Valutazione immobile Agenzia Entrate: la Cassazione

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di rettifica dell’Agenzia delle Entrate relativo al valore di un terreno. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità della valutazione immobile Agenzia Entrate basata anche su un solo atto di comparazione, purché l’ufficio motivi adeguatamente le differenze e i coefficienti applicati. La perizia dell’ufficio, sebbene di parte, può fondare la decisione del giudice se ritenuta convincente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Valutazione immobile Agenzia Entrate: Legittima la Stima Basata su un Solo Atto Comparativo

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9399/2024, ha fornito importanti chiarimenti sulla valutazione immobile Agenzia Entrate, un tema di grande rilevanza per chiunque compia operazioni di compravendita. La Suprema Corte ha stabilito che un avviso di rettifica del valore può essere legittimamente fondato anche su un solo atto di comparazione, a condizione che l’Ufficio motivi in modo adeguato e analitico la sua scelta e i correttivi applicati per omogeneizzare i beni. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Una società immobiliare proponeva ricorso avverso un avviso di rettifica e liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate. L’avviso contestava il valore dichiarato per la compravendita di un vasto appezzamento di terreno, determinando maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali. La stima dell’Ufficio si basava sul metodo comparativo, utilizzando come riferimento un singolo atto di vendita di un terreno ritenuto simile, avvenuto pochi mesi prima.

La società contribuente contestava la valutazione, sostenendo che l’Amministrazione finanziaria avesse illegittimamente utilizzato un solo termine di paragone. Inoltre, evidenziava numerose e significative differenze tra il proprio terreno e quello usato per la comparazione, tra cui la diversa ubicazione, la presenza di vincoli paesaggistici, una diversa destinazione urbanistica (zona C1b contro B4d), e la necessità di un piano di lottizzazione preventivo.

I Motivi del Ricorso e le Difese del Contribuente

Il ricorso della società si articolava su diversi motivi, sia di carattere procedurale che sostanziale. I punti principali sollevati erano:

1. Violazione di legge per l’utilizzo di un unico atto comparativo: Si sosteneva che l’art. 51 del d.P.R. n. 131/1986 richiedesse il riferimento a ‘più atti comparativi’ per garantire l’attendibilità della stima.
2. Omessa pronuncia su specifiche censure: La società lamentava che i giudici di merito non avessero esaminato le critiche relative alla disomogeneità dei terreni e alla notorietà dei fatti posti a base della decisione.
3. Errata valutazione delle prove: Si contestava la metodologia dell’Agenzia, ritenendo inadeguati i coefficienti correttivi applicati per tener conto delle differenze tra i due immobili.
4. Carenza di motivazione sulle sanzioni: Infine, si deduceva un difetto di motivazione specifico per le sanzioni irrogate.

L’Analisi della Corte e la Valutazione Immobile Agenzia Entrate

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo un’analisi dettagliata di ogni punto. La decisione della Corte consolida principi fondamentali in materia di valutazione immobile Agenzia Entrate.

In primo luogo, la Corte ha ribadito che l’art. 51 del Testo Unico sull’Imposta di Registro non impone un numero minimo di atti da utilizzare per la comparazione. Anche un solo atto può essere sufficiente, a patto che l’Ufficio fornisca una motivazione rafforzata, spiegando come ha tenuto conto delle differenze esistenti tra i beni attraverso l’applicazione di specifici coefficienti di adeguamento. Nel caso di specie, l’Agenzia aveva applicato correttivi per l’indice di edificabilità, la necessità di un piano esecutivo e la vastità del terreno, giungendo a un valore al metro quadro pari solo al 22,5% di quello del bene di confronto, una riduzione ritenuta congrua.

