Art. 2643 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione ha stabilito che un preliminare di vendita è nullo, per quanto riguarda la clausola sul prezzo, se questo supera i limiti massimi imposti da un atto d'obbligo con il Comune. La clausola viene automaticamente sostituita dalla norma imperativa, con il prezzo legale più basso. Di conseguenza, il rifiuto del costruttore di stipulare il rogito al prezzo imposto costituisce inadempimento contrattuale, legittimando la risoluzione a suo carico. La Suprema Corte ha chiarito che il venditore non può liberarsi da tale vincolo chiedendo unilateralmente la cancellazione dell'atto d'obbligo dopo la firma del preliminare.

Un condominio ha agito in giudizio contro una società che utilizzava alcuni appartamenti, detenuti in leasing, per attività di affitti brevi, ritenendola una violazione del regolamento. La Corte di Cassazione ha annullato le sentenze precedenti, stabilendo il principio del litisconsorzio necessario: poiché l'azione mirava a limitare l'uso della proprietà, era indispensabile la partecipazione al processo dei proprietari effettivi degli immobili, ovvero le società di leasing. La loro assenza ha reso nullo l'intero giudizio.

Una società e il suo socio impugnavano la trascrizione di una confisca su alcuni immobili, lamentando vizi del titolo e della nota. La Corte di Cassazione, pur correggendo la sentenza d'appello sul punto del giudicato interno relativo alla competenza, ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto valido il titolo originario e ha dichiarato inammissibili le censure sulla regolarità formale della nota di trascrizione per carenza di specificità, confermando di fatto la legittimità dell'atto.

La Corte di Cassazione ha dichiarato un ricorso improcedibile a causa di un grave errore formale. Il ricorrente, pur avendo dichiarato nel suo atto di aver ricevuto la notifica della sentenza impugnata, non ha depositato la relativa prova (relata di notifica) nei termini di legge. La Suprema Corte ha ribadito che questo adempimento è essenziale per verificare la tempestività del ricorso e la sua omissione non è sanabile, comportando l'improcedibilità dell'impugnazione. La decisione sottolinea il principio di autoresponsabilità processuale della parte che impugna.

Una proprietaria ha impugnato in Cassazione la sentenza che confermava una servitù di passaggio sul suo fondo, sostenendo che fosse stata acquisita per usucapione. La ricorrente ha lamentato vizi di motivazione e un'errata valutazione delle prove, tra cui un atto di compravendita. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, specificando che la servitù era stata correttamente riconosciuta per usucapione e non per titolo contrattuale. Ha inoltre ribadito che il giudizio di Cassazione non può riesaminare i fatti, ma solo verificare la legittimità della decisione, confermando così la validità della servitù per usucapione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 29661/2024, ha ribadito un principio fondamentale: la donazione di bene altrui è nulla per mancanza di causa. Il caso riguardava una complessa vicenda immobiliare in cui, a seguito della risoluzione di una compravendita e del fallimento della società venditrice, gli acquirenti originari avevano donato l'immobile (che avrebbero dovuto restituire) alla figlia, la quale lo aveva poi venduto a un terzo. La Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che la nullità della donazione travolge anche i successivi atti di acquisto, a prescindere dalla buona fede del terzo acquirente, se la domanda di nullità viene trascritta entro cinque anni dalla trascrizione dell'atto nullo. Viene inoltre respinta l'eccezione di arricchimento senza causa, poiché i crediti verso un'impresa fallita devono essere gestiti tramite le apposite procedure concorsuali.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'omessa menzione di una condizione sospensiva nella nota di trascrizione di un atto di compravendita immobiliare non rende la condizione inopponibile ai successivi acquirenti. Il caso riguardava una clausola in un atto del 1903, non riportata nella trascrizione di una vendita successiva del 1957. La Suprema Corte ha chiarito che la trascrizione della condizione sospensiva ha una funzione di mera pubblicità notizia e la sua assenza non sana i limiti intrinseci del titolo, che resta quindi condizionato. La sentenza della Corte d'Appello, che aveva dato ragione agli acquirenti, è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione interviene su un caso di violazione delle distanze legali tra proprietà. Oggetto del contendere erano una sopraelevazione, un muro di contenimento e una legnaia. La Corte ha stabilito che qualsiasi sopraelevazione, anche minima, va considerata 'nuova costruzione' e deve rispettare le distanze legali. Inoltre, ha chiarito che un muro che sostiene un terrapieno non è un semplice muro di cinta e che gli accordi privati non possono derogare alle norme urbanistiche locali. La sentenza d'appello, che aveva qualificato i lavori come ristrutturazione, è stata annullata con rinvio.

