Art. 665 Codice di Procedura Civile

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha stabilito che la presenza di una difformità dell'immobile locato non autorizza automaticamente il conduttore a sospendere il pagamento del canone. Tale sospensione è legittima solo se l'inadempimento del locatore è così grave da rendere la proprietà totalmente inutilizzabile per lo scopo pattuito. Nel caso specifico, un conduttore aveva smesso di pagare l'affitto di un locale destinato a pescheria a causa di presunte irregolarità edilizie, ma non ha dimostrato l'impossibilità assoluta di utilizzare l'immobile. La Corte ha quindi rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una società che, dopo aver acquistato un immobile, aveva cercato di sfrattare l'associazione inquilina basandosi su una disdetta inviata dal precedente proprietario. La disdetta locazione commerciale è stata ritenuta nulla perché la motivazione (adibire l'immobile a propria sede) era un'esigenza personale del venditore, venuta meno con la vendita stessa. Di conseguenza, il contratto si è rinnovato per altri sei anni.

Un'azienda prende in locazione un immobile commerciale "al grezzo" e lo trasforma in un locale di lusso a proprie spese, contando su un finanziamento pubblico che non ottiene. A seguito di morosità, il locatore chiede lo sfratto. L'azienda chiede in via riconvenzionale il rimborso delle ingenti spese di ristrutturazione. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei gradi precedenti, dichiara il ricorso inammissibile. La decisione di procedere con la ristrutturazione immobile è stata considerata un rischio d'impresa del conduttore, che non può pretendere il rimborso dal locatore in assenza di un accordo specifico.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29253/2024, ha stabilito che la procedura di sfratto per morosità affitto d'azienda è applicabile anche a seguito della Riforma Cartabia. Nonostante la modifica legislativa abbia interessato solo l'art. 657 c.p.c., la Corte ha ritenuto, tramite un'interpretazione sistematica, che l'estensione valga anche per la morosità ex art. 658 c.p.c., a condizione che il contratto di affitto d'azienda includa almeno un bene immobile.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di cessione di un contratto di locazione ad uso commerciale, non sussiste un'ipotesi di litisconsorzio necessario tra il conduttore originario (cedente) e il nuovo conduttore (cessionario). L'ente locatore può agire per la risoluzione del contratto e il pagamento dei canoni solo nei confronti del conduttore originario, se non lo ha espressamente liberato dalle sue obbligazioni. Il ricorso del conduttore, che lamentava la mancata partecipazione al giudizio della società cessionaria, è stato quindi respinto.

La Corte di Cassazione ha stabilito che in presenza di contratti collegati, come uno di franchising e uno di sublocazione, l'inadempimento del primo giustifica la cessazione degli effetti del secondo. Di conseguenza, il franchisee inadempiente non ha diritto all'indennità di avviamento, poiché la fine del rapporto locatizio è riconducibile alla sua stessa condotta. La decisione chiarisce che l'inadempimento in uno dei negozi giuridici si ripercuote sull'intera operazione economica, legittimando la perdita dei benefici legati al contratto accessorio.

In un caso di pignoramento immobiliare, un inquilino aveva versato in anticipo i canoni di locazione alla proprietaria, sua sorella. La Corte di Cassazione ha stabilito che il pagamento anticipato canone non è opponibile al custode giudiziario se non è provato con documenti aventi data certa e se manca la buona fede del conduttore. La stretta parentela e la tempistica sospetta dei pagamenti sono stati elementi decisivi per escludere la buona fede e confermare la risoluzione del contratto di locazione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una società immobiliare contro un occupante. Il caso riguardava la richiesta di un indennizzo per il danno da occupazione sine titulo di un immobile, a seguito della dichiarazione di nullità di un contratto di locazione verbale. La Corte ha ribadito che spetta al proprietario l'onere di provare il danno subito e la sua quantificazione, non potendo il giudice sopperire alla negligenza probatoria della parte attraverso una liquidazione equitativa.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in un contratto di locazione con più inquilini, se l'obbligazione è solidale e un conduttore recede, quello che rimane è tenuto a versare l'intero canone. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva ridotto l'obbligo del conduttore rimasto, chiarendo che il principio dell'obbligazione solidale affitto prevale sulla circostanza che una stanza sia rimasta inutilizzata.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un conduttore che sosteneva la novazione del contratto di locazione a seguito di una scrittura privata successiva. Il ricorso è stato respinto per gravi vizi procedurali, tra cui la mancata riproduzione dei documenti essenziali e l'incapacità di contestare le specifiche motivazioni della corte d'appello. La Corte ha ribadito che la modifica di elementi accessori come il canone non è sufficiente a integrare una novazione in assenza di un chiaro 'animus novandi' (volontà di novare).