Inoltre, la Corte ha chiarito che la perizia di stima redatta dall’Ufficio, pur avendo natura di perizia di parte, può costituire una valida fonte di convincimento per il giudice tributario, il quale può porla a fondamento della propria decisione a condizione di esplicitare le ragioni per cui la ritiene corretta e convincente.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su principi consolidati. Viene sottolineato che i criteri di stima previsti dalla legge, inclusi gli ‘altri elementi di valutazione’, sono ‘pariordinati’, offrendo all’Ufficio una certa flessibilità nella scelta del metodo più appropriato. L’onere della prova della maggiore valorizzazione ricade sull’Amministrazione finanziaria, ma questo onere è stato ritenuto assolto attraverso il ricorso a criteri di omogeneizzazione che, anche a un primo esame (‘ictu oculi’), apparivano sufficienti a giustificare la rettifica. Le argomentazioni della società sono state giudicate apodittiche e non in grado di confutare in modo puntuale l’analisi dell’Ufficio, che era stata invece recepita e convalidata dai giudici di merito.

Per quanto riguarda le censure di ‘omessa pronuncia’, la Corte ha applicato il principio della reiezione implicita: quando la soluzione adottata dal giudice è logicamente incompatibile con un’eccezione sollevata, quest’ultima si intende rigettata anche se non espressamente menzionata.

Infine, riguardo alle sanzioni, è stato confermato che quando queste sono irrogate contestualmente all’atto di accertamento, la motivazione dell’accertamento stesso (che definisce la violazione) è sufficiente a giustificare anche la sanzione, senza necessità di un’autonoma motivazione.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento ribadisce la legittimità della valutazione immobile Agenzia Entrate anche quando basata su un singolo termine di paragone. La chiave di volta risiede nella qualità della motivazione dell’atto di accertamento. Per il contribuente che intende contestare una tale valutazione, non è sufficiente elencare genericamente le differenze tra gli immobili, ma è necessario fornire una confutazione tecnica e puntuale dei criteri e dei coefficienti applicati dall’Ufficio, dimostrando la loro inadeguatezza a colmare le disparità. Questa decisione sottolinea l’importanza di una difesa ben argomentata e supportata da elementi probatori concreti nel contenzioso tributario immobiliare.

L’Agenzia delle Entrate può basare un accertamento di valore su un unico atto di comparazione?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che la legge (art. 51, d.P.R. n. 131/1986) non impone un numero minimo di atti comparativi. L’utilizzo di un solo atto è legittimo a condizione che l’Ufficio fornisca una motivazione adeguata che giustifichi i correttivi applicati per rendere omogenei i beni confrontati.

Che valore probatorio ha la perizia di stima dell’Agenzia delle Entrate nel processo tributario?
Ha il valore di una semplice perizia di parte. Non è una prova piena, ma può costituire una fonte di convincimento per il giudice, il quale può basare la sua decisione su di essa, a patto di spiegare nella motivazione della sentenza perché la ritiene corretta e convincente rispetto alle contestazioni del contribuente.

L’atto di accertamento che applica anche le sanzioni deve contenere una motivazione specifica per queste ultime?
No. Secondo la Corte, quando le sanzioni sono irrogate nello stesso atto di accertamento o rettifica, la motivazione relativa alla violazione tributaria contestata è sufficiente a giustificare anche le sanzioni. Una motivazione autonoma è richiesta solo se le sanzioni sono irrogate con un atto separato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9399 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9399 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso nr. RG 6138-2023 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore NOME COGNOME

elettivamente domiciliate in ROMA, presso lo studio de ll’AVV_NOTAIO, rappresentate e difese dagli Avvocati NOME e NOME giusta procura speciale allegata al ricorso

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 6808/2022 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della SICILIA, depositata il 4/8/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 26/3/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la Società) e NOME COGNOME propongono ricorso, affidato a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Sicilia aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 5742/2014 della RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale di Messina, in rigetto del ricorso proposto avverso l’avviso di rettifica e liquidazione relativo alla compravendita di un appezzamento di terreno sito nel Comune di Messina, Villaggio Faro Superiore, in zona destinata a strada di piano e in zona C1B , di cui all’atto notarile del 17.4.2009, essendo stato rettificato dall’Ufficio il valore dichiarato nell’atto, con maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale oltre interessi e sanzioni, desumendo il maggior valore attraverso la comparazione di un atto riguardante un immobile avente le stesse caratteristiche ed allegando una perizia di stima che consentiva di avere contezza dei criteri adottati;
l’RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso;

i ricorrenti hanno da ultimo depositato memoria difensiva

CONSIDERATO CHE

1.1. va preliminarmente disattesa l’eccezione, sollevata dai ricorrenti, di inammissibilità del controricorso per deposito effettuato oltre il termine perentorio di 40 giorni dalla notifica del ricorso, fissato dall’art. 370 cod. proc. civ.;

