Contratto Preliminare

La vicenda riguarda la compravendita di un complesso immobiliare. La Società Venditrice si era impegnata a svolgere la manutenzione invernale dell'impianto termico dopo la firma del contratto preliminare. Non avendo consegnato le chiavi della centrale termica, La Società Acquirente ha scoperto soltanto ad agosto, forzando la porta, il grave danno causato dal gelo e dal mancato svuotamento dell'impianto. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna della venditrice al risarcimento dei danni per oltre 130.000 euro. La Corte ha stabilito che la presenza di vizi del bene immobile compravenduto risponde sia alla garanzia edilizia per vizi occulti, sia all'inadempimento dell'obbligo specifico di manutenzione assunto dal venditore, non essendoci stata alcuna decadenza del compratore impossibilitato ad accedere ai locali.

Gli Eredi di un promissario acquirente hanno chiesto di ottenere la proprietà di un immobile tramite usucapione, sostenendo di averlo utilizzato per oltre vent'anni. L'immobile era stato consegnato al loro congiunto in base a un contratto preliminare di vendita. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ribadito che la disponibilità di un bene ottenuta con un contratto preliminare, anche se con consegna anticipata, configura una mera detenzione qualificata e non un possesso utile all'usucapione. Per acquisire la proprietà per usucapione in questi casi, è necessaria una chiara "interversione del possesso", cioè un atto con cui il detentore manifesta in modo inequivocabile la volontà di comportarsi come proprietario. La semplice ammissione del promittente venditore non basta a trasformare la detenzione in possesso.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di **risarcimento del danno da inadempimento** di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Società Acquirente aveva versato un anticipo ma la Società Venditrice si era rifiutata di stipulare il rogito. L'Acquirente chiedeva i danni per la mancata disponibilità dell'immobile, che la Venditrice continuava a locare. La Cassazione ha rigettato la richiesta di risarcimento. Ha ribadito che il danno da occupazione illegittima (danno figurativo o in re ipsa) non si applica se l'acquirente non ha ancora versato l'intero prezzo e, quindi, non ha diritto al possesso materiale del bene. Per ottenere il risarcimento, è necessaria una prova concreta del danno subito.

Due acquirenti hanno perso caparra e acconti a causa del fallimento del venditore, dopo che un mediatore immobiliare non aveva rivelato l'esistenza di un'ipoteca sull'immobile. Il Tribunale ha negato il risarcimento, ma la Corte d'Appello ha riconosciuto la responsabilità del mediatore, condannando gli ex soci della società di mediazione. La Cassazione ha confermato la responsabilità del socio accomandatario per la mancata informazione sull'ipoteca, rigettando il suo ricorso. Ha invece accolto il ricorso della socia accomandante, stabilendo che la sua responsabilità è limitata alla quota di liquidazione ricevuta, e il creditore deve provarlo. La Cassazione ha anche escluso la 'compensatio lucri cum damno', affermando che l'acquisto dell'immobile a prezzo ridotto in sede fallimentare non compensa il danno causato dalla Responsabilità del mediatore immobiliare.

Un acquirente ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, versando una caparra. Ha poi scoperto irregolarità urbanistiche, inclusa una dependance abusiva successivamente demolita. L'acquirente ha chiesto la risoluzione contratto preliminare e la restituzione delle somme. I giudici di merito hanno accolto la domanda, ritenendo grave l'inadempimento del venditore. La Cassazione ha cassato la sentenza, precisando che la risoluzione per evizione parziale non è automatica. Il giudice deve valutare se la parte mancante fosse essenziale per l'acquirente, ovvero se questi non avrebbe acquistato l'immobile senza quella specifica porzione.

Una promissaria acquirente aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile, con una clausola che obbligava la società costruttrice a mantenere la destinazione residenziale dell'intero stabile per vent'anni. La società, tuttavia, ha venduto alcune unità per uso commerciale, configurando un chiaro inadempimento contrattuale. I giudici di merito avevano escluso la rilevanza della violazione, ma la Cassazione ha accolto il ricorso dell'acquirente. La Suprema Corte ha affermato che la clausola era una valida obbligazione, indipendentemente dai motivi soggettivi del venditore, e la sua violazione costituisce un grave inadempimento contrattuale. La sentenza è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

Due proprietarie hanno promesso di vendere un terreno. L'acquirente ha versato una caparra. Successivamente, l'acquirente ha rifiutato di stipulare il contratto definitivo, sostenendo l'esistenza di una servitù di passaggio non dichiarata sul terreno. Le venditrici hanno esercitato il **recesso dal contratto preliminare** e preteso di trattenere la caparra. La Corte d'Appello ha dato ragione alle venditrici. La Cassazione, invece, ha accolto il ricorso dell'acquirente. Ha chiarito che il consulente tecnico d'ufficio può acquisire documenti per provare fatti principali rilevabili d'ufficio, come una servitù, e che il timore di una servitù non dichiarata giustifica il rifiuto dell'acquirente.

