Accertamento valore immobile: la motivazione dell'atto

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore di un complesso immobiliare oggetto di compravendita. La società sosteneva che l’atto fosse immotivato e che non tenesse conto della natura di “vendita in blocco”. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la motivazione dell’accertamento valore immobile è sufficiente se indica i criteri di valutazione, come il riferimento a una perizia con dati comparativi. I giudici hanno chiarito che le contestazioni sui fatti e sulla valutazione delle prove non sono ammissibili in Cassazione e che l’onere di dimostrare un valore inferiore spetta al contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Valore Immobile: Quando la Motivazione è Valida?

L’accertamento valore immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate è una questione cruciale che può portare a contenziosi significativi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui requisiti di motivazione di tali atti e sulla ripartizione dell’onere della prova tra Fisco e contribuente. Comprendere questi principi è fondamentale per chiunque si trovi ad affrontare una rettifica del valore di un immobile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Il Caso: La Vendita di un Complesso Immobiliare

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguardava una società che aveva venduto un intero complesso immobiliare. Successivamente alla vendita, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento, ritenendo che il prezzo dichiarato nell’atto fosse inferiore al valore di mercato e, di conseguenza, richiedendo maggiori imposte. La società contribuente impugnava l’atto, lamentando diversi vizi. In particolare, sosteneva che la motivazione fosse carente, in quanto l’Ufficio non aveva allegato gli atti di compravendita utilizzati come termine di paragone. Inoltre, contestava il metodo di valutazione, che non avrebbe tenuto conto della natura di “vendita in blocco” (che di solito comporta un prezzo inferiore rispetto alla somma dei singoli immobili) e del fatto che molte unità erano locate.

La Commissione Tributaria Regionale dava ragione all’Agenzia delle Entrate, confermando la legittimità dell’accertamento. La società decideva quindi di ricorrere in Cassazione.

I Motivi del Ricorso e l’Analisi della Cassazione

La società ricorrente ha basato il suo ricorso su quattro motivi principali, tutti respinti dalla Corte di Cassazione. Analizziamoli per capire il ragionamento dei giudici.

La Motivazione dell’Accertamento Valore Immobile

Il primo motivo riguardava il presunto difetto di motivazione. La Corte ha ribadito un principio consolidato: la motivazione di un avviso di rettifica del valore è sufficiente se enuncia i criteri astratti su cui si basa la valutazione. Non è necessario esplicitare in dettaglio tutti gli elementi di fatto, poiché il contribuente, conoscendo il criterio, è già in grado di difendersi. L’onere di provare nel dettaglio i fatti spetta all’Ufficio solo nella successiva fase contenziosa.

Nel caso specifico, l’atto era motivato tramite il richiamo a una “relazione di stima” allegata, che descriveva i beni e li confrontava con un campione di immobili omogenei nella stessa zona. Gli atti di confronto erano resi accessibili tramite l’indicazione dei loro numeri di repertorio. Questa modalità è stata ritenuta pienamente adeguata a garantire il diritto di difesa del contribuente.

La Valutazione delle Prove e i Limiti del Giudizio di Cassazione

Con il secondo e terzo motivo, la società lamentava un’errata valutazione delle prove, criticando l’uso dei valori OMI e la mancata considerazione delle specificità della vendita (vendita in blocco, immobili locati). La Cassazione ha dichiarato questi motivi inammissibili, ricordando che il giudizio di legittimità non è una terza istanza di merito. La Corte non può rivalutare le prove o sostituire il proprio apprezzamento dei fatti a quello del giudice d’appello. Le censure del ricorrente, pur presentate come violazioni di legge, miravano in realtà a una nuova valutazione del merito della causa, operazione preclusa in sede di Cassazione.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso. Sulla questione della motivazione, ha confermato che l’obbligo è assolto quando l’atto consente al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa fiscale e di preparare una difesa. Il riferimento a una perizia di stima che indica i criteri e i dati comparativi è stato giudicato sufficiente. Per quanto riguarda la valutazione del valore, i giudici hanno evidenziato che l’Amministrazione Finanziaria aveva basato la sua rettifica non solo sui valori OMI, ma anche su concreti atti di compravendita di immobili simili. Di fronte a questi elementi, spettava alla società contribuente fornire la prova contraria, dimostrando con elementi concreti perché il valore dichiarato fosse congruo, onere che secondo i giudici non era stato assolto. La Corte ha inoltre specificato che le argomentazioni relative alla vendita in blocco e allo stato degli immobili costituivano una richiesta di riesame dei fatti, inammissibile in quella sede.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione conferma alcuni principi chiave in materia di accertamento del valore immobiliare. In primo luogo, la motivazione dell’atto impositivo non deve essere iper-dettagliata, ma deve contenere gli elementi essenziali per permettere al contribuente di difendersi. In secondo luogo, una volta che l’Ufficio ha fornito una base probatoria per la sua pretesa (es. dati comparativi), l’onere di provare un valore inferiore si sposta sul contribuente. Infine, viene ribadito il limite invalicabile del giudizio di Cassazione: non si possono rimettere in discussione le valutazioni di fatto compiute nei gradi di merito. Questa decisione sottolinea l’importanza per il contribuente di costruire una solida difesa basata su prove concrete fin dal primo grado di giudizio.

