ICI pertinenza: quando il terreno è tassabile?

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di accertamento ICI, sostenendo che un terreno fosse una pertinenza di un fabbricato e quindi non tassabile separatamente. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la valutazione del vincolo di ICI pertinenza è una questione di fatto riservata ai giudici di merito. La Corte ha chiarito che il suo sindacato non può estendersi a una nuova valutazione delle prove, se la motivazione della sentenza impugnata non è totalmente mancante o illogica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

ICI Pertinenza: La Cassazione chiarisce i limiti della prova

Il concetto di ICI pertinenza è cruciale nel diritto tributario immobiliare, poiché determina se un’area annessa a un fabbricato debba essere tassata autonomamente come area edificabile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione illumina i confini del sindacato di legittimità su tale valutazione, ribadendo che la prova del vincolo pertinenziale è un accertamento di fatto che spetta ai giudici di merito. Analizziamo insieme la vicenda.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare si è vista notificare un avviso di accertamento per l’ICI relativa all’anno 2009, con cui il Comune contestava il mancato pagamento dell’imposta su un terreno considerato edificabile. La società ha impugnato l’atto, sostenendo che tale terreno costituisse in realtà una pertinenza di un fabbricato di sua proprietà e, come tale, non dovesse essere soggetto a tassazione autonoma.

La Commissione Tributaria Regionale, tuttavia, ha respinto il ricorso della contribuente, confermando la legittimità dell’accertamento comunale. Ritenendo errata la decisione, la società ha proposto ricorso per cassazione, basandolo su tre motivi principali: un presunto vizio di motivazione della sentenza e la violazione di legge per l’omesso esame di fatti decisivi, come le planimetrie e le fotografie che, a suo dire, avrebbero dimostrato il vincolo pertinenziale.

La Decisione della Corte sulla ICI pertinenza

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso infondato, rigettandolo integralmente. I giudici supremi hanno chiarito che la qualificazione di un’area come ICI pertinenza di un fabbricato è il risultato di un accertamento in fatto. Tale valutazione è di competenza esclusiva dei giudici di merito e non può essere oggetto di una nuova analisi in sede di legittimità, a meno che la motivazione della sentenza impugnata non sia affetta da vizi gravissimi.

La Corte ha sottolineato che il tentativo della ricorrente di far rivalutare le prove documentali (planimetrie e foto) si traduceva in una richiesta di un inammissibile ‘terzo grado di merito’, mascherata da denuncia di violazione di legge. Il sindacato della Cassazione è infatti limitato alla verifica del rispetto del ‘minimo costituzionale’ della motivazione, senza entrare nel merito della concludenza del materiale probatorio.

Le Motivazioni

La decisione della Suprema Corte si fonda su principi consolidati del processo civile e tributario.

In primo luogo, riguardo al vizio di motivazione, i giudici hanno osservato che la sentenza della Commissione Tributaria Regionale non era né mancante né meramente apparente. Essa, infatti, esplicitava le ragioni per cui riteneva non provata la sussistenza del vincolo pertinenziale, analizzando gli elementi a disposizione e concludendo per l’insussistenza dell’elemento oggettivo della pertinenzialità. Una motivazione, anche se sintetica, che espone l’iter logico seguito dal giudice è sufficiente a superare il vaglio di legittimità.

In secondo luogo, in merito alla presunta violazione di legge e all’omesso esame di un fatto decisivo, la Corte ha ribadito che la valutazione delle prove è un’attività riservata al giudice di merito. La ricorrente, lamentando la mancata considerazione delle planimetrie, non denunciava un’omissione totale, ma criticava l’interpretazione data a tali prove. Questo tipo di critica attiene al merito della controversia e non può trovare spazio nel giudizio di cassazione. La Corte ha inoltre precisato che la base imponibile per un’area edificabile è il suo valore venale, non la rendita catastale, escludendo così qualsiasi ipotesi di duplicazione d’imposta.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre due importanti conclusioni pratiche. La prima è che l’onere di dimostrare in modo inequivocabile il vincolo di destinazione durevole di un’area a servizio di un fabbricato ricade interamente sul contribuente che intende beneficiare del regime fiscale di pertinenza. La seconda è un monito sulla natura del ricorso per cassazione: non è una sede per rimettere in discussione l’esito della valutazione delle prove compiuta nei gradi di merito. Per i contribuenti, ciò significa che è fondamentale costruire una solida base probatoria fin dal primo grado di giudizio, poiché le valutazioni di fatto, se sorrette da una motivazione logicamente coerente, difficilmente potranno essere ribaltate in sede di legittimità.

A chi spetta dimostrare che un terreno è una pertinenza ai fini ICI?
Spetta al contribuente fornire la prova rigorosa che un’area è destinata in modo durevole a servizio o ornamento di un fabbricato, dimostrando così il vincolo di pertinenzialità.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove, come planimetrie o foto, per decidere se un’area è una pertinenza?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare le prove. La sua funzione è quella di giudicare la corretta applicazione della legge (giudizio di legittimità), non di valutare i fatti della causa (giudizio di merito), che è compito dei giudici dei gradi precedenti.