1.2. il controricorso, a fronte della notifica del ricorso in data 28.2.2023, risulta infatti depositato in data 11.4.2023, dunque

tempestivamente, dovendo il termine computarsi tenendo conto che esso spirava in due giorni festivi (rispettivamente il 9 ed il 10 aprile 2023, Pasqua e Lunedì dell’Angelo ), per cui ai sensi dell’art. 155, comma 4, cod. proc. civ. operava la proroga di diritto del termine di scadenza al primo giorno non festivo, vale a dire all’11 aprile;

2.1. con il primo motivo di ricorso i ricorrenti avanzano censura ex art. 360, co. 1, n. 4 c.p.c. «per violazione e falsa applicazione degli artt. 36, secondo comma, n. 4, e 61 del d. lgs. n. 546 del 1992 in relazione agli artt. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. e all’art. 118, primo comma, disp. att. c.p.c.» e lamentano nullità della sentenza impugnata in quanto «carente dei requisiti minimi per essere ritenuta legittima, quali devono essere, in particolare, gli idonei richiami dei motivi di ricorso di primo grado, della motivazione della sentenza di primo grado e … dei motivi di appello»;
2.2. con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti avanzano, in subordine, censura ex art. 360, co. 1, n. 4 c.p.c. per «violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. (in funzione dell’)… omessa pronuncia» sul secondo motivo di appello, relativo «al mancato esame del motivo di ricorso inerente all ‘ illegittimo riferimento – nell ‘ avviso impugnato – ad un solo atto di comparazione, malgrado l ‘ art. 51, terzo comma, del d.P.R. n. 131 del 1986 preveda che la congruità del valore dichiarato del bene costituente oggetto di accertamento deve essere valutata con riferimento a più atti comparativi»;
2.3. con il terzo motivo di ricorso i ricorrenti avanzano, in ulteriore subordine, censura ex art. 360, co. 1, n. 4 c.p.c. per «violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. (in funzione dell’)… omessa pronuncia» sul quarto motivo d ‘appello con il quale era stata censurata censurato la sentenza di primo grado «nella parte in cui aveva affermato il pregio della zona di Sperone-Faro Superiore (quella ove è ubicato il terreno per cui è causa) e l’omogeneità dei terre ni posti in comparazione sulla base di considerazioni costituenti … fatto notorio»;
2.4. con il quarto motivo di ricorso i ricorrenti avanzano, in ulteriore subordine, censura ex art. 360, co. 1, n. 4 c.p.c. per «violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. (in funzione dell’)… omessa pronuncia» sul

quinto motivo di appello con il quale era stata censurata la sentenza di primo grado «per non avere preso … in considerazione il motivo di ricorso relativo al fatto che le sanzioni irrogate erano state comminate in difetto di alcun supporto motivazionale e che l’RAGIONE_SOCIALE – nella determinazione di dette sanzioni – aveva omesso di applicare i criteri previsti dai decreti legislativi n. 471, n. 472 e n. 473 del 1997»;

2.5. con il quinto motivo di ricorso i ricorrenti avanzano, in ulteriore subordine, censura ex art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c. per «violazione e falsa applicazione dell ‘ art. 51, secondo e terzo comma, del d.P.R. n. 131 del 1986» e lamentano che la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale, « nell’affermare la legittimità dell’avviso di liquidazione impugnato, …(abbia)… tenuto conto esclusivamente dei criteri di stima in esso indicati … (senza) … considera(re) … gli ulteriori criteri di valutazione dedotti dagli appellanti», ed in particolare senza tenere conto « del vincolo paesaggistico … di cui al D.P.R.S. n.705 del 6.7.1997, né della circostanza che il terreno de quo ricade interamente in zona ‘ZPS’ », « dell’effettivo valore agricolo della parte dell’area destinata a strada di piano», «RAGIONE_SOCIALE annotazioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile alienato » e «degli ulteriori elementi valorizzati in giudizio dai ricorrenti … al fine di dimostrare la disomogeneità dei terreni posti a comparazione, quali la loro diversa ubicazione, la loro diversa ampiezza e il loro diverso regime urbanistico ed edilizio»;
3.1. il primo motivo va disatteso;

