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Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prova della trascrizione: la nota è l'unica prova

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4874/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di diritto immobiliare: in caso di conflitto tra più acquirenti dello stesso bene dal medesimo venditore, la prova della trascrizione può essere fornita solo ed esclusivamente attraverso la produzione in giudizio della relativa nota di trascrizione. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto provata la trascrizione sulla base di una semplice menzione in un atto successivo, ribadendo che la nota è un atto di parte con autonomia propria, essenziale per garantire la certezza dei traffici giuridici.

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Distanze tra costruzioni: muro di confine o edificio?

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso sulle distanze tra costruzioni, chiarendo la differenza tra un semplice muro di cinta e una costruzione vera e propria. L’ordinanza stabilisce che un muro alto più di tre metri e strutturalmente collegato a un edificio preesistente non è un muro di cinta e deve essere rispettato nelle distanze legali per le nuove edificazioni. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

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Uso cosa comune: no a cancelli che escludono altri

La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito che ordinava la rimozione di un cancello installato da un comproprietario su un’area comune. L’ordinanza ribadisce che l’uso cosa comune, tutelato dall’art. 1102 c.c., non può essere impedito nemmeno se gli altri titolari non utilizzano di fatto l’area, in quanto viene leso il loro diritto potenziale. L’apposizione di una chiusura che esclude gli altri costituisce un’illegittima appropriazione del bene.

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Estinzione del giudizio per rottamazione: la Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato l’estinzione del giudizio tributario pendente a seguito dell’adesione dei contribuenti alla definizione agevolata, nota come ‘Rottamazione quater’. Avendo i ricorrenti saldato il debito in un’unica soluzione, è venuta meno la materia del contendere. Di conseguenza, il processo si è concluso senza una decisione nel merito, con spese compensate tra le parti e senza l’obbligo per i ricorrenti di versare l’ulteriore contributo unificato.

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Inammissibilità ricorso cassazione: i requisiti

La Corte di Cassazione dichiara l’inammissibilità del ricorso di una società garante contro una Pubblica Amministrazione. Il caso riguardava una polizza fideiussoria per un finanziamento pubblico, la cui obbligazione principale era diventata nulla. La Corte ha ritenuto il ricorso formalmente carente, non rispettando i requisiti di esposizione chiara dei fatti e dei motivi, ribadendo che la forma è essenziale per l’accesso al giudizio di legittimità.

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Atto presupposto: quando il ricorso è inammissibile

Un contribuente ha impugnato un avviso di accertamento fiscale basato su un precedente atto presupposto dell’Agenzia dei Monopoli, sostenendone la notifica tardiva. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo che la validità dell’atto presupposto non poteva essere riesaminata, essendo già stata decisa in un altro giudizio, e che la sospensione del processo non era obbligatoria.

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Errore di fatto revocatorio: quando è inammissibile

Un’imprenditrice, dichiarata fallita dopo il rigetto della sua proposta di concordato preventivo, ha presentato ricorso per revocazione di una precedente ordinanza della Cassazione. Sosteneva un errore di fatto relativo al numero di rate di mutuo pagate. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, specificando che l’errore di fatto revocatorio deve consistere in una svista percettiva e non in un errore di valutazione o di giudizio. La ricorrente, infatti, mirava a una nuova valutazione del merito della sua insolvenza, scopo non consentito dal rimedio della revocazione.

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Litispendenza processo tributario: la Cassazione decide

Un contribuente impugna un avviso di accertamento dinanzi a due diverse commissioni tributarie. La Corte di Cassazione, rilevando la pendenza della medesima causa, dichiara inammissibile il secondo ricorso per litispendenza nel processo tributario. La Corte stabilisce che il giudizio introdotto per primo ha la priorità, cassando la sentenza impugnata senza rinvio e dichiarando inammissibile il ricorso originario.

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Conflitto di interessi: quando l'operazione è annullabile

Una società facente parte di un gruppo chiedeva l’ammissione al passivo di un’altra società del gruppo, in amministrazione straordinaria, per canoni di locazione non pagati. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che ha ritenuto i contratti di locazione inefficaci a causa di un conflitto di interessi dell’amministratore, comune a entrambe le società. L’operazione, pur inserita in un contesto di gruppo, risultava svantaggiosa per la società conduttrice. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile in quanto mirava a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

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Procura Falsa: Responsabilità avvocato e litisconsorzio

La Corte di Cassazione analizza un caso di procura falsa, stabilendo che i legali che agiscono sulla base di essa diventano parti personali nel processo. Di conseguenza, in caso di decesso di uno dei legali, il giudizio deve essere riassunto nei confronti dei suoi eredi, configurandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario. La mancata integrazione del contraddittorio con gli eredi comporta la cassazione della sentenza.

