Esenzione ICI per immobili in comodato: la Cassazione

Una parrocchia ha richiesto l’esenzione ICI per un immobile concesso in comodato gratuito a una ONLUS per attività scolastiche. La Corte di Cassazione, applicando una nuova legge di interpretazione autentica (L. 213/2023), ha stabilito che l’esenzione ICI si estende anche all’utilizzo indiretto, a condizione che l’utilizzatore sia un ente non commerciale collegato al proprietario e svolga esclusivamente le attività meritevoli previste dalla legge. La Corte ha quindi annullato la decisione precedente e ha rinviato il caso alla corte territoriale per un nuovo esame dei fatti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Esenzione ICI per Immobili in Comodato a Enti Non Profit: La Svolta della Cassazione

La questione dell’esenzione ICI per gli immobili di proprietà di enti non commerciali, ma utilizzati da altri soggetti per finalità meritevoli, è da sempre al centro di un acceso dibattito giuridico. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento decisivo, grazie all’applicazione di una nuova norma di interpretazione autentica. Vediamo nel dettaglio come la Suprema Corte ha risolto una controversia tra una parrocchia e un Comune, stabilendo un principio di diritto di fondamentale importanza per tutto il terzo settore.

I Fatti del Caso: La Controversia tra la Parrocchia e il Comune

Una parrocchia si è vista recapitare un avviso di accertamento dal Comune di riferimento per il mancato pagamento dell’ICI relativa all’anno 2010. L’immobile in questione, di proprietà della parrocchia, era stato concesso in comodato d’uso gratuito a una ONLUS (Organizzazione Non Lucrativa di Utilità Sociale) che lo utilizzava come scuola e laboratorio. La parrocchia ha impugnato l’atto, sostenendo di avere diritto all’esenzione prevista dall’art. 7 del d.lgs. 504/1992, in quanto l’immobile era destinato a finalità non commerciali.

Sia in primo grado che in appello, le ragioni della parrocchia sono state respinte. I giudici tributari regionali, pur riconoscendo che l’immobile era utilizzato da una ONLUS per attività istituzionali, hanno negato il beneficio fiscale sulla base di un orientamento restrittivo: l’esenzione non spetterebbe in caso di ‘utilizzazione indiretta’ del bene.

L’Intervento Decisivo della Legge e l’impatto sull’Esenzione ICI

La parrocchia ha quindi presentato ricorso in Cassazione. Durante il giudizio, è intervenuto un fattore determinante: l’entrata in vigore dell’art. 1, comma 71, della legge n. 213 del 2023. Questa norma, definita di ‘interpretazione autentica’, ha il potere di chiarire retroattivamente il significato delle leggi sull’esenzione fiscale per gli immobili degli enti non commerciali.

La Norma di Interpretazione Autentica

La nuova legge ha stabilito due punti cruciali:
1. Gli immobili si considerano ‘posseduti’ ai fini dell’esenzione anche quando sono concessi in comodato a un altro ente non commerciale (soggetto di cui all’art. 73, comma 1, lett. c del TUIR), a condizione che quest’ultimo sia funzionalmente o strutturalmente collegato al concedente.
2. Il comodatario (cioè chi riceve l’immobile) deve svolgere nell’edificio, in via esclusiva e con modalità non commerciali, le attività meritevoli previste dalla normativa sull’esenzione.

Questo intervento legislativo ha di fatto sconfessato l’interpretazione restrittiva che negava l’esenzione in caso di utilizzo indiretto tramite comodato.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della parrocchia proprio alla luce di questo ius superveniens. I giudici hanno affermato che la norma di interpretazione autentica si applica a tutte le fattispecie passate, inclusa quella relativa all’ICI, e quindi anche al caso in esame.

La Corte ha enunciato un chiaro principio di diritto: in tema di ICI, un immobile si considera posseduto e utilizzato per finalità che danno diritto all’esenzione anche quando è concesso in comodato a un ente non commerciale funzionalmente collegato al proprietario. Le condizioni essenziali sono che il comodatario svolga nell’immobile esclusivamente le attività previste dalla legge per l’esenzione e che tali attività siano condotte con modalità non commerciali.

