Art. 447-bis Codice di Procedura Civile

Una comproprietaria agisce contro i fratelli per la sua quota di canoni di locazione. Durante il processo, modifica la sua richiesta in risarcimento per violazione del diritto di comproprietà. I tribunali di merito la ritengono una domanda nuova e inammissibile. La Corte di Cassazione, invece, accoglie il ricorso, stabilendo che la modifica della domanda è ammissibile se rimane connessa alla stessa vicenda sostanziale, ovvero la pretesa economica legata al mancato godimento del bene comune. Questo principio si applica anche ai riti speciali come quello locatizio.

Un inquilino ha contestato un contratto di locazione transitorio, sostenendo fosse una simulazione per eludere la normativa sui contratti 4+4 e si è opposto a un'ingiunzione di pagamento. Il Tribunale di Milano ha respinto le sue richieste, confermando la validità del contratto transitorio data la comprovata esigenza del locatore e la consapevolezza dell'inquilino. L'ingiunzione di pagamento è stata confermata e l'inquilino condannato al rilascio dell'immobile e al pagamento delle spese legali.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna di una commerciante al rilascio di un immobile di proprietà di un'Azienda Sanitaria, ribadendo che l'occupazione senza titolo non può essere sanata dalla presunta esistenza di un contratto di locazione verbale con la Pubblica Amministrazione. Per i contratti con enti pubblici è richiesta la forma scritta a pena di nullità, e la documentazione relativa a pagamenti di canoni non è sufficiente a provare la conclusione del contratto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10519/2024, ha stabilito che chi agisce in giudizio vantando diritti ereditari deve prima fornire la prova della qualità di erede. Non è sufficiente che l'atto di citazione costituisca accettazione tacita dell'eredità; è necessario dimostrare il titolo della propria delazione, ossia il rapporto di parentela con il defunto. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva omesso questa verifica preliminare, rinviando la causa per un nuovo esame sul punto.

Una società ha citato in giudizio un'altra, poi fallita, in relazione a un complesso accordo definito "affitto d'azienda" ma contenente anche elementi di deposito e vendita di beni. Il Tribunale adito si è dichiarato incompetente, ritenendo applicabile il foro inderogabile previsto per l'affitto d'azienda. La Corte di Cassazione, investita della questione, ha stabilito che l'accordo costituisce un contratto atipico unitario, non riconducibile al solo affitto d'azienda. Di conseguenza, la regola sulla competenza inderogabile non si applica e prevale il foro convenzionale scelto dalle parti nel contratto, dichiarando la competenza del Tribunale originariamente adito.

Una società conduttrice, morosa nel pagamento di diversi canoni di locazione, si è vista risolvere il contratto nonostante avesse saldato il debito dopo la notifica di sfratto. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la precedente tolleranza del locatore verso i ritardi non impedisce l'attivazione della clausola risolutiva espressa. L'atto di citazione per lo sfratto è di per sé sufficiente a manifestare la volontà del locatore di porre fine alla tolleranza e di avvalersi della clausola, risolvendo di diritto il contratto a causa del grave e reiterato inadempimento.

Un'inquilina ha chiesto il rimborso del canone di locazione versato in eccesso rispetto a quanto risultante da una registrazione tardiva del contratto, effettuata dal locatore con un importo inferiore. Il contratto originale risaliva al 1988. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, chiarendo che le leggi che impongono la registrazione a pena di nullità (L. 431/1998) non sono retroattive. Pertanto, il rapporto resta disciplinato dalla normativa precedente e l'accordo originale sul canone di locazione rimane valido, a prescindere dalla successiva registrazione fiscale.

La Corte di Cassazione annulla un'ordinanza di sospensione del processo. Il caso riguardava due cause connesse: una per la risoluzione di un contratto di locazione e l'altra per l'esecuzione di un contratto preliminare di vendita dello stesso immobile. Poiché entrambe le cause pendevano dinanzi al medesimo Tribunale, sebbene assegnate a giudici diversi, la Corte ha stabilito che il giudice avrebbe dovuto disporre la riunione dei procedimenti e non la sospensione, secondo un principio consolidato.

Un'azienda si oppone a un'ordinanza ingiunzione per violazioni in materia di lavoro. Dopo una vittoria in primo grado, in cui l'Ispettorato del Lavoro era assente, la Corte d'Appello ribalta la decisione ammettendo documenti prodotti dall'ente. La Cassazione rigetta il ricorso del datore di lavoro, chiarendo le regole sulle prove nuove in appello e i poteri difensivi della parte precedentemente contumace, specialmente nel rito del lavoro.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha stabilito che la presenza di una difformità dell'immobile locato non autorizza automaticamente il conduttore a sospendere il pagamento del canone. Tale sospensione è legittima solo se l'inadempimento del locatore è così grave da rendere la proprietà totalmente inutilizzabile per lo scopo pattuito. Nel caso specifico, un conduttore aveva smesso di pagare l'affitto di un locale destinato a pescheria a causa di presunte irregolarità edilizie, ma non ha dimostrato l'impossibilità assoluta di utilizzare l'immobile. La Corte ha quindi rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti.

