Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di merito in un caso di risarcimento danno edificatorio, criticando la motivazione confusa e incomprensibile. Il caso riguardava una richiesta di danni per la demolizione di un'opera edilizia, ordinata a seguito di un'azione possessoria poi rivelatasi infondata. La Suprema Corte ha stabilito che il giudice d'appello non ha spiegato adeguatamente perché i diritti edificatori fossero andati definitivamente persi, rimandando il caso per una nuova e più chiara valutazione del nesso causale tra la demolizione e il danno effettivo.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due proprietari che chiedevano la restituzione di un immobile concesso in comodato. La Corte ha stabilito che, anche in assenza di contratto scritto, la destinazione a casa familiare (cd. comodato familiare) si può provare tramite presunzioni, come la lunga durata dell'utilizzo, il matrimonio degli occupanti e le spese di ristrutturazione sostenute. Tale destinazione impedisce al proprietario di recedere liberamente dal contratto, se persistono le esigenze abitative della famiglia.

Una società immobiliare ha citato in giudizio una promissaria acquirente per la risoluzione di un contratto preliminare, invocando una clausola risolutiva espressa per la mancata stipula del rogito. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d'appello, ha respinto il ricorso. Ha stabilito che, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, il giudice deve valutare il comportamento delle parti secondo il principio di buona fede. La risoluzione non è automatica se la condotta della parte inadempiente, nel contesto generale del rapporto, appare conforme a tale principio.

Un condominio si opponeva al pagamento di lavori di ristrutturazione lamentando vizi. La Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la presa in consegna dell'immobile senza formale collaudo, unita a ritardi nei pagamenti da parte del committente, configura una accettazione tacita opera. Tale accettazione rende legittima la richiesta di pagamento dell'appaltatore, nonostante la mancata verifica formale.

Un condominio si opponeva a un decreto ingiuntivo ottenuto da un ex amministratore per il rimborso di presunte anticipazioni. Dopo essere risultato soccombente in primo e secondo grado, il condominio ha presentato ricorso in Cassazione. Con ordinanza interlocutoria, la Suprema Corte ha stabilito la propria competenza per materia, disponendo la trasmissione del ricorso alla Seconda Sezione Civile, specializzata in diritto condominiale, senza decidere nel merito della controversia.

Un condomino si oppone a un decreto ingiuntivo per spese condominiali, contestando la delibera assembleare. Dopo due gradi di giudizio sfavorevoli, ricorre in Cassazione. La Corte, con ordinanza interlocutoria, non decide nel merito ma trasferisce il caso alla Sezione specializzata in materia di contenzioso condominiale, affermando un principio di competenza interna.

In un caso di lavori di ristrutturazione, un committente si opponeva al pagamento del saldo, lamentando vizi e ritardi. La Corte di Cassazione ha rigettato il suo ricorso, chiarendo che il ritiro delle chiavi da parte dell'impresa non costituisce automaticamente un riconoscimento dei vizi dell'appalto. La Corte ha ribadito che la valutazione delle prove è di competenza del giudice di merito e non può essere rivista in sede di legittimità se adeguatamente motivata.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di occupazione appropriativa, in cui un terreno privato è stato irreversibilmente trasformato per la costruzione di alloggi pubblici senza un decreto di esproprio. La Corte ha confermato la responsabilità solidale del Comune e della cooperativa edilizia esecutrice dei lavori, rigettando le loro eccezioni sulla prescrizione e sulla legittimazione attiva degli eredi del proprietario. È stato stabilito che il risarcimento deve coprire l'intero valore venale del bene e non solo un diritto di superficie.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20182/2024, ha stabilito che se il nuovo proprietario di un immobile (avente causa) effettua il disconoscimento della sottoscrizione del suo dante causa su un contratto di locazione, e la controparte non avvia un'istanza di verificazione, il documento perde ogni efficacia probatoria. Di conseguenza, il contratto di locazione, che richiede la forma scritta, deve considerarsi nullo, con obbligo di rilascio dell'immobile da parte del conduttore.

La Corte di Cassazione conferma l'annullamento di un contratto di cessione immobiliare per conflitto di interessi. La vicenda riguarda una cooperativa che ha trasferito un immobile a un'altra società sulla base di una delibera votata da amministratori che erano anche soci della beneficiaria. La Corte chiarisce che si applica l'art. 1394 c.c. (rappresentanza) e non l'art. 2391 c.c. (societario) poiché la delibera era stata annullata in autotutela dal commissario liquidatore, privando il contratto della sua base autorizzativa.