Di conseguenza, la sentenza della Commissione tributaria regionale, basata su un’interpretazione ormai superata, è stata cassata. Il caso è stato rinviato allo stesso organo giudicante, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la vicenda applicando il nuovo principio. Spetterà quindi ai giudici di merito verificare in concreto la sussistenza di tutti i requisiti, come il collegamento funzionale tra la parrocchia e la ONLUS e la natura non commerciale delle attività svolte.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rappresenta una vittoria significativa per gli enti non commerciali e il mondo del volontariato. La Corte di Cassazione, grazie al supporto del legislatore, ha consolidato un’interpretazione estensiva e ragionevole della norma sull’esenzione ICI. Viene così riconosciuto il valore sociale delle sinergie tra enti non profit, chiarendo che la concessione di un immobile in comodato gratuito per finalità meritevoli non deve essere penalizzata fiscalmente. La decisione assicura maggiore certezza del diritto e supporta le collaborazioni all’interno del terzo settore, fondamentali per lo svolgimento di attività di rilevanza sociale sul territorio.

Un immobile di proprietà di un ente non commerciale, dato in comodato gratuito a un’altra ONLUS, ha diritto all’esenzione ICI?
Sì, secondo la Corte di Cassazione e alla luce della L. 213/2023, l’esenzione spetta a condizione che l’ente utilizzatore (comodatario) sia funzionalmente o strutturalmente collegato al proprietario e svolga nell’immobile, in via esclusiva e con modalità non commerciali, le attività previste dalla legge per il beneficio fiscale.

La nuova legge di interpretazione autentica (L. 213/2023) si applica anche a controversie passate relative all’ICI?
Sì, la sentenza chiarisce che la norma, avendo natura di interpretazione autentica, ha efficacia retroattiva. Pertanto, si applica anche alle controversie pendenti relative a periodi d’imposta precedenti alla sua entrata in vigore, come nel caso di specie che riguardava l’ICI per l’anno 2010.

Quali sono le condizioni necessarie per ottenere l’esenzione ICI in caso di utilizzo indiretto dell’immobile?
Le condizioni sono tre: 1) l’immobile deve essere concesso in comodato a un soggetto qualificato come ente non commerciale; 2) deve esistere un collegamento funzionale o strutturale tra l’ente proprietario e l’ente utilizzatore; 3) l’utilizzatore deve svolgere nell’immobile esclusivamente le attività meritevoli previste per l’esenzione, operando con modalità non commerciali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17442 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 17442 Anno 2024

PresidRAGIONE_SOCIALE: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20746/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamRAGIONE_SOCIALE domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) e rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrRAGIONE_SOCIALE–

contro

COMUNE

PALERMO

-intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. SICILIA n. 1015/2022 depositata il 07/02/2022,

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO

1.La RAGIONE_SOCIALE ed evangelista ha impugnato l’avviso di accertamento, con cui il Comune di Palermo ha preteso il pagamento dell’i.c.i. per l’anno 2010, negando l’esenzione di cui all’art. 7 del d.lgs. n. 504 del 1992.

Il ricorso è stato rigettato in primo grado.

3.L’appello della RAGIONE_SOCIALE è stato rigettato. Nella sRAGIONE_SOCIALEnza della Commissione tributaria regionale si legge che, sebbene i primi giudici abbiano commesso un errore, essendo l’immobile accatastato come B5 (scuole e laboratori), i locali sono utilizzati da una RAGIONE_SOCIALE e, secondo la giurisprudenza di legittimità, l’esenzione ai sensi dell’art. 7, comma 1, lett. i, d.lgs. n. 504 del 1992 non spetta in caso di utilizzazione indiretta.

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione e depositato successiva memoria in cui ha invocato lo ius superveniens (art. 1, comma 71, della legge n. 213 del 2023).

5.Il Comune, pur ritualmRAGIONE_SOCIALE evocato in giudizio, non si è costituito.

6.La causa è stata trattata e decisa all’adunanza camerale del 14 giugno 2024.

CONSIDERATO

1.La ricorrRAGIONE_SOCIALE ha dedotto: 1) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod.proc.civ., dell’art. 7, comma 1, lett. d) ed i) del d.lgs. n. 504 del 1992, ai sensi del quale l’esenzione deve essere estesa a tutte le ipotesi in cui il bene sia utilizzato per le finalità indicate, realizzate tramite l’esercizio di un’attività non imprenditoriale, e, dunque, anche nelle ipotesi in cui sia utilizzato in via indiretta, purché senza finalità distorsive, come, nel caso di specie, in cui è stato concesso in comodato, senza alcun corristtivo, ad un RAGIONE_SOCIALE non commerciale (RAGIONE_SOCIALE); 2) la violazione,
ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod.proc.civ., degli artt. 132 cod.proc.civ. e 118 disp.att.cod.proc.civ., per la apparenza della motivazione.