Un promissario acquirente ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. I promittenti venditori hanno inizialmente esercitato il `recesso dal contratto preliminare`. Successivamente, il promissario acquirente ha agito in giudizio per l'esecuzione specifica. I venditori hanno aderito, ma la prima sentenza ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, senza pronunciarsi sulla legittimità del recesso. A seguito di un nuovo inadempimento dei venditori, il promissario acquirente ha esercitato un nuovo recesso, chiedendo il doppio della caparra. La Cassazione ha confermato la legittimità di questo secondo recesso, stabilendo che la precedente sentenza di cessazione della materia del contendere non aveva formato un `giudicato sostanziale` sulla validità del primo recesso. I venditori hanno perso e sono stati condannati alle spese.

Un gruppo di Venditori ha ceduto un terreno a un'Impresa Edile, pattuendo che il prezzo sarebbe stato pagato con la costruzione e successiva vendita di due immobili sul medesimo terreno. Contestualmente, le parti hanno stipulato un contratto preliminare. L'Impresa Edile ha fornito una fideiussione (garanzia) per l'operazione, rivelatasi però non valida. A fronte del grave inadempimento dell'Impresa Edile, che non ha avviato la costruzione né le pratiche urbanistiche, i Venditori hanno chiesto la risoluzione del contratto. La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'Impresa Edile, ritenendo superflua la questione sulla nullità della fideiussione. L'Impresa Edile è stata condannata al risarcimento dei danni e al pagamento delle spese legali.

Un Promissario Acquirente aveva ottenuto un decreto ingiuntivo contro una Società Venditrice per la restituzione di somme relative a un contratto preliminare risolto. La Società Venditrice aveva impugnato la decisione, sostenendo la novazione del contratto e la nullità del lodo arbitrale, oltre a chiedere un risarcimento per arricchimento senza causa. La Corte d'Appello aveva rigettato queste eccezioni. In Cassazione, la Società Venditrice ha rinunciato al ricorso. La Corte ha quindi dichiarato estinto il processo, senza pronuncia sulle spese, poiché l'altra parte non si era costituita.

La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta di **risarcimento danni da detenzione immobile** avanzata da due soggetti che, dopo la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita e la restituzione dell'immobile, pretendevano il controvalore del bene e il valore locatizio. La Suprema Corte ha chiarito che la loro disponibilità dell'immobile era una mera "detenzione qualificata" (comodato) e non proprietà. Pertanto, non potevano vantare diritti risarcitori per la privazione di un bene di cui non erano mai stati proprietari, né per il mancato godimento, dato che la detenzione era divenuta senza titolo dopo la richiesta di restituzione.

Un Mediatore ha richiesto la provvigione del mediatore immobiliare per un contratto preliminare di locazione e il risarcimento danni, dopo essere stato indagato per ricettazione a causa di una falsa denuncia del Cliente, poi condannato per calunnia. I primi due gradi di giudizio hanno negato il diritto alla provvigione per mancata prova dell'iscrizione all'albo e il risarcimento danni. La Cassazione ha accolto il ricorso del Mediatore, stabilendo che la prova dell'iscrizione può desumersi dal contratto e che la domanda di risarcimento danni non era stata correttamente esaminata, violando il principio di corrispondenza. La causa è stata rinviata per un nuovo esame.

Un promissario acquirente aveva stipulato un contratto preliminare di vendita immobiliare e trascritto la domanda giudiziale per l'esecuzione in forma specifica. Il promittente venditore è poi fallito. Il curatore fallimentare ha esercitato il diritto di scioglimento del contratto preliminare fallimento. La domanda giudiziale del promissario acquirente si è estinta per mancata riassunzione contro il curatore. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'estinzione del giudizio fa perdere l'efficacia prenotativa della trascrizione. Questo rende lo scioglimento del contratto da parte del curatore opponibile all'acquirente, il quale deve rilasciare l'immobile e pagare l'indennità di occupazione.