3.2. come ribadito più volte da questa Corte, in tema di contenuto della sentenza, la concisione della motivazione non può prescindere dall’esistenza di una pur succinta esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione impugnata, la cui assenza configura motivo di nullità della sentenza quando non sia possibile individuare il percorso argomentativo della pronuncia giudiziale, funzionale alla sua comprensione e alla sua eventuale verifica in sede di impugnazione (cfr. Cass. n. 29721 del 15/11/2019, Cass. n. 920 del 20/01/2015);
3.3. ciò posto, nella sentenza impugnata sono state riferite, sia pure in modo conciso, come d’altro canto prescrive l’art. 132, primo comma, n. 4 del codice di rito (applicabile al rito tributario in forza del generale rinvio

materiale alle norme del codice di rito compatibili contenuto nell’art. 1, secondo comma, del D.Lgs. n. 546/1992), le conclusioni RAGIONE_SOCIALE parti e lo svolgimento del processo, cosicché, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale dianzi indicato, la mancata trascrizione RAGIONE_SOCIALE conclusioni RAGIONE_SOCIALE parti e l’inadeguata esposizione dello svolgimento del processo non costituisce di per sé motivo di nullità della sentenza, non avendo le dedotte omissioni e carenze in concreto reso impossibile individuare i passaggi essenziali della vicenda processuale e gli elementi di fatto e di diritto rilevanti della causa e considerati o presupposti nella decisione;
4.1. il secondo ed il terzo motivo, da esaminare congiuntamente, vanno parimenti disattesi;

4.2. va invero ribadito che è configurabile la decisione implicita di una questione (connessa a una prospettata tesi difensiva) o di un’eccezione di nullità (ritualmente sollevata o rilevabile d’ufficio) quando queste risultino superate e travolte, benché non espressamente trattate, dalla incompatibile soluzione di un’altra questione, il cui solo esame presupponga e comporti, come necessario antecedente logico-giuridico, la loro irrilevanza o infondatezza, al che consegue che la reiezione implicita di una tesi difensiva o di una eccezione è censurabile mediante ricorso per cassazione non per omessa pronunzia (e, dunque, per la violazione di una norma sul procedimento), bensì come violazione di legge e come difetto di motivazione, sempreché la soluzione implicitamente data dal giudice di merito si riveli erronea e censurabile oltre che utilmente censurata, in modo tale, cioè, da portare il controllo di legittimità sulla decisione inespressa e sulla sua decisività (cfr. Cass. n. 12131 dell’8/05/2023 ; Cass. n. 24953 del 6/11/2020);
4.3. le censure formulate dai ricorrenti risultano quindi inammissibili in quanto risultano in concreto incompatibili con la decisione adottata dal giudice di merito e con il relativo percorso motivazionale, secondo il quale erano da ritenersi corretti i criteri di determinazione del valore riportati nella stima dell’Ufficio , «adeguatamente esplicati nella motivazione dell’accertamento »;

5.1. il quinto motivo, da esaminare preliminarmente rispetto al quarto per motivi di ordine logico -giuridico, è infondato;

