Art. 1578 Codice Civile

Un'inquilina cita in giudizio l'ente locatore e la società di gestione per ottenere il risarcimento dei danni causati da gravi infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale, che rendevano inagibili bagno e cucina. Dopo la riparazione da parte del condominio, il Tribunale rigetta le pretese della donna verso il proprietario. La Suprema Corte conferma il rigetto del ricorso dell'inquilina. I giudici chiariscono che i guasti strutturali non transitori rientrano nella disciplina dei vizi della cosa locata. L'inquilino non può pretendere dal locatore l'esecuzione diretta delle riparazioni su parti condominiali comuni, ma può soltanto chiedere la riduzione del canone, la risoluzione contrattuale oppure agire direttamente contro il terzo responsabile.

Una società conduttrice lamentava gravi distacchi di calcestruzzo nell'immobile commerciale preso in locazione e citava le società locatrici davanti a un arbitro unico. L'inquilina chiedeva sia lo scioglimento della locazione sia il ristoro economico dei pregiudizi subiti. L'arbitro respingeva la risoluzione contrattuale per difetto di sufficiente gravità dell'inadempimento, ma condannava in solido le locatrici a pagare oltre tre milioni di euro a titolo di risarcimento del danno da inadempimento, liquidato in via equitativa. I proprietari impugnavano la decisione sostenendo che i danni potessero derivare solo dalla risoluzione contrattuale e contestavano i criteri di stima economica. La Corte di Cassazione ha confermato la validità del verdetto arbitrale. Il risarcimento del danno da inadempimento e la risoluzione contrattuale restano due rimedi autonomi e indipendenti, rendendo legittimo il ristoro economico anche quando il contratto rimane in vigore.

Un'Azienda Inquilina ha contestato un decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati, chiedendo la compensazione con danni da infiltrazioni e una riduzione del canone. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Azienda Inquilina. La Suprema Corte ha chiarito che l'obbligazione di pagare i canoni di locazione, derivante da un unico contratto, è considerata un debito unitario e continuativo. Pertanto, le norme sull'imputazione pagamenti canoni locazione (Art. 1193 c.c.), che si applicano in presenza di più debiti distinti, non sono applicabili ai pagamenti rateali del canone. L'Azienda Inquilina ha perso, confermando la sua morosità e l'obbligo di pagamento.

Una società conduttrice di un immobile commerciale avvia un arbitrato contro le società locatrici per gravi difetti strutturali dell'edificio, chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento danni. L'arbitro unico accerta l'inadempimento ma nega la risoluzione ritenendolo non grave, concedendo solo un indennizzo economico. La conduttrice impugna la decisione e la Corte d'Appello dichiara la nullità del lodo arbitrale per contraddittorietà logica, sciogliendo la locazione. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso delle locatrici. I giudici di secondo grado hanno riesaminato indebitamente le prove e il merito dei fatti, violando i limiti rigorosi fissati dalla legge per dichiarare la nullità del lodo arbitrale.

Una società concedente ha preteso il pagamento di canoni per il noleggio di casse mobili refrigerate. La società utilizzatrice si è opposta all'ingiunzione contestando gravi difetti tecnici degli impianti che hanno causato il deterioramento delle merci trasportate. I giudici di merito hanno revocato l'ingiunzione economica e pronunciato la risoluzione per inadempimento a carico del fornitore, condannandolo a risarcire i danni per i prodotti andati distrutti. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente la decisione, dichiarando inammissibile il ricorso della società concedente e ribadendo la piena legittimità della valutazione probatoria già operata nei gradi precedenti.

Una società commerciale prende in affitto due immobili per avviare una pasticceria. In seguito scopre che i locali risultano privi di accatastamento e di agibilità. L'inquilino interrompe il pagamento del canone e cita il proprietario per ottenere lo scioglimento dell'accordo e il risarcimento dei danni. Il proprietario risponde chiedendo a sua volta lo scioglimento per inadempimento e un'indennità di occupazione. La Corte d'Appello dà ragione al proprietario a causa del mancato pagamento dei canoni. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso dell'inquilino del tutto inammissibile per vizi formali e genericità dei motivi, confermando la risoluzione del contratto di locazione a carico dell'inquilino.

Il Conduttore di un immobile commerciale ha chiesto la risoluzione del contratto e la riduzione del canone a causa del malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento. Nonostante avesse scoperto i vizi della cosa locata nel 2011, il Conduttore ha rinnovato tacitamente il contratto nel 2014 senza sollevare riserve. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Conduttore, confermando che il rinnovo automatico del contratto, in piena consapevolezza dei difetti, equivale a un'accettazione dello stato dell'immobile. Di conseguenza, il Conduttore decade dal diritto di chiedere la risoluzione o la riduzione del canone, dovendo inoltre pagare l'indennità per il mancato preavviso del rilascio anticipato.

