Art. 1669 cod. civ.

Una società immobiliare cita in giudizio l'impresa costruttrice e il direttore dei lavori per gravi difetti in un'opera. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d'appello, chiarisce i limiti della responsabilità del direttore dei lavori. In assenza di un incarico specifico per la verifica progettuale e di un capitolato dettagliato, il professionista non risponde delle scelte sui materiali o di vizi non derivanti da una sua negligenza nella vigilanza sull'esecuzione. L'ordinanza affronta anche il tema procedurale dell'ultrapetizione in materia di spese di lite.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5648/2024, si è pronunciata su un caso di gravi difetti in un immobile di nuova costruzione. Un condominio aveva citato in giudizio il costruttore e i professionisti per vizi quali infiltrazioni e problemi all'impianto di riscaldamento. La Corte d'Appello aveva ridotto il risarcimento, escludendo alcuni vizi. La Cassazione ha confermato che la qualificazione di un vizio come 'grave' è una valutazione di merito del giudice, ma ha cassato la sentenza d'appello per non essersi pronunciata su una voce di costo accessoria (omessa pronuncia), rinviando il caso per una nuova valutazione su quel punto specifico.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20678/2025, chiarisce un punto cruciale sulla denuncia vizi immobile. Il termine di un anno per la denuncia dei gravi difetti di costruzione, previsto dall'art. 1669 c.c., decorre dal momento in cui il committente acquisisce una consapevolezza sufficientemente seria della gravità dei vizi e della loro possibile causa, anche senza una perizia tecnica formale. Nel caso di specie, i committenti avevano perso il diritto ad agire perché avevano atteso troppo tempo da quando un geometra di loro fiducia aveva constatato i difetti, rendendo tardiva la successiva azione legale.