Alternatività IVA/Registro: la Cassazione decide

Una società ha acquistato immobili da una procedura fallimentare, ritenendo di dover pagare l’imposta di registro in misura fissa. L’Agenzia delle Entrate ha invece liquidato l’imposta in misura proporzionale. La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, ha chiarito il principio di alternatività IVA/Registro, specificando che per le cessioni di fabbricati non strumentali esenti IVA (art. 10, n. 8-bis, D.P.R. 633/72) l’imposta di registro è proporzionale, mentre è fissa solo per le cessioni di fabbricati strumentali (n. 8-ter). La Corte ha quindi accolto il ricorso dell’Agenzia, cassando la precedente sentenza e rinviando la causa per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Alternatività IVA/Registro: La Cassazione chiarisce le regole per le cessioni di immobili

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito un’importante precisazione sul principio di alternatività IVA/Registro, un cardine del nostro sistema fiscale che regola la tassazione dei trasferimenti immobiliari. La decisione interviene a dirimere una controversia tra l’Agenzia delle Entrate e una società, sorta in seguito all’acquisto di alcuni immobili nell’ambito di una procedura concorsuale. La Corte ha stabilito una chiara distinzione nell’applicazione dell’imposta di registro per le cessioni di fabbricati esenti da IVA, a seconda della loro natura strumentale o meno.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di una società. L’atto impositivo richiedeva il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale su un decreto di trasferimento di immobili, avvenuto a seguito di un concordato fallimentare. La società contribuente ha impugnato l’avviso, sostenendo che l’operazione, pur essendo esente da IVA, dovesse scontare l’imposta di registro in misura fissa, in virtù del principio di alternatività.

La Decisione nei Primi Gradi di Giudizio

Sia la Commissione tributaria di primo grado che quella regionale avevano dato ragione alla società. I giudici di merito avevano ritenuto che, trattandosi di un’operazione di cessione di beni immobili astrattamente soggetta ad IVA ma di fatto esentata, la registrazione dell’atto dovesse scontare l’imposta in misura fissa. L’Agenzia delle Entrate, non condividendo questa interpretazione, ha proposto ricorso per cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione delle norme che regolano la materia.

L’Applicazione del Principio di Alternatività IVA/Registro secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia, ribaltando l’esito dei precedenti giudizi. Il cuore della decisione risiede nella corretta interpretazione dell’art. 40 del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro) in combinato disposto con l’art. 10 del D.P.R. 633/1972 (Decreto IVA).

La Corte ha spiegato che il principio di alternatività IVA/Registro non opera in modo indifferenziato per tutte le operazioni esenti da IVA. È necessario distinguere tra:
1. Cessioni di fabbricati strumentali (art. 10, co. 1, n. 8-ter): per queste operazioni, l’esenzione IVA comporta l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa.
2. Cessioni di fabbricati abitativi e non strumentali (art. 10, co. 1, n. 8-bis): per queste operazioni, l’esenzione IVA non fa scattare l’applicazione dell’imposta di registro fissa, bensì quella proporzionale.

I giudici di merito avevano erroneamente accomunato le due fattispecie, estendendo l’applicazione della misura fissa a un’operazione che, almeno in parte, avrebbe dovuto scontare l’imposta proporzionale.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione della Suprema Corte si fonda su un’attenta analisi letterale e sistematica delle norme. L’art. 40 del Testo Unico sull’Imposta di Registro stabilisce che gli atti relativi a cessioni di beni soggette a IVA scontano l’imposta di registro fissa. Tuttavia, la stessa norma fa un’eccezione per specifiche operazioni esenti, tra cui non rientrano quelle previste dal n. 8-bis dell’art. 10 del Decreto IVA. Di conseguenza, la cessione di fabbricati non strumentali, pur essendo esente da IVA, rientra nel campo di applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale. La sentenza impugnata è stata quindi cassata perché non ha operato questa fondamentale distinzione, violando la legge.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza della Commissione tributaria regionale e ha rinviato la causa ad un’altra sezione della stessa per un nuovo esame. Il giudice del rinvio dovrà ora attenersi al principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte: verificare la natura dei singoli fabbricati oggetto della cessione e applicare l’imposta di registro in misura proporzionale per quelli non strumentali e in misura fissa per quelli strumentali. Questa pronuncia offre un criterio interpretativo chiaro e rigoroso, fondamentale per gli operatori del settore immobiliare e per la corretta gestione fiscale delle operazioni di compravendita, specialmente quelle che emergono da contesti di crisi d’impresa.

Quando si applica l’imposta di registro in misura fissa nelle cessioni di immobili esenti IVA?
L’imposta di registro si applica in misura fissa solo per le cessioni di fabbricati strumentali che sono esenti da IVA ai sensi dell’art. 10, primo comma, n. 8-ter, del D.P.R. 633/1972.