5.2. la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale ha ritenuto legittima la stima effettuata dall’Ufficio in relazione all’immobile in oggetto affermando quanto segue:« … l’Ufficio, per la determinazione del valore normale di mercato ha avuto riguardo agli elementi caratterizzanti il terreno oggetto del contendere, quali il trovarsi in zona di notoria espansione urbanistica con una tipologia relativamente pregiata e, pertanto, un utilizzo di mercato sia nella destinazione come prima casa e sia per destinazione turistica come abitazione di villeggiatura. Si evince, inoltre, che il terreno era ricadente in zona ‘C1b’, per una superficie di mq. 12.100, ed era consentita l’edificazione massima di mc/mq di 1,20, con altezza massima fuori terra di metri 11,00 pari a tre piani. L’Ufficio faceva ricorso, al metodo comparativo, prendendo come riferimento un precedente atto di compravendita del 25.02.2009, relativo a terreno similare, sito nella stessa area e ricadente in zona ‘B4d’ con indice di edificabilità di 3,00 mc/mq, di una estensione di mq. 470, per il quale l’Ufficio riteneva congruo il valore complessivo di euro 141.000,00 pari ad un valore unitario di euro 300,00 al mq. Il tutto è stato adeguatamente motivato dell’Ufficio attraverso l’allegazione di una perizia di stima che ha consentito di verificare i criteri adottati per la stesura dell’avviso di rettifica e liquidazione. Infatti, si precisa che per la valutazione dell’immobile, è stato considerato il 22,5% del valore del bene in comparazione, determinando il valore in euro 67,50 al mq per l’area ricadente in zona C1b ed in euro 33,00 al mq per l’area ricadente in zona destinata a strada di piano. Quindi, l’A.F. giungeva al valore accertato di euro 878.400,00 (mq 12100 x euro 67,50 = euro 816.750 + mq 1870 x euro 33,00 = 61.710)»;
5.3. ciò posto, in tema di imposta di registro, i plurimi criteri di stima individuati dall’art. 51, comma 3 del d.P.R. n. 131 del 1986, ai fini del controllo del valore dichiarato dalle parti per i trasferimenti immobiliari, sono assolutamente «pariordinati», sicché l’avviso di accertamento in rettifica del valore dichiarato può legittimamente fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su «altri elementi di

valutazione», purché questi ultimi non siano elencati in modo meramente generico e di stile, onde consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa (cfr. Cass. n. 18103 del 24/06/2021; Cass. n. 1961 del 26/01/2018);

5.4. è tuttavia onere dell’Amministrazione finanziaria provare, anche in giudizio, l’effettiva sussistenza dei presupposti applicativi del criterio di rettifica indicato nell’avviso di liquidazione (cfr. Cass. n. 11270 del 2017; Cass. n. 11560 del 2016; Cass. n. 6914 del 2011);

5.5. inoltre, in tema di imposta di registro, poiché dinanzi al giudice tributario l’amministrazione finanziaria è sullo stesso piano del contribuente, la relazione di stima di un immobile, redatta dall’Ufficio tecnico erariale, prodotta dall’amministrazione finanziaria costituisce una semplice perizia di parte, alla quale, pertanto, può essere attribuito il valore di atto pubblico soltanto per quel che concerne la provenienza, ma non anche per quel che riguarda il contenuto; tuttavia, nel processo tributario, nel quale esiste un maggiore spazio per le prove cosiddette atipiche, anche la perizia di parte può costituire fonte di convincimento del giudice, che può elevarla a fondamento della decisione a condizione che spieghi le ragioni per le quali la ritenga corretta e convincente (cfr. Cass. nn. 2193/2015, 11418/2014);
5.6. in tema di accertamenti tributari, qualora la rettifica del valore di un immobile si fondi sulla stima dell’UTE o di altro ufficio tecnico, che ha il valore di una semplice perizia di parte, il giudice investito della relativa impugnazione, pur non potendo ritenere tale valutazione inattendibile solo perché proveniente da un’articolazione dell’Amministrazione finanziaria, non può dunque considerarla di per sé sufficiente a supportare l’atto impositivo, dovendo verificare la sua idoneità a superare le contestazioni dell’interessato ed a fornire la prova dei più alti valori pretesi ed essendo, altresì, tenuto ad esplicitare le ragioni del proprio convincimento (cfr. Cass. n. 9357/2015);
5.7. nella specie, la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale ha pertanto ritenuto, sulla scorta di quanto dianzi riportato, «del tutto condivisibili … le argomentazioni svolte nella sentenza impugnata a sostegno dell’avviso

