Rendita Catastale Hotel: Cassazione e Stima Diretta

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 9109/2024, ha respinto il ricorso di una società alberghiera contro l’Agenzia delle Entrate, confermando la legittimità della determinazione della rendita catastale. La Corte ha stabilito che la stima basata sul costo di ricostruzione è un metodo valido per immobili a destinazione speciale e ha chiarito che gli errori di fatto del giudice d’appello vanno contestati con la revocazione, non con il ricorso per cassazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Rendita Catastale per Immobili Speciali: Le Regole della Cassazione

La corretta determinazione della rendita catastale è un aspetto cruciale per i proprietari di immobili, in particolare per strutture complesse come gli alberghi. Questo valore, infatti, costituisce la base imponibile per numerose tasse. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sui metodi di stima ammessi e sui rimedi processuali disponibili in caso di contestazioni, delineando un quadro preciso per le controversie tra contribuenti e Agenzia delle Entrate.

I Fatti di Causa

Una società proprietaria di una struttura alberghiera impugnava un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale dell’immobile. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva inizialmente il ricorso della società. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale, in accoglimento dell’appello dell’Agenzia, riformava la decisione. La società decideva quindi di ricorrere per Cassazione, lamentando diversi vizi procedurali e di merito.

L’Errore di Fatto e la Rendita Catastale: un Problema di Procedura

I primi motivi di ricorso della società si concentravano su un presunto errore procedurale: l’appello dell’Agenzia delle Entrate sarebbe stato tardivo poiché la prova di spedizione non riportava, a dire della ricorrente, il timbro postale. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili queste censure, introducendo un principio fondamentale: l’errata percezione di un fatto processuale da parte del giudice d’appello (come ritenere esistente un timbro che invece manca) costituisce un errore di fatto revocatorio. Questo tipo di vizio non può essere fatto valere con il ricorso per Cassazione, ma richiede un rimedio specifico, la revocazione, previsto dall’art. 395, n. 4, c.p.c. Si tratta di una precisazione importante che delimita rigorosamente gli ambiti dei diversi mezzi di impugnazione.

La Metodologia di Stima e la Rendita Catastale per Immobili Speciali

Il cuore della controversia riguardava il metodo utilizzato dall’Agenzia per calcolare la nuova rendita catastale. La società sosteneva che la stima fosse illegittima perché non ancorata ai valori dell’epoca censuaria di riferimento. La Cassazione ha respinto anche queste doglianze, offrendo una chiara disamina della normativa applicabile agli immobili a destinazione speciale (in questo caso, categoria D2).

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che per tali immobili, la determinazione della rendita catastale avviene tramite stima diretta. Questo metodo può seguire due percorsi:
1. Procedimento diretto: Basato sul reddito lordo ritraibile dall’immobile.
2. Procedimento indiretto: Fondato sul valore del capitale, che può essere il valore di mercato o, come nel caso di specie, il costo di ricostruzione.

I giudici hanno confermato la piena legittimità dell’approccio basato sul costo di ricostruzione. Tale costo deve essere poi rettificato applicando un “adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari” (cd. deprezzamento). La Commissione Tributaria Regionale aveva correttamente validato la stima dell’Ufficio, ritenendola “giustamente ragguagliata in funzione della tipologia edilizia, delle dotazioni, impianti, standard costruttivi e qualificativi”. Il riferimento al bollettino dei lavori pubblici per le costruzioni ad uso alberghiero è stato considerato un legittimo strumento per fondare la valutazione. Inoltre, la Corte ha sottolineato come la motivazione del giudice di merito fosse solida, avendo considerato tutte le caratteristiche di pregio dell’immobile: la posizione centrale vicino al mare, le 67 camere con ascensori, e i numerosi comfort offerti (bar, ristorante, piscina, sale congressi, spiaggia privata e garage).

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione ribadisce due principi cardine in materia di contenzioso tributario sulla rendita catastale:
1. Processuale: Gli errori di percezione fattuale del giudice di merito non sono censurabili in Cassazione, ma devono essere affrontati con lo strumento della revocazione.
2. Sostanziale: Per gli immobili a destinazione speciale, la stima diretta basata sul costo di ricostruzione, adeguatamente deprezzato e supportato da dati oggettivi come i prontuari di settore, è un metodo di valutazione pienamente legittimo. La valutazione deve essere complessiva e tenere conto di tutti gli elementi che influenzano il valore dell’immobile, dalla sua ubicazione alle sue dotazioni.