Quando è sufficiente la motivazione di un accertamento del valore di un immobile?
La motivazione è considerata sufficiente quando l’avviso di accertamento enuncia il criterio astratto utilizzato per la stima (ad esempio, il metodo comparativo) e fornisce gli elementi necessari a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa, come il rinvio a una relazione di stima allegata che indica i dati usati per il confronto.

In un accertamento valore immobile, chi deve provare il valore corretto?
L’Agenzia delle Entrate ha l’onere di provare i fatti che giustificano il maggior valore accertato. Tuttavia, una volta che l’Ufficio ha fornito una motivazione adeguata e basata su elementi concreti (come atti di compravendita di immobili simili), spetta al contribuente l’onere della prova contraria, dimostrando che il valore dichiarato è quello corretto.

Si può contestare in Cassazione la valutazione delle prove fatta dal giudice d’appello?
No, il ricorso in Cassazione è un giudizio di legittimità e non di merito. Pertanto, non è possibile chiedere alla Corte di rivalutare le prove (come perizie, valori OMI o le caratteristiche di una vendita) che sono già state esaminate dal giudice di appello. Si possono contestare solo errori nell’applicazione delle norme di diritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21573 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21573 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4521/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, quale incorporante la RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliate in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato STUDIO TRIBUTARIO DEIURE ( -) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (P_IVA) che la rappresenta e difende

-resistente- avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della LOMBARDIA n. 3012/2018 depositata il 28/06/2018;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE

la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE, quale incorporante la RAGIONE_SOCIALE, hanno proposto ricorso per cassazione, sulla base di quattro motivi, avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, n. 3012/21/2018, depositata in data 28 giugno 2018 non notificata, in controversia in tema di rettifica del valore di transazione dell’immobile oggetto di compravendita ai fini dell’ imposta di registro ed ipocatastale, in forza della quale, in riforma della sentenza di primo grado, veniva confermato l’atto im positivo;
l’ufficio si è costituito in giudizio ai soli fini della partecipazione alla discussione della causa ai sensi dell’art. 370, primo comma, cod. proc. civ.;

CONSIDERATO CHE

con il primo motivo le società ricorrenti deducono, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 7 della legge 212 del 2000 nonch é dell’art. 52 del d.P.R. 131 del 1986, in quanto la C.T.R. non aveva rilevato l’eccepito difetto motivazionale quale causa di nullità dell’atto impugnato, non avendo l’Ufficio prodotto i documenti indicati come atti di comparazione, in pieno contrasto con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità;

con il secondo motivo lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 cod. civ. e 115 e 116 cod. proc. civ, in quanto la C.T.R. aveva dato prevalenza a prove atipiche (perizia dell’UTE e valori OMI), formatesi ‘a tavolino’ e senza che fosse stato operato alcun sopralluogo, affermando circostanze contrarie alle nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza;

3. con il terzo motivo deducono, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. cod. civ. in relazione agli artt. 2727 e 2729 cod. civ., in quanto la C.T.R. aveva erroneamente interpretato la volontà contrattuale delle parti, ritenendo di poter superare l’accertata sussistenza di alcuni criteri valutativi individuati dalla stessa prassi dell’Amministrazione finanziaria in materia di c.d. “vendita in blocco’ , attraverso presunzioni sprovviste dei requisiti di gravità, precisione e concordanza, giudicando irrilevanti le clausole e gli allegati al contratto di compravendita da cui emergevano vincoli limitativi al diritto di proprietà gravanti sugli immobili oggetto di valutazione rappresentati dai contratti di locazione riguardanti diciassette dei trentuno immobili oggetto di cessione;
4. con il quarto motivo lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ., nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 56 del d.lgs. 546 del 1992 e dell’art. 346 cod. proc. civ., per non aver la C.T.R. rilevato la formazione di giudicato interno prodottosi per la mancata proposizione nell’appello dell’Ufficio di specifici motivi di gravame volti a confutare le eccezioni pregiudiziali sollevate dalle contribuenti in primo grado -afferenti il mancato contraddittorio nella fase endoprocedimentale ed il difetto di motivazione dell’atto impugnato
ritenute assorbite dal primo giudice;

il ricorso deve essere rigettato per le ragioni appresso specificate;

il primo motivo è infondato;