di liquidazione dell’Ufficio», allegata al fascicolo degli odierni ricorrenti, in cui i giudici di merito risultano aver puntualmente preso in esame e confutato le doglianze dei contribuenti, oggetto anche RAGIONE_SOCIALE censure alla sentenza di appello, nei termini di seguito illustrati:« Argomenta parte ricorrente che il maggior valore è stato desunto dall’amministrazione attraverso la comparazione con un solo atto (rogito del 25 febbraio 2009) riguardante un immobile che, a suo dire, ha caratteristiche diverse, ed in particolare l’immobile di comparazione:1) si trova a livello del mare e non in posizione elevata, e per giunta in un altro foglio di mappa; 2) non è gravato da formalità pregiudizievoli come quello oggetto di causa; 3) non è sottoposto a vincolo paesaggistico e alle ulteriori restrizioni dovute al trovarsi in zona ZPS, e pertanto non subisce le restrizioni alla cubatura realizzabile che invece riguardano il terreno per cui è giudizio; 4) non trovandosi in zona C1b, non necessita di un piano di lottizzazione preventivo, come invece quello per cui è causa, per costruire sul quale vanno preventivate ulteriori spese e perdite di tempo, nonché perdite di cubatura dovute alla necessita di cedere all’amministrazione parte del compendio per servizi di pubblica fruizione; 5) ha una estensione assai minore (470 m ² contro 13.970 m ² ); 6) non subisce una diminuzione di valore a causa della percentuale di permuta pari a ben il 13%; 7) non subisce l’ulteriore perdita di valore dovuta alla presenza di parti soggette ad espropriazione a valore agricolo medio perché ricadenti su zona destinata a strada pubblica dal PRG. Le pur puntuali deduzioni di RAGIONE_SOCIALE sono tuttavia efficacemente contrastate dall’amministrazione che, nel costituirsi, ha chiarito come il terreno oggetto del contendere abbia una tipologia relativamente pregiata trovandosi in una zona di notoria espansione urbanistica, con ampio mercato sia quale prima casa sia come casa di villeggiatura. La distanza fra i terreni comparati è invero modesta e, per fatto notorio, la zona di Sperone-Faro Superiore è ben servita sia sotto l’aspetto della viabilità che dei servizi, con il vantaggio di trovarsi nelle immediate vicinanze di un grande plesso ospedaliero. La distanza dal mare è inoltre modesta e tale da non costituire ostacolo, per chi abita in quelle zone, alla balneazione estiva. L’omogeneità della tipologia dei terreni
posti a confronto è pertanto evidente. L’atto opposto tiene inoltre conto della diminuzione di valore della parte soggetta ad espropriazione, che è stata computata come terreno agricolo. La relazione di stima allegata alla rettifica di conto della omogeneità RAGIONE_SOCIALE date di stipula (distanza di appena due mesi), in assenza di modifiche nel mercato immobiliare di zona, e applica coefficienti assai rigorosi per colmare le differenze, ed in particolare 0,40 per l’indice di edificabilità, 0,75 per la necessita di approvazione del piano esecutivo, 0,75 per la vastità del terreno. Ne risulta complessivamente un valore al m² di appena 67,50 euro, cioè il 22,5% di quello del bene di comparazione. La opponente si limita a sostenere che tali indici sarebbero insufficienti, ma sulla base di argomentazioni apodittiche. L’onere della prova, pur gravante sull’amministrazione, è assolto attraverso il ricorso a criteri di omogeneizzazione che, ictu oculi , appaiono sufficienti a coprire anche la perdita di cubatura dovuta alla percentuale di permuta. Le considerazioni dell’amministrazione avrebbero dovuto pertanto essere oggetto di una confutazione assai più puntuale. Quanto alle iscrizioni pregiudizievoli, di cui si dà atto all’art. 5 del contratto, va constatato che la COGNOME si impegnava contestualmente a ottenere la cancellazione a propria cura e spese entro dodici mesi dalla data della stipula»;
5.8. quanto poi alla censura relativa alla mancata valutazione di plurimi atti di cessione, la stessa è da ritenersi infondata, posto che il D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51 consente che siano utilizzati ai fini dell’applicazione del criterio comparativo, atti relativi a «gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche», indipendentemente dalla natura, eventualmente anche eterogenea, dei diritti oggetto RAGIONE_SOCIALE due distinte cessioni ed indipendentemente dal numero degli stessi non essendo prevista dalla disposizione alcuna sanzione se l’Amministrazione fiscale decide di allegarne solo uno, al che consegue la legittimità dell’utilizzabilità dell’unico atto di cessione prodotto dall’Ufficio per motivare la rettifica dei valori dei diritti immobiliari di qualsiasi genere, oggetto dell’atto tassato (cfr. Cass. n. 19357 del 17/09/2020 in motiv.);
5.9. un avviso di liquidazione fondato su tali elementi può, dunque, ritenersi sufficiente ad indicare congruamente il valore venale in comune commercio del bene;