Una società conduttrice si oppone allo sfratto per morosità intimato dalla locatrice di un immobile commerciale, lamentando vizi del locale e chiedendo i danni. Il Tribunale dichiara la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice. La società propone ricorso in Cassazione. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile a causa di una procura ad litem inesistente. Il mandato difensivo faceva infatti riferimento all'impugnazione di un provvedimento diverso rispetto alla sentenza effettivamente impugnata. Di conseguenza, l'attività del difensore non produce effetti sulla parte assistita. La Corte condanna personalmente l'avvocato al pagamento delle spese di giudizio in favore della locatrice, confermando inoltre in via teorica che l'inquilino non può sospendere il pagamento del canone se ha comunque utilizzato l'immobile.

Il Conduttore di un immobile commerciale ha richiesto il risarcimento danni per allagamento causato da vizi strutturali occulti del locale. I giudici di merito hanno rigettato la domanda poiché i Locatori ignoravano senza colpa tali difetti e il Conduttore non aveva stipulato la polizza assicurativa prevista dal contratto, violando il dovere di diligenza. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Conduttore per motivi formali. Il ricorrente non ha infatti indicato con precisione dove trovare i documenti e gli atti processuali citati a sostegno della sua difesa, violando il principio di autosufficienza del ricorso. Di conseguenza, il Conduttore perde la causa e deve rimborsare le spese legali ai Locatori.

Una società conduttrice di un immobile commerciale ha chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, lamentando irregolarità urbanistiche che ostacolavano il rilascio della licenza commerciale. I locatori si sono attivati rapidamente ottenendo la sanatoria edilizia in tempi brevi. Nel frattempo, la conduttrice ha attuato la sospensione del pagamento del canone. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della conduttrice, confermando che la sospensione del pagamento del canone non era giustificata, poiché la società non aveva mai perso la disponibilità del locale e le difformità erano state sanate tempestivamente senza compromettere l'uso dell'immobile.

Un'azienda proprietaria ha intimato lo sfratto a un inquilino commerciale per il mancato pagamento dei canoni. L'inquilino si è opposto sollevando l'eccezione di inadempimento, poiché il magazzino interrato presentava gravi infiltrazioni d'acqua e muffa che danneggiavano la merce. La Corte d'Appello ha dato ragione all'inquilino, riducendo il canone del 30% e condannando la proprietaria a pagare l'indennità di avviamento commerciale. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando inammissibile il ricorso della proprietaria. La Suprema Corte ha ribadito che l'inquilino può legittimamente ridurre o sospendere il canone se il proprietario non mantiene i locali in stato da servire all'uso pattuito.

Un locatore ha intimato lo sfratto per morosità a una società conduttrice di un immobile commerciale, richiedendo anche un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti. L'inquilino si è opposto chiedendo la riduzione del canone di locazione a causa di imponenti lavori condominiali che avevano gravemente limitato l'uso dei locali. Dopo alterne vicende processuali, la Corte d'Appello ha rigettato la richiesta ritenendo inammissibili le prove e preclusa la decisione. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'inquilino, stabilendo che il giudice di rinvio ha il dovere di esaminare il merito della domanda di riduzione del canone di locazione se il godimento dell'immobile è stato parzialmente compromesso, e che la pendenza di un giudizio di revocazione non contestato imponeva la sospensione del processo. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Una società fornitrice ha citato in giudizio un albergatore per il mancato pagamento di alcune vasche idromassaggio. L'albergatore sosteneva che il rapporto fosse una locazione e chiedeva la risoluzione per gravi difetti delle vasche. La Corte d'Appello ha invece operato la qualificazione del contratto come compravendita, condannando gli eredi dell'albergatore a pagare il saldo, ridotto per lievi vizi. Gli eredi hanno fatto ricorso in Cassazione, contestando la natura del contratto e la valutazione dei difetti. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, dichiarando inammissibili le contestazioni sui fatti e confermando che spetta al giudice di merito interpretare le prove e qualificare il rapporto contrattuale. Gli eredi perdono la causa e devono pagare le spese processuali.

Il Locatore ha intimato lo sfratto per morosità al Conduttore, che non pagava i canoni da quasi un anno. Il Conduttore si è opposto sollevando l'eccezione di inadempimento per infiltrazioni d'acqua dal tetto. La Corte d'Appello ha dichiarato risolto il contratto per morosità, rilevando che il Conduttore ha contestato i vizi solo dopo aver ricevuto l'atto di sfratto, agendo contrariamente a buona fede. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Conduttore. I giudici hanno chiarito che l'eccezione di inadempimento deve rispettare il principio di buona fede e non può essere usata come scusa tardiva per giustificare il mancato pagamento dei canoni, specialmente se i difetti dell'immobile non hanno impedito lo svolgimento dell'attività commerciale.

