Art. 1489 Codice Civile

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24008/2025, ha esaminato il caso di un acquirente che scopriva abusi edilizi su un immobile dopo la compravendita. La Corte ha chiarito che la dichiarazione generica del venditore sull'epoca di costruzione non lo esonera da responsabilità per ampliamenti abusivi successivi. La vicenda, qualificata non come 'aliud pro alio' ma come vendita di cosa gravata da oneri, ha portato a una riduzione del prezzo e a un risarcimento parziale del danno, cassando con rinvio la sentenza d'appello per una nuova valutazione di alcuni aspetti del risarcimento.

Una coppia acquista una villa all'asta da un ente pubblico, ma scopre in seguito una superficie minore e un vincolo culturale sopravvenuto. Nonostante ciò, firmano il rogito notarile e poi agiscono in giudizio per ottenere una riduzione del prezzo. La Corte di Cassazione ha respinto il loro ricorso, stabilendo che la firma del rogito, avvenuta con piena consapevolezza dei problemi, costituisce un nuovo accordo contrattuale che accetta l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, superando le condizioni dell'asta.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 17080/2025, ha confermato la condanna dell'erede del venditore a risarcire gli acquirenti per abusi edilizi non dichiarati. Il caso riguarda l'acquisto di un immobile con un piano sopraelevato abusivo, nonostante nel rogito fosse garantita la piena conformità alla licenza edilizia. La Corte ha ribadito che la garanzia vizi immobile prevale quando l'acquirente fa affidamento sulle dichiarazioni del venditore, a meno che non sia provata la sua conoscenza effettiva del difetto. La semplice disponibilità del bene prima dell'acquisto non è sufficiente a dimostrare tale conoscenza.

Una società immobiliare ha acquistato un terreno scoprendo solo in seguito una servitù di metanodotto non dichiarata nell'atto. La società ha citato in giudizio il venditore e il notaio per ottenere un risarcimento. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la garanzia per servitù non apparente è esclusa quando il compratore era a conoscenza del vincolo. La Corte ha ritenuto che, nonostante la servitù non fosse tecnicamente 'apparente', l'acquirente (una società esperta del settore) aveva a disposizione numerosi elementi (documenti urbanistici, segnaletica, vicinanza a impianti) per conoscere l'esistenza della servitù, escludendo così la responsabilità del venditore e del notaio.

Una proprietaria cita in giudizio il condominio per la presenza di due manufatti che ostacolano il suo posto auto, sostenendo che siano stati installati dopo l'acquisto. Il Tribunale rigetta la domanda basandosi su una CTU che, tramite immagini satellitari, dimostra che i manufatti erano preesistenti alla compravendita. La sentenza chiarisce che l'azione corretta per vizi del posto auto andava intentata contro la società venditrice e non contro il condominio.