Un inquilino contesta un canone di locazione eccessivo, chiedendo la nullità della clausola relativa. I tribunali, tuttavia, rilevano una causa di nullità più radicale: un divieto assoluto di locazione previsto da una convenzione comunale. La Cassazione conferma che il giudice ha il potere e il dovere di dichiarare la nullità del contratto totale, anche d'ufficio, poiché tale vizio assorbe e precede la questione della nullità parziale sollevata dalla parte.

Un tribunale ha concesso una significativa riduzione del canone di locazione al conduttore di un locale commerciale a causa del grave malfunzionamento dell'impianto di condizionamento. La sentenza ha stabilito l'inadempimento del locatore ai suoi obblighi di manutenzione straordinaria, basandosi su una consulenza tecnica che ha escluso la manomissione da parte del conduttore e ha confermato il guasto. La decisione sottolinea il diritto del conduttore a un godimento pieno del bene locato.

Una società immobiliare ottiene un decreto ingiuntivo contro un'Amministrazione Pubblica per canoni non pagati. L'Amministrazione presenta un'opposizione a decreto ingiuntivo, notificandola entro i termini ma depositandola in cancelleria in ritardo. La Corte di Cassazione, aderendo a un principio delle Sezioni Unite, dichiara l'opposizione inammissibile. In materia di locazione, la tempestività si valuta sulla base della data di deposito dell'atto in tribunale, non della sua notifica, rendendo il decreto ingiuntivo definitivo.

Una controversia nata da un mancato contratto di locazione arriva in Cassazione per una questione procedurale cruciale: il termine per eccepire l'incompetenza per materia. L'ordinanza stabilisce che tale eccezione, anche se rilevabile d'ufficio, non può essere sollevata dopo la prima udienza di trattazione, pena la violazione delle preclusioni processuali. La Corte ha cassato la sentenza che aveva dichiarato tardivamente l'incompetenza, sottolineando l'importanza del rispetto delle scadenze procedurali.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un locatore contro il recesso anticipato dei conduttori. La Corte conferma che il rifiuto riconsegna immobile da parte del locatore è illegittimo se i danni non sono gravi e strutturali, anche se è dovuto un risarcimento. Il recesso dei conduttori è stato ritenuto valido a causa della litigiosità del locatore e della sua inerzia nel risolvere infiltrazioni d'acqua.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello in una causa di sfratto perché emessa senza la lettura del dispositivo in udienza. Secondo la Suprema Corte, nel rito locatizio, questa omissione costituisce una nullità insanabile che impone la cassazione della decisione con rinvio al giudice di secondo grado. Il caso riguardava un'opposizione tardiva a una convalida di sfratto, in cui la Corte d'Appello aveva riservato la decisione invece di pronunciarla immediatamente dopo la discussione, violando le norme procedurali specifiche per le controversie in materia di locazione.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di locazione commerciale in cui il locatore ha attivato la clausola risolutiva espressa per il mancato pagamento di due mensilità di canone e oneri condominiali pregressi. Nonostante il conduttore avesse pagato subito dopo la comunicazione, la Corte ha confermato la risoluzione del contratto, ritenendo che il comportamento del conduttore, caratterizzato da inadempimenti ripetuti, rendesse legittimo e non contrario a buona fede l'esercizio del diritto da parte del locatore.

Una società commerciale, che sosteneva di essere subentrata in un contratto di locazione di un immobile di proprietà di un ente pubblico, si è vista negare tale diritto. La Corte di Cassazione ha confermato che la cessione contratto locazione PA richiede sempre la forma scritta 'ad substantiam' (per la validità dell'atto). Il principio secondo cui la mancata opposizione del locatore entro 30 giorni vale come assenso non si applica quando una delle parti è la Pubblica Amministrazione, a causa del principio 'formalistico' che governa i contratti pubblici. Di conseguenza, l'occupazione dell'immobile è stata dichiarata illegittima.

Un gestore di un hotel cessava l'attività a seguito della riapertura, da parte di terzi, di una porta precedentemente murata per ragioni di sicurezza, accusando il locatore di inadempimento. La Cassazione ha escluso la responsabilità del locatore, definendo l'azione del terzo non come una 'molestia di diritto', ma come l'esercizio di un proprio diritto di proprietà. La Corte ha sottolineato che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore da azioni di terzi che non avanzino pretese legali in conflitto con il contratto di locazione. Inoltre, il conduttore non ha provato il nesso causale tra la riapertura della porta e la necessaria cessazione dell'attività.

In un caso di inadempimento locazione, un conduttore aveva interrotto il pagamento dei canoni a causa di presunti vizi dell'immobile, inclusa la presenza di amianto. La Corte d'Appello aveva dato ragione al locatore, risolvendo il contratto per colpa del conduttore. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando il ricorso del conduttore inammissibile. L'ordinanza sottolinea che il ricorso in Cassazione non può riesaminare i fatti e che la comunicazione di recesso del conduttore per gravi motivi deve specificarli in modo puntuale, altrimenti è inefficace.