Una conduttrice sospendeva il pagamento del canone a causa di gravi vizi dell'immobile, noti fin dall'inizio del rapporto e per i quali aveva pattuito di eseguire le riparazioni. La Cassazione ha negato l'applicabilità dell'exceptio non adimpleti contractus, ritenendo più grave l'inadempimento della conduttrice che, pur continuando a godere dell'immobile, aveva interrotto totalmente i pagamenti. La Corte ha confermato la risoluzione del contratto a suo carico.

Un locatore ha avviato uno sfratto per morosità contro i conduttori di un immobile locato per uso deposito. I conduttori si sono opposti, sostenendo che l'uso fosse in realtà abitativo e chiedendo un termine di grazia per sanare il debito. I tribunali di merito hanno respinto la richiesta, e la Corte di Cassazione ha confermato la decisione. La sentenza chiarisce che il termine di grazia è un beneficio esclusivo delle locazioni abitative; pertanto, se la natura residenziale del contratto non viene provata fin da subito, la richiesta di sanatoria non può essere accolta.

Un conduttore di un immobile commerciale paga il canone un giorno dopo aver ricevuto l'avviso di sfratto, sostenendo l'invalidità della notifica. La Cassazione ha respinto il ricorso, convalidando la notifica sfratto morosità. La Corte ha stabilito che la consegna a una persona presente nell'abitazione del destinatario si presume valida, a meno che non si provi la sua presenza puramente occasionale. Di conseguenza, il pagamento è stato ritenuto tardivo e l'inadempimento abbastanza grave da giustificare la risoluzione del contratto.

Una società locatrice ha impugnato dinanzi alla Corte di Cassazione una sentenza che riconosceva al conduttore l'indennità di avviamento. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso per cassazione inammissibile a causa della sua formulazione oscura e della mancata esposizione chiara e completa dei fatti processuali, in violazione delle norme procedurali. La decisione sottolinea l'importanza cruciale del rispetto dei requisiti formali per l'ammissibilità del ricorso.

Una locatrice ha citato in giudizio il conduttore per grave inadempimento contrattuale. Inizialmente, il Tribunale ha respinto la domanda, ma la Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, considerando anche gli inadempimenti verificatisi durante il processo, come il mancato pagamento di ulteriori canoni e oneri condominiali. La Corte di Cassazione ha confermato questa sentenza, stabilendo che i giudici possono valutare l'aggravarsi dell'inadempienza in corso di causa per determinare la serietà della violazione e procedere con la risoluzione del contratto.

Una società subconduttrice ha presentato opposizione a un'ordinanza di rilascio di un immobile, lamentando vizi procedurali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti. L'opposizione è stata ritenuta inammissibile e tardiva, poiché l'ordine di rilascio può essere eseguito anche nei confronti del subconduttore, i cui diritti derivano dal conduttore principale. Le argomentazioni relative a notifiche e procedure concorsuali sono state giudicate infondate. Questa ordinanza chiarisce i limiti procedurali dell'opposizione agli atti esecutivi del terzo.

Un conduttore ha impugnato con un regolamento di competenza un'ordinanza cautelare relativa a una procedura di sfratto. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che tale strumento è precluso contro provvedimenti non definitivi come quelli cautelari. La Corte ha inoltre sanzionato il ricorrente per lite temeraria, condannandolo a un risarcimento del danno per aver abusato dello strumento processuale, ignorando una giurisprudenza consolidata.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un inquilino contro un'ordinanza di sfratto. L'opposizione è stata giudicata tardiva perché proposta oltre i dieci giorni dalla notifica del preavviso di rilascio. La Corte ha ribadito che tale termine decorre dalla notifica del preavviso, che segna l'inizio dell'esecuzione, e che l'inquilino non ha fornito prova adeguata di non aver avuto conoscenza dell'intimazione per caso fortuito o forza maggiore. È stato inoltre sottolineato che non è possibile sollevare questioni nuove in sede di legittimità.

La Corte d'Appello di Cagliari conferma la risoluzione di un contratto di locazione per morosità, rigettando l'appello del conduttore. La sentenza chiarisce che la mancata risposta all'interrogatorio formale di un terzo chiamato in causa non costituisce una confessione automatica. Il giudice deve valutare tale comportamento discrezionalmente, insieme a tutte le altre prove, che nel caso di specie erano sufficienti a smentire la tesi dell'appellante circa un presunto accordo sulla responsabilità del pagamento dei canoni.

La Corte di Cassazione esamina il caso di uno sfratto per finita locazione di un immobile storico. Il conduttore si oppone, sostenendo che un vincolo bene culturale protegge non solo i muri, ma l'intera attività commerciale, rendendola inseparabile dall'immobile. Data la particolare rilevanza della questione, che contrappone il diritto di proprietà alla tutela del patrimonio culturale, la Corte ha rinviato la causa a una pubblica udienza per una decisione approfondita, senza ancora definire il merito della controversia.