Un conduttore, citato in giudizio per anni di canoni di locazione non pagati, invoca l'abuso del diritto da parte del locatore a causa della sua prolungata inerzia. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile, stabilendo che il semplice ritardo nella richiesta di pagamento, senza altre circostanze specifiche che generino un legittimo affidamento, non costituisce abuso del diritto, soprattutto se tale difesa viene sollevata per la prima volta in sede di legittimità. Il debito del conduttore viene quindi confermato.

La Corte di Cassazione ha confermato la piena legittimità della clausola di "canone a scaletta" nei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione. Tale pattuizione, che prevede un importo del canone crescente nel tempo secondo scadenze predeterminate, è valida a meno che la parte che ne contesta la nullità non dimostri che essa avesse il solo scopo di eludere i limiti di aggiornamento ISTAT previsti dalla legge. Nel caso di specie, il ricorso della società conduttrice è stato rigettato.

La Corte di Cassazione conferma la legittimità del recesso dal contratto preliminare da parte del promissario acquirente a causa di un grave vizio dell'immobile. Un tasso di umidità superiore ai limiti di legge, che rende la proprietà inidonea all'uso abitativo, costituisce un inadempimento grave del venditore, giustificando la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra versata. La sentenza chiarisce che la gravità dell'inadempimento va valutata in relazione all'interesse della parte non inadempiente.

Una società immobiliare ha richiesto il pagamento integrale di un'indennità di occupazione da parte di un Ministero, che aveva invece applicato la riduzione del 15% prevista da una legge del 2012. La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della riduzione, stabilendo la sua immediata applicabilità dal luglio 2012 e rigettando il ricorso della società.

In un caso riguardante un contratto di locazione atipico per un'area destinata a discarica, la cui durata era legata al "completo sfruttamento" dell'impianto, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei proprietari. La decisione non entra nel merito della durata del contratto, ma si fonda su vizi procedurali: l'aver sollevato per la prima volta in Cassazione la questione del limite massimo trentennale della locazione e la mancata specificità dei motivi di ricorso. La pronuncia ribadisce il rigore formale necessario nel giudizio di legittimità.

Una società conduttrice di un immobile chiedeva il risarcimento dei danni al locatore, accusando un suo collaboratore di atti vandalici. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che la valutazione della prova presuntiva spetta al giudice di merito. Un ricorso è inammissibile se si limita a contestare i fatti senza dimostrare specifici vizi logici o giuridici nella motivazione della sentenza impugnata.

In una locazione commerciale, il mancato pagamento degli oneri accessori per sei anni ha portato alla risoluzione del contratto, nonostante l'inquilino avesse saldato i canoni di locazione arretrati. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, ritenendo l'inadempimento grave e respingendo le eccezioni del conduttore, inclusa quella sull'esercizio abusivo del diritto da parte del locatore, a causa di vizi procedurali nel ricorso.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di un conduttore condannato al risarcimento danni locazione. L'ordinanza chiarisce che la valutazione delle prove (foto, fatture) spetta esclusivamente al giudice di merito. Inoltre, conferma che l'indennità per ritardata riconsegna è dovuta fino al ripristino della piena disponibilità dell'immobile, a prescindere dalla mera restituzione delle chiavi e senza necessità di formale messa in mora.

Un acquirente cita in giudizio i venditori per ottenere una riduzione del prezzo di un immobile, dopo aver scoperto l'esistenza di una servitù di passaggio non dichiarata. I tribunali, inclusa la Corte di Cassazione, hanno respinto la richiesta, stabilendo che la servitù era apparente. La presenza di opere visibili e permanenti, come una rampa di scale e un vialetto, rendeva la servitù facilmente riconoscibile. Di conseguenza, non sussistevano i presupposti per la tutela richiesta dall'acquirente, in quanto la natura evidente della servitù apparente escludeva il diritto alla riduzione del prezzo.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari terrieri, confermando la correttezza della decisione della Corte d'Appello sulla determinazione dell'indennità di espropriazione. La sentenza sottolinea che la stima deve basarsi su un'analisi equilibrata delle caratteristiche del terreno, del suo inserimento nel tessuto urbanistico e della destinazione delle aree circostanti, come precedentemente indicato dalla stessa Cassazione in una sentenza di rinvio. Le critiche alla consulenza tecnica d'ufficio (C.T.U.) sono state ritenute inammissibili in sede di legittimità.