Cosa si intende per motivazione ‘meramente apparente’ di una sentenza?
Si ha una motivazione ‘meramente apparente’ quando il giudice si limita a usare frasi di stile o formule generiche che non permettono di comprendere l’iter logico-giuridico seguito per arrivare alla decisione, violando così l’obbligo di fornire una motivazione effettiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17260 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17260 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3432/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo st udio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 2732/2018 depositata il 14/06/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La Commissione tributaria regionale Lombardia, con la sentenza in epigrafe indicata, in riforma della decisione di primo grado appellata dal Comune, ha rigettato il ricorso introduttivo della contribuente avverso l’accertamento in rettifica per ICI anno 2009 (euro totali 1.786,74);

ricorre in cassazione la RAGIONE_SOCIALE con tre motivi di ricorso;

resiste con controricorso il Comune di RAGIONE_SOCIALE che chiede il rigetto del ricorso.

…

Considerato che

Il ricorso è infondato e deve respingersi con la condanna della società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore del controricorrente, con il raddoppio del Contributo unificato.

Con il primo motivo la ricorrente prospetta un vizio della motivazione della sentenza impugnata (art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.).

L’assenza di motivazione non sussiste in quanto la decisione impugnata motiva sulla insussistenza del vincolo della pertinenza del terreno oggetto di tassazione. Del resto, in tema di motivazione meramente apparente della sentenza, questa Corte ha più volte affermato che il vizio ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (Cost., art. 111, sesto comma), e cioè dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia di processo civile ordi nario) e dell’art. 36,
comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta: «In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (Sez. 1 – , Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022, Rv. 664120 – 01); in tale grave forma di vizio non incorre, dunque, la sentenza impugnata, che con motivazione adeguata analizza tutti gli aspetti della controversia.
Con il secondo ed il terzo motivo (che si trattano congiuntamente per evidente connessione logica) la ricorrente prospetta violazione di legge (rilevante ex art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., art. 67, d.P.R. n. 600 del 1973, art. 163, d.P.R. n. 917 del 1986, d, lgs. 30 dicembre 1992 n. 504) ed omesso esame di un fatto decisivo (rilevante ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., ovvero le planimetrie e le foto dello stato dei luoghi).

La decisione impugnata con accertamenti in fatto insindacabili in questa sede di legittimità ha ritenuto non provata la pertinenzialità del terreno al fabbricato. Per la sentenza della CTR la pertinenzialità non risulta in quanto mancherebbe l’elemento ogg ettivo della pertinenzialità. La base imponibile per l’IMU non è costituita dalla

rendita catastale, come ritiene il ricorrente, ma dal valore venale del terreno edificabile (Sez. 5 – , Sentenza n. 23206 del 18/09/2019, Rv. 655138 -01). L’accorpamento catastale (solo formale) non ha certo inciso sul valore venale dell’area edificabile. L’esclusione della edificabilità potrebbe derivare dalla destinazione pertinenziale del terreno al fabbricato; destinazione esclusa, dalla sentenza di merito, con accertamenti in fatto e valutazione delle prove. Conseguentemente, nessuna duplicazione di imposta sussiste.
Comunque, nel ricorso in cassazione solo apparentemente si prospetta una violazione di legge, ma, invece, si deduce una questione di mero fatto: «È inammissibile il ricorso per cassazione con cui si deduca, apparentemente, una violazione di norme di legge mirando, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito. (Principio affermato dalla S.C. con riferimento ad un motivo di ricorso che, pur prospettando una violazione degli artt. 1988 c.c. e 2697 c.c., in realtà tendeva ad una nuova interpretazione di questioni di mero fatto, quali l’avvenuta estinzione dei crediti azionati, già esclusa dal giudice d’appello alla luce dei rapporti commerciali di fornitura intercorsi tra le parti e dei pagamenti effettuati tramite cambiali ed altri titoli di crediti riferibili a precedenti fatture non oggetto di causa)» (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017, Rv. 643690 – 01)
Anche l’omessa valutazione di un fatto decisivo, strettamente connessa alla denunciata violazione di legge, non sussiste, in quanto la sentenza valuta le prove, anche quelle proposte dalla ricorrente (citandole espressamente nella parte iniziale della decisione) e ritiene non raggiunta la prova della destinazione del terreno a pertinenza dell’immobile.

Del resto, la valutazione delle prove è questione di merito insindacabile in questa sede: « In tema di procedimento civile, sono

riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento» (Sez. 2 – , Ordinanza n. 21187 del 08/08/2019, Rv. 655229 – 01).

…

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 1.500,00, per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, il 14/06/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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