Art. 1123 Codice Civile — Anno 2022

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo a un decreto ingiuntivo condominiale ottenuto per spese non pagate. Il Condomino contestava la validità del decreto, sostenendo che alcuni bilanci, sia preventivi che consuntivi, non fossero stati regolarmente approvati dall'assemblea. La Suprema Corte ha chiarito che un decreto ingiuntivo per oneri condominiali è valido se basato su bilanci consuntivi approvati, anche senza uno specifico piano di riparto. Tuttavia, per i bilanci preventivi, l'approvazione assembleare è indispensabile. La Corte ha anche stabilito che i crediti vantati dal Condomino devono essere valutati dal giudice, indipendentemente dalla loro inclusione nei bilanci.

Una società condomina impugna la delibera assembleare che ripartisce le spese condominiali in violazione della tabella originaria allegata al regolamento. Il condominio difende la decisione sostenendo che una prassi pluridecennale ha introdotto nuovi criteri per comportamenti concludenti dopo alcuni ampliamenti dell'immobile. I giudici di merito respingono l'impugnazione, ritenendo valida la consuetudine applicata negli anni. La Corte di Cassazione ribalta la decisione e accoglie il ricorso della condomina. La Suprema Corte stabilisce che l'approvazione e la revisione tabelle millesimali richiedono necessariamente la forma scritta a pena di nullità. Una semplice prassi assembleare difforme non può modificare le quote millesimali vigenti, rendendo invalide le ripartizioni non formalizzate per iscritto.

Un condomino ha proposto ricorso per revocazione contro una precedente ordinanza della Corte di Cassazione. Il proprietario contestava la ripartizione spese lastrico solare stabilita da una delibera condominiale. La delibera addebitava i costi di riparazione del lastrico ad uso esclusivo soltanto ai condomini degli appartamenti sottostanti, escludendo le altre scale dell'edificio. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso per revocazione. I giudici hanno confermato che la ripartizione spese lastrico solare ad uso esclusivo segue l'articolo 1126 del Codice Civile quando la copertura riguarda soltanto una parte del fabbricato. La Suprema Corte ha escluso la presenza di errori di fatto nella precedente decisione, condannando il ricorrente al versamento del doppio del contributo unificato.

Due Proprietari hanno impugnato diverse delibere condominiali, contestando l'attribuzione di spese per servizi che ritenevano non comuni. Dopo vari gradi di giudizio, la Corte d'Appello aveva confermato la validità di alcune delibere e dichiarato l'invalidità di altre. I Proprietari hanno presentato ricorso per cassazione, lamentando l'invalidità della delibera condominiale del 1995 che imponeva loro spese. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo inammissibili le censure relative alla motivazione e infondate quelle sulle spese, confermando la legittimità della delibera contestata.

Un condomino ha impugnato la delibera del bilancio consuntivo, contestando l addebito delle spese per i lavori alla rete fognaria e per la somma pattuita in una transazione approvata dall assemblea condominiale con l impresa appaltatrice. Il condomino riteneva l accordo inopponibile a se stesso in quanto dissenziente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno chiarito che le condotte fognarie principali sono parti comuni e le relative spese gravano su tutti i proprietari. Inoltre, la transazione approvata dall assemblea condominiale a maggioranza vincola indistintamente tutti i condomini, compresi gli assenti e i dissenzienti. L obbligo di contribuire alle spese deriva direttamente dalla legge e dal funzionamento delle delibere condominiali, rendendo legittimo l addebito delle quote approvate.

Un condomino ha contestato in tribunale l'approvazione dei bilanci consuntivi e del preventivo, lamentando costi ingiustificati per compensi straordinari all'amministratore, pulizia delle scale e polizze assicurative. I giudici di merito hanno respinto le domande, ritenendole inammissibili perché focalizzate sulla convenienza delle spese e non su violazioni di legge. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente il rigetto del ricorso. L'impugnazione delibera condominiale non consente infatti al magistrato di censurare le scelte discrezionali dell'assemblea sovrana, a meno che non si dimostri un abuso manifesto. Il condomino dissenziente è stato condannato al pagamento delle spese legali.

Due condomini hanno impugnato una delibera condominiale contestando la ripartizione spese condominiali. Essi lamentavano una presunta duplicazione di addebiti, l'inclusione delle spese dell'ascensore nonostante non lo usassero, e un errore nel conteggio delle bocche d'acqua. La Corte d'Appello ha respinto gran parte delle loro richieste, ritenendo alcune questioni nuove in appello e altre infondate. La Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso dei condomini. Ha ribadito che non si possono introdurre nuove questioni in appello e che il ricorso in Cassazione non è un terzo grado di giudizio per riesaminare i fatti.