Quale imposta si paga per la cessione di un fabbricato abitativo esente IVA?
Per la cessione di un fabbricato abitativo o comunque non strumentale, esente IVA ai sensi dell’art. 10, primo comma, n. 8-bis, del D.P.R. 633/1972, l’imposta di registro dovuta è quella proporzionale e non quella fissa.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza precedente?
La Corte ha annullato la sentenza perché il giudice d’appello ha erroneamente applicato l’imposta di registro in misura fissa all’intera operazione, senza distinguere tra la cessione di fabbricati strumentali (n. 8-ter) e non strumentali (n. 8-bis), i quali seguono regimi fiscali differenti ai fini dell’imposta di registro.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18594 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 18594 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/07/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 31145/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.SEZ.DIST. SIRACUSA n. 2881/2020 depositata il 12/05/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/04/2024 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale Sicilia, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato l’appello, proposto dall’RAGIONE_SOCIALE, avverso la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso della contribuente e annullato l’avviso di liquidazione, relativo ad imposta di registro ipotecaria e catastale in relazione al decreto di trasferimento n. 995/2011, di alcuni immobili, del Tribunale di Siracusa (in esito a concordato fallimentare);

ricorre in cassazione l’RAGIONE_SOCIALE con un unico motivo di ricorso (violazione di legge, art. 40, primo comma, d. P.R. n. 131 del 1986, art. 10, primo comma, n. 8 bis e 8ter , d. P.R. 633 del 1972 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.).

resiste con controricorso la società contribuente che eccepisce la sussistenza di un giudicato interno in relazione alla dichiarata invalidità dell’avviso di liquidazione per difetto di motivazione e al principio di alternatività IVA / registro, da parte della sentenza di primo grado; l’RAGIONE_SOCIALE non ha impugnato su questi aspetti, ma si è limitato a prospettare la violazione di legge solo in relazione agli art. 40, primo comma, d. P.R. n. 131 del 1986, art. 10, primo comma, n. 8 bis e 8ter , d. P.R. 633 del 1972 – art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ. -. La sentenza di appello ha considerato solo la suddetta violazione di legge, non pronunciando sulla mancanza di motivazione dell’avviso di liquidazione. Con il ricorso in cassazione l’RAGIONE_SOCIALE non ha censurato la sentenza di appello nella parte relativa al vizio di motivaz ione dell’avviso, omessa pronuncia.
Nel merito il ricorso risulta inammissibile o infondato in quanto non autosufficiente (non riproduce il contenuto della fattura n.

2/2011). La controricorrente, comunque, reitera l’eccezione di invalidità dell’avviso di liquidazione per mancanza della motivazione.

La Procura generale della Cassazione, sostituto procuratore generale NOME COGNOME, ha chiesto l’accoglimento del ricorso, ribadito in udienza pubblica.

…

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato, in parte per quanto si dirà, e deve accogliersi con la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione.

Per l’art. 40, d.P.R. 131/1986, testo vigente all’epoca «Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all’imposta sul valore aggiunto, l’imposta si applica in misura fissa. Si considerano soggette all’imposta sul valore aggiun to anche le cessioni e le prestazioni per le quali l’imposta non è dovuta a norma dell’art. 7 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e quelle di cui al sesto comma del successivo art. 21, ad eccezione RAGIONE_SOCIALE operazioni esenti a i sensi dell’art. 10, numeri 8, 8 bis e 27quinquies dello stesso articolo».
Ai sensi dell’art. 10, 8 -bis , d.P.R. n. 633 del 1972, sono «esenti dall’imposta le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati diversi da quelli di cui al numero 8ter »; il n. 8ter , riguarda i fabbricati strumentali.

Nel caso in giudizio la fattura è stata emessa, dalla curatela del RAGIONE_SOCIALE, ai sensi dell’art. 10, primo comma, n. 8 -bis e 8ter d.P.R. 633 del 1972.

Conseguentemente le cessioni ex art. 10, comma primo, n. 8 e 8bis del d.P.R. 633 del 1972 scontano l’imposta in maniera proporzionale (al contrario di quelle ex art. 10, primo comma, n. 8ter ) come previsto dall’art. 40 , d.P.R. 131/1986 e non in misura fissa, come erroneamente ritenuto dalle decisioni di merito (vedi

Cassazione Sez. 5, del 27 novembre 2019 n. 30903). La sentenza impugnata evidenzia, infatti, che «si tratta di un’operazione, quale quella di cessione di beni immobili, in astratto soggetta ad IVA, ancorché di fatto esentata ai sensi del già richiamato art. 10, comma primo, nn. 8-bis e 8ter del d.P.R. n. 633 del 1972, come risultante dall’incontestata fattura in atti, la registrazione dell’atto sconta l’imposta in misura fissa».

Invero, la misura fissa è prevista solo per le operazioni (cessioni) di cui al n. 8ter della norma, ma non per quelle di cui al n. 8bis (dell’ art. 10, primo comma, del d.P.R. n. 633 del 1972). Conseguentemente per le cessioni di cui al n. 8-bis, citato, la sentenza deve cassarsi con rinvio per nuovo giudizio.

Non risulta chiaro, in fatto, quali siano le cessioni ex art. 10, primo comma, n. 8-bis e quelle ex art. 10, primo comma, n. 8-ter, che scontano l’imposta in misura diversa. Sono necessarie, pertanto, valutazioni di merito non possibili in sede di legittimità.

Le osservazioni del controricorso dirette a dimostrare la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’IVA (anche se esentata) per le ipotesi di cui all’art. 10, primo comma, n. 8 -bis, citato, risultano infondate, per quanto si è detto nell’accog limento del motivo dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE. Sul difetto di motivazione dell’avviso impugnato la contribuente, del resto, avrebbe dovuto proporre ricorso incidentale condizionato, e non solo riprodurre l’eccezione in Cassazione (comunque , vedi Sez. U, Sentenza n. 14382 del 08/10/2002, Rv. 557802 -01).
Il giudice del rinvio provvederà a liquidare anche le spese del giudizio di legittimità.

…

P.Q.M.

accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione e cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia sezione distaccata di Siracusa, in

diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 10/04/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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