La vicenda nasce dalla stipula di un contratto preliminare di vendita immobiliare e dalla successiva cessione dei relativi diritti. A seguito di divergenze contrattuali, le parti si sono affrontate in giudizio chiedendo la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni, oltre al pagamento delle somme residue pattuite. Dopo le pronunce di primo e secondo grado, la controversia è giunta dinanzi alla Suprema Corte. Prima dell'udienza, le parti hanno depositato un atto congiunto di rinuncia alle rispettive impugnazioni. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio per intervenuta rinuncia al ricorso per cassazione. Di conseguenza, la sentenza di secondo grado è divenuta definitiva senza alcuna pronuncia sulle spese di lite e senza applicazione del raddoppio del contributo unificato.

La vicenda nasce dal contenzioso tra la promittente venditrice e la promissaria acquirente di un immobile. La venditrice ha richiesto un decreto ingiuntivo per ottenere pagamenti asseritamente non versati. L'acquirente si è opposta scoprendo la presenza di due ipoteche taciute sul bene, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione delle somme anticipate. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, rigettando il ricorso della venditrice. La Suprema Corte ha stabilito che l'acquirente può rifiutare il rogito e domandare subito lo scioglimento contrattuale se il venditore tace l'esistenza di garanzie reali sull'immobile e non le estingue. Il venditore inadempiente deve restituire integralmente tutti gli importi ricevuti.

Due eredi hanno chiesto l'annullamento di un contratto preliminare di compravendita di un appartamento. La Corte d'Appello ha disposto la risoluzione del contratto preliminare e ha ordinato il rilascio dell'immobile, ma ha respinto la richiesta di risarcimento danni per l'occupazione illegittima. La questione del risarcimento, in particolare l'applicazione del criterio equitativo per il danno da perdita di disponibilità del bene, è stata sottoposta alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione. Per questo motivo, la Cassazione ha rinviato la causa a nuovo ruolo, in attesa della decisione definitiva su questo importante principio.

Un Compratore ha contestato la richiesta di provvigione da parte di un'Agenzia Immobiliare, eccependo la prescrizione del diritto. Il Compratore sosteneva che il termine annuale per la prescrizione provvigione mediatore dovesse decorrere dalla data del contratto preliminare, mentre l'Agenzia e i giudici di merito lo facevano decorrere dal rogito notarile. La Corte di Cassazione ha chiarito che, se il contratto preliminare è invocato come semplice fatto storico per stabilire il dies a quo della prescrizione, e non come fonte di diritti tra le parti in causa, la sua prova può essere fornita con qualsiasi mezzo, anche indiziario. La sentenza è stata cassata e rinviata per una nuova valutazione.

Un Acquirente aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un terreno. Dopo una precedente causa che aveva lasciato il contratto valido, l'Acquirente ha chiesto la risoluzione per mutuo dissenso, sostenendo che l'inerzia delle parti equivalga a un accordo tacito. La Corte d'Appello ha respinto la richiesta, affermando che il mutuo dissenso di un contratto preliminare immobiliare richiede la forma scritta ad substantiam, non potendo essere provato per presunzioni o comportamenti concludenti. La Cassazione ha confermato questa decisione, ribadendo che la volontà di sciogliere un contratto immobiliare deve essere espressa per iscritto, anche se si tratta di un mutuo dissenso.

Un acquirente ha citato in giudizio un venditore per ottenere il trasferimento di proprietà di alcuni immobili, sostenendo che il contratto stipulato fosse una vendita definitiva o, in subordine, un preliminare. Il venditore ha eccepito la prescrizione del diritto. La Corte di Cassazione ha confermato che il contratto era un preliminare di vendita. Ha stabilito che il diritto a stipulare il definitivo si prescrive in dieci anni, decorrenti dalla data del preliminare se non è fissato un termine. L'azione dell'acquirente è stata avviata oltre dieci anni dopo, e la concessione di una detenzione qualificata non ha interrotto la prescrizione. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell'acquirente, confermando l'estinzione del suo diritto per prescrizione contratto preliminare.

Una persona ha stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile da una società. L'amministratore della società, che era anche il coniuge dell'acquirente, ha venduto l'immobile a un prezzo molto inferiore al valore di mercato. La società ha chiesto l'annullamento del contratto per **conflitto di interessi**. La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento, ritenendo che il rapporto di coniugio e la sproporzione del prezzo fossero indizi sufficienti per dimostrare il conflitto. La Corte ha solo corretto la liquidazione delle spese legali.