Una società (Condomina) ha contestato un decreto ingiuntivo per il pagamento di **spese condominiali**, sostenendo un accordo con l'amministratore per l'utilizzo di un proprio immobile come ambulatorio in cambio dell'esonero dai contributi. I giudici di merito e la Cassazione hanno respinto la tesi della società. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, ribadendo che l'amministratore non può stipulare accordi che deroghino ai criteri legali di riparto delle spese senza l'approvazione dell'assemblea condominiale. Non è configurabile una ratifica implicita per comportamenti tolleranti.

Un Condomino ha impugnato le delibere assembleari che approvavano il rifacimento della facciata e la ripartizione delle spese, sostenendo che una parte della facciata fosse di sua proprietà esclusiva. La Corte d'Appello aveva respinto il suo ricorso. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che una **delibera condominiale nulla** è quella che dispone interventi su beni di proprietà esclusiva, non rientrando nelle competenze dell'assemblea. L'assemblea può deliberare solo su beni comuni. Inoltre, il fondo speciale per lavori straordinari deve corrispondere all'ammontare predeterminato dei lavori. La sentenza d'appello è stata cassata e la causa rinviata per un nuovo esame.

Due condomini hanno impugnato una delibera condominiale, contestando la mancata tempestiva convocazione dell'assemblea e l'irregolare ripartizione delle spese. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno respinto le loro richieste, ritenendo i motivi d'appello aspecifici. La Cassazione ha invece accolto il ricorso dei condomini. Ha stabilito che i motivi d'appello erano specifici, in quanto contestavano l'attendibilità delle testimonianze e la mancata ricezione del rendiconto nei tempi previsti. La Corte ha quindi cassato la sentenza d'Appello, rinviando la causa per un nuovo esame sulla legittimità della delibera condominiale.

Un condomino si rifiuta di allacciare il proprio appartamento al nuovo impianto termico centralizzato dopo la sostituzione della caldaia. Il proprietario contesta le delibere assembleari e rifiuta di pagare le quote di gestione del servizio. La Corte di Cassazione respinge le richieste del singolo proprietario, confermando l'obbligo di contribuire alle spese in assenza della prova di mancati squilibri termici. Il condomino propone ricorso straordinario per revocazione lamentando un presunto errore di fatto sui documenti peritali. I giudici supremi dichiarano inammissibile il ricorso: la contestazione riguarda una valutazione probatoria e non un errore materiale di percezione. Chi richiede il distacco riscaldamento condominiale deve dimostrare l'assenza di danni per gli altri condomini.

Un condomino impugna la decisione che lo obbliga a pagare le quote per due locali di sua proprietà, sostenendo che la chiusura degli accessi diretti alle parti comuni ne giustifichi l'esonero. L'assemblea aveva deliberato una detrazione a suo favore, ma gli altri condomini avevano impugnato con successo la delibera. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del proprietario. I giudici confermano che la chiusura dei passaggi è avvenuta dopo l'acquisto degli immobili e che esiste già un giudicato definitivo sulle precedenti controversie. La ripartizione spese condominiali stabilita dalla legge o dal regolamento non può essere modificata a maggioranza dall'assemblea, ma richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Il partecipante non può sottrarsi ai costi pur rinunciando all'uso dei beni comuni.

Una condomina ha anticipato il pagamento per lavori di restauro della facciata condominiale, regolarmente deliberati dall'assemblea. Successivamente, l'assemblea ha respinto la sua richiesta di rimborso, costringendola a pagare nuovamente la sua quota. La condomina ha citato in giudizio il Condominio per ottenere la restituzione della somma. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che le obbligazioni parziarie condominiali impediscono al singolo condomino che ha pagato per altri di agire in regresso contro il Condominio. Il condomino deve invece agire direttamente contro gli altri singoli condomini per le loro quote.

Un'impresa di appalti ottiene un decreto ingiuntivo contro un condominio per somme non pagate. Una singola proprietaria presenta l'opposizione decreto ingiuntivo condominio, ma i giudici d'appello la ritengono inammissibile, riservando tale potere all'amministratore. La proprietaria ricorre in Cassazione, sostenendo che l'ordine di pagamento impatta direttamente sul patrimonio dei singoli condomini pro quota. La Corte di Cassazione individua un netto contrasto giurisprudenziale sul tema tra precedenti decisioni della stessa sezione. Per questa ragione, la Corte rinvia la decisione alla pubblica udienza, dove si stabilirà definitivamente se il singolo proprietario possa opporsi autonomamente all'ingiunzione condominiale.