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Diritto di accesso: obbligo di consegnare le chiavi

Un contratto concedeva a una parte l’uso esclusivo di un’area, con facoltà di recintarla, e all’altra un diritto di accesso per manutenzione. Quando la prima parte ha cambiato la serratura del cancello negando la chiave, la Corte di Cassazione ha confermato l’obbligo di consegna. La sentenza stabilisce che il diritto di accesso, per essere effettivo, implica necessariamente il possesso delle chiavi, interpretando il contratto secondo il principio di buona fede.

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Simulazione contratto preliminare: la prova decisiva

Un creditore contesta un contratto preliminare di vendita immobiliare tra coniugi, sostenendo si tratti di una simulazione contratto preliminare volta a sottrarre beni alla garanzia patrimoniale. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, accogliendo la tesi del creditore. La sentenza chiarisce che, a fronte di seri indizi di simulazione, spetta alle parti del contratto dimostrare l’effettività dell’accordo, in particolare provando l’avvenuto pagamento del prezzo. La Corte ha ritenuto irrilevante la rinuncia parziale alla domanda da parte dell’acquirente nei confronti di uno dei venditori, data la scindibilità delle posizioni.

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Risarcimento del danno locazione: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 4892/2025, stabilisce un importante principio sul risarcimento del danno locazione in caso di inadempimento del conduttore. Se l’inquilino restituisce l’immobile prima della scadenza, il locatore può chiedere il risarcimento per i canoni non percepiti, ma deve dimostrare di essersi attivato tempestivamente per trovare un nuovo affittuario. Viene quindi respinta la tesi dell’automatismo: il danno non equivale all’intero ammontare dei canoni residui, ma va provato e quantificato tenendo conto del dovere del locatore di mitigare il pregiudizio.

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Risarcimento in forma specifica: no a soldi, sì demolizione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4894/2025, ha stabilito un principio cruciale in materia di diritto immobiliare. In un caso di violazione delle distanze legali tra costruzioni, la Corte ha affermato che il rimedio principale è il risarcimento in forma specifica, ovvero la demolizione dell’opera illegittima. Non è possibile sostituire la demolizione con un indennizzo economico, neanche se la violazione è di modesta entità o se la demolizione risulta molto costosa per chi ha commesso l’illecito. La tutela del diritto di proprietà e delle norme urbanistiche è assoluta e non può essere monetizzata.

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Distanze legali inderogabili: la Cassazione decide

Una società agricola ha citato in giudizio un vicino allevatore, contestando la validità di accordi che permettevano la costruzione di stalle a una distanza dal confine inferiore a quella legale. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che le norme sulle distanze legali per tali strutture proteggono interessi pubblici come la salute e l’ambiente, e non possono essere derogate da patti tra privati. Di conseguenza, gli accordi sono stati ritenuti nulli e il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

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Estinzione giudizio tributario: no doppio contributo

Una società, dopo aver impugnato una sentenza della Commissione Tributaria Regionale, ha rinunciato al ricorso in Cassazione a seguito di un accordo con l’Amministrazione Finanziaria, che ha emesso un provvedimento di sgravio. La Corte di Cassazione ha dichiarato l’estinzione del giudizio tributario, specificando che in questo caso non si applica l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto solo per i ricorsi respinti o dichiarati inammissibili.

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Avviso di accertamento non notificato: come agire

Una contribuente ha impugnato un avviso di accertamento di cui è venuta a conoscenza solo tramite un atto successivo, contestandone unicamente la mancata notifica. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che non sussiste l’interesse ad agire se ci si limita a contestare il vizio di notifica di un atto presupposto. Per un’impugnazione efficace, il contribuente deve sollevare vizi di merito o procedurali (come la decadenza) relativi all’avviso di accertamento stesso.

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Buona fede IVA: quando è esclusa la detrazione?

La Corte di Cassazione analizza un caso di detrazione IVA per operazioni soggettivamente inesistenti. La sentenza chiarisce che la buona fede IVA del contribuente non può essere presunta da elementi formali come la regolarità delle fatture o il prezzo di mercato. L’Amministrazione Finanziaria deve provare gli indizi della frode, dopodiché spetta al contribuente dimostrare di aver usato la massima diligenza per non essere coinvolto. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva erroneamente accolto il ricorso del contribuente basandosi su elementi ritenuti insufficienti a provare la sua incolpevolezza.

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Regime del margine: onere della prova e buona fede

La Cassazione ha rigettato il ricorso di una società di autoveicoli usati, confermando l’accertamento fiscale per l’illegittima applicazione del regime del margine. La Corte ha ribadito che spetta al contribuente dimostrare la propria buona fede e la massima diligenza per beneficiare del regime agevolato, specialmente in presenza di indizi di frode IVA intracomunitaria.

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Compensazione crediti inesistenti: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società sanzionata per compensazione di crediti inesistenti. L’operazione fraudolenta avveniva tramite l’uso di modelli F24 intestati a un’altra azienda per pagare i propri contributi. La Corte ha confermato che la responsabilità ricade sull’effettivo utilizzatore del beneficio e ha chiarito importanti principi procedurali, tra cui l’inammissibilità di diverse eccezioni sollevate dalla ricorrente.

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