Come si contesta un errore di fatto commesso da un giudice d’appello in un processo tributario?
Non con il ricorso in Cassazione. Se l’errore deriva da una falsa percezione della realtà o da una svista su un documento processuale (ad esempio, vedere un timbro che non c’è), lo strumento corretto è la revocazione ordinaria ai sensi dell’art. 395, n. 4, c.p.c.

Quale metodo può usare l’Agenzia delle Entrate per determinare la rendita catastale di un hotel?
L’Agenzia può legittimamente utilizzare il metodo della stima diretta, che per gli immobili a destinazione speciale (come un hotel) può essere basata sul costo di ricostruzione, al quale va applicato un coefficiente di deprezzamento che tenga conto dello stato attuale dell’immobile, della sua obsolescenza e del suo ciclo di vita tecnico-funzionale.

È legittimo basare la stima della rendita catastale sui prontuari dei lavori pubblici?
Sì, la Corte ha confermato che il riferimento a dati oggettivi come il bollettino dei lavori pubblici per le costruzioni ad uso di albergo è un criterio legittimo per fondare la stima del costo di ricostruzione, a condizione che la valutazione finale risulti congrua e coerente con tutte le caratteristiche specifiche dell’immobile (ubicazione, dotazioni, servizi offerti).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9109 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9109 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 2496-2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dagli Avvocati NOME e NOME COGNOME giusta procura speciale a margine del ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-intimata- avverso la sentenza n. 5515/2016 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della CAMPANIA, depositata il 14/6/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25/3/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE (di seguito la Società) propone ricorso, affidato a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale della Campania aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenza n. 435/2014 emessa dalla RAGIONE_SOCIALE tributaria provinciale di Salerno in accoglimento del ricorso proposto avverso l’avviso di accertamento con cui era stata rettificata la rendita derivante dalla dichiarazione DOCFA presentata dalla Società con riguardo a ll’immobile di sua proprietà, in Maiori, adibito ad albergo, con cui l’RAGIONE_SOCIALE aveva;
l’RAGIONE_SOCIALE ha depositato «atto di costituzione» al solo fine di partecipare all’udienza di discussione ;

il ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva;

CONSIDERATO CHE

1.1. preliminarmente deve rilevarsi che l’RAGIONE_SOCIALE si è limitata al deposito di un «atto di costituzione», non notificato, per l’eventuale partecipazione alla discussione in pubblica udienza;

1.2. al riguardo, va affermato che, in mancanza di notificazione, l’atto depositato non è qualificabile come controricorso e l’intimato, pur in presenza di regolare procura speciale ad litem , non è legittimato neppure a depositare memorie illustrative (cfr. Cass. del 5/12/2014, n. 25735);

1.3. trattasi di un principio che, affermato con riferimento alla trattazione della causa in pubblica udienza, deve essere esteso anche al procedimento in camera di consiglio di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (cfr. Cass. n. 26974 del 2017);

2.1. con il primo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione artt. 116 e 327 c.p.c.; 111 e 24 cost. (art. 360, n. 4, c.p.c.)» e lamenta che la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale abbia erroneamente ritenuto tempestivamente proposto l’appello da parte dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE , sebbene quest’ultima non avesse fornito prova della spedizione per la notifica dell’atto di gravame entro il 18 settembre 2014, essendosi limitata a produrre una distinta di spedizione priva di timbro o attestazione di RAGIONE_SOCIALE;
2.2. con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione art. 327 c.p.c. (art. 360, n. 3, c.p.c.)», proponendo la medesima censura, dianzi illustrata, «anche sotto il profilo della violazione di legge»;

2.3. le doglianze, da esaminare congiuntamente, vanno disattese;