Il secondo motivo, avRAGIONE_SOCIALE ad oggetto la carenza della motivazione, è pregiudiziale rispetto al primo, ma è infondato, atteso che la sRAGIONE_SOCIALEnza esplicita in modo chiaro ed esaustivo le ragioni della decisione, senza soffermarsi sull’accertamento di circostanze fattuali irrilevanti alla luce dell’interpretazione prescelta.

Il primo motivo di ricorso è fondato e merita accoglimento, anche alla luce della norma di interpretazione autentica di cui all’art. 1, comma 71 della legge n. 213 del 2023, ai sensi della

quale

nonché le norme da questo richiamate o sostituite si interpretano nel senso che: a) gli immobili si intendono posseduti anche nel caso in cui sono concessi in comodato a un soggetto di cui all’articolo 73, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al d.P.R. n. 917 del 1986 funzionalmRAGIONE_SOCIALE o strutturalmRAGIONE_SOCIALE collegato al concedRAGIONE_SOCIALE, a condizione che il comodatario svolga nell’immobile esclusivamRAGIONE_SOCIALE le attività previste dall’art. 7, comma 1, lett. i, del d.gs. n. 504 del 1992, con modalità non commerciali; b) gli immobili si intendono utilizzati quando sono strumentali alle destinazioni di cui all’art. 7, comma 1, lett. i, del d.lgs. n. 504 del 1992, anche in assenza di esercizio attuale delle attività stesse, purché essa non determini la cessazione definitiva della strumentalità.
In proposito deve rilevarsi che la norma in esame è chiaramRAGIONE_SOCIALE definita di interpretazione autentica, anche in virtù del richiamo all’art. 1, comma 2, dello Statuto del contribuRAGIONE_SOCIALE e si riferisce all’art. 1, comma 759, lett. g, della legge n. 160 del 2019 e alle norme da questo richiamate o sostituite, sicché vale anche relativamRAGIONE_SOCIALE all’i.c.i. ed in particolare all’art. 7, comma 1, lett. i,

del d.lgs. n. 504 del 1992, espressamRAGIONE_SOCIALE richiamato dall’art. 1, comma 759, lett g della legge n. 160 del 2019.

Solo per completezza va evidenziato che la natura interpretativa della norma in esame si giustifica alla luce di quell’orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di imposta comunale sugli immobili, l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 504 del 1992 spetta non soltanto se l’immobile è direttamRAGIONE_SOCIALE utilizzato dall’RAGIONE_SOCIALE possessore (nella specie, una fondazione di religione e di culto) per lo svolgimento di compiti istituzionali, ma anche se il bene, concesso in comodato gratuito, sia utilizzato da un altro RAGIONE_SOCIALE non commerciale per lo svolgimento di attività meritevoli previste dalla norma agevolativa, al primo strumentalmRAGIONE_SOCIALE collegato ed appartenRAGIONE_SOCIALE alla stessa struttura del concedRAGIONE_SOCIALE (Cass., Sez. 5, 18 dicembre 2015, n. 25508).
4.In conclusione, il ricorso deve essere accolto in virtù del seguRAGIONE_SOCIALE principio di diritto: in tema di i.c.i., alla luce dell’interpretazione autentica dell’art. 1, comma 71, legge n. 213 del 2023, che vale pure relativamRAGIONE_SOCIALE alle norme richiamate e, quindi, relativamRAGIONE_SOCIALE al d.lgs. n. 504 del 1992, gli immobili si intendono posseduti anche nel caso in cui sono concessi in comodato a un soggetto di cui all’articolo 73, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, funzionalmRAGIONE_SOCIALE o strutturalmRAGIONE_SOCIALE collegato al concedRAGIONE_SOCIALE, a condizione che il comodatario svolga nell’immobile esclusivamRAGIONE_SOCIALE le attività previste dall’art. 7, comma 1, lett. i, del d.gs. n. 504 del 1992, con modalità non commerciali.
La sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata conseguRAGIONE_SOCIALEmRAGIONE_SOCIALE va cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, al fine degli accertamenti di fatto rilevanti, che non sono stati svolti dai giudici di merito in considerazione della diversa interpretazione seguita. Al giudice del rinvio si

demanda anche alla regolamentazione delle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte:

accoglie il primo motivo di ricorso, rigettato il secondo, e cassa la sRAGIONE_SOCIALEnza impugnata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, a cui demanda anche la regolamentazione delle spese di questo giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 14/06/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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