6.1. questa Corte, in tema di accertamento tributario, ha ribadito più volte che, «la motivazione di un avviso di rettifica e di liquidazione ha la funzione di delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa, consentendo al contribuente l’esercizio del diritto di difesa » per cui, fermo restando l’onere della prova gravante sulla Amministrazione finanziaria, « è sufficiente che la motivazione contenga

l’enunciazione dei criteri astratti, in base ai quali è stato determinato il maggior valore », e non sussiste «la necessità di esplicitare gli elementi di fatto utilizzati per l’applicazione di essi, in quanto il contribuente, conosciuto il criterio di valutazione adottato, è già in condizione di contestare e documentare l’infondatezza della pretesa erariale» ed ancora che «l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore mira a delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa ed a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa. Al conseguimento di tali finalità è necessario e sufficiente, pertanto, che l’avviso enunci il criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, con le specificazioni che si rendano in concreto necessarie per il raggiungimento di detti obiettivi, essendo riservato alla eventuale sede contenziosa l’onere dell’Ufficio di provare nel contraddittorio con il contribuente (e sempre che l’impugnazione giudiziale contenga specifiche e dettagliate allegazioni al riguardo) gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa nel quadro del parametro prescelto e la facoltà del contribuente di dimostrare l’infondatezza della stessa anche in base a criteri non utilizzati per l’accertamento» ( vedi Cass. n. 14426/2017; n. 565/2017; n. 11560/2016; n. 25559/2014; n. 25153/2013; n. 14027/2012 tutte richiamate da Cass. civ. n° 26482/20);
6.2. nella specie, l’atto impositivo, come correttamente ritenuto dai giudici di appello, appare adeguatamente motivato attraverso il richiamo alla allegata ‘relazione di stima del valore venale in comune commercio delle unità immobiliari facenti parte del complesso edilizi o sito in INDIRIZZO‘ a cura dell’Ufficio ed a firma del Direttore. In seno a detta relazione l’Ufficio ha compiuto una analitica descrizione dei beni ed effettuato una comparazione attraverso ‘un campione di dati omogenei’ riferito ad immobili in zona aventi tre diverse tipologie: residenziali, commerciali ed uffici (descritti quanto
alle loro caratteristiche), con indicazione dei numeri di repertorio dei relativi atti pubblici, così resi accessibili;

il secondo motivo non coglie nel segno;

7.1. occorre premettere che in tema di ricorso per cassazione, la violazione dell’art. 2697 cod. civ. si configura soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbe dovuto gravare secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 26769 del 23/10/2018, Rv. 650892 – 01) , ed ancora che, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste in un’erronea ricognizione da parte del provvedimento impugnato della fattispecie astratta recata da una norma di legge implicando necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta, mediante le risultanze di causa, inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito la cui censura è possibile, in sede di legittimità, attraverso il vizio di motivazione. (Sez. 5, Sentenza n. 26110 del 30/12/2015, Rv. 638171 – 01);
7.2. orbene, risulta evidente che non sussiste alcuna violazione dell’art. 2697 cod. civ. in quanto i giudici della C.T.R. non hanno addebitato alle parti contribuenti il mancato assolvimento dell’onere di provare i fatti costitutivi della pretesa da essa fatta valere in giudizio mentre, sotto altro profilo, va osservato che i giudici di appello hanno ampiamente motivato sulla correttezza dei criteri adottati dall’ufficio ai fini della quantificazione del valore dei beni oggetto di vendita (v. pagg. 3-6), sicchè non può configurarsi alcuna violazione di legge;
7.3. né può ravvisarsi alcuna violazione dei principi di cui a ll’ art. 115 cod. proc. civ., posto che in tema di ricorso per cassazione, può essere dedotta la violazione dell’art. 115 c.p.c. qualora il giudice, in contraddizione con la prescrizione della norma, abbia posto a