2.4. la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale, al riguardo, ha così motivato: «La preliminare eccezione di inammissibilità del gravame non merita accoglimento. L’RAGIONE_SOCIALE ha prodotto una distinta di spedizione che reca il timbro RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE 16/9/2014. Trattandosi di atto apposto da un pubblico ufficiale lo stesso concreta un atto di fede privilegiata le cui risultanze debbono ritenersi certe non essendo stata proposta alcuna querela di falso contro lo stesso (Cass. 4/2/2014 n.2421); né la circostanza che la distinta predisposta dal mittente rechi una data antecedente al 16/9/2014 (17/9/2014) può indurre ad una diversa conclusione … poiché indipendentemente dalla data apposta dall’appellante sulla distinta e relativa al giorno in cui ci si predisponeva a presentare la stessa all’ufficio postale, quel che conta è la data della sua presentazione certificata dal timbro dell’ufficio postale. Né può esser considerata ai fini della tempestività del gravame la data di ricezione del plico, dovendosi considerare per il notificante la data di consegna dell’atto all’ufficio postale e non g ià quella di ricezione da parte del destinatario (Cass. 3/2/2015 n.1894). In conclusione, essendo stata la sentenza pubblicata il 3/2/2014, computando il periodo di sospensione feriale (45 gg.) il termine ultimo per la notifica scadeva il giorno 16/9/2014 che è quello in cui risulta consegnata all’ufficio postale la raccomandata n.76593429358-3. L ‘appello è pertanto tempestivo per cui può procedersi all’esame del merito »;
2.5. la ricorrente lamenta, tuttavia, che il documento in questione era «privo di qualsivoglia timbro e/o attestazione RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE(ed era) … stato erroneamente considerato dalla CTR come atto pubblico avente fede privilegiata di prova legale», allegando al ricorso in cassazione la suddetta distinta di spedizione e l’avviso di ricevimento, l’una che risulta effettivamente priva di timbro postale, e l’altro che non riporta la data di spedizione, ma unicamente quella di ricezione del plico (19 settembre 2014);
2.6. ciò posto, occorre evidenziare che in tema d’impugnazioni, la parte che lamenti che il giudice d’appello abbia dichiarato inammissibile il gravame, sull’erroneo presupposto della non corretta notifica del suo atto introduttivo, ha l’onere di impugnare la sentenza con la revocazione ordinaria e non col ricorso per cassazione, ove l’errore dipenda da una falsa percezione della realtà ovvero da una svista obiettivamente ed immediatamente rilevabile (nella specie, l’errato esame della distinta di spedizione), la quale abbia portato ad affermare o supporre l’esistenza di un fatto decisivo, incontestabilmente escluso dagli atti e documenti, ovvero l’inesistenza di un fatto decisivo, che dagli atti o documenti stessi risulti positivamente accertato, e che in nessun modo coinvolga l’attività valutativa del giudice di situazioni processuali esattamente percepite nella loro oggettività (cfr. Cass. n. 20113 del 24/09/2020; Cass. n. 23173 del 14/11/2016; Sez. U, n. 15227 del 30/06/2009);
2.7. nel caso in esame, il lamentato vizio si risolve, dunque, in un errore di tipo revocatorio, involgendo un errore di fatto, rilevante ai sensi dell’art. 395, n. 4, cod. proc. civ., sull ‘ avvenuta tempestiva notifica dell’atto di appello, sulla base della mancata attestazione da parte di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE della data di spedizione riportata nella distinta allegata agli atti di causa;

2.8. trattasi invero di un errore percettivo circa l ‘ inesistenza di un fatto ( l’apposizione del timbro postale sulla suddetta distinta di spedizione) , che, ove esattamente percepito, avrebbe determinato una diversa valutazione della situazione processuale;

2.9. ne consegue l’inammissibilità dei primi due motivi di ricorso;

3.1. con il terzo motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, «violazione e/o falsa applicazione art. 53 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 (art. 360, n. 3,

c.p.c.)» e lamenta che la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale abbia erroneamente respinto la doglianza circa l’inammissibilità dell’appello «per mancanza di motivi specifici d’impugnazione»;

3.2. la doglianza va disattesa;

