Art. 1137 Codice Civile

Due condomini impugnano una delibera assembleare del proprio condominio contestando la ripartizione delle spese. Il Tribunale e la Corte d'Appello dichiarano la propria incompetenza territoriale a favore del tribunale del luogo in cui si trova l'immobile, ignorando la clausola del regolamento condominiale che stabiliva la competenza esclusiva del tribunale di Milano per ogni lite relativa al regolamento stesso. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dei condomini. I giudici chiariscono che il foro speciale delle cause condominiali è derogabile. Pertanto, la clausola che individua un foro convenzionale prevale sul criterio del luogo in cui si trova l'immobile. La Suprema Corte sancisce che la clausola si applica anche all'impugnazione delle delibere sulle spese. Di conseguenza, la Cassazione annulla la sentenza e rinvia la causa alla Corte d'Appello per la decisione sul merito.

I comproprietari di un immobile hanno proposto opposizione a decreto ingiuntivo condominiale per il pagamento di spese deliberate dall'assemblea. I giudici di merito hanno respinto l'opposizione, rilevando che i vizi lamentati, relativi all'irregolarità della costituzione del condominio e delle convocazioni, costituivano motivi di annullabilità e non di nullità. Di conseguenza, tali vizi avrebbero dovuto essere impugnati entro trenta giorni e non potevano essere fatti valere come semplice difesa contro l'ingiunzione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei proprietari, confermando che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo condominiale il giudice deve solo verificare l'esistenza e l'efficacia della delibera. I vizi di annullabilità non possono essere eccepiti per bloccare il pagamento se la delibera non è stata tempestivamente impugnata.

Il Condominio ha richiesto il pagamento delle spese condominiali alla Società Costruttrice per i suoi appartamenti rimasti invenduti. La Società si è opposta, invocando una clausola del regolamento contrattuale che la esonerava da tali contribuzioni. La Corte di Cassazione ha stabilito che la decisione dell'assemblea di ripartire comunque le spese a carico della Società costituisce una delibera condominiale nulla e non semplicemente annullabile. Modificare a maggioranza i criteri di spesa contrattuali richiede infatti il consenso unanime di tutti i condomini. Di conseguenza, l'invalidità può essere fatta valere in ogni tempo, anche dopo la scadenza del termine ordinario di trenta giorni per l'impugnazione. La Suprema Corte ha quindi respinto il ricorso del Condominio.

Un condomino impugna la delibera dell'assemblea che ha rifiutato la sua proposta di accordo per chiudere una lite. Successivamente, l'assemblea adotta una nuova delibera che conferma il rifiuto. Il condomino sostiene che la seconda decisione abbia sostituito la prima, chiedendo al giudice di dichiarare la cessazione della materia del contendere. La Corte di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile. I giudici chiariscono che la cessazione della materia del contendere si verifica solo se la nuova delibera modifica la precedente accogliendo le richieste del condomino, e non quando si limita a confermare la decisione precedente nello stesso senso.

I Nuovi Proprietari di un appartamento impugnano la delibera con cui il Condominio addebita loro spese condominiali pregresse relative ad anni anteriori all'acquisto. Il Condominio rimane contumace in primo grado, ma propone appello e poi ricorso in Cassazione, lamentando il mancato rispetto dei termini di impugnazione e della mediazione obbligatoria. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del Condominio. I giudici chiariscono che il mancato avvio della mediazione va eccepito entro la prima udienza di primo grado, anche se la parte è contumace. Inoltre, la tardività dell'impugnazione della delibera non può essere rilevata d'ufficio dal giudice, ma deve essere sollevata tempestivamente dal Condominio, cosa non avvenuta a causa della sua iniziale contumacia. Il Condominio perde definitivamente la causa.

Un condomino, di professione avvocato, pretendeva il pagamento di compensi professionali dal proprio condominio. Il condominio ha opposto in compensazione il mancato pagamento delle spese condominiali accumulate negli anni. La Corte d'Appello ha ritenuto provato il debito del condomino tramite i verbali assembleari di approvazione dei bilanci. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'avvocato, confermando che la compensazione spese condominiali è legittima. I verbali dell'assemblea costituiscono infatti una prova sufficiente del credito del condominio, a meno che non siano stati sospesi da un giudice. Di conseguenza, l'avvocato perde la causa e non può evitare il pagamento delle quote arretrate.