5.10. è inoltre oramai consolidato in giurisprudenza il principio che il giudice di merito è libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove o risultanze di prove che ritenga più attendibili ed idonee alla formazione dello stesso e che è sufficiente che esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, mentre, devono reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l’ iter argomentativo seguito;
5.11. la censura esaminata – benché formalmente prospettata come vizio di violazione di legge – si risolve, nella sostanza, in una critica al complessivo governo del materiale istruttorio operato dal giudice a quo , cui contribuenti intenderebbero opporre, in relazione ai prospettati elementi fattuali di cui la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale non avrebbe tenuto conto, una diversa valutazione RAGIONE_SOCIALE medesime risultanze istruttorie utilizzate dal giudice di appello e prima ancora di quello di primo grado, atteso che il giudizio di legittimità non può essere surrettiziamente trasformato in un nuovo, non consentito, ulteriore grado di merito, nel quale ridiscutere gli esiti istruttori espressi nella decisione impugnata, non condivisi e, per ciò solo, censurati al fine di ottenerne la sostituzione con altri più consoni alle proprie aspettative (cfr. Cass. n. 8758 del 2017);
6.1. il quarto motivo va da ultimo parimenti disatteso;

6.2. è dirimente, invero, considerare che, secondo principi consolidati della giurisprudenza di questa Corte in tema di sanzioni amministrative tributarie, l’obbligo di motivazione dell’atto di contestazione della sanzione collegata al tributo, imposto dall’art. 16, comma 2, d.lgs. n. 472 del 1997, opera soltanto quando essa sia irrogata con atto separato e non contestualmente e unitamente all’atto di accertamento o di rettifica, in quanto, in quest’ultimo caso, viene assolto per relationem se la pretesa
fiscale è definita nei suoi elementi essenziali (cfr. Cass. n. 11610 del 04/05/2021; Cass. n. 16484 del 05/08/2016);

6.3. nel caso in esame, dall’avviso di rettifica e liquidazione oggetto di causa -ritualmente allegato al ricorso, v. pagg. 5 -6 -risulta che le sanzioni sono state applicate per ogni violazione contestata trovando, dunque, la loro motivazione nei fatti ivi contestati anche con riguardo ai criteri di cui agli artt. 7, 12 e 17 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472;

6.4. la sentenza qui impugnata, nel confermare la legittimità dell’atto impositivo, ha dunque parimenti confermato le sanzioni irrogate in relazione alle violazioni contestate con l’atto in questione, così ritenendo (implicitamente) che la loro motivazione trovava fondamento nell’accertamento RAGIONE_SOCIALE violazioni finanziarie;

6.5. in sostanza, nella misura in cui la sentenza impugnata ha ritenuto legittime le violazioni tributarie contestate con l’atto impositivo, ha anche ritenuto legittime le conseguenti sanzioni che sono state irrogate con l’atto impositivo, con conseguente infondatezza della censura dei contribuenti alla carenza di motivazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni applicate dall’Ufficio;

in conclusione, il ricorso va integralmente respinto;

le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna le ricorrenti, in solido, al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di questo giudizio che liquida in Euro 6.000,00 per compensi, oltre ad Euro 200 per esborsi ed alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALE ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.