3.3. nel processo tributario, ai fini dell’ammissibilità dell’appello, è richiesta l’indicazione dei motivi specifici dell’impugnazione, prevista dall’art. 53 del d.lgs. 31 dicembre 1992 n. 546, che non deve necessariamente consistere in una rigorosa e formalistica enunciazione RAGIONE_SOCIALE ragioni invocate a sostegno dell’appello, richiedendosi, invece, soltanto un’esposizione chiara ed univoca, anche se sommaria, sia della domanda rivolta al giudice del gravame, sia RAGIONE_SOCIALE ragioni della doglianza;
3.4. la suddetta norma, in conformità all’art. 14 disp. prel. cod. civ., deve essere quindi interpretata restrittivamente trattandosi di disposizione eccezionale che limita l’accesso alla giustizia, e dovendosi consentire, ogni qual volta nell’atto sia comunque espressa la volontà di contestare la decisione di primo grado, l’effettività del sindacato sul merito dell’impugnazione (cfr. Cass. n. 707/2019; Cass. n. 32954 del 2018; Cass. n. 30525 del 2018);

3.5. nel caso di specie, il ricorso erariale in appello, allegato al ricorso in cassazione, conteneva una motivazione interpretabile in modo inequivoco, avendo l’RAGIONE_SOCIALE riproposto a supporto dell’appello le ragioni inizialmente poste a fondamento della dedotta legittimità dell’accertamento relativamente alla prova dei fatti e RAGIONE_SOCIALE ragioni giuridiche poste a suo fondamento, in contrapposizione alle argomentazioni adottate dal giudice di primo grado, ed assolvendo così l’onere di impugnazione specifica imposto dall’art. 53 del d.lgs. n. 546/1992, avendo il dissenso investito la decisione nella sua interezza;
4.1. con il quarto motivo la ricorrente denuncia, in rubrica, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., «omessa motivazione» da parte della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale «circa i presupposti logici e giuridici per la determinazione della rendita catastale de qua , ossia la sua rispondenza ai valori dell’epoca censuaria di riferimento, aderendo, senza compiere alcun ragionamento fondato su norme di legge, alle valutazioni

dell’RAGIONE_SOCIALE», denunciando dunque che la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale «circa il decisivo punto della attendibilità RAGIONE_SOCIALE fonti della stima dell’RAGIONE_SOCIALE nell’epoca censuaria di riferimento … (si sarebbe limitata)…ad un generico … richiamo alla congruità della stessa rispetto alle dotazioni del cespite, alla sua ubicazione … ed a generici valori di mercato» ed avrebbe inoltre «ritenuto inattendibile la stima proposta dalla odierna ricorrente sulla base di considerazioni di apparente senso pratico, del tutto inidonee a costituire motivazione di un provvedimento giudiziario»;
4.2. con il quinto motivo la ricorrente denuncia, in subordine, in rubrica «violazione e/o falsa applicazione artt. 30 e 28 d.p.r. 1° dicembre 1949 n. 1142; terzo comma articolo unico DM Ministero RAGIONE_SOCIALE Finanze 20 gennaio 1990 (art. 360, n. 3, c.p.c.)» evidenziando che la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale aveva confermato la legittimità dell’atto impugnato sebbene «la stima dell’RAGIONE_SOCIALE, richiamata e fatta propria dalla CTR nella sentenza oggetto di gravame … (fosse) … fondata su di un costo tecnico di costruzione determinato ‘in coerenza con il Bollettino dei Lavori Pubblici (Circolare C.N.P.A.I.A. del 20 novembre 1984 n. 40)» e « su di una ‘incidenza area su costruito’ determinata sulla base di valori di mercato ricavati dalle tabelle predisposte dall’OMI nel periodo relativo al ‘semestre 1996/2’, cui è stato poi applicato un ‘coefficiente ISTAT di adeguamento per il riferimento al biennio 1988/89’ » e benché la Società avesse contestato l’attendibilità di tali fonti lamentando che « l’accertamento de quo …(era)… stato emesso in … violazione degli artt. 30 e 28 d.p.r. 1° dicembre 1949 n. 1142 e del terzo comma dell’articolo unico del dm Ministero RAGIONE_SOCIALE Finanze 20 gennaio 1990, in quanto la rendita non …(era)… stata calcolata in relazione all’epoca censuaria di riferimento, bensì a periodi differenti e poi arbitrariamente ‘riportata’ a detta epoca mediante indici che nulla hanno a che vede re con il mercato immobiliare»;
4.3. le doglianze vanno disattese;

4.4. n ella fattispecie la rettifica operata dall’RAGIONE_SOCIALE ha ad oggetto il classamento di un immobile adibito ad esercizio di attività alberghiera operato con procedura cd DOCFA (disciplinata dall’art. 2 del d.l. n. 16 del 1993, conv. in l. n. 75 del 1993, e del d.m. 19 aprile 1994, n. 701);