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare che autorizzava un altro proprietario a riaprire una porta di collegamento tra il pianerottolo comune e un fienile privato, e a spostare i contatori dell'acqua situati in una cantina privata. La Corte d'Appello aveva respinto l'impugnazione, ritenendo irrilevante stabilire se il fienile facesse parte del condominio e considerando lo spostamento dei contatori una mera proposta. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che esistono precisi limiti dei poteri dell'assemblea condominiale. L'assemblea non può deliberare su beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini né imporre servitù su parti comuni a favore di proprietà estranee senza il consenso unanime. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un condomino ha fatto causa all'amministratore di condominio chiedendo il risarcimento dei danni per presunte irregolarità nella gestione di alcuni lavori e spese. I giudici di merito hanno rigettato la richiesta, rilevando che i bilanci erano stati regolarmente approvati dall'assemblea e mai contestati. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che il singolo condomino non può contestare le spese approvate dalla maggioranza se non ha effettuato una tempestiva impugnazione delibera assembleare nei termini di legge. L'obbligo di pagare le spese sorge infatti con l'approvazione del rendiconto, che vincola tutti i partecipanti se non viene annullato dal giudice. Di conseguenza, il ricorso del condomino è stato rigettato con condanna alle spese.

Un condomino ha proposto l'impugnazione delibera condominiale contestando la ripartizione delle spese approvata dall'assemblea. Il Tribunale si è dichiarato incompetente a favore del Giudice di Pace. Il condomino ha fatto ricorso in Cassazione sostenendo che la causa avesse valore indeterminabile poiché contestava i criteri generali di riparto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che il valore della causa si determina in base alla quota di spesa concretamente addebitata al singolo condomino (nel caso specifico, circa 360 euro) o, al massimo, sull'intero importo deliberato (circa 3.100 euro). Entrambe le cifre rientrano nella competenza del Giudice di Pace. La Cassazione ha quindi confermato la competenza del Giudice di Pace di Cagliari.

La Corte d'Appello ha confermato l'annullamento di una delibera assembleare poiché il verbale non permetteva di identificare con certezza i condomini favorevoli, configurando una delibera assembleare nulla per maggioranza ignota. Oltre ai vizi formali del verbale, sono state riscontrate gravi lacune nella documentazione contabile e la mancata specifica del compenso dell'amministratore all'atto della nomina.

Un condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro un condomino per il mancato pagamento delle quote condominiali del 2012. Il condomino si è opposto, chiedendo la compensazione con un credito per lavori di ristrutturazione deliberato nella stessa assemblea. La Corte di Cassazione ha chiarito che in questo caso opera la compensazione impropria, poiché i debiti e i crediti derivano dallo stesso rapporto di gestione condominiale. Poiché il credito del condomino era già stato conteggiato e compensato nel bilancio consuntivo del 2011 (non impugnato dal condomino), egli non poteva utilizzarlo nuovamente per evitare il pagamento delle quote del 2012. La Suprema Corte ha quindi accolto il ricorso del condominio, confermando l'obbligo di pagamento del condomino e rigettando definitivamente la sua opposizione.

Una condomina impugna le delibere assembleari che le addebitano il 50% delle spese di rifacimento del tetto della sua palazzina, facente parte di un complesso più ampio. La ricorrente sostiene che le spese vadano ripartite tra tutti i condomini del complesso in base ai millesimi generali, citando una prassi passata. La Cassazione respinge il ricorso, confermando l'esistenza di un condominio parziale. Trattandosi di un tetto che copre solo una specifica palazzina, le spese spettano esclusivamente ai proprietari di quel fabbricato (Art. 1123, comma 3, c.c.). La Corte chiarisce che la deroga ai criteri di riparto richiede un accordo scritto all'unanimità e non può nascere da semplici comportamenti concludenti. Inoltre, l'impugnazione è tardiva poiché i vizi contestati comportano l'annullabilità e non la nullità della delibera, richiedendo il rispetto del termine di trenta giorni.

La Corte d'Appello ha esaminato un caso di contestazione di ritardi in un appalto condominiale, escludendo la responsabilità direttore lavori e degli altri tecnici coinvolti. La decisione chiarisce che le variazioni contrattuali possono incidere sulla validità delle penali originarie e che l'onere della prova grava sul danneggiato in caso di azione extracontrattuale.

