Accessorium sequitur principale

Due comproprietari di locali commerciali citano in giudizio gli altri condòmini per accertare la natura comune del resede antistante il fabbricato. Due condòmini sostenevano di aver acquistato quote private esclusive dell'area tramite successivi rogiti notarili, sbarrando il passaggio con transenne e auto parcheggiate. Dopo il rigetto della domanda in primo grado, la Corte di Appello ribalta completamente la decisione. I giudici chiariscono che l'area esterna aperta funge da cortile a servizio del complesso. Opera quindi la presunzione di condominialità sancita dalla legge, poiché l'originario atto di divisione del palazzo destinava tale spazio all'uso proporzionale di tutte le unità. I titoli privati successivi sono inefficaci. I due residenti devono sgomberare gli ostacoli, restituire le somme incassate in primo grado e pagare le spese di lite a favore degli appellanti vittoriosi.

Un'azienda, proprietaria di alcuni piani di un edificio, nega al proprietario del secondo piano l'uso di scale e ascensore, sostenendo che non siano parti comuni. La Corte di Cassazione interviene per chiarire il principio della presunzione di condominialità. La Corte stabilisce che scale e ascensori sono comuni per legge, a meno che il primo atto di vendita che ha creato il condominio non preveda espressamente un'esclusione. In assenza di tale clausola specifica nell'atto originario, la presunzione di proprietà comune non può essere superata da accordi successivi o dalla volontà implicita delle parti. Di conseguenza, il proprietario del secondo piano vince la causa e vede riconosciuto il suo diritto di usare le parti comuni.

Un ex condomino vende il proprio appartamento ma, nel contratto, si riserva la proprietà della sua quota sulla vecchia portineria, da tempo inutilizzata e affittata a terzi. Il Condominio si oppone, sostenendo che la quota non può essere separata dall'appartamento. La Corte di Cassazione dà ragione all'ex condomino. Stabilisce che la **natura condominiale ex portineria** può cessare non solo con una delibera formale, ma anche di fatto, quando i condòmini ne cambiano stabilmente la destinazione d'uso. Il bene si trasforma così in una comunione ordinaria, rendendo la quota liberamente trasferibile e separabile dalla proprietà principale. La sentenza precedente viene annullata.