Art. 63 Codice Civile — Sezione Sesta Civile

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso dell'obbligo spese condominiali in seguito alla dichiarazione di nullità di una donazione immobiliare. Due eredi contestavano il pagamento delle spese pregresse, sostenendo di essere diventati proprietari solo dopo la sentenza che annullava la donazione. La Cassazione ha confermato che, essendo la donazione nulla, la proprietà non era mai uscita dal patrimonio del defunto. Gli eredi, quindi, sono considerati proprietari fin dalla morte del de cuius e sono responsabili in solido per tutte le spese condominiali, anche quelle antecedenti alla sentenza di nullità. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso sull'Obbligo spese condominiali vendita immobile per lavori straordinari. I Venditori avevano venduto un appartamento dopo una delibera assembleare che approvava lavori straordinari, ma prima che l'assemblea ne definisse completamente i dettagli e il costo. L'Acquirente ha poi dovuto affrontare le richieste di pagamento. La Corte d'Appello aveva ritenuto i Venditori responsabili, ma la Cassazione ha chiarito che l'obbligo di pagare le spese straordinarie sorge solo con la delibera che approva l'esecuzione dei lavori in modo definitivo, specificando oggetto e prezzo. Una delibera meramente preparatoria non basta. La Cassazione ha rinviato la causa per una nuova valutazione.

Un condomino ha contestato l'addebito di spese legali per diffide stragiudiziali, incluse in un consuntivo e un preventivo condominiale, in assenza di una sentenza che ne accertasse la soccombenza. La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera assembleare che ponga a totale carico di un singolo condomino spese legali, senza un titolo giudiziale (una sentenza), è affetta da nullità. Questo vizio può essere rilevato d'ufficio dal giudice. La sentenza impugnata è stata cassata, rinviando la causa al Tribunale per una nuova valutazione, affermando il principio della nullità delibera condominiale in questi casi.

Un Inquilino ha contestato un decreto ingiuntivo condominiale per contributi non pagati. L'Inquilino sosteneva che il verbale dell'assemblea non bastasse come prova senza un piano di riparto delle spese. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso dell'Inquilino inammissibile. Ha ribadito che il verbale di assemblea, che indica le spese comuni, è prova scritta sufficiente per ottenere un decreto ingiuntivo. L'opposizione al decreto ingiuntivo trasforma la causa in un giudizio ordinario, dove il creditore deve dimostrare il suo diritto. L'Inquilino ha perso e deve pagare le spese legali.

Un'impresa di appalti ottiene un decreto ingiuntivo contro un condominio per somme non pagate. Una singola proprietaria presenta l'opposizione decreto ingiuntivo condominio, ma i giudici d'appello la ritengono inammissibile, riservando tale potere all'amministratore. La proprietaria ricorre in Cassazione, sostenendo che l'ordine di pagamento impatta direttamente sul patrimonio dei singoli condomini pro quota. La Corte di Cassazione individua un netto contrasto giurisprudenziale sul tema tra precedenti decisioni della stessa sezione. Per questa ragione, la Corte rinvia la decisione alla pubblica udienza, dove si stabilirà definitivamente se il singolo proprietario possa opporsi autonomamente all'ingiunzione condominiale.

Una società immobiliare vantava un credito verso un condominio derivante da un precedente accordo di transazione. L'assemblea condominiale ha successivamente approvato un rendiconto che inseriva a carico della società presunti debiti pregressi per spese straordinarie. La società non ha contestato tale delibera nei termini di legge, limitandosi a fare riserve verbali e ad agire poi per ottenere il proprio credito. Il condominio ha quindi opposto in compensazione il controcredito risultante dal bilancio approvato. La Corte di Cassazione ha confermato la compensazione dei debiti, stabilendo che la mancata impugnazione della delibera assembleare rende definitivo e incontestabile il credito per i contributi condominiali approvati, precludendo ogni successiva contestazione nel merito.

Un condomino si è opposto al decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento di oltre settemila euro di spese, sostenendo che l'amministratore non potesse agire per le spese straordinarie senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che il potere dell'amministratore di avviare il recupero crediti condominiali è generale. Ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, l'amministratore ha il dovere di agire contro i morosi e non necessita di alcuna autorizzazione assembleare preventiva, anche se il credito riguarda spese di manutenzione straordinaria. Vince quindi il condominio, che ha diritto a riscuotere le somme dovute.

I Nuovi Proprietari di un appartamento impugnano la delibera con cui il Condominio addebita loro spese condominiali pregresse relative ad anni anteriori all'acquisto. Il Condominio rimane contumace in primo grado, ma propone appello e poi ricorso in Cassazione, lamentando il mancato rispetto dei termini di impugnazione e della mediazione obbligatoria. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del Condominio. I giudici chiariscono che il mancato avvio della mediazione va eccepito entro la prima udienza di primo grado, anche se la parte è contumace. Inoltre, la tardività dell'impugnazione della delibera non può essere rilevata d'ufficio dal giudice, ma deve essere sollevata tempestivamente dal Condominio, cosa non avvenuta a causa della sua iniziale contumacia. Il Condominio perde definitivamente la causa.

Un'impresa edile, creditrice di un condominio per lavori eseguiti, ha richiesto un decreto ingiuntivo per ottenere i documenti contabili e i dati dei condòmini morosi e in regola. Avendo l'amministratore consegnato i documenti in corso di causa, il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere. La Corte d'Appello ha compensato le spese legali per la novità della questione giuridica riguardante l'estensione dell'obbligo di comunicare i dati dei condòmini morosi anche a quelli in regola. L'impresa ha fatto ricorso in Cassazione contestando la compensazione delle spese. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che la valutazione sulla novità della questione spetta al giudice di merito e che l'obbligo di cooperazione dell'amministratore riguarda specificamente la comunicazione dei dati dei condòmini morosi ai creditori, giustificando la compensazione delle spese legali in assenza di un orientamento consolidato.

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della legittimazione dell'amministratore di un singolo edificio nel contesto di un supercondominio. Il caso nasce dall'opposizione a un decreto ingiuntivo per oneri condominiali richiesto dall'amministratore di una sola parte del complesso. La Suprema Corte ha stabilito che l'amministratore di un singolo fabbricato può agire esclusivamente per le spese relative ai beni comuni del proprio edificio. Per i beni appartenenti al supercondominio, la gestione e la riscossione spettano unicamente agli organi del complesso generale. Viene inoltre chiarito che non esiste solidarietà attiva tra gli amministratori dei diversi edifici e che la mancanza di tabelle millesimali non impedisce la riscossione dei crediti.