Nullità Urbanistica

L'Acquirente ha chiesto la nullità del contratto di compravendita di un immobile, sostenendo che alcune parti erano state ampliate abusivamente dopo il 1967. Il Venditore si è difeso evidenziando che l'atto conteneva la dichiarazione di inizio lavori anteriore al 1° settembre 1967. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Venditore, stabilendo che la nullità urbanistica ha carattere formale e non sostanziale. Se l'atto contiene la dichiarazione prescritta dalla legge e questa è riferibile all'immobile e veritiera sull'inizio storico della costruzione, il contratto rimane valido. Eventuali abusi o modifiche successive non autorizzate non determinano la nullità del contratto, ma possono solo fondare una richiesta di risarcimento per responsabilità contrattuale. La sentenza d'appello è stata quindi cassata con rinvio.

La vicenda nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L'Acquirente ha chiesto la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra, lamentando l'assenza del certificato di abitabilità e difformità edilizie prima della stipula del definitivo. I Venditori hanno invece chiesto l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Acquirente, confermando le decisioni dei gradi precedenti. I giudici hanno chiarito che la mancanza delle menzioni urbanistiche non rende nullo il contratto preliminare, applicandosi tale sanzione solo ai contratti con effetti traslativi. Inoltre, i Venditori avevano tempestivamente richiesto il certificato di agibilità, poi ottenuto per silenzio-assenso. Infine, l'Acquirente non poteva inviare una diffida ad adempiere prima della scadenza del termine pattuito, non essendoci ancora un inadempimento effettivo dei Venditori.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva dichiarato la nullità di alcuni contratti di leasing immobiliare a causa di difformità urbanistiche. Il caso riguardava la vendita di unità immobiliari risultate non conformi al titolo edilizio originario. La Suprema Corte ha ribadito il principio, stabilito dalle Sezioni Unite, secondo cui la nullità urbanistica è di tipo 'testuale': il contratto è nullo solo se nell'atto non vengono menzionati gli estremi del titolo abilitativo (permesso di costruire, etc.). Se il titolo è menzionato, esiste ed è riferibile all'immobile, il contratto è valido, a prescindere da eventuali difformità non totali tra l'immobile e il progetto approvato.

In una causa di divisione ereditaria, una sorella contesta la validità degli atti di trasferimento immobiliare a favore del fratello, invocando la nullità urbanistica per abusi edilizi. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: la nullità è 'testuale', ovvero si verifica solo se nell'atto notarile mancano le menzioni del titolo abilitativo. La presenza di tali menzioni rende l'atto valido, anche se l'immobile è concretamente difforme dal permesso di costruire.