Art. 36 L. 392/1978

Una società proprietaria di un immobile concesso in locazione commerciale a uso supermercato contestava il recesso anticipato della società conduttrice, subentrata tramite cessione d'azienda. L'inquilina aveva comunicato il recesso per gravi motivi a causa di pesanti perdite economiche subite nella gestione di quel punto vendita. La proprietaria otteneva un decreto ingiuntivo per i canoni successivi al rilascio, chiamando in causa sia l'inquilina attuale sia la cedente originaria. I giudici di merito revocavano l'ingiunzione, accertando la legittimità del recesso e condannando la locatrice alla restituzione della cauzione e alle spese legali. La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della proprietaria: il crollo del fatturato e l'aggravarsi del dissesto economico costituiscono fattori oggettivi, imprevisti e sopravvenuti idonei a legittimare l'interruzione contrattuale anticipata.

La Cassazione ha annullato una sentenza d'appello per mancata integrazione del contraddittorio. Un appello notificato a uno solo dei due co-locatori è stato dichiarato nullo, poiché la causa, riguardante la cessione di un contratto di locazione, era inscindibile. Il giudizio deve essere rinnovato includendo tutti i litisconsorti necessari.

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce la responsabilità solidale locazione commerciale. Il venditore di un'attività (cedente) rimane obbligato al pagamento dei canoni se l'acquirente (cessionario) non paga, a meno che il locatore non lo abbia espressamente liberato. L'appello del cedente è stato dichiarato inammissibile per motivi procedurali, confermando che la sua responsabilità permane nonostante una transazione separata tra locatore e cessionario.

Un conduttore di un immobile commerciale si opponeva al pagamento dei canoni di locazione, eccependo in compensazione un presunto credito per lavori straordinari eseguiti dal precedente conduttore. Dopo la soccombenza in primo e secondo grado, la Suprema Corte ha dichiarato l'inammissibilità del ricorso per Cassazione. La decisione si fonda sulla genericità dei motivi, sulla mancata correlazione con le ragioni delle sentenze precedenti e sul divieto di una nuova valutazione dei fatti in sede di legittimità, confermando che i motivi di ricorso devono essere specifici e pertinenti.

Una società di telecomunicazioni, subentrata in un contratto di affitto tramite l'acquisizione di un ramo d'azienda, è stata ritenuta responsabile anche per i canoni non pagati dalla società precedente. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13901/2024, ha confermato questo principio di responsabilità solidale, sottolineando che la cessione contratto locazione commerciale (ex L. 392/1978) è una norma speciale a tutela del locatore. La Corte ha inoltre giudicato inammissibile il motivo di ricorso relativo alla prova del pagamento, ritenendo le contabili di bonifico non sufficienti a dimostrare l'effettivo accredito delle somme.

Una società locatrice ha impugnato dinanzi alla Corte di Cassazione una sentenza che riconosceva al conduttore l'indennità di avviamento. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso per cassazione inammissibile a causa della sua formulazione oscura e della mancata esposizione chiara e completa dei fatti processuali, in violazione delle norme procedurali. La decisione sottolinea l'importanza cruciale del rispetto dei requisiti formali per l'ammissibilità del ricorso.

In un caso di plurime cessioni di un contratto di locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio chiave. Se l'ultimo inquilino (cessionario) non paga il canone, il proprietario (locatore) può agire contro i precedenti inquilini (cedenti). Tuttavia, prima deve richiedere il pagamento all'ultimo inquilino. La Corte ha chiarito che l'invio della richiesta di mediazione obbligatoria, atto che precede la causa, è sufficiente a soddisfare questo requisito. Questa decisione semplifica la tutela del locatore nella complessa dinamica della cessione contratto locazione, equiparando l'istanza di mediazione a una formale messa in mora.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la cessione contratto di locazione non è una conseguenza automatica della vendita di un ramo d'azienda. Nel caso esaminato, una società acquirente lamentava l'esclusione del contratto di locazione dalla cessione, ma i giudici hanno confermato che tale trasferimento deve essere espressamente pattuito. La Corte ha ritenuto irrilevante la questione di un'alterazione del contratto, dato che il subentro nella locazione non poteva essere presunto e l'acquirente era consapevole della precedente risoluzione del rapporto locativo.

Una società ha citato in giudizio i suoi locatori per danni dopo che il loro presunto rappresentante ha bloccato la vendita dell'azienda rifiutando il trasferimento del contratto di locazione. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione della Corte d'Appello. Il punto cruciale è stata la mancanza di prova di un "mandato senza rappresentanza" dai locatori al rappresentante, rendendo le sue azioni non imputabili ai proprietari.