Un avvocato ha agito in giudizio per ottenere il pagamento dei propri compensi, invocando la solidarietà tra la sua ex cliente e le controparti, a seguito di un accordo che aveva definito la causa. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la speciale solidarietà per le spese legali non si applica se il giudice del procedimento originario, nel dichiarare la cessazione della materia del contendere, si è già pronunciato sulle spese, ad esempio compensandole. Questa pronuncia giudiziale interrompe il presupposto per l'applicazione della solidarietà.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31569/2025, ha chiarito un punto cruciale in tema di successione diritto controverso. Nel caso di una causa per violazione delle distanze legali, se l'immobile viene venduto a terzi, la sentenza è opponibile ai nuovi acquirenti se questi vengono chiamati in giudizio, anche in appello. La chiamata in causa li rende parti del processo, superando la mancata trascrizione della domanda giudiziale iniziale. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva erroneamente dichiarato inopponibile la condanna ai nuovi proprietari.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di un cittadino che aveva avanzato una domanda di usucapione per un'area immobiliare. L'ordinanza sottolinea principi cruciali: la necessità di citare in giudizio il vero proprietario del bene (legittimazione passiva), le rigide preclusioni per la produzione di nuove prove in appello e l'applicazione del principio della "doppia conforme", che limita l'accesso al giudizio di legittimità quando due sentenze di merito sono concordi. La Corte ha ritenuto che il ricorrente non avesse adeguatamente provato né la proprietà del convenuto originario né i presupposti per ammettere nuove prove, confermando così le decisioni precedenti.

Una controversia tra fratelli sulla modifica di un accesso comune e l'incorporazione di un androne in una proprietà privata, basata su una scrittura privata. La Cassazione ha confermato la validità dell'accordo di divisione immobile anche senza la firma del coniuge in comunione dei beni, poiché l'immobile, costruito su suolo personale, era stato acquisito per accessione e non rientrava nella comunione legale.

Una proprietaria costruisce violando una servitù di metanodotto. La Cassazione chiarisce che il divieto di edificare è un'obbligazione accessoria inscindibile dalla servitù principale. Pertanto, non si estingue per prescrizione né è possibile l'usucapione del diritto a mantenere le opere illecite, che devono essere rimosse.

La Corte di Cassazione ha respinto una richiesta di correzione errore materiale avanzata nell'ambito di una controversia ereditaria. La richiesta mirava a inserire i dati catastali di un immobile in una sentenza della Suprema Corte. La Corte ha chiarito che non vi era alcun errore da correggere, poiché la dichiarazione di nullità dell'atto di vendita simulato era stata pronunciata dalla Corte d'Appello, e tale sentenza era già titolo idoneo per le necessarie annotazioni nei registri immobiliari, rendendo superfluo un intervento correttivo della Cassazione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18241/2024, ha chiarito i presupposti per la costituzione di un supercondominio. Nel caso esaminato, una società immobiliare aveva agito in giudizio per la rimozione di una condotta fognaria che attraversava aree di sua presunta proprietà esclusiva. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d'appello che aveva qualificato tali aree come beni comuni facenti parte di un supercondominio sorto di fatto. Di conseguenza, l'utilizzo della condotta non configurava una servitù illegittima, ma un legittimo uso della cosa comune, respingendo così l'actio negatoria servitutis.

Una società immobiliare ha rivendicato la proprietà esclusiva di un porticato, agendo contro un condominio per la rimozione di un pozzetto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l'area è un bene comune in un supercondominio di fatto. La Corte ha chiarito che il supercondominio sorge automaticamente (ipso iure et facto) quando più edifici condividono parti o servizi, senza necessità di un atto formale. La natura comune del bene è stata desunta dalla sua oggettiva funzione di servizio per l'intero complesso immobiliare.

La Cassazione, con sent. 17991/2024, ha stabilito che il diritto di uso esclusivo su una corte condominiale non può essere creato come diritto reale atipico. Un "patto speciale" in una compravendita successiva non può validamente "concentrare" tale diritto su una sola unità, privandone altre che ne avevano titolo in base all'atto costitutivo del condominio. La pattuizione è stata dichiarata illegittima, accogliendo il ricorso della condomina esclusa.

La Corte di Cassazione ha disposto il rinvio di una decisione cruciale in materia di usucapione di una terrazza condominiale. Il caso nasce dalla richiesta di un condominio di rimuovere una veranda costruita su una terrazza. Gli eredi del proprietario dell'appartamento adiacente si opponevano, sostenendo di aver acquisito la proprietà esclusiva della terrazza per usucapione. Di fronte alla possibilità di un accordo tra le parti, la Suprema Corte ha accolto l'istanza di rinvio, posticipando la discussione nel merito ad ottobre 2024.

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, rigettando il ricorso di un acquirente di un lastrico solare. La sua richiesta di accertamento della proprietà, basata su un acquisto 'a non domino', è stata considerata una domanda nuova in appello e quindi inammissibile, poiché non era stata formalmente avanzata nel primo grado di giudizio. La Corte ha ribadito che l'istituto dell'acquisto 'a non domino' in buona fede si applica solo ai beni mobili e non a quelli immobili.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13895/2024, ha ribadito un principio fondamentale in materia di diritto immobiliare: nell'ambito di un'azione di rivendicazione, la sola produzione della nota di trascrizione di un atto di compravendita non è sufficiente a fornire la prova della proprietà. Il caso riguardava una disputa sulla titolarità di un terreno, in cui gli attori non avevano prodotto l'atto di acquisto originale del loro dante causa, ma solo la relativa nota. La Corte ha confermato la decisione d'appello, rigettando il ricorso e sottolineando che la trascrizione ha la funzione di risolvere conflitti tra più acquirenti dello stesso bene, ma non costituisce fonte di prova del diritto di proprietà, per il quale è richiesta la rigorosa 'probatio diabolica'.