4.5. con il r.d.l. n. 652 del 1939, convertito con l. n. 1249 del 1939 e, successivamente, con d.P.R. n. 1142 del 1949 si è disciplinato il Nuovo Catasto edilizio urbano e si sono distinti i fabbricati in due raggruppamenti: quello degli immobili a destinazione ordinaria e quello degli immobili a destinazione speciale o particolare;

4.6. p er il primo gruppo si procede con l’attribuzione di categoria e classe, per il secondo non si esegue detta classificazione, ma si procede mediante stima diretta come dispone l’art. 10 della legge di cui sopra («La rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unit à immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le esigenze di un’attività̀ industriale o commerciale, e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata per stima diretta per ogni singola unit à̀ . Egualmente si procede per la determinazione della rendita RAGIONE_SOCIALE unit à immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi per la singolarit à̀ RAGIONE_SOCIALE loro caratteristiche»);
4.7. pertanto, la determinazione della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, si effettua con metodo diretto, mediante la stima dell’ordinario apprezzamento della redditività propria dell’unità immobiliare, che è influenzata dall’ubicazione, dal tipo di utilizzazione, dalle caratteristiche costruttive, dalla dotazione impiantistica e infine dalla vetustà;

4.8. in caso di classamento di immobili con destinazione speciale (come nel caso in esame, con immobile iscritto in cat. D2), l’attribuzione della rendita catastale realizzata in seguito alla cd. procedura DOCFA è quindi determinata, ex art. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in l. n. 1249 del 1939, con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento
RAGIONE_SOCIALE unità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854 del 16/04/2020);