Due proprietari hanno proposto l'impugnazione delibera condominiale che approvava il bilancio, contestando la spesa per l'affitto del locale caldaia, di proprietà esclusiva di altri condomini. Secondo i ricorrenti, il canone era eccessivo e il contratto invalido per conflitto di interessi. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che il controllo del tribunale sulle decisioni dell'assemblea è solo un controllo di legalità. Il giudice non può valutare la convenienza economica o il merito delle scelte di gestione del condominio, come l'importo di un affitto, purché la delibera sia stata presa nel rispetto delle regole di legge.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di una condomina che chiedeva l'impugnazione delibera condominiale per vizi di convocazione di altri condomini e per la mancata iscrizione a bilancio di suoi presunti crediti. La Suprema Corte ha chiarito che solo il condomino non convocato può far valere il vizio di convocazione. Inoltre, i presunti crediti della condomina derivavano da un accordo transattivo già risolto per inadempimento. Di conseguenza, la Cassazione ha confermato il rigetto dell'impugnazione e la condanna della condomina per responsabilità aggravata (lite temeraria) a causa dell'insistenza in pretese palesemente infondate.

Un condomino impugna una delibera assembleare lamentando, tra le altre cose, la violazione del diritto all'informazione del condomino poiché l'amministratore non gli aveva consegnato una perizia sul tetto prima dell'incontro. La Cassazione chiarisce che l'amministratore non è tenuto a mostrare documenti non ancora esistenti o in corso di redazione. Inoltre, il condomino, avendo scelto di non partecipare all'assemblea dove il documento è stato letto, si è precluso la possibilità di informarsi. La Corte rigetta i motivi principali, confermando anche la condanna al risarcimento per espressioni offensive usate negli atti difensivi, ma accoglie il ricorso limitatamente a un vizio di omessa pronuncia sulle spese di lite, rinviando alla Corte d'Appello.

Un ex amministratore chiede a un condomino il pagamento di spese anticipate anni prima. Il condomino si oppone, sostenendo che il debito è caduto in prescrizione. La Cassazione chiarisce che il verbale di una successiva assemblea condominiale, in cui il nuovo amministratore illustra il debito del Condominio verso il precedente, costituisce un valido **riconoscimento di debito in assemblea**. Questo atto interrompe la prescrizione, rendendo la richiesta di pagamento legittima. Di conseguenza, il condomino è tenuto a pagare la sua quota, poiché la volontà espressa dall'assemblea vincola tutti i proprietari. Il ricorso del condomino viene quindi respinto.

Un condomino chiedeva di installare due vasche idriche in un locale che riteneva comune, ma un'altra condomina ne rivendicava la proprietà esclusiva. La Corte d'Appello aveva respinto la richiesta, considerandola una 'domanda nuova' e inammissibile. La Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che la richiesta di accertare la natura condominiale del bene non era una domanda nuova, ma la specificazione della pretesa originaria. La presunzione di proprietà comune di alcune parti dell'edificio, come i sottotetti, sposta l'onere della prova su chi ne afferma la proprietà esclusiva. La causa torna in Appello per una nuova valutazione.

Un'assemblea condominiale aveva deliberato di addebitare le spese per l'adeguamento antincendio dell'autorimessa anche ai condomini non proprietari di box, seppur in misura ridotta. Un condomino proprietario di un box ha impugnato la delibera. La Corte di Cassazione ha stabilito che la corretta ripartizione spese antincendio deve gravare esclusivamente sui proprietari delle unità immobiliari situate nell'autorimessa. Questo perché sono loro a trarre l'utilità diretta e a creare il potenziale pericolo. Una delibera presa a maggioranza non può modificare questo criterio legale. Di conseguenza, la delibera è stata ritenuta invalida e il ricorso del Condominio è stato respinto, dando ragione al singolo Condomino.

La Corte di Cassazione ha confermato la validità dell'impugnazione di una delibera condominiale svolta in un luogo diverso da quello indicato nell'avviso di convocazione. Un gruppo di condomini aveva tenuto un'assemblea 'parallela' adducendo non provate ragioni di sicurezza. Secondo la Corte, il cambio di sede non giustificato lede il diritto di ogni condomino a partecipare, rendendo la delibera annullabile. L'interesse a contestarla esiste sempre, anche se la decisione finale ha respinto tutti i punti all'ordine del giorno, perché viene violato il diritto fondamentale alla partecipazione e alla discussione. Di conseguenza, la delibera è stata definitivamente annullata.