvio per un nuovo esame.

Una coltivatrice diretta ha agito in giudizio per esercitare il diritto di retratto agrario su un terreno confinante, venduto a terzi. La sua richiesta è stata respinta perché tra la sua proprietà e quella venduta era presente un fosso di natura pubblica. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la contiguità dei fondi è un requisito essenziale che il giudice deve verificare d'ufficio. Di conseguenza, l'assenza di tale requisito, dovuta alla presenza del fosso pubblico, può essere accertata anche sulla base di prove prodotte tardivamente, non trattandosi di un'eccezione in senso stretto ma di un fatto costitutivo del diritto stesso.

La Corte di Cassazione conferma la nullità di un'operazione di sale and lease back. La decisione si basa sulla presenza di indici sintomatici, come una preesistente situazione debitoria e la sproporzione tra valore del bene e prezzo, che rivelavano una violazione del divieto di patto commissorio, mascherando una funzione di garanzia anziché una vera compravendita.

Un ricorso per diffamazione in ambito condominiale viene dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione. La decisione si fonda sulla regola della 'doppia conforme', poiché la sentenza d'appello aveva integralmente confermato quella di primo grado sugli stessi presupposti di fatto, impedendo un'ulteriore valutazione del merito.

La Corte di Cassazione dichiara l'inammissibilità di un ricorso in materia di prelazione agraria a causa di gravi vizi formali. Il caso riguardava dei coltivatori che, dopo aver esercitato il diritto di prelazione, si sono visti sottrarre il terreno dal venditore, che lo aveva frazionato e venduto a terzi. La Corte ha stabilito che l'atto di impugnazione era carente nell'esposizione dei fatti e che i motivi erano scollegati dalla reale motivazione della sentenza d'appello, ribadendo i rigorosi requisiti di specificità e autosufficienza del ricorso.

In un caso di compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha stabilito che la valutazione dell'inadempimento non può limitarsi a un singolo episodio, come il mancato pagamento di una rata. I giudici devono effettuare una valutazione globale e sinergica del comportamento di entrambe le parti per determinare la gravità della violazione e le sue conseguenze. L'ordinanza ribalta le decisioni dei gradi inferiori che si erano concentrate esclusivamente sulla condotta della promissaria acquirente, ordinando un nuovo esame che tenga conto dell'intero contesto contrattuale.

Una società immobiliare ha citato in giudizio un ente previdenziale per inadempimento di un complesso contratto preliminare di compravendita e permuta. La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione di primo grado, stabilendo che il contratto si era risolto non per inadempimento, ma per l'avveramento di una condizione risolutiva legata alla stipula di un contratto di locazione, risultato nullo perché non registrato. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della società, confermando che lo scioglimento del contratto era avvenuto a causa della condizione e non dell'inadempimento contestato.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di una debitrice, confermando l'inammissibilità del suo appello. La causa verteva su un'opposizione all'esecuzione in cui era stato ordinato di integrare il contraddittorio. La ricorrente aveva notificato l'atto via PEC ai legali di alcune parti, che però le rappresentavano solo nel procedimento esecutivo e non in quello di opposizione, dove erano contumaci. La Corte ha stabilito che, in caso di litisconsorzio necessario, la notifica a una parte contumace deve essere personale e il vizio è insanabile, portando alla soccombenza e alla condanna per lite temeraria.