Diritto edificatorio compensativo

L'Amministrazione Comunale ha chiesto il pagamento dell'ICI per il 2005 a L'Azienda Costruttrice, relativa a un terreno divenuto inedificabile ma inserito in un programma di compensazione urbanistica. L'Amministrazione riteneva che il diritto edificatorio compensativo rendesse il terreno tassabile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Amministrazione. Ha stabilito che le aree inedificabili, anche se oggetto di compensazione urbanistica, non sono soggette all'ICI, poiché il diritto edificatorio non è un diritto reale sul terreno e non costituisce presupposto impositivo per l'ICI aree inedificabili. L'Azienda Costruttrice ha vinto, non dovendo pagare l'imposta.

Un'ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della tassabilità ICI e IMU dei terreni inseriti in piani di perequazione urbanistica. Il caso riguarda un Comune che aveva emesso avvisi di accertamento a carico di alcuni contribuenti, i quali avevano ottenuto l'annullamento in appello. La Suprema Corte ha cassato la decisione, chiarendo che il punto cruciale non è la motivazione dell'atto impositivo (ritenuta sufficiente se rinvia a delibere pubbliche), ma la natura dei diritti edificatori. Se derivano da perequazione urbanistica, sono una qualità intrinseca del terreno e quindi tassabili; se sono meramente compensativi, non lo sono.

Un comune ha emesso un avviso di accertamento IMU su terreni considerati edificabili. Il contribuente ha contestato l'imposta, sostenendo che un vincolo paesaggistico impedisse l'edificazione. La Corte di Cassazione, intervenendo sulla questione dell'IMU e vincolo paesaggistico, ha cassato la decisione di secondo grado. Ha stabilito che la mera presenza di un vincolo non esclude automaticamente la tassabilità. È necessario che il giudice di merito verifichi la natura dei diritti edificatori residui (se perequativi, compensativi o derivanti da cessione di cubatura) per determinare se il terreno possieda ancora un valore economico tassabile ai fini IMU.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2097/2024, chiarisce un importante aspetto fiscale legato al diritto edificatorio compensativo. Nel caso esaminato, un contribuente si era opposto a un avviso di accertamento IMU relativo a un'area destinata a essere ceduta gratuitamente al Comune in cambio di diritti edificatori da esercitare su altre aree non ancora individuate. La Suprema Corte ha stabilito che, in tali circostanze, l'IMU non è dovuta. Il diritto edificatorio, infatti, non è una qualità intrinseca del terreno originario ma un diritto mobile e autonomo, la cui tassabilità sorge solo quando la procedura di compensazione si conclude con l'individuazione dell'area di 'atterraggio' dove il diritto può essere concretamente esercitato.