4.9. ai sensi del d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 27 e 28, deve pertanto distinguersi, nell’àmbito del procedimento indiretto di stima, una volta che sia escluso, così come nella fattispecie, il procedimento di stima (cd. diretto) incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dal canone di locazione, la valutazione del capitale fondiario incentrata sul valore di mercato dell’unità immobiliare (secondo, dunque, il relativo mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite; art. 28, c. 1, cit.) da quella che fa riferimento al costo di ricostruzione (art. 28, c. 2, cit.), qui rilevando (anche) «un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari» (cd. deprezzamento; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888);
4.10. ai sensi del d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 28, il procedimento cd. indiretto di stima (sugli immobili a destinazione speciale o particolare; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888) implica, pertanto, ai fini dell’attribuzione della rendita catastale, come si è cennato, la considerazione del costo di ricostruzione, ricondotto all’epoca censuaria RAGIONE_SOCIALE stime catastali, con applicazione di un «adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari», laddove, come questa Corte ha già rilevato, l’accertamento del perfetto stato di manutenzione degli impianti «costituisce motivata ragione della mancata applicazione di “un adeguato coefficiente di riduzione” che, ai sensi della medesima disposizione, va rapportato “allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari”» (cfr. Cass., 15 marzo 2019, n. 7377);
4.11. nel caso di specie -ferma l’insussistenza di elementi di comparazione per effetto della peculiarità del compendio immobiliare in esame – il giudice di merito ha fatto, quindi, corretta applicazione sia del criterio della ‘stima diretta’ per immobili a destinazione speciale (cat. D), sia del criterio del «valore venale» siccome desumibile per regolamento dal costo di ricostruzione (si tratta di aspetti esaminati, con esiti di conformità normativa, anche nella documentazione di prassi di cui alle Circolari MF nn. 14/2007 e 6/2012), costo, quest’ultimo, oggetto di deprezzamento, che i
giudic i d’appello hanno desunto, confermando la rendita attribuita dall’ufficio, ritenendo «tale valutazione … giustamente ragguagliata in funzione della tipologia edilizia, RAGIONE_SOCIALE dotazioni, impianti, standard costruttivi e qualificativi sulla base dei dati risultanti dal bollettino dei lavori pubblici per le costruzioni ad uso di albergo … », evidenziando poi che «anche l’incidenza del suolo, stimata dall’Ufficio … (era)… stata correttamente rapportata al costo di costruzione … poiché la struttura alberghiera deve essere equiparata alla categoria ville o villini in considerazione degli impianti di cui è dotata la struttura e della disponibilità di aree destinate a verde», e che la stima proposta dalla Società in relazione all’anno 2010 risultava, peraltro, inferiore alla rendita catastale relativa «alla sommatoria RAGIONE_SOCIALE rendite in atto dal 2006», sebbene l’immobile, in epoca successiva, fosse stato « ristrutturato per incrementare la sua funzionalità con migliorie, innovazioni e ristrutturazioni funzionali all’uso di albergo a cui il cespite è destinato», aggiungendo che «tale ristrutturazione …(aveva)… certamente comportato un incremento di valore e non già una sua riduzione … (trattandosi)… di un cespite di particolare pregio poiché, come risulta dalle deduzioni dell’A.E., sul punto non specificamente contestate, l ‘albergo è ubicato in zona centrale di Maiori, a poca distanza dal mare, in una posizione di particolare pregio, dispone di 67 camere servite da ascensori, tutte con bagno e/o doccia, e la struttura offre molti confort ai clienti (bar, ristorante, sale per ricevimento, piscina alimentata con acqua di mare, tre sale per congressi e meeting, salette da gioco, night, aria condizionata, TV satellitare, vasche idromassaggio, giardino, spiaggia privata e garage)»;
4.12. su tali presupposti – di assoluta coerenza tra stima diretta in concreto effettuata e relative prescrizioni di legge e regolamento, tenendo anche conto del legittimo richiamo ai prontuari di settore (bollettino dei lavori pubblici per le costruzioni ad uso di albergo) – la RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale ha quindi concluso che «la valutazione complessiva accertata dall’Ufficio …(era)… congrua e corrispondente ai valori di mercato in relazione alle dotazioni del cespite, alla sua ubicazione ed alle considerazioni innanzi svolte»;
4.13. va poi osservato che, come è noto, l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia);
4.14. ne consegue che, nel rigoroso rispetto RAGIONE_SOCIALE previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il «fatto storico», il cui esame sia stato omesso, il dato, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua decisività, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (cfr. Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, nn. 8053 e 8054; Cass. 27 novembre 2014, n. 25216; Cass 29 ottobre 2018, n. 27415; Cass. 21 ottobre 2019, n. 26764; Cass 12 luglio 2021, nn. 19820, 19824, 19826 e 19827; Cass 22 luglio 2021, n. 20963; Cass. 27 luglio 2021, n. 21431; Cass. 30 maggio 2022, n. 17359);
4.15. l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce dunque nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, nel cui paradigma non è inquadrabile la censura concernente la omessa valutazione di deduzioni difensive (Cass. 14 settembre 2018, n. 26305; Cass. 6 settembre 2019, n. 22397; Cass. 11 maggio 2021, n. 12400; Cass. 24 luglio 2021, nn. 21457 e 21458) né l’omessa disanima di questioni o argomentazioni (Cass. 6 settembre 2019, n. 22397; Cass. 20 aprile 2021, n. 10285);
4.16. nella specie, i «fatti» decisivi sono stati ravvisati dalla ricorrente, come si è detto, nelle risultanze emergenti da una perizia di parte («controdeduzioni tecniche asseverate, formulate dall’AVV_NOTAIO COGNOME AVV_NOTAIO in data 14.11.2014») , circa l’attendibilità RAGIONE_SOCIALE «fonti di stima» poste a base della valutazione dell’Ufficio ;

4.17. la sentenza impugnata ha tuttavia espressamente apprezzato la rilevanza probatoria RAGIONE_SOCIALE circostanze documentate dall’RAGIONE_SOCIALE, come dianzi illustrato, per cui, non si può ritenere che l’accertamento del giudice di appello sia stato incompleto in relazione ai fatti dedotti;

4.18. le relative censure nella realtà, dunque, rappresentano nient’altro che la riproposizione di tesi ed apprezzamenti propri di una parte (perizia di parte), disattese dalla sentenza impugnata con valutazione di merito insindacabile in sede di legittimità, in quanto sufficientemente motivata, ancorché non si sia dato conto di tutte le risultanze probatorie astrattamente rilevanti;

sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto;

nulla sulle spese stante la mancanza di attività difensiva dell’RAGIONE_SOCIALE;

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso per cassazione, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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