Il caso nasce dall'opposizione di un inquilino condannato a pagare i canoni arretrati per aver abbandonato un immobile commerciale senza preavviso. L'inquilino sosteneva la nullità dell'accordo per la mancanza del certificato di agibilità e dell'attestato di prestazione energetica (APE). La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la validità del contratto di locazione. I giudici hanno chiarito che l'assenza di autorizzazioni amministrative o della certificazione energetica non rende nullo il contratto, né costituisce automaticamente un vizio della cosa locata. Tali mancanze possono configurare un inadempimento del proprietario solo se quest'ultimo si era espressamente impegnato a ottenerle o se l'ottenimento è del tutto impossibile, gravando comunque sull'inquilino l'onere di provare il danno concreto subito.

Una conduttrice ha preso in affitto un immobile per avviare un ristorante. Successivamente, ha scoperto che l'impianto fognario non era idoneo a ottenere le necessarie autorizzazioni sanitarie. Ha quindi chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni ai locatori. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della conduttrice. I giudici hanno chiarito che, in tema di locazione commerciale e autorizzazioni, il locatore non risponde del mancato ottenimento dei permessi amministrativi per l'attività, a meno che non abbia assunto uno specifico obbligo contrattuale o che il rilascio sia impossibile per caratteristiche intrinseche del bene. Avendo inoltre la conduttrice firmato una clausola in cui dichiarava i locali idonei all'uso, ha rinunciato a far valere i vizi dell'impianto fognario.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società conduttrice che chiedeva il risarcimento dei danni per la presenza di fosse biologiche nascoste sotto il pavimento del locale commerciale. La ricorrente lamentava la presenza di vizi della cosa locata ai sensi dell'articolo 1578 del Codice Civile. I giudici hanno chiarito che la richiesta di risarcimento danni per i vizi della cosa locata non è un'azione autonoma. Essa può essere proposta solo insieme alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone di affitto. Poiché la società conduttrice, già sfrattata per morosità, aveva richiesto esclusivamente il risarcimento dei danni senza impugnare il contratto o chiedere una riduzione del canone, la sua domanda è stata dichiarata inammissibile. Il locatore vince la causa e la società conduttrice viene condannata a pagare le spese legali.

Il Locatore ha intimato lo sfratto per morosità al Conduttore per il mancato pagamento dei canoni. Il Conduttore si è opposto eccependo la presenza di gravi difformità edilizie che impedivano il rilascio delle autorizzazioni commerciali per l'attività di parrucchiere, chiedendo la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni per vizi della cosa locata. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Locatore, confermando la risoluzione del contratto a suo carico. La Corte ha stabilito che la mancata corrispondenza dell'immobile alla planimetria catastale costituisce un grave inadempimento del locatore, in quanto impedisce l'uso pattuito del bene. Inoltre, la domanda riconvenzionale del conduttore, formulata nella fase sommaria e precisata nella memoria integrativa, è pienamente ammissibile senza necessità di chiedere un nuovo rinvio d'udienza.

Un'azienda chiede il risarcimento al Comune e al Ministero della Giustizia per il danneggiamento delle proprie attrezzature, lasciate all'interno di un immobile sottoposto a sequestro. La Cassazione ha negato il risarcimento, stabilendo che la responsabilità del custode giudiziario non si estende ai beni mobili non inclusi nel provvedimento di sequestro. L'azienda aveva la facoltà di rimuovere le proprie attrezzature e la sua scelta di non farlo ha interrotto il nesso causale. La Corte ha chiarito che l'obbligo di custodia riguardava solo l'immobile e non i beni al suo interno, la cui sorte dipendeva da una libera scelta del proprietario. Pertanto, nessuna colpa può essere attribuita al custode o all'autorità giudiziaria.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la verifica della idoneità immobile uso commerciale spetta al conduttore. Quest'ultimo non può sospendere il pagamento dell'affitto o chiedere la risoluzione del contratto se il locale si rivela inadatto all'attività specifica, come un bar privo di doppi servizi. Il locatore non è obbligato a eseguire lavori di adeguamento, a meno che non sia stato esplicitamente pattuito. Nel caso di specie, il conduttore aveva torto a interrompere i pagamenti e a eseguire lavori non autorizzati, rendendosi inadempiente. La responsabilità di accertare la conformità del bene e ottenere le licenze amministrative grava interamente sull'inquilino. Di conseguenza, il locatore ha vinto la causa.