fondamento della decisione prove inesistenti e, cioè, sia quando la motivazione si basi su mezzi di prova mai acquisiti al giudizio, sia quando da una fonte di prova sia stata tratta un’informazione che è impossibile ricondurre a tale mezzo (ipotesi diversa dall’errore nella valutazione dei mezzi di prova – non censurabile in sede di legittimità – che attiene alla selezione da parte del giudice di merito di una specifica informazione tra quelle astrattamente ricavabili dal mezzo assunto), a condizione che il ricorrente assolva al duplice onere di prospettare l’assoluta impossibilità logica di ricavare dagli elementi probatori acquisiti i contenuti informativi individuati dal giudice e di specificare come la sottrazione al giudizio di detti contenuti avrebbe condotto a una decisione diversa, non già in termini di mera probabilità, bensì di assoluta certezza. (Sez. 3 – , Sentenza n. 12971 del 26/04/2022, Rv. 664816 – 01), ipotesi che certamente non ricorre nella fattispecie in esame;
7.4. dal momento che, in tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione. (Sez. U – , Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv. 659037 – 02) appare evidente che la censura relativa alla violazione della suddetta disposizione, sì come
prospettata, non coglie in alcun modo nel segno (v. anche Cass.SU 5792/24);

7.5. va, invero, rilevato che parte ricorrente, nella sostanza, pur deducendo apparentemente una violazione di norme di legge, mira, in realtà, alla rivalutazione delle prove operata dal giudice di merito (contestando gli elementi istruttori valorizzati dalla C.T.R. ai fini del rigetto delle censure di parte contribuente), così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito terzo grado di giudizio; ciò che il ricorrente vorrebbe demandare a questa Corte non è l’analisi e l’applicazione delle norme, bensì l’apprezzamento delle prove, rimesso alla valutazione del giudice di merito (Cass. 13/05/2022, n. 17744, Cass. 05/02/2019, n. 3340; Cass. 14/01/ 2019, n. 640; Cass. 13/10/ 2017, n. 24155; Cass. 04/04/ 2013, n. 8315);
il terzo motivo è anch’esso privo di fondamento;

8.1. la C.T.R. ha evidenziato che la rettifica era stata effettuata tenendo conto non solo dei valori OMI, ma anche dei richiamati atti di compravendita di immobili similari dai quali risultavano valori maggiori rispetto a quelli dichiarati dalla parte contribuente ed ha rilevato, altresì, il mancato assolvimento dell’onere della prova contraria, che competeva a quest’ultima. La C.T.R si è, d unque, attenuta all’indirizzo giurisprudenziale secondo cui ‘l’enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore” è sufficiente a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa in quanto, presa conoscenza del criterio di valutazione adottato è in condizione di contestare e di documentare la pretesa tributaria, fermo restando l’onere della prova gravante sull’Amministrazione;
8.2. pervero le società ricorrenti nel ribadire che la RAGIONE_SOCIALE avrebbe violato le disposizioni normative sopra richiamate nel non considerare che: – la vendita in blocco comportava un abbattimento fino al 30% del valore di mercato, invece unitariamente stabilito in

avviso come se si trattasse di vendite singole; – diciassette dei trentuno appartamenti erano locati e l’intero fabbricato (con progetto del 1932) necessitava di importanti lavori di adeguamento ed ammodernamento secondo gli standard del quartiere, come da appalto concluso dalla medesima contribuente RAGIONE_SOCIALE -elementi tutti divisati dal giudici territoriali -finisce per sollecitare, anche in questo caso, in modo inammissibile una rivisitazione di elementi fattuali preclusa in questa sede, a fronte della complessiva valutazione effettuata nel giudizio di merito;
risulta infondato, pure, il quarto motivo, apparendo chiaro che non si è formato alcun giudicato nei termini prospettati;

9.1. dal momento che sulle eccezioni in questione non vi era stata pronuncia di accoglimento da parte di Commissione Tributaria Provinciale ma le stesse erano state ritenute assorbite (come riconosciuto dalle medesime ricorrenti), non sussisteva alcuno specifico onere dell’ufficio di ‘confutare le eccezioni del contribuente formulate in primo grado’ in modo specifico con l’atto di appello; 10. alla stregua delle suesposte argomentazioni, dunque, stante la infondatezza dei motivi dedotti, il ricorso deve essere rigettato; 10.1. nulla va disposto in ordine alle spese, stante il mancato svolgimento di difese da parte dell’ufficio;

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico delle parti ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria, in data 29 maggio 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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