Un Condominio ha contestato una delibera che escludeva i proprietari di locali commerciali dal rimborso per l'installazione di un'antenna sul tetto. I proprietari sostenevano la Condominialità lastrico solare, rivendicando il diritto ai proventi. La Corte di Cassazione ha stabilito che il lastrico solare è parte comune per tutti i condomini, inclusi i proprietari di negozi, se non esiste un 'titolo contrario' (atto di acquisto originario) che ne escluda chiaramente la comunione. Un semplice regolamento condominiale non basta a superare questa presunzione. Il ricorso del Condominio è stato rigettato.

Alcuni proprietari di villette periferiche hanno dichiarato il recesso da un consorzio di urbanizzazione, rifiutando di pagare i contributi per la manutenzione di strade, verde e impianti. I ricorrenti sostenevano la totale indipendenza dei propri immobili e il mancato utilizzo delle infrastrutture interne al comprensorio. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando l'illegittimità del recesso unilaterale. I giudici hanno chiarito che, in mancanza di diversa previsione statutaria, ai consorzi di gestione residenziale si applicano le norme del condominio. Di conseguenza, il singolo consorziato non può sottrarsi alle spese di manutenzione e conservazione dei beni comuni rinunciando alla propria quota associativa, finché conserva la proprietà dell'immobile situato nel perimetro consortile.

Un nudo proprietario contesta la richiesta di pagamento di oneri condominiali per oltre settemila euro, sostenendo che i costi riguardino interventi ordinari spettanti all'usufruttuario. Il proprietario promuove una causa di accertamento senza aver prima impugnato le relative delibere assembleari nei termini. Il Condominio pretende il saldo integrale del debito. La Suprema Corte dichiara inammissibile il ricorso del condomino. I giudici ribadiscono che ogni contestazione inerente alla ripartizione spese condominiali rende la decisione dell'assemblea annullabile e non nulla. Il condomino dissenziente deve quindi proporre formale impugnazione entro trenta giorni. In assenza di tempestivo ricorso, la delibera diventa definitiva e vincolante, obbligando il proprietario al versamento dell'intero importo.

Un condomino ha impugnato la delibera dell'assemblea che approvava i lavori e la ripartizione spese del tetto dell'edificio con i millesimi generali. Il condomino ha sostenuto che la copertura servisse soltanto specifiche proprietà private o una porzione limitata del fabbricato. I giudici di merito hanno respinto la richiesta, ma la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. La Suprema Corte ha chiarito che l'assemblea non ha potere decisionale sulle parti di proprietà esclusiva. Inoltre, se una copertura serve solo alcune unità immobiliari, si applica la disciplina del condominio parziale. Di conseguenza, solo i proprietari interessati possono votare e sostenere i costi relativi.

Un acquirente compra un appartamento in un condominio composto da due edifici separati. Anni prima, i vecchi condòmini avevano firmato una scrittura privata per dividere i costi del rifacimento tetti tra tutti i fabbricati. Nel 2016 l'assemblea delibera i lavori sul tetto dell'altro edificio e addebita la quota al nuovo proprietario. Quest'ultimo paga l'amministrazione e chiede il rimborso al venditore per ingiustificato arricchimento. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del venditore. Il vecchio accordo privato ha mero valore obbligatorio e non vincola i successori. Tuttavia, la ripartizione spese condominiali approvata nel 2016 ha creato un debito diretto in capo all'acquirente, non al venditore. Il nuovo proprietario doveva impugnare la delibera illegittima anziché pagare e chiedere poi i soldi al venditore.

Una condomina ha pagato all'amministratore oltre trentatremila euro per coprire le quote di altri proprietari morosi, evitando così che l'impresa sospendesse i lavori di manutenzione dell'edificio. Successivamente, ha chiesto il rimborso ai condomini inadempienti. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della donna. I giudici hanno chiarito che i debiti contratti dal condominio verso terzi sono debiti condominiali parziari, ossia divisi tra i singoli proprietari in proporzione ai millesimi. Di conseguenza, chi paga volontariamente la quota altrui, sapendo di non essere debitore, non può utilizzare l'azione di regresso o la surrogazione legale per recuperare le somme. L'unico rimedio possibile in questi casi è l'azione per ingiustificato arricchimento contro i condomini